まだまだ増える東京都心エリアの人口から読み解く自宅マンション投資戦略とは?
- 東京都心3区(千代田区・中央区・港区)は2040年まで人口増
- 人口が増えると需要が増える景気がよくなる
- マンハッタンに比べれば人口密度はもっと増える
- でも千代田区・中央区・港区って具体的にどの駅?
- 2017年都心3区で販売中の新築マンション
- まとめ
東京都心3区(千代田区・中央区・港区)は2040年まで人口増
東京都が国勢調査をベースに予測を出しました。
都心3区の人口は40年まで増加が続く見込みだ。15年は3区合わせて約44万人で、40年には63万人超へと約4割増える。所得の高い子育て世代や高齢者の都心回帰の動きはしばらく続きそうだ。
東京都全体だと2025年がピークですが、都心3区や湾岸エリアの江東区、文教エリアの文京区、再開発の渋谷区などは2030年〜2035年まで人口増が予想できるとのことです。
このニュースから読み取れるのは超都心回帰ではないでしょうか?
超都心回帰が意味しているのは職住近接のビッグウェーブです。
たぶんこの流れを後押ししているのは住宅ローンの低金利化で、庶民には手の届かなかった6000万クラスの超都心マンションが買える状況が出てきたことにあると考えています。ほかの要因はシニアの金融資産1000兆円の向かう先は、安直に考えれば子供や孫の大きなお買い物=家に流れますよね。その人達がどこで働いているかというと東京ですよね・・・。
人口が増えると需要が増える景気がよくなる
日本経済の成長のほとんどが爆発的な人口増加だと言ってのけたデービッド・アトキンソンがすぐ思い浮かびます。どの世界の歴史を見ても人口が増えれば、需要も生産量も増えるので当然景気はよくなるわけです。高い人口密度の需要を満たすために商売が盛んになれば当然生活利便性もあがりますし、もっと住みたい人が増えるので人口流入が期待できます。生活者が増えれば税収増にもなって行政サービスも充実しますし、行政の視点で言えばコンパクトシティ構想の実現ができます。
つまり、人口が増える都心3区(千代田区・中央区・港区)は買っても価値が極めて下がりにくいエリアであることが確定しているのです。
ちなみに森ビルは都心3区で超高層都市を作っていく戦略を打ち出しています。
今後の東京都の街づくりを知るには、知っておくべき森ビルの開発計画とは? - 自宅投資戦略研究室
マンハッタンに比べれば人口密度はもっと増える
この記事が一番わかりやすいマンハッタンと東京の比較になります。
NYマンハッタン区vs東京 データ比較 - ■ルンルン女帝公式公認■NY大阪東京の超高層ビル的な街並み■♪■ - Yahoo!ブログ
結論からいうと東京の人口密度はマンハッタンの半分しかないし、パキスタンのカラチと比べれば5分の1しかない。ただ、人口でいうと世界No1の3700万人が住んでるメガロポリスであるのは間違いなく、その人口が都心に動けば数年で簡単に人口密度は上がると予想できます。
でも千代田区・中央区・港区って具体的にどの駅?
都心3区が良いのは分かるけど、実際に選ぶ時にどの駅だ!って思いますよね。区別に整理してみました。その後、今販売中のマンションの駅歩と総戸数をリストアップしてみました。
狙い目都心3区の駅一覧
千代田区
- 大手町
- 有楽町
- 日比谷
- 桜田門
- 霞が関
- 国会議事堂前
- 溜池山王
- 永田町
- 半蔵門
- 麹町
- 四ツ谷
- 市ヶ谷
- 飯田橋
- 九段下
- 神保町
- 御茶ノ水
- 秋葉原
- 神田
皇居周辺が千代田区で、オフィスエリアというイメージが強いですね。
中央区
- 銀座
- 日本橋
- 京橋
- 八丁堀
- 三越前
- 築地
- 新富町
- 茅場町
- 水天宮前
- 人形町
- 浜町
- 馬喰町
- 馬喰横山
- 月島
- 勝どき
晴海も中央区アドレスですが、イメージはベイエリアですね。
港区
- 品川
- 田町
- 浜松町
- 新橋
- 虎ノ門
- 汐留
- 芝浦ふ頭
- 日の出
- 竹芝
- 台場
- 白金
- 白金高輪
- 麻布十番
- 広尾
- 六本木
- 赤羽橋
- 大門
- 御成門
- 神谷町
- 乃木坂
- 表参道
- 外苑前
- 赤坂
品川と台場が港区感ないのに実は港区でした。港区は高級住宅というイメージが強いですね。
2017年都心3区で販売中の新築マンション
※suumoのページに飛ぶので気になるやつは資料請求してみてください。
自前のクローラーなのですでに販売終わってるものもあるかもしれません・・・。
千代田区
- ウエリス千代田東神田 馬喰町駅歩4分 総戸数55戸
- ヴィークハウス三番町 市ヶ谷駅歩8分 総戸数22戸
- クラッシィハウス神田錦町 御茶ノ水駅歩5分 総戸数68戸
- パークコート一番町 半蔵門駅歩3分 総戸数79戸
- ザ・パークワンズ 千代田佐久間町 秋葉原駅歩5分 総戸数27戸
- レフィール半蔵門 半蔵門駅歩3分 総戸数31戸
- THE CONOE(コノエ)<一番町> 半蔵門駅歩2分 総戸数32戸
- シティインデックス神田 神田駅歩6分 総戸数110戸
- ザ・パークハウス 三番町テラス 半蔵門駅歩7分 総戸数24戸
- THE 千代田麹町 TOWER 麹町駅直結(1分) 総戸数83戸
- パークコート三番町ヒルトップレジデンス 市ヶ谷駅歩4分 総戸数92戸
- シティタワー・ルフォン九段の杜 市ヶ谷駅歩5分 総戸数66戸
- (仮称)ライオンズ千代田岩本町プロジェクト 岩本町駅歩4分 総戸数53戸
千代田区は供給量が少ないので値下げの可能性が極めて低いエリアだと言えます。
中央区
- パークタワー晴海 月島駅歩12分 総戸数1076戸
- シティタワー銀座東 八丁堀駅歩5分 総戸数492戸
- ザ・サンクレイドル日本橋レジデンス 人形町駅歩6分 総戸数43戸
- ピアース日本橋箱崎町 水天宮前駅歩4分 総戸数45戸
- DEUX TOURS(ドゥ・トゥール) 勝どき駅歩9分 総戸数1450戸
- パークシティ中央湊 ザ タワー 八丁堀駅歩6分 総戸数416戸
- ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町 馬喰町駅歩3分 総戸数152戸
- クレヴィア日本橋浜町 浜町駅歩1分 総戸数45戸
- ルフォン築地 ザ・レジデンス 築地駅歩5分 総戸数66戸
- オープンレジデンシア日本橋横山町 馬喰町駅歩1分 総戸数77戸
- レフィール日本橋馬喰町 馬喰町駅歩1分 総戸数39戸
- サンウッド東日本橋フラッツ 馬喰町駅歩1分 総戸数65戸
- ブランズ明石町 新富町駅歩6分 総戸数66戸
- リビオ人形町 日本橋浜町グリーンテラス 人形町駅歩6分 総戸数36戸
- シティハウス月島駅前レジデンスコート 月島駅歩1分 総戸数43戸
- GREEN PARK日本橋馬喰町 馬喰町駅歩1分 総戸数40戸
- プラウド日本橋人形町パサージュ 人形町駅歩2分 総戸数39戸
- GREEN PARK日本橋小伝馬町 小伝馬町駅歩1分 総戸数25戸
- クリオ東日本橋 東日本橋駅歩1分 総戸数34戸
- クレヴィア東京八丁堀 新川ザ・レジデンス 八丁堀駅歩3分 総戸数95戸
- ザ・パークハウス 東日本橋 東日本橋駅4分 総戸数65戸
- パークホームズ日本橋人形町 ザ レジデンス 人形町駅歩3分 総戸数80戸
- プライムスタイル東日本橋 東日本橋駅歩1分 総戸数73戸
- プラウド銀座東 築地駅歩7分 総戸数32戸
- プラウド銀座東レジデンス 新富町駅歩2分 総戸数102戸
- プレミスト佃二丁目 月島駅歩3分 総戸数153戸
- プレミスト日本橋浜町公園 浜町駅歩2分 総戸数78戸
- 勝どきビュータワー 勝どき駅歩 総戸数712戸
中央区は超都心駅近に小規模マンションがばんばんたって、勝どきとか比較的用地がある場所には大きなタワーマンションが建つ構造。駅歩1分のマンションが目立ちます。
港区
- ザ・パークハウス 白金二丁目タワー 白金台駅歩5分 総戸数172戸
- ディアナガーデン西麻布 広尾駅歩9分 総戸数41戸
- クラッシィハウス芝浦 田町駅歩9分 総戸数123戸
- シティタワー白金 白金高輪駅歩12分 総戸数83戸
- パークコート浜離宮ザ タワー 浜松町駅歩5分 総戸数563戸
- ザ・パークハウス 麻布外苑西通り 乃木坂駅歩9分 総戸数73戸
- アトラス白金高輪 白金高輪駅歩6分 総戸数72戸
- プレシス東麻布 赤羽橋駅歩2分 総戸数43戸
- ザ・パークハウス グラン 麻布仙台坂 麻布十番駅歩9分 総戸数11戸
- パークコート青山 ザ タワー 青山一丁目駅歩3分 総戸数163戸
- シティハウス東麻布 赤羽橋駅歩4分 総戸数122戸
- プラウド芝公園 芝公園駅歩5分 総戸数51戸
- オープンレジデンシア青山ザ・ハウス 青山一丁目駅歩5分 総戸数29戸
- Brillia(ブリリア)高輪 The House 品川駅歩8分 総戸数14戸
- クレストプライムタワー芝 浜松町駅歩6分 総戸数483戸
- ロイヤルシーズン白金台 高輪駅歩7分 総戸数18戸
- プラウド六本木 六本木駅歩4分 総戸数35戸
- グランリビオ高輪三丁目 高輪台駅歩2分 総戸数34戸
- ロイヤルシーズン赤坂 青山一丁目駅歩7分 総戸数26戸
- アトラス西麻布 広尾駅歩7分 総戸数16戸
- プレミスト白金台 白金台駅歩1分 総戸数32戸
港区は都心のど真ん中に大規模タワーマンションが立っていてかなり注目だと思います。自宅投資を考える上で駅アクセスが良いことはいうまでもなく、総戸数が多いほど共用設備などの差別化が可能になりますので、なるべく大規模マンションを選びたいものです。
こう並べてみて思うのは資料請求ってすごい面倒くさい・・・。
住まいサーフィンを使えば資料請求も一括でできるようになりますし、気になっているマンションのみんなの評価が点数で見れます。自宅購入を考えている方は登録しないと損なので登録しておきましょう。
まとめ
東京の都心3区は人口増が見込めるので、自宅投資戦略としては千代田区・中央区・港区を中心に物色していく戦略が重要だと言えます。その中でも大規模マンションだったり、今後の再開発などを鑑みると港区がホットスポットではないでしょうか?