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自宅投資戦略研究室

自宅マンション投資で資産形成をいかにうまくやるかを研究するブログ

随時更新・東京都内の再開発計画まとめ!買うべきマンションはどの駅か!?

2017/04/08更新

いま東京の再開発がアツい!

再開発が行われば周辺地域だけでなく、沿線の活性化にもつながりマンションの資産価値向上になります。そこで、2017年以降行われる東京都の再開発計画について時系列でまとめていきます。

 

2017年

渋谷エリア

ヒューリック渋谷井の頭通りビル

2016年秋に完成予定だったが、2017年2月末に完成予定のヒューリック商業ビル

独特なジェンガデザインになる予定

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虎ノ門エリア

赤坂インターシティ AIR

溜池山王駅周辺で虎ノ門駅にも近い赤坂エリアに地上38階の高層ビルが供給されます。

近くにはアークヒルズ・虎ノ門ヒルズがあり、虎ノ門ヒルズは2019年にオフィスがさらに供給されることから虎ノ門エリアは今後大注目です。

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赤坂一丁目地区第一種市街地再開発事業 施設名称は「赤坂インターシティ AIR」に決定

 

銀座エリア

銀座に大型複合ビルGINZA SIX

2017年4月に有名な森ビルの商業+オフィスビルが銀座の銀座松坂屋跡地に建ちます。

森ビルの開発計画は別途まとめています

今後の東京都の街づくりを知るには、知っておくべき森ビルの開発計画とは?

2017年2月に完成して報道陣にお披露目されました・・・でかいっ

銀座の新しい顔に? 松坂屋跡に新商業施設、4月開業:朝日新聞デジタル

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GINZA SIX | GSIX | ギンザ シックス

 

下北沢エリア

東北沢駅前広場の整備

下北沢駅の隣駅「東北沢駅」の駅前広場が2017年に整備されます。

2019年には隣の代田橋駅前広場も整備されるので、下北沢駅周辺はよりオシャレなブティックタイプの町並みになっていくのではないでしょうか。引き続きサブカル色強めな人たちを引きつける魅力的な街になるといいですね。

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2018年、シモキタはこう変わる! | 企業戦略 | 東洋経済オンライン | 経済ニュースの新基準

 

東京エリア

松坂屋上野店南館建替計画

百貨店の建て替えですが、高層化することで賃貸オフィスによる収益性を担保にした建て替えスキームですね。東京・上野間はアクセスが良く、東京駅周辺がオフィス面積が増えるので色々思惑がありそうです。

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J.フロント リテイリング | 松坂屋上野店南間建替え

そういえばJフロントリテイリングは大丸・松坂屋の合併で出来ましたね。

同年、銀座にできる「GINZA SIX」は松坂屋跡地に森ビルと協業して再開発していますし、渋谷パルコも2019年に建て替えが決まっております。これでJフロントリテイリングの東京エリアにおける老朽化した商業施設の再開発は打ち止めになります。

 

2018年

虎ノ門エリア

新虎通りのビル再開発

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新橋29森ビル再開発プロジェクト|森ビルのプロジェクト|森ビル株式会社 - MORI Building

2018年9月に新橋29ビルの建て替えで、15階建てのオフィスビルが建ちます。

森ビルは2020年にかけて虎ノ門ヒルズを中心とした大規模開発を実施する中の1つです。こういった建て替えを実施するということで、虎ノ門・新橋エリアの老朽化した森ビルがリニューアルされていく可能性は大いにあります。

 

東京エリア 

大手町二丁目地区第一種市街地再開発事業

2018年7月に都市再生機構とNTT都市開発が大手町2丁目に超高層ツインオフィスビルを建設中予定

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大手町二丁目地区第一種市街地再開発事業/建設中・計画中の日本の超高層ビル

 

この後、2019年に大手町の三井物産の本社建て替え、2021年に東京駅-大手町間でオフィスビル大量供給があります。さらに2027年には日本一高いビルが建つ予定で急に大注目の東京エリアになります。

 

日本橋二丁目地区第一種市街地再開発事業

日本橋は地図的に見ると東京駅と1駅しか離れておらず、徒歩5分圏内になります。その日本橋でも東京駅を中心とした再開発計画が順調に進んでいます。

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その中で今回の2018年の再開発は東京駅側の日本橋駅になります。

八重洲にも2021年・2024年に約50万㎡の複合開発が計画されています。

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三井不動産 | 「日本橋二丁目地区第一種市街地再開発事業」着工

 

神田練塀町地区第一種市街地再開発事業

ヨドバシカメラ秋葉原の北側に住友不動産の高層ビルが建ちます。

ただ、地上20階延床3万㎡とヨドバシアキバの約半分くらいの規模です。

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http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1506_0006/kandaneribeityou.pdf

 

2019年

2019年はオリンピックを翌年に控えて虎ノ門ヒルズが追加で3本もタワーが建ち、渋谷エリアも大規模複合ビルが建つ年です。

渋谷エリア

道玄坂一丁目駅前地区第一種市街地再開発事業

東急電鉄グループが渋谷ヒカリエと同タイプの商業ビル+ハイグレードオフィスビルを東急プラザ跡地にオープン予定となっています。

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セルリアンタワーよりも駅近でアクセスも良いので、イケイケのITベンチャーが入居するおしゃれなオフィスタワーになること間違いなしですね。

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渋谷再開発・道玄坂一丁目駅前地区|プロジェクト・ノート|東急不動産

 

南平台プロジェクト

東急電鉄は渋谷の再開発に全力なので、南平台にも新しいオフィスを供給します。

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場所は、サイバーエージェントが多く入居しているビルの近くなので、かなりIT系を意識したオシャレで開放的なビルになるらしい。

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http://www.tokyu-fudosan-hd.co.jp/news/pdf/684

 

渋谷パルコが大型複合施設に建て替え

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1〜8階までがこれまでの渋谷パルコ同様にテナントが入り、9〜20階までがオフィスフロアになります。もとが9階建てだったので、およそ倍の延床面積になり超高層化しています。建て替えのため2017年〜2019年まで一時営業は停止となります。

 

宮下公園再開発プロジェクト

オリンピック関連再開発プロジェクトとして宮下公園のリニューアルが計画されています。まだ具体案ではないものの提案ベースではこのようなイメージになっています。

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ものすごい花と緑推しです。

池袋でも公園のリニューアルが実施されて、すごい大好評だったので今後都心部での公園再開発は活発になるかもしれません。

渋谷・宮下公園の整備に三井不動産を選定、17階建て宿泊施設も | 新・公民連携最前線 PPPまちづくり

 

虎ノ門エリア

虎ノ門ヒルズビジネスタワー

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(仮称)虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー|森ビルのプロジェクト|森ビル株式会社 - MORI Building

虎ノ門エリアにこれでもかというくらいオフィスを供給する森ビルの戦略で、虎ノ門沿線の需要はますます増えていくことが想定されます。2019年の虎ノ門ヒルズ3本タワーで労働人口が4万人くらい虎ノ門エリアに増えるため、自宅投資の駅選びに大きく影響してきます。

虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー

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(仮称)虎ノ門ヒルズ レジデンシャルタワー|森ビルのプロジェクト|森ビル株式会社 - MORI Building

すでに虎ノ門エリアには富裕層向けの愛宕グリーンヒルズとか、仙石山森タワーとかあるのですが、さらに虎ノ門ヒルズがレジンデンスを出すということで、虎ノ門は富裕層がもっと集中するのではないでしょうか。

虎ノ門ヒルズステーションタワー

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(仮称)虎ノ門ヒルズ ステーションタワー|森ビルのプロジェクト|森ビル株式会社 - MORI Building

虎ノ門ヒルズは日比谷線新駅「虎ノ門駅」が出来る超大規模複合開発になっており、今から目が離せませんね!

 

森ビルの開発計画については以下の記事にまとめています

今後の東京都の街づくりを知るには、知っておくべき森ビルの開発計画とは?

 

東京エリア

大手町一丁目2地区計画

三井物産の本社建て替えに伴う再開発です。

高層階はラグジュアリーホテルの誘致で、多目的ホールを併設する予定です。

例に違うことなく30階・40階の超高層化していますね。

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三井不動産 | 「(仮称)大手町一丁目2地区計画」整備方針決定

 

日本橋室町三丁目地区第一種市街地再開発事業A地区

2018年の日本橋駅前のオフィス開発に引き続き、三井不動産は東京駅・日本橋駅エリアを徹底的に再開発していく計画を立てています。

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三井不動産 | 「日本橋室町三丁目地区第一種市街地再開発事業A地区」着工(2015年12月17日)

 

浜松町エリア

TGMM芝浦プロジェクト

三井不動産がJR田町駅直結の大規模開発を行う予定です。

駅直結のオフィスとホテルなので浜松町エリアも急に開発地として注目されています。

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三井不動産 | 「(仮称)TGMM芝浦プロジェクト」着工(2015年10月1日)

また、2020年までには品川-田町間に山手線新駅「泉岳寺駅」が出来るので、都営三田線・浅草線との絡みで沿線の価値が見直される可能性もあります。

 

 

2020年

渋谷エリア

渋谷駅桜丘口地区(桜丘町1地区)開発計画

場所は渋谷駅南側で、超大規模な開発計画になります。

なにより、住宅も供給されるということで、山手線徒歩1分での供給はBrillia Towers 目黒に続くレア案件です。

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とてつもなく大きいので、オフィスビル・商業施設・住宅のフルセットで、ビジネスマン向けのサービスアパートメントまであります。渋谷を一変させるランドマーク的な再開発になることは間違いありません。

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渋谷駅/桜丘口地区の再開発、都市計画決定、2020年開業予定 (2014.06.16)|流通ニュース

 

新渋谷駅ビル

東急が全力でやっている渋谷の再開発ですが、新渋谷駅ビルは地上46階の超高層タワーになります。屋上展望がついていたり、あからさまに六本木スタイルの超高層都市構想を感じられる新しい渋谷のランドマークタワーです。

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渋谷駅周辺開発プロジェクト |東急電鉄

 

浜松町エリア

都市再生ステップアップ・プロジェクト(竹芝地区)

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知らない人も多いゆりかもめ「竹芝駅」ですが、オリンピックに合わせて大規模な再開発が行われる予定です。

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なんと延床面積200,000㎡が予定されており、ヒカリエよりも少し大きいくらいの規模感です。なんかオシャレなテラスっぽいイメージ画像が公開されています。竹芝もベイエリアのタワーマンションが多いので、竹芝周辺は少し注目されるかもしれません。

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都市再生ステップアップ・プロジェクト|プロジェクト・ノート|東急不動産

 

品川エリア

40年ぶりに山手線新駅誕生

13haもの大規模な新駅複合開発はあの恵比寿を超える規模です。浜松町や竹芝での開発などと合わせて、品川一帯のベイエリアはより快適な住環境になることは間違いありません。現在名前は未定とのことですが、高輪・港南・泉岳寺など色んな憶測が飛び交っています。

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山手線に40年ぶりの新駅!2020年までに品川・田町間に誕生【スマイティ - 新築マンション】

 

2017年2月10日新駅工事が着工されました

山手線新駅の起工式…西日暮里駅以来、30番目 : 社会 : 読売新聞(YOMIURI ONLINE)

 

池袋エリア

旧庁舎跡地複合再開発→Hareza池袋に決定

シネコンを中心とした多目的ホールなどを多数設置して、集客目標1000万を標榜する豊島区役所の目玉開発です。地上158mのオフィスタワーも供給されるので、ちょっと落ちぶれそうになっている池袋エリアがこのタイミングで活性化されるかもしれません。

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【宝塚歌劇も呼びたい!】東京・豊島区、池袋の「にぎわい拠点」の愛称を募集中 : J-CASTトレンド

東京新聞:豊島区庁舎跡地の再開発エリア 愛称は「Hareza池袋」に:東京(TOKYO Web)

 

2016年に南池袋公園も再開発されてキレイになりましたね

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南池袋公園がリニューアルしていたので行ってきた - ぐるりみち。

 

下北沢エリア

2019年に世田谷代田橋駅前広場が整備されます。

2017年の東北沢駅につづいて開発が続きますが、小田急沿線は山手線外側で都心的ではないので自宅投資には向かないエリアと断定しても問題ないですね。

下北沢の小田急線跡、15年度から整備本格化|日経アーキテクチュア

 

2021年以降

東京エリア

大手町二丁目常盤橋地区第一種市街地再開発事業

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A棟:地上37階・地下5階・高さ230m・2021年度竣工
B棟:地上61階・地下5階・高さ390m・2027年度竣工
C棟:地上1階・地下4階・高さ5m・2027年度竣工
D棟:地上9階・地下3階・高さ65m・2022年度竣工

 

2027年には日本一の高さを誇るビルが東京駅と大手町駅の近くに建ちます。

都心の超高層化を象徴するような再開発案件ではないでしょうか。

2017年時点で日本一高いビルは大阪の「あべのハルカス」で高さ300mです。 

 

大手町二丁目常盤橋地区第一種市街地再開発事業/建設中・計画中の日本の超高層ビル

 

八重洲二丁目北地区第一種市街地再開発事業

2021年予定の三井不動産主導の複合ビル開発です

2018年から引き続き東京エリアの再開発が進むと、東京駅を中心とした沿線のマンション価格は需要が高まる予想です。

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三井不動産 |「八重洲二丁目北地区第一種市街地再開発事業」計画概要について

 

東京駅前八重洲一丁目東地区再開発事業

2024年予定に延べ床22万㎡の複合ビルが東京八重洲に建つ見込み

開発はBrilliaでおなじみ東京建物

このビルの向かいには三井不動産の複合ビルも建つので合計50万㎡の超特大再開発

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東京駅前八重洲一丁目東地区第一種市街地再開発事業

 

2021年東池袋駅直上に複合タワー

東池袋駅直上部の再開発、子育て支援施設や医療モールも | HANJO HANJO

全体的に池袋が活気づきそうな雰囲気ではあります。

 

2027年リニア中央新幹線の開業

品川駅から名古屋駅まで約40分で結ぶリニアが2027年に開業予定です。

交通の便がよくなれば、ストロー効果で首都圏から名古屋まで通勤する人も出てくると思われるので品川エリアはより賑わうか?

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リニア中央新幹線は2027年の開業が前倒しになるか? | BEYOND 2020 首都圏 未来予想図

 

2027年勝どき東エリア再開発

オリンピック後に勝どき東エリアは36.9万㎡もの大規模なマンション開発と都営大江戸線の地下通路開発が行われます。勝どきは2000年代に銀座からほど近いエリアとしてタワマンが林立したエリアです。

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東京都・勝どき東地区再開発、大江戸線勝どき駅をつなぐ地下通路を新設 | HANJO HANJO

 

再開発される地域まとめ

2020年にかけて重点的に再開発されるエリアとは

大きく再開発を進めている3社の動向を押さえておけば大丈夫

2025年くらいまではこの流れが強く続くことが現時点で分かっています。

  1. 東急電鉄:渋谷駅
  2. 三井不動産:東京・日本橋駅
  3. 森ビル:虎ノ門駅

 

上にあげた3つのエリアは既存のオフィス延床面積と比べ、ざっくり10年で1.5倍くらいに爆発的に増えます。当然そこで働く人は沿線でコスパの良い所に住むので沿線の住宅需要は底堅くなるというロジックです。

 

これらの再開発の共通点とは

すべての案件で六本木ヒルズ型の超高層都市の思想が感じられるようになりました。森ビルイズムから紐解く東京で買うべきマンションについてはこちらの記事で紹介しています。ぜひ一度目を通してみてください。

今後の東京都の街づくりを知るには、知っておくべき森ビルの開発計画とは? - 自宅投資戦略研究室

 

重点開発エリアはNYマンハッタン並に人口密度が上がる

マンハッタンに比べると東京の人口密度はまだまだ半分程度ですが、2020年〜2030年の超都心のオフィス増床が進めばマンハッタン同様に住宅も超高層化は避けられないと考えています。そうなってくるとまだまだ都心部のマンション価格は供給のわりに需要の方が多く増えるので底堅いと考えられます。

 

まとめ

これだけ再開発で超高層タワーのオフィス供給がされるので、より都心回帰になる流れは続くと思います。

 

したがって、自宅投資家として買うべきマンションは・・・

  • 山手線内側は堅い
  • 再開発エリアにアクセスが良い駅

この辺を踏まえて、資産価値があがる予定になっている駅を中心に駅近マンションを買う戦略を立てていくのが良いかと僕は考えています。

 

山手線内側のマンションまとめ中...