2016年11月の新築マンション発売戸数が22.7%減はマンション価格暴落の兆しなのか？

2016年11月の新築マンション発売戸数が前年同月比-22.7%

10月の-0.6%からすると11月は大きくマンション販売戸数が減退しました。前年同月比の平米単価でみても-14%なので、発売戸数と価格が目に見えて下がったことがわかります。これで首都圏のマンション価格は天井圏から下落トレンドに入ったことが明らかになりました。

首都圏マンション価格の3要素（今回の首都圏マンション・建売市場動向、住宅ローン金利、人口動態）についての詳しい情報は下記の記事で説明しています。

平米単価が急激に下がったのはあのマンションの影響か？

これは仮説の域を超えませんが、ザ・ガーデンズ東京王子が400戸近く売っており、全体2900戸の約13%です。坪単価が250万前後なので、シティタワー目黒の坪単価450万とかBrilliaTowers目黒の坪単価500万超えからするとかなり庶民的な価格になっています。これだけでは説明が付きませんが、天井圏では需要がついてこなかったのでザ・ガーデンズ東京王子のようなコスパが良い新築マンションが多く売れたのではないでしょうか。

とはいえ、契約率が62.5%と低迷傾向にあるのは明らかなので今後も動向を見守る必要があります。

新築マンション価格はもっと下がっていくか

マンション価格を決めるのは先程も説明したように、需給（市況・人口動態）と住宅ローン金利ですが、住宅ローン金利の方は横ばいか微増することが予想されています。実際にマイナス金利政策がトランプショック以降の米国債金利上昇につられてゼロ金利程度に引き上げられてしまっています。したがって住宅ローン金利から見れば少し金利が不利になりますが、銀行はお金が余っていてそれでも貸したいので価格にはあまり影響はでないでしょう。

長期金利の上昇で2017年1月の住宅ローン金利の動向はどうなるか？ - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える

一方で、需給の面は大きく変わろうとしています。リノベーションも活況ですし、消費税増税の駆け込みもないので天井圏での買い控えが何年か続くのではないでしょうか。とはいえ、住宅ローン金利側はまだまだ借りやすい状況で、住宅ローン減税などもあるので天井じゃない雰囲気が出てくれば個別物件の買いが入ってくるため大きく暴落することはないと踏んでいます。つまり、コスパの高い物件を条件よく押さえることで自宅投資が成功するフェーズにあると思います。

結論：外的要因がなければ新築マンション価格は暴落しない

リーマンショックの時でも新築マンション価格は何年かかけて値下げを行って売り切られました。日本経済を向いた時に、2017年のGDP成長率も1.7%の見込みで、企業業績も上向きつつあるので暴落することはまずないです。日本の外を向いた時は、お隣中国のシャドーバンキング問題は解決していないし、ヨーロッパや中東にも火種はいくらでもあります。ただ、中国の場合は不良債権が焦げ付くことに端を発したバブル崩壊のシナリオが考えられますが、このまえも国営企業をつぶしてしまうなど政治の介入が凄まじく自国経済が大きいので意外と平気な気がしています。外的要因の不確実性リスクは頑張っても予想出来るものではないので、こればかりは買う買わないはギャンブルですかね・・・。長期的に10年〜20年のスパンで見れば全く無視して良いリスクではあります。

2017年はコスパ物件を探すべし

ザ・ガーデンズ東京王子のモデルルームにも行きましたが、ファミリーから見れば王子という立地はかなり魅力的に見えて、相場はそれほど高くなく坪単価250万くらいで湾岸エリアからすると割安に見えます。また、比較対象になる大規模マンションが都内だとないユニークさがよく売れているようでした。2017年はこういうコスパ物件であれば長期的な自宅投資に適していると考えています。

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