2025年に東京の中古マンションは暴落しない3つの理由
東京の中古マンションは本当に暴落するのか？
最近よく首都圏の不動産価格が暴落するといったテーマの書籍が連続して出版されています。たぶん危機感を煽ったタイトルの方が書籍としては儲かるのだろうし、コンサルタントの立場からすればその中でも儲かるor資産形成ができるマンションはこれですといったことが出来るようになります。
ここ2ヶ月ほどブログの更新を止めていましたが、本業が大変だったこともありますが、中古市場の分析を進めていたことでなかなか更新ができずスミマセン。
今回のテーマは本当に東京の中古マンション市場は暴落するのか？
という所に絞って自分のスタンスを説明していきます。
ちなみに最近出版された暴落煽り本たち
東京郊外や地方はすでに暴落している
不動産価格の暴落はすでに始まっているのは 明らかで、そのケースを取り上げて説明してくれています。千葉県でも局所的に利便性の悪いところは暴落している＝東京も立地によってはヤバイ！というのは共通している見解です。僕も右に同じです。
榊さんが予測の土台にしている人口統計もアグリーで、不動産価値を形成しているのは人がどれくらい活用して価値を生み出すかなので、人が増えることは価格にプラスで、人が減るのは価格にマイナスになるシンプルなロジックです。
当ブログでも東京の人口予想について言及しています。都心3区（千代田区・中央区・港区）は2040年まで人口増なので、もっとも資産形成ではダウンサイドリスクが低いといえます。しかし、庶民では手がとどかない価格帯にあるのがポイントですね。
まだまだ増える東京都心エリアの人口から読み解く自宅マンション投資戦略とは？ - 自宅投資戦略研究室
中心地を庶民は買えないけど職住近接の価値観は若い世代を中心に広がりを見せていて、ちょっとでも中心地に近くて便利なところを背伸びして買う消費スタイルが一般化しつつあると思います。値ごろ感から新築ではなく中古を選択する消費スタイルも立地が重要視されている傾向を示していると思いますし、この影響で山手線内側の中古マンション価格はピークアウトしても大きな下落になっていません。
東京の空き家問題で暴落する説には懐疑的
空き家問題は統計データで語られることが多いですね。統計マジックがここに存在していて、実際に空き家になっているクオリティの低い住宅に住みたい顧客がどれほどいるかという需給の視点で分析すべきだと考えています。
需給の視点で見ると住宅市場は確実に2極化が進むと考えていて、収入が少ない人達がこういった空き家になる住宅に住まわざるをえなかったり、民泊が空き家をリノベーションして上手く活用されていくのだと思います。一方で駅近で利便性の高い（＝資産性の高い住戸）は低金利をトリガーにしてどんどん持ち家率が上がっていくと考えています。
したがって、空き家問題が原因で価格が暴落するのは価格ピラミッドのボトム部分で、住宅取得するアッパーミドル・アッパー層の価格は本当に暴落するのか懐疑的です。
築40年以上の中古マンションは暴落が来るかも？
築40年以上にもなると耐震性に問題があるケースと構造の劣化が想定よりも早いケースの２つがあると思います。いずれもマンション管理がしっかりしているかが重要で、築40年以上でマンション管理がしっかりしていないものはリスクが大きすぎて暴落の可能性が高いです。マンションの長寿命化で資産価値の大部分を形成するのは今後マンション管理の状況になる可能性すらありますね。
また、鉄筋コンクリートの寿命は60年ほどと言われており、その理由はコンクリートがアルカリ化して鉄筋が錆びてしまうのが60年くらいということから来ており、それもコンクリートを追加して補強すれば110年は持つというのがよく言われています。ちゃんと大規模修繕されているヴィンテージマンションであれば思っているより長持ちするようです。
管理が行き届いてない築古の中古マンションは暴落するかも。
東京の中古マンションが暴落しない３つの理由
- 人口は増える
- 世帯所得が増える
- 空き家問題は二極化する
人口は増える
2040年までは都心3区の人口増2020年〜2030年までは周辺区の人口増が見込めることから2017年時点で「暴落」になる可能性は極めて低いです。ただ、世田谷区や東京でも千葉よりや利便性が低いエリアは徐々に下落していくことでしょう。
世帯所得が増える
全国レベルでは世帯所得は底を打った状態で、東京で見ると就業構造基本調査では夫婦共働き世帯が増えており世帯所得も当然増えています。
世帯平均所得は約546万円…世帯当たりの平均所得金額推移をグラフ化してみる(最新) - ガベージニュース
女性の大学進学率も上昇傾向なので夫婦共働き・都心の中古マンションを背伸びして買うのはよく聞くようになることでしょう。
男女共同参画白書（概要版） 平成25年版 | 内閣府男女共同参画局
空き家問題は二極化する
さきほども説明したように世帯年収８００〜１０００万で２馬力の世帯が空き家になるような所には住みたがらないので、リノベーションされてAirbnbで活用されるか、立地が良ければ建て替えスキームが進むことでしょう。この場合にリノベーションしたものを資産として保有したいか？という視点で考えると、空き家になりそうな立地の悪いマンションなんて資産として保有したくないですよね。ということで空き家問題は２極化すると考えています。
まとめ
暴落しているエリアは日本全国探せばいくらでもケースがありますが、東京に限定していえばもう少し先の話ではないでしょうかね・・・。それよりも自宅投資という枠組みで資産形成と減税でキャッシュフローを増やすということに取り組んでみてはいかがでしょうか？
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