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自宅投資戦略研究室

自宅マンション投資で資産形成をいかにうまくやるかを研究するブログ

自宅投資とは?マンションを買うだけで儲かる仕組みを作る

自宅投資とは?

自宅のEXIT(出口戦略)を考えて戦略的に購入し、空室率が0%の超絶お得な投資物件と捉える投資スタイルです。超低金利と国策によって住宅ローンの金利が1%を切っているからこそ可能な投資なのですが、そのビッグチャンスに気づかない人が多すぎるのではないでしょうか。ただ自宅を買って、ある程度住んで売れば1000万円とかの現金が手元に残るのにやらない理由はないでしょう?

 

ついに35年固定金利が1%を割るビッグチャンス到来

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【フラット35】の金利推移 | アルヒ株式会社

 

なぜ自宅を買うだけで儲かるのか

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かんたんに言うと物件価値が下落しなければ住宅ローンの返済分だけ売却時に手元に現金として残るから儲かります。ここ数年はさらに中古マンション価格は上昇傾向で、さらなる+αも得られる状況にあります。

 

「そもそも物件価格が下落するから自宅買うのはリスクなんじゃん!」

 

こんなツッコミが賃貸派から聞こえてきそうですが、確かにリスクはものすごい大きいです。それこそ郊外の団地みたいな分譲マンションを3000万くらいで買っちゃえばお先真っ暗になります。なぜなら、今後少子高齢化と空き家問題は深刻化するので、不動産価値を維持できる物件は都市部の駅徒歩5分以内に集中するからです。だれもわざわざ郊外には住みません。実際に2016年で価格が大きく伸びたのは港区や千代田区のような超都心で、他の区も伸びましたが港区のパフォーマンスはすごいものがありました。しかし、土地は限られているのでニューヨークのマンハッタンのように上へ上へと居住空間は伸びていくことは容易に想定されます。この見通しを乗りこなすことで「自宅を買うだけで儲かる」ようになると考えています。

 

本当は不動産価格が下がっても儲かる

賃貸に5年住むAさんと、4000万のマンションを買ったBさんをかんたんに比較すると以下のようになります。

 

Aさん:月15万の部屋を賃貸

15万×12ヶ月×5年=900万(費用)

 

Bさん:4000万の物件を2010年に金利1%で購入

金利1%のケース

8万×12ヶ月×5年=480万(住宅ローンの返済)

残り住宅ローンは3520万(4000−480)

マンションの市場価格は築5年で新築の20%目減りしたとすると、3200万円で差引320万が実質的に出ていったお金になります。

 

AさんとBさんで比較すると、900ー320=580万円の差が生まれます。

 

金利3%のケース

5万×12ヶ月×5年=300万(住宅ローンの返済)

残り住宅ローンは3700万(4000−300)

実質出ていったお金は500万

 

AさんとBさんで比較すると、900−500=400万円

 

まだ儲かりそうですが・・・マンション購入時に保証金や諸経費を足すと約100万、固定資産税が年30万、修繕積立金に売却時の仲介手数料なんかを含めると金利3%ではかなり厳しいラインになってきます。一方で金利1%以下であれば、20%不動産価格が下落する悲観的なシナリオでも賃貸より資産形成ができることが言えます。

 

参考:

ローンシミュレーション(元利均等返済/元金均等返済) | REIFA

中古価格の下落率 | マンションの価格・評価・査定・相場情報満載 住まいサーフィン

 

儲かるなら人に教えないほうが良くない?

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儲かる方法を教えるやつほど信用できないものはいないですよね?笑 自宅投資の最大のネックは自分の収入に掛け算した住宅ローンの借り入れ上限よりも高い買い物ができないことです。なぜ儲かる方法を教えるかというと、同じ考え方を持った人が増えることで不動産市況全体が活性化して価格を維持しやすくなるだけで十分メリットがあります。また考え方が広がることで、もっと東京の好立地物件の価格が上がれば懐がホクホクでWin-Winなのです。

 

どういったマンションを買うべきか

人口流入がある都心部(東京・大阪・福岡)は買い

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ここまで読んでいただいた地方の方には申し訳ないですが、東京一極集中の流れは避けられないので、東京都心・大阪開発エリア・福岡以外は人口減少による空き家問題によって不動産価格が暴落する可能性があります。東京都心以外を購入しようとしている方は気をつけたほうが良いかもしれませんね。不動産価格の下落が20%で済まなくなる事例もあると思われます。

 

 

駅歩5分以内の物件は買い、10分以上は買えない

駅歩と売却時のマンション価格を指数化したもので、1.00が購入価格と売却価格が同じというグラフになっています。注目すべきは首都圏がほかに比べて駅歩を重視している点と、徒歩10分を超えた所から角度を付けて資産価値が低下していることです。首都圏の新築マンションで駅歩5分以内の物件は全体の46%(141/300)で、suumoの中古物件で計算してみても約42%(7923/18851)となるので、売却時を考えると駅歩5分以内が望ましいと言えます。人気駅も不人気の駅もすべて含めてこの数字なので、人気駅だともっと露骨に駅近は資産価値が高くなる傾向がみられるのではないかと思います。

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駅徒歩何分のマンションが資産価値を維持できるか?(おうち閑話) - スマート おうち売却 | 不動産のお役立ち情報コミュニティー LIXIL(リクシル)リアルティ.com

 

大規模マンションは値崩れしにくい

住まいサーフィンでも数値が示されているように、総戸数が多いほど儲かる確率が高いと考えています。なぜなら、大規模マンションの場合は中小マンションには出来ないことが出来るからです。具体的に言うと、500戸以上の大規模マンションにもなると、ラウンジやスタディスペース、キッズスペース、保育園の併設、スーパーやコンビニの誘致が行われます。タワー型だと容積率の関係で広大な庭もできますし、子育て世帯にとっては願ったりかなったりの状況が生まれます。つまり生活利便性が劇的に上がるので資産性が維持されるということになると考えています。

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「儲かる確率」と「配当利回り」の説明 | マンションの価格・評価・査定・相場情報満載 住まいサーフィン

 

大規模マンションの参考にはこの過去記事をどうぞ

一例ですが、一番でかい大規模マンションの価格推移と査定をイエシルで見た結果です。新築価格よりも上昇していますが、23区平均よりもオーバーパフォーマンスになってるところに注目ですね。

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THE TOKYO TOWERSSEA TOWERのマンション購入・売却相場(売買価格:3,201万円~) | IESHIL

 

5年後、10年後に売れるマンションを自宅にして一緒に資産形成していきましょう!『住まいサーフィン』はみんなのマンション評価が分かるようになるので登録はマストですね。