自宅投資戦略研究室

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キラリスナ(ルネ南砂町リバーフィール)は買うべき新築マンションか?立地・間取り・価格表など

 

キラリスナ(ルネ南砂町リバーフィール)のモデルルームを見てきた

東京駅6km県内で3LDKが3900万円からという、ちょっと気合が入っている物件があったので久しぶりにモデルルームを見学させていただきました。南砂町という立地は東西線の門前仲町→東陽町→南砂町→西葛西→葛西という立地であまり知られていない駅です。

 

実際に周辺を歩いてみると駅前に大規模マンションが立ち並び、大型商業施設が出来て街全体が成長中のように思えます。おそらく東京・大手町を中心とした大規模再開発を見越した沿線開発の1つですね。

 

ではさっそく、概要から立地についての情報を強み弱みなどの分析を交えながら、価格表で買うべきなのか?っていうところを整理していきたいと思います。

 

キラリスナ(ルネ南砂町リバーフィール)の基本情報

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物件情報

「TOKYO キラリスナ PROJECT」というので呼称されてますが、実際のマンション名はルネ南砂町リバーフィールということで、総合地所のルネシリーズが長谷工グループに入ったあとの1発目のフラグシップモデルみたいなマンションになります。

 

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現地の建築計画を見ると以下の通りです。

敷地面積:5,786.84㎡

建築面積:3,055.24㎡

延べ面積:22,190.51㎡

階数:15階/地下0階(高さ44.75m)

着工予定:2017年12月20日

完了予定:2020年3月31日

総戸数:全267戸と敷地面積の割に大規模マンションです。

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もとはトーヨーカネツソリューションズの社屋があったようです。

 

キラリスナの立地情報

最寄り駅:東西線「南砂町駅」から駅歩13分と少し遠く

帰り道にスナモという大規模商業施設があります。

リバフィールというだけあって荒川との距離はワンブロックだけです。

永代通りから1本住宅街に入っているため比較的静かな環境で、周囲には戸建てと都営アパートがあります。

 

大規模商業施設スナモのフロアテナント一覧

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生鮮食品のイオンとホームセンターのカインズがドカンと入っていて、家電のコジマにアパレルのユニクロが入るららぽーと的な感じです。4Fは庶民的な飲食店とクリニックが入っており、日曜の昼に見に行きましたが結構混雑している感じでした。とにかく広い!

 

4Fレストラン・フードコートはこんな感じです。

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キラリスナの強みはコスパと生活利便性

南砂町はそれほど土地が高くなくて東京駅まで12分という立地

キラリスナの坪単価は250万円前後と結構強気な値段で出してきていますが、南砂町駅周辺のマンションの坪単価は200万〜220万くらいで築年数がある分一回り低いです。坪単価250万だと70㎡で5300万なのでギリギリ庶民でも手が届く価格にもなり(年収700万程度)、しかも日本橋まで電車は9分だし東京都心へのアクセスだけを考えれば結構良いです。

 

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大手町・東京駅は再開発真っ只中なので、沿線マンションとして需要は底堅いと言えます。

随時更新・東京都内の再開発計画まとめ!買うべきマンションはどの駅か!?

 

年収700万(ペアローン可)でも買える東京都心の職住近接マンション

当ブログでも結構相談が来る年収700万〜800万の世帯でも購入が出来る中でも、都心とこれほどまでに近い物件というのはなかなかありません。王子にあったガーデンズは距離的には同じですが駅アクセスと言う点で比較すれば東西線は圧倒的に利便性が高いと言えます。

 

最近トレンドの職住近接で都心回帰が進んでいますが、都心回帰しすぎると育児とか意外と大変じゃん!?ってなって少し都心から離れて育児も含めたトータルで考えようという育住近接のトレンドをSUUMOが打ち出しているようです。キラリスナはまさにこのトレンドマンションと言えます。

 

門前仲町・東陽町より安いけど西葛西は嫌な人向け

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2016年9月に完成したシティテラス東陽町(全522戸)※上図 が坪単価300〜320万でまだ売れ残ってるんですが、門前仲町・東陽町だとやはり坪単価が高くて手が出せなかった人が南砂町だと手がでる価格帯になってくるのがポイントですね。そして、西葛西・葛西は荒川挟んで東側は嫌だとかいう人にはおすすめです。笑

 

シティテラス東陽町が売れ残ってるのは逆にポジティブ要素でもあって、住友不動産だから価格下げてまで早く売ったりしない超強気の販売方法なので、当分はこの辺のエリアも価格暴落しないという見込みがたちます。

【SUUMO】シティテラス東陽町 | 新築マンション物件情報

 

大型の複合商業施設「SUNAMO」が隣接する高い生活利便性

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キラリスナから徒歩6分ほどでスナモに到着します。中に入っているイオンは生鮮食品の売り場面積も広大なので奥様の買い物も楽しくなるのではないでしょうか?

 

ついでにマンション徒歩1分でセブンイレブンも1ポイント。

 

コスパの長谷工施工

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田の字間取りでお馴染みに長谷工マンションですが、リビングはアウトフレーム・ハイサッシになっていてグランドメゾン品川シーサイドの杜でも見られたハイスペックな設備になっています。食洗機・ディスポーザー・床暖房はついていますし、新築マンションの基本的なところをしっかり抑えています。

新築マンション3種の神器とは?新築マンションを買う前に知っておいて損はないこと

 

また、複層ガラスを採用しているので、真冬でも日当たりの良い部屋であればエアコンいらずなくらいあたたかいと思います。省エネ設計でエコジョーズも標準採用されています。

 

キラリスナの東側は荒川リバービューで夜景もキレイ

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(キラリスナの東側の堤防6階相当から荒川をパノラマで撮影しました)

 

15階建てなので10階以上だとまぁ眺望が良くて、15階くらいになると夜景もリバービューも結構キレイに見えそうです。週末に荒川沿いを走ったり、犬の散歩をしたりする人が多く見られました。まぁ湾岸のほうが眺望はいいじゃん・・・はいそうです。

 

大規模マンションならではのテラス・パーティスペース・キッズルーム

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認可保育園も誘致する予定のようですが、共用設備はキッズルーム・ラウンジ・テラス・ゲストルーム・パーティルーム・ランドリースペースとスカイデッキがあるようです。スカイデッキは花火が間近で見られるようでホームページでも花火推しがすごいです。

 

認可保育園とキッズルームは大規模マンションの代名詞で、全体の約0.8%ほどしかなく大きな強みです。

 

キラリスナの弱みは激混み東西線と駅歩13分

激混み東西線なのでお父さんには厳しい

混雑率199%でワースト1位の東西線! 過酷な車内状況とメトロの企業努力のまとめ | キャリコネニュース

 

混雑率なしには南砂町は語れない・・・。通勤ラッシュで疲弊する覚悟があるものだけが住むことを許された東西線沿線住みという勲章です。現在、駅拡張工事などを行っており、混雑率は平成32年度に176%に緩和される模様です。ただし、今後も東京駅へのアクセスがよい沿線マンションの開発はどんどん進むのであまり期待しないほうがよろしいと思われます。

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南砂町駅拡張工事の様子(2018年5月28日)

 

混雑率の例と東西線の混雑率解消期待値

176%=東京メトロ東西線「木場駅」〜「門前仲町駅」(2020年整備後)

178%=東京メトロ千代田線「町田駅」〜「西日暮里駅」

176%=JR京浜東北線「川口駅」〜「赤羽駅」

184%=東急田園都市線「池尻大橋駅」〜「渋谷駅」

199%=東京メトロ東西線「木場駅」〜「門前仲町駅」(2016年)

 

180%:体が触れ合うが、新聞は読める

200%:体が触れ合い、相当な圧迫感がある。しかし、週刊誌ならなんとか読める。

 

駅歩13分と地味に遠いので毎日通勤するお父さんには厳しい

駅チカのグランエスタ、ニューライズシティ東京ベイハイライズ、クレストフォルム東京アヴァンセなどに比べると圧倒的に駅歩が13分と遠いので、毎日の通勤をするお父さんには結構厳しめな立地です。資産価値的にはギリセーフかギリアウトくらいの気持ちですが、間に大型ショッピングモールが入っているのでギリセーフだと思います。

 

奥様とお子様は別に毎日電車通勤とかしないので問題ないのかなと。

 

南側の眺望は高層階でも壊滅的

南側に同じ高さのライオンズマンションがそびえ立っているので南側は眺望が壊滅的で、日当たりも下層階はちょっと辛そう。せっかくリバーフィールと冠した荒川推し物件なのに、バルコニーから荒川見えないので買うメリットが感じられませんでした。ルーフバルコニーが何戸かあるのでそれがちょっとアリかなと思った程度です。

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お見合いではないですが結構圧迫感がある感触でした

 

南砂町の駅の価値

主要駅への通勤時間まとめ

※朝8時ごろ出社想定

日本橋駅:9分

大手町駅:14分

銀座駅:17分(南砂町→日本橋→銀座)

新宿駅:37分(南砂町→飯田橋→新宿)

東京駅:20分(南砂町→大手町→東京)

 

※タクシーだとこれくらいの距離と金額になります

日本橋・大手町・銀座・東京駅:2500円〜3000円/30分 

新宿駅:5060円〜5450円/50分

 

東西線「南砂町駅」の良いところ

  • 日本橋から大手町にかけての再開発で沿線としての住宅需要が増える
  • 17路線に乗り換え可能な利便性
  • 駅前の繁華街感がなく落ち着いている

東西線「南砂町駅」の悪いところ

  • 東西線の混雑率199%が狂気
  • 都営アパート・団地が多く低所得者層も多い
  • 個人商店がイオンの影響で寂れてる

 

南砂町駅の資産価値はすべて東京駅周辺の大規模開発の需要をどれくらい吸収できるかにかかっています。南砂町駅の再開発も2020年に完了しますし、これに合わせてどれくらい駅周辺の商業施設誘致と住宅の供給がいっきにできるかで大化けする可能性はあります。すでに大和ハウスや長谷工がいくつか用地取得しており、断続的に大規模マンションの供給が予定されています。

 

周辺の賃貸需要とか坪単価

南側のライオンズマンション南砂町(築33年)が坪単価130万〜150万円で、66㎡賃貸だと12.5万、売買だと3000万円ほどです。

 

駅歩2分のグランエスタ(築13年)が坪単価240万〜250万円で、80㎡賃貸だと22万、売買だと5800万ほどになります。

 

キラリスナが新築だけど駅歩13分ということで坪単価250万っていうのはまぁ妥当なラインですね。

 

南砂町のハザードマップ

江東区浸水履歴

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液状化予想図

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液状化するリスクは橋の反対側の西葛西・葛西よりマシという程度です。キラリスナは液状化対策として地下77mの支持基盤に拡底杭を56本打ち込んでいるようで対策済みとのことです。

 

キラリスナの部屋仕様・間取り

南側はあまりおすすめしてないので、南側はルーバル付きのD4rだけと、東側の3LDK・4LDK角住戸をピックアップしました。

 

モデルルーム住戸 K2type 3LDK+WIC 69.00㎡(東向き中央)

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リビング11畳でウォールドアを開けてつなげれば16.1畳のリビングと2LDKとして使える間取りです。アウトフレーム・ハイサッシで横幅は約4mありますのでそこそこの採光と開放感・風通しは良いです。1つ問題があるといえば、ウォールドアの窓側に仕切りがあるので常時開けて使う場合は邪魔です。

 

ウォークインクローゼットが主寝室についていて少し広め、お風呂はTOTOの1418仕様で少し広めとコスパが重視されながらもちょっとつづグレード上げてる印象でした。アルコープがないのでベビーカーは畳んで玄関に置く感じですかね、ベビーカー込だとちょっと玄関狭いですね。

 

K2は69㎡で4900万台〜5300万台(坪単価234万〜253万円)

 

リビング横向き Ntype 3LDK+WIC+SIC 78.27㎡ (東向き北側角部屋)

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個人的に新築マンション3種の神器と言っているアウトフレーム・ハイサッシ・ワイドスパンってリビングが横向きじゃないと難しいのですが、このわざと外してくる感じ・・・。アウトフレームじゃないし、ワイドスパンじゃないし、せっかくのバルコニーには角住戸だから避難ハッチが必ずあるのでウッドデッキにしても残念な感じです。

 

とはいえこの間取りにも少しだけ強みがあって、風呂に窓がついているというのとシューズインクローゼットが付いているユニークなところがあります。

Nは78.27㎡で5700万台〜6300万台(坪単価241万円〜266万円)

 

J/Jg type 3LDK+ウゴクロ 71.29㎡ (東向き中央)

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長谷工独自の可動収納ユニット「UGOCLO」を導入したタイプです。居室と収納のサイズを変更できるメリットが!と言ってますがよくわかりません。服が多くてもクローゼット広くできるので入るよってことですかね!

https://www.haseko.co.jp/hc/information/press/20170126_1.html

 

全体的にモデルルームのK2よりも横向きリビングで開放感ありますし、いいんじゃないでしょうか。

J/Jgは71.29㎡で5100万台〜5600万台(坪単価237万円〜260万円)

 

ルーバル付き D4r type 3LDK+WIC 69.00㎡(南向き11F)

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南向きでも高層階でルーバル付きだったら希少性があっておすすめできるかなというD4rの間取りです。ルーフバルコニー36.75㎡あるので相当広いですね。間取りはモデルルームのK2とほぼ同じですね。

 

D4rは69.00㎡は価格表に値段が書いてませんが上のD4wが5800万なので少し高めに設定されています。(坪単価277万)

 

キラリスナの予定価格表

坪単価平均250万くらいです。15階でも5000万円台の部屋があります。

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番外編・近くの新築戸建て

たまたまキラリスナの近くに新築戸建がありまして、4580万という価格でした。旗竿地なので少し安めだと見ると、キラリスナと価格帯は大きく違わないですね。新築戸建も売れているようで、古い戸建てと新しめの戸建てが隣り合う感じの町並みでした。

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懸念事項QA

Q.荒川は臭くない?虫は?

A.南側のライオンズマンションの人にモデルルームの方がヒアリングしたところ特に気になったことはないようです。

 

まとめ

『お父さんだけキラリできないキラリスナ』

お父さんにとっては過酷な立地ですが、家族にとっては住みやすい立地なのではないでしょうか?家の購入を決めるのはだいたい女性なので意外と売れるんじゃないかなというのが個人的な意見で、リセールバリューは少し高値かなっていう印象があるのであまり儲かるような物件ではないと思います。駅の混雑以外は目立ったDisポイントもなく5年・10年で売却する気持ちであれば住宅ローン減税400万もありますし、タダで住めるマンションではないかなと思います。

 

気になったらSUUMOから資料請求かモデルルーム見学予約してみてください。

【SUUMO】TOKYO キラリスナ PROJECT(仮称) | 新築マンション物件情報

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