メイツ深川住吉は買うべき新築マンションなのか？立地や価格を徹底分析
TSUTAYAライブラリーがマンション内にあるということで気になっていた、メイツ深川住吉のモデルルームを見てきました。販売は名鉄不動産なので「メイツ」、施工は安心の長谷工という今どきの布陣で、周辺中古を調査してみても価格下落が小さい地域に計画されている注目のマンションです。
とにもかくにもTSUTAYAとのコラボが売りで、立地もそこそこ良くて間取りも充実した大規模マンションとしておすすめできるかもしれません。みなさまの新築マンション購入の参考になれば幸いです。
自宅投資については下の記事で紹介しています
- メイツ 深川住吉の基本情報
- メイツ深川住吉の強み
- 東京メトロ住吉駅の価値
- JR錦糸町駅の価値
- メイツ 深川住吉の部屋仕様チェック
- メイツ 深川住吉の価格表
- メイツ 深川住吉とよく似ているマンション
- まとめ
メイツ 深川住吉の基本情報
物件情報
所在地：東京都江東区扇橋一丁目13番6（地番）
敷地面積：11,138.00㎡
建築面積：5,389.81㎡
建築延床面積：40,601.49㎡
売主：名鉄不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：名鉄コミュニティライフ株式会社
造・階数：鉄筋コンクリート造、地上15階建
総戸数：444戸
駐車場：150台
専有面積：59.41㎡～87.95㎡
バルコニー面積：10.70㎡〜23.89㎡
間取り：2LDK～4LDK
入居時期：平成32年3月下旬予定
メイツ深川住吉の見取り図
- 共用棟
- メインエントランス
- ラウンジ
- サブエントランス
- 自走式駐車場
- 認可保育園（予定）
- 専用庭
コの字配置の３棟は、中庭を北側を流れる小名木川に開放するレイアウトで扇橋閘門に臨み、ちょっとした名所感を楽しめるロケーションです。居住棟は15階建てですが、運河に面する共用棟は３階建て。中庭は、この共用棟と立体駐車場・駐輪場が占めます。
セキュリティは非接触デバイスによるスマートエントリーのほかにも、警備員が24時間常駐。また6:00～18:00なら、メインエントランスにコンシェルジュが配されます。
物件用地の歴史
現地は目下更地で、土工事中。建物の足元となる杭と基礎を固める大切な作業の真っ最中です。現在まだGoogleマップでは、着工前の流通倉庫が見られます。
メイツ 深川住吉の立地
東京メトロ半蔵門線「住吉」駅と都営新宿線「住吉」駅の2駅まで駅歩7分で、大手町まで10分、渋谷まで直通27分とドアドア30分程度が実現できる近すぎず遠すぎない立地が売りです。再開発トレンドの東京・渋谷の両方にアクセスが良好な沿線ということで資産性は高いと思われます。
現地にいくとマンションの対岸の出っ張り部分は扇橋河川公園、上下流の川沿いは遊歩道として整備された、快適な緑地が整備されております。
姿カタチも体格も近いイーストゲートスクエアが西側に隣接する以外は、北側は川沿い、東と南は中低層の小規模建築物が林立する環境で、中高層階のお部屋からはかなり遠くまで抜けて見える状態です。東西は自前の緑地にも余裕があるので、低層階でも日照や開放感には、充分満足できる設計です。
いくら川沿いの立地とはいえ北側のルーフバルコニーに「？」と思われる方は、この位置関係をご覧ください↓
Googleマップのキャプチャ画像の、下中央のピン位置が現地です。赤丸２つが隅田川花火大会の打上げ会場で、アンダーラインが東京スカイツリー。つまり、北側にルーバルを設けることで夏は花火が見えたり、高層階ではスカイツリーが抜け感のある見え方になるわけです。
南棟のベランダは当然南側で、北側は出入り口と廊下です。毎日の日差しが豊かなぶん、日常の晩御飯でリビングからスカイツリーを見ることは叶いませんが、花火の夜はみんなで廊下に出てお隣さんとワーワー賑やかに観る、というのもができます。
メイツ深川住吉の強み
東京メトロ半蔵門線と都営地下鉄新宿線が交差する住吉駅（最寄駅）か清澄白河駅から大手町駅はたったの10分。新宿・渋谷でも約20~30分ですから、東京再開発トレンドの東京駅と渋谷駅へのドアドア30分の沿線駅として圧倒的なプレゼンスがあります。
しかも総武線・東西線・京葉線の激混み三兄弟ではなく、半蔵門線というのがポイントで、そんなに混まない電車で快適に10分の地下鉄通勤だったらとても快適だと思います。
メイツ 深川住吉から最寄駅の住吉駅までの距離は徒歩7分。駅歩も合格点であげられますし、住吉駅からの帰り道にはライフ深川猿江店がありコンビニもあるので生活利便性も高いです。
立地と価格のバランスは今買える中では良い
バランスを語るのは比較対象が必要で、大手町〜東京のエリアを中心に考えると、深川住吉は東に５km外れた位置です。同じくらいの条件で東西南北を比較すると
東：深川
西：中野～高円寺
南：五反田～目黒
北：田端～駒込
東京〜大手町〜日本橋エリアが仕事場のファミリーには坪単価300万で70平米6000万はこの低金利だったら買えなくはなくて、いい暮らしが出来るレベルと言えます。月々の支払いだと16万くらいなので世帯年収1000万あれば普通に暮らしていける感じですね。
目黒だと坪単価600万で余裕で億を超えますしね。
6000万なので決して安くないですが、駅歩6分で大型スーパーもあって大規模マンションだし、大手町とのアクセスを考えると資産性は高いです。また千葉エリアからの激烈な混雑列車に乗らなくていいと考えるとコストパフォーマンス的には十分視野に入ってきます。
随時更新・東京都内の再開発計画まとめ！買うべきマンションはどの駅か！？
新築マンション3種の神器はワイドスパンだけ
メイツ 深川住吉の躯体について、当ブログでこだわる新築マンション３種の神器
- アウトフレーム逆梁
- ハイサッシ
- ワイドスパン
は、残念ながら通常の梁構造のため、採用されているのはワイドスパンだけでした。ハイサッシさえないのが残念・・・。
2LDK～4LDKで間取りによってスパンは変わりますが、部屋幅＝スパンで、壁の途中に耐力柱はありません。
なお梁配置は通常ですが、柱をベランダに追い出すことで、室内を少しだけ広くして、窓に面するリビング空間を完全真四角に使える、という工夫はありました。
TSUTAYAとのコラボレーション
メイツ深川住吉の大きな売りポイントは、TSUTAYAとのコラボによる共有棟「アネックス」の運営です。居住棟に囲まれて川沿いに建つ３階建てで、
屋上：テラス・ガーデン
３階：サロン・パーティスペース
２階：図書館・キッズルーム
１階：面会場・ゲストルーム
というのが、現在計画されている機能です。
新聞雑誌類の紙媒体が常時補充されるほかにも、蔵書の拡充はTSUTAYAの目利きが担当してくれるという、みんなの書斎的なコモンスペースであるほかにも、お子さんの勉強部屋だったり、パーティを開いたりもできる施設は、大規模開発ならではの特典です。
利用時間は9:00～22:00
なお宿泊用ゲストルームは２室あり、大規模マンションならではの共用部の充実という恩恵が受けられそうです。TSUTAYAのマンションということでランドマーク性もあり資産性を高めてくれる一因にもなります。
認可保育園の併設
台東区は都内でも早くから子育て支援に乗り出しており、大規模開発に伴う行政指導もあったようですが、メイツ深川住吉の東棟川沿い部分には、１階２階各４区画を占める認可保育園が設置されます。これは地域の施設で、居住世帯だけでなく付近の方々も利用対象者となっており、子育て世帯の方々は、これを通して付近の方々と交流のきっかけができるかもしれませんね。
外と保育園部分の出入り口は居住区と独立しており、川沿いの通り抜け通路部分に面します。
便利なのに雰囲気は下町
強みのところで書いたように、ゴリゴリのビジネス街まで走っても行ける立地ながら、深川の町並みに流れる時間は、旧くから流れる小名木川の醸す情緒とともに、下町のそれです。付近は木造家屋こそ減りましたが、３階建ての小さなビルの多くは古くから構える職人仕事の自営業で、丸ごと賃貸の雑居ビルは稀です。
これからの世代交代でどんな変化があるのかは推し量れませんが、年代を問わずここで過ごす生活には、タワーマンションのそれとは別の「のりしろ」がありそうです。
訪れたのは７月末。町内会館横の小さな公園には、夏祭りに向けて神社の寄進札の真新しい看板が立っていました。
東京メトロ住吉駅の価値
JRの乗り入れがないからか少々地味に見られがちですが、住吉駅は半蔵門線約60,000人、都営新宿線約40,000人が利用する、ちょっとした連絡駅です。半蔵門線が東京を横に大手町から渋谷までアクセス良好なので今後注目の駅です。
住吉駅の良い点
- 猿江恩賜公園がすぐ。大きな緑地がいい。
- 近くに学校・病院がたくさんある。
住吉駅の悪い点
- 地下鉄駅なので、商店街的な中心部分はない
- 新宿からの終電は、意外に早い（00：00くらい）
住吉駅の思惑「新路線」
都心へのアクセスは現在でも十二分ですが、ちょうど都議会で市場移転とオリンピックのダブルなドサクサに紛れて、このエリアから豊洲を結ぶ新路線（有楽町線の延伸）も、どうやら本決まりのようです。
週末豊洲のららぽーと行けるね！くらいしか住吉としてのメリットはそんなにないですね、錦糸町に縦の移動が便利になることは少しだけメリットになると思います。
JR錦糸町駅の価値
半蔵門線を北向きに一駅だけ乗ると、JR駅としては最寄の錦糸町駅です。乗降100,000人の急行停車駅で、古くからの繁華街も擁しています。ショッピングモールのオリナスや錦糸公園はファミリー御用達で、当ブログとしても価格差に注目しています。今後も人口が増えていくエリアの中の１つです。
錦糸町駅の良い点
- 駅前店でも意外に食品が安い
- 酒屋・職人店など、老舗が今も営業中
錦糸町駅の悪い点
- 総武本線での通勤は、混雑覚悟になる
- 裏通りには風俗店とラブホテルがいっぱい
メイツ 深川住吉の部屋仕様チェック
まだ土工事中の新築物件ですから、各部屋の仕様について、今はまだ躯体と水周りの制約以外は、だいぶワガママが効く段階です。
とはいえ全くの白紙からインテリアを考えるのはシロートの領分ではないので、デベロッパー側がある程度のイージーオーダー的な選択肢を用意して、その中から選ぶ一般的なシステムになっています。まぁ中の下くらいのスペックですね、特に内装はケチってるなっていう感じがします。トイレもタンクレスじゃないようですしスロップシンクもありません。
天井高2.45-2.50mで少し低め
ダクトが天井裏に入るトイレ・バスルームの水周りを除いて、居室部分の天井高さは 1～6階が2.50m、それ以上の階は2.45mの設計です。
厳密に数値スペックで評価するとこれもギリギリアウトなのかもしれませんが、モデルルームでの体感としては不足ない高さで、このへんの印象は内装クロスや照明器具のチョイスのほうが依存性高いと感じました。
モデルルームはこのへんに神経質な方からも納得できるように2.45mで作られていました。興味のある方はご訪問されてみては？
2階以上はベランダ幅2m。東西の1階は専用庭
フツーといえば普通ですが、イマドキの新築なのでベランダもたっぷり取られています。２ｍ幅だと、椅子とテーブルを置いても余裕のある寸法です。ウッドデッキを置いて、ニトリのエクステリアで観葉植物をおけばかんたんおうちバカンス的なこともできます。
部屋の向きにもよりますが、概ね天井と同じ高さとなる上階のベランダ軒先からサッシの足元を結ぶ線の勾配は、約50度。真夏の昼間は窓際にけ直射日光が入らず、冬は奥まで日差しが入る、ちょうどいい感じが、このくらいです。
東西の棟の１階部分は、ベランダの先に部屋幅ｘ4.4mの専用庭があります。メイツ深川住吉の場合は、そのフェンスの先もまだ敷地内のグリーンベルトなので、ちょっといい感じです。
食洗機・ディスポーザーは標準装備です
御影石トップのカウンターキッチンは85cm/90cmの２種類の高さが選べ、食洗機とディスポーザーが標準装備。食器棚その他は分譲に含まれませんが、キッチン部分は造り付けのようです。集合住宅が大規模になると生ゴミのハンドリングと集積場所は大問題で、もはやディスポーザーはユーザーのため、というよりデベロッパーにとっての是非物装備となりつつあります。
袋詰めで集積場所に出す燃えるゴミは紙くず等だけになるので、集積場所は南西側の接道部分１ヶ所だけです。
断熱性能が高いLow-E複層ガラス
集合住宅では外装のサッシは共用部分扱いです。ユーザーが勝手に変えられない決まりがあるので、ここの仕様は瑣末のことではありません。ワイドスパンでサッシの面積が広いとますます影響大です。
メイツの仕様では、サッシはシンプルなLow-E複層ガラス。断熱性能も防音性能もある基本仕様としてはぜひ導入しておくべき超重要複層ガラスが採用されているのは大きな強みですね。
Low-E（低放散）とは、２枚のガラスで挟み込んだ空気を断熱層として利用し、冷暖房した温度差を逃がさないようにしています。
ハウスメーカーならではのこだわり設計
躯体の柱は1,000mm角以上、壁厚は90mm、床スラブは200mm。耐震性能充分な躯体の中に、再度スタッドと束でフレームを組んで木質インテリアを作り付ける２重壁２重床・２重天井構造のため、保温性と防音性も充分です。
メイツ 深川住吉の価格表
第１期販売が終了しており、北側のルーフバルコニー付きの区画を中心に、もう埋まっている仕様も出始めているようですが、「時期以降分譲」と表記のある部屋は、まだ購入可能です。坪単価300万くらいなのでそこそこお高めですね。
なお、管理費＋修繕積立金で月々約2万円というのも助かります。この辺りは変動もあるので、本気でお考えの方は、実際に見積依頼をしてみてください。
大規模マンションだけど共用設備が少ない
ぶっちゃけTSUTAYAライブラリーだけが売りですね！居住者だけの利用ということで管理費に跳ね返ってくると思いますし、結構広いスペースを取ってるみたいなので利用しない人には百害あって一利なしですね。売りにしているので利用する気がない方はそもそも買わないと思うので問題ないと思います！
できればコンビニの誘致やパーティールームとかあると良いですね。大規模マンションならではの植栽もそんなに見込めないようです。
南側リスクについて
下町・・・のところにも書きましたが、現在、同一ブロック内の数軒と、清洲橋通りまでの１ブロックは、３階建てくらいの小さなビルが密集林立している状態です。東西200m x 南北40mくらいの敷地が高層開発の対象になるとは思えません。
断言だけはできませんが、可能性は相当に低いと考えます。
メイツ 深川住吉おすすめの間取り
水周りの位置には制約がありますが、それ以外の部屋割りは自由度が高いです。
奥行きは棟によって11.5m～11.9m、幅はそのまま柱のスパンで5.8m～7.0mの範囲でバリエーションがあります。これに伴い、占有面積も59.41㎡～87.95㎡。
そんなわけで、お奨めと言うより最多分譲の70㎡台の代表間取りみたいな例です。
ベランダ側と廊下側と両方に居室を配置できるように水周りを奥行き方向の概ね真ん中に持ってきている躯体デザイン上で、もちろんこんな風に寝室・リビング・書斎をキッチリ小分けした４部屋仕様もOKですし、水周りを片側に寄せてワンルーム＋α的な大部屋使いもできます。
メイツ 深川住吉とよく似ているマンション
イーストゲートスクエア
同じく小名木川沿い、西側のすぐお隣が、形態も間取りもすごく近いイーストゲートスクエアです。全365戸のボリュームはメイツと比較するとやや小ぶりですが、やはりこの周辺では異彩を放つ規模で共用のパーティルームも装備。メイツは企画段階からこのお隣さんの影響を色濃く受けているのかもしれません。
竣工５年目で2LDK～4LDKの中古価格は4,480万円 ~ 8,180万円で坪単価250万程度で一回り安く買えます。都内だと坪単価250万はほとんどないのでこの値段が底値の目処となります。
ほかにおすすめの大規模マンション
キラリスナ（ルネ南砂町リバーフィール）は買うべき新築マンションか？立地・間取り・価格表など
【SUUMO】MID TOWER GRAND | 新築マンション物件情報
【SUUMO】プラウドタワー東池袋 | 新築マンション物件情報
グランドメゾン品川シーサイドの杜は買うべき新築マンションなのか？
プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーは買うべき新築マンションか？
こう並べといて思うのは資料請求ってすごい面倒くさいですよね〜。
住まいサーフィンを使えば資料請求も一括でできるようになりますし、気になっているマンションのみんなの評価が点数で見れます。自宅購入を考えている方は登録しないと損なので登録しておきましょう。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
最後に評価をかいつまむと、こんな感じでしょうか。
いい点
- 大手町に圧倒的に近い
- 東京駅エリアだけに特化したら近くて安い
- そこそこスーパーとか近い
悪い点
- 内装のスペックが低い
- TSUTAYA使わないなら買う理由がない
総括すると、メイツ深川住吉は好立地でお値打ちではありますが、少し内装が気になります。2018年の市場で相対的に見るとコスパは良いので勤務エリアによっては検討の価値ありです。
資料請求はSUUMOから
