住宅は賃貸と購入どっちが良い？賃貸派に騙されてはいけない購入のメリット
マンションは賃貸と購入どっちが良いの？
マンションは賃貸vs購入でどっちが結局良いのか的なコンテンツがよくあります。suumoは賃貸も購入もどっちもやってるので、結局コストが同じくらいだからライフスタイルに合わせてみたいな茶を濁す結びでしめています。
はっきり言います、マンションは購入が圧倒的に良い！
それは賃貸という構造に問題があります。
以下、主に東京のマンションについての話です。
賃貸マンションの構造的なデメリット
家賃の内訳を見れば賃貸が悪い理由が分かる
大家さんは慈善事業ではないので、もちろん儲けるために大家をやっているわけです。なので当たり前ですけど、賃貸マンションの家賃には大家の投資利回りが乗っています。最低でもそれが５％は乗っているので、そのお金を払ってでも所有したくないという選択肢を取れるのが賃貸だと考えてください。
家賃＝コスト＋大家の投資利回り
大家さんの肥やしになりたければ止めません。
経済学者のピケティが「r>g」で有名になった式の通りです。
言ってしまえば大家が不動産投資ローンを組んでいれば、その高い利息を払わされているのです！損ですね。
賃貸vs購入の比較記事は金利を高く見すぎている
だいたい２％〜３％で計算されていることが多いですが、フラット３５固定で１％です。５０００万の物件を３５年借りた時に１％だったら総額５９００万ですが、３％で借りたら８０００万にもなります。固定金利が昔のように高くなくて、住宅ローン減税で１０年間ボーナスタイムがあるので、賃貸と比べ物にならないくらい購入のコストはダウンしています。
賃貸の方が安く見えるのは生活レベルも安いから
マンション購入の賃貸vs購入でよく出てくるシミュレーション物件のスペックが違うケースが多々あります。賃貸物件にディスポーザーが付いてて、コンシェルジュがいてクリーニングの取次やってくれたり、カフェラウンジがありますか？キッズルームがありますか？購入したマンションと同レベルの品質を賃貸に出せば、そんな安く借りれると思いますか？
賃貸は住まいのスペックが低い
家賃は単に出ていくお金・住宅ローンは負債だから資産
会計的な話でわかりづらくて申し訳ないのですが、毎月の家賃はシンプルに財布から出ていくお金でしかありません。しかし、住宅ローンはもう少し複雑で、毎月家賃並に払っていますが負債の返済なので、行先は不動産という資産になります。
つまりこう！
賃貸マンションだと払った家賃が大家さんの資産になる。
マンション購入だと返済した住宅ローンが自分の資産になる！
ここまで賃貸のデメリットとその構造的問題から購入の方が絶対にいい理由を紹介してきました。一方で賃貸にもメリットがあるので紹介して行こうと思います。
賃貸唯一のメリット
所有しなくて良い・引っ越せる
所有しなくて良いメリットは不動産大暴落であったり、転勤族で定住しなかったり、フリーダムに生きたい人向けのメリットです。少し意地悪な言い方をすると、所有できない人が仕方なく賃貸を選ぶということもあります。
例えば、まだ信用力がない新卒社会人の場合は生活もまだ何も固まってないので、とりあえず賃貸に住むというようなケースは「仕方なく賃貸」ケースです。だって住宅ローンの審査が通らないのだから買えないんだもん。
賃貸唯一のメリットは「所有しなくていい」
マンション購入の構造的メリット
住宅ローンの返済は資産である
賃貸のデメリットの際にも説明しましたが、住宅ローン返済は資産なのです。
自宅は自分が大家で自分が賃貸しているのと同じことなので、空室率０％で超金利優遇されている資産と言えます。これをうまく活用としているのが、本ブログが提唱している「自宅投資戦略」ということなのです。
トータルコストが安い
大家の投資利回りは乗ってこないので当然コストが安いのと、住宅ローンを返済し終えれば維持管理コストだけなので賃貸よりも負担が軽くなります。ずっと賃貸のままで年齢的に働けなくなってくると、下流老人まっしぐらな最低限の生活しかできなくなることでしょう。
マンション購入最大の問題はこれだ！
資産価値が下がる
マンション購入に踏み切れない人たちが不安に思うのは、そうはいっても資産価値が下がったら資産にならないじゃない・・・ということではないでしょうか。たしかにマンション価格は下がります。
ではどうするか
だから、資産価値が高いマンションを知ろう！
私は自宅マンションを購入して、売却益を出すことに成功しています。それはやはり、資産性の高いマンションを安く買うことができたことに尽きます。いくら住宅ローンが資産になるといっても、資産そのものが下がってしまえば元も子もありません。その資産性をいかに下げないマンションを購入できるかが本ブログ最大の目的です。
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