新築マンションを買う時に必要な自己資金とは？頭金・手付金・諸経費のはなし
新築マンションを買う時の自己資金って？
新築マンションは自己資金０のフルローンでは買えません。たしかに頭金０で全額住宅ローンでマンションを購入することはできますが、実際にはお金のやりとりがいくつか発生していくので、何が必要なのか押さえておきたいですね。
必要な３つのお金
頭金
頭金はフルローンの場合不要ですが、頭金を少しでも入れたほうが住宅ローン金利優遇されやすいので１００万円でも入れたほうがいいです。僕も最初にマンションを買った時はフルローンで購入したので頭金０円で買うことができています。
手付金
手付金がやっかいで、不動産販売をしている会社に買いますよーと意思表示をしても実際に住むのは１年後・２年後とかの新築マンションが多いので、バックレられないように手付金という形でお金を預ける必要があります。手付金の相場はだいたい物件価格の１０％ですが交渉次第で値下げしてもらうことも可能です。フルローンで考えている人も手付金で手元資金が一時的になくなるので、株式や債権で資産運用されている方は注意が必要です。
諸経費
諸経費は主に契約にかかる印紙などの手数料と住宅ローンの保証料に、物件の地震・火災保険料です。ざっくり100万強の諸経費がかかるので、実際に新築マンションを買う時は物件価格＋諸経費がかかります。
- 印紙税
- 不動産取得税
- 固定資産税・都市計画税
- 登記費用
- 住宅ローン保証料
- 住宅ローン事務手数料
- 団体信用生命保険特約料
- 地震・火災保険（住宅ローン組むのに）
- 初回の修繕積立金など
つまり、買いたい物件のモデルルームを見に行って、具体的に話を進めて契約をする時には「手付金５００万」とかが現金で必要になってくるのは意外と知らないのではないでしょうか。
預けた手付金は全額返してもらえる
手付金はあくまで本取引まで縛るお金なので、実際に決済する段階で全額現金で返してもらうこともできます。ほとんど人はそこから全額または一部を頭金に充当して決済することになるとは思います。現状、住宅ローンの固定金利が１％なので、頭金に充当することなくリスク資産（株・債権）に投資した方が良いと思います。
５０００万円を金利１％で３５年だと、総返済額は約５９００万円
５５００万円を金利１％で３５年だと、総返済額は約６５００万円
差額６００万と大きいように見えますが、
５００万を年利３％で運用すれば３５年で１４００万円になるので、頭金に入れて手堅くいくか、アグレッシブに投資に回すかは自分のライフスタイルと相談ですね。
番外編：諸経費で値切る
実際、新築マンションを買う時は物件価格＋諸経費なのですが、諸経費分を販売店が負担してくれて実質的値引きになるケースがあります。僕の場合は２０１２年の有明のマンション購入時に値段の上限を示して、頭金は２４歳なので０円のフルローンで買いたいと粘ったら諸経費をまけてくれました。不動産不況だったのでもちろん物件価格もおまけしてもらいましたけどね。
自宅投資家が考えるべきは金利のための頭金
基本的には金利１％でお金が借りれるビジネスは他にないので、借りれるだけ借りる戦略をとります。ただし、金利１％が金利０．９％になるだけで総支払額が１００万も差が出てくるので、金利優遇を勝ち取るための頭金は積極的に出していくべきだと思います。手元現金は減りますがそれ以上にメリットがあります。
５０００万円を金利１．０％で３５年だと、総返済額は約５９００万円
５０００万円を金利０．９％で３５年だと、総返済額は約５８００万円
いかがでしたでしょうか。
自己資金０でマンションが買える時代ですが、購入時に現金の動きが必要なので対応できるように現金のポジションを増やすことも考えないといけませんね。
