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自宅投資戦略研究室

自宅マンション投資で資産形成をいかにうまくやるかを研究するブログ

東京の持ち家率は46.2%なのだからまだまだ自宅投資をおすすめする!

住宅市場 東京都の街づくり 自宅投資

東京のマンション価格は今高いから怖い?ほんと?

たしかに今の東京におけるマンション価格はオリンピックを控えて、建材費の高騰に伴う「コスト増」が主導になって上昇してきました。しかし、それもここ数ヶ月では下落に転じはじめました。

 

ほら見たことか!

 

そんな声が聞こえてきそうですが、世界的に見て不動産価格が低迷したままの前例はあまりありません。価格は下がりますが価値は下がりません。だれしも良い所に住みたいし、価格が下がってもクオリティオブライフは変わらないので価値そのものは下がらないのです。また価格は景気循環があるのでリーマンショックみたいに下がるときもあれば、アベノミクスで上がることもあるわけです。本当に見るべきリスクは価値が下がることに敏感になることで、需要が減っていくこと敏感になるべきだと考えています。

 

なんと東京の持ち家率はたった46.2%!

総務省の統計によると、東京都は「持ち家率」が46.2%で全国最下位。全国平均が61.1%なので、かなり低いといえますね。やはり地価の高い東京で家を持つのは大変なのでしょうね。

http://news.livedoor.com/article/detail/10023618/

ちなみに全国平均だと約82%なので、東京がかなり異常だということがわかります。分譲マンションの方が住みやすいし、支払うコストも減るのは自明だけど、買えない人がまだまだいるということがこの数字だけでわかります。そもそも東京に仕事で上京しているシングルが多くて、貧困層が増えているっていうこともあります。

 

昔から都市と持ち家率の関係は研究されていて、都市化がすすめば借家率が高くなるというのはもう明らかなんですが、僕が指摘したいのは日本固有の問題としては女性の労働参加がまだまだ低いことがこれからのポイントになってきます。

 

女性の労働参加で持ち家率が劇的に上昇すると予想

これまでは、男性の収入だけで家を買うのが当たり前の世界観でしたが、女性の方が大卒の割合が多かったりと女性の労働参加に対する土壌が整ってきています。これからは夫婦でダブルワークして子供1人で東京にいい感じのマンションを買うようなライフスタイルが王道になると予想しています。

 

僕の周りだけでしょうか、30歳手前で結婚して、新居を買って仕事は2人とも頑張るスタイルで妊活がんばってまーすみたいな夫婦。肌感でこれが今の王道だと思っています。

 

そんな人が好むのは職住近接(電車で1時間かけて通勤するのは馬鹿のやることだ)という価値観で、東京で働いているのに埼玉と千葉に住む理由なんてないということです。

 

女性の年齢階級別労働力率の世代別による特徴

労働参加率はざっくり2人に1人以上だけど・・・

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http://www.gender.go.jp/about_danjo/whitepaper/h25/zentai/html/zuhyo/zuhyo01-00-10.html

 

年齢階級別労働力率の就業形態別内訳

非正規雇用ばっかりで、大卒が増えれば正規が増えて収入も増える

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http://www.gender.go.jp/about_danjo/whitepaper/h25/zentai/html/zuhyo/zuhyo01-00-14.html

 

人口減少らしいけど東京の駅アクセスが良いところも減るの?

答えはだれでもNOっていうんじゃないでしょうか?

統計的には人口減るからみんなやばい!やばい!って思ってるだけで、どんなに不況になっても良いところに住みたいし、美味しいもの食べたいしわけで欲求は変わらないわけです。最後は良いもの(=価値があるもの)に需要が集中するのは世の常です。

 

ファクト情報としてはやっぱり東京に仕事が集中していることがすべての起点になっています。仕事があるから人が集まって、需要が大きくなって、経済がよく回って、仕事が生まれる・・・。この仕事が減り始めればもしかすると東京も例外に漏れず人口減少で価値が下がっていく街になっていくのではないでしょうか。当分はなさそうです。

 

不動産って思ってるより値段下がってない

ノムコムの首都圏中古マンション価格の価格変動ですが、みんなが思っているこんな大暴落のチャートでもー4%とかそれくらいしか実はなかったりします。6000万の住戸であれば200万〜300万の価値が吹っ飛んでるから大きい金額だと思いがちですが、10年とか中長期のスパンで見れば意外と横ばいか微妙に上昇していることが多いです。

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http://www.nomu.com/knowledge/chika/images/knowledge/graph.gif

 

なんですごい下がってると感じるかというとプロスペクト理論という有名な心理学の研究結果で、人間は損することに対する心理的な回避行動の方が強いので正確に確率的に判断することができないからです。こういうことを知っている資産家は下落局面でも平然と不動産を買い、ピケティよろしく投資収益で私腹を肥やしているのです。

 

まとめ

・日本は女性の労働参加率がまだまだ低いから東京マンションの潜在需要は今よりももっと大きい。

・東京には仕事が集中し、集中するから仕事が増える

・職住近接の考え方はもっと広がる

 

だから東京で自宅投資するのは需要サイドが堅調なのでおすすめです。

※くれぐれも投資は自己責任で、相談はメールいただければ気軽に乗ります。