自宅投資戦略研究室

自宅マンション投資で資産形成をいかにうまくやるかを研究するブログ

住み替え長者になって20代でも1000万貯める方法とは

 

住み替え長者とは

住み替え長者とは、自宅を住み替えることで売却益をどんどん増やしていく投資実践者のこと。

空中族と呼ばれるタワマン投資をどんどんやってるクラスタなんかもNHKで取り上げられたり注目されている。事の発端はリーマンショック震災後の不動産価格が建材の高騰オリンピック異次元の量的緩和円安で東京の不動産価格が約30%も上昇したことに端を発している。ぼく自身もこの恩恵に授かることができたので、20代の自宅戦略について整理してみたい。

 

東京に住む20代の資産形成方法とは

大学を卒業して東京で一人暮らしを始めた新卒のケースの場合年収400万くらいで、月々の貯蓄は5万くらいでしょうか。ボーナスを含めると年100万前後の資産形成ができて、28歳(新卒6年目)にもなれば給与も上昇し、500万円ほどの資産をつくることができます。この頃は結婚しはじめる頃でもあり、マネジメントし始める人も増えてきて、出費も増える傾向にあり実際は300万弱の資産で良いほうだと思います。アパート経営をやったり、株式投資をし始めた人もいるでしょう。

 

自分のケースだと2012年の底値付近で4000万弱のタワマンを購入し、2016年に売却で住宅ローンの残債との差し引き約500万が手元に残りました。これまで積み重ねてきた資産と合わせれば通常の倍くらいの資産形成が出来たといえます。

 

自宅への投資は空室率0%のアパート経営である

なぜ自宅へ投資したかというと、アパート経営の利回りは5%〜8%で空室リスクと金利2%〜4%背負うのに対して、自宅は空室リスクが0で金利が0.6〜0.8%と異常に低金利かつ国策の住宅ローン減税団体信用生命保険でメリットがとてつもなくあります。個人がこんなに優遇されているものは他にないと言っても過言ではありません。

 

4000万の物件を35年ローン0.7%であれば、月10万くらいになるので3年住めば約360万円の賃料収入になります。物件価値が下がらなければ賃料収入がまるまる利益になってお得ですが、売却時に3640万以上で売れなければ利益はパーになります。とはいえ、賃貸でちょっと低グレードの月10万に住んでいた場合は360万円の損失でしかないので、自宅への投資は個人だけに超絶優遇された仕組みになっていて、やはりやらない理由はないのです。

 

参考図書になるのはこの辺です

マンションは10年で買い替えなさい 人口減少時代の新・住宅すごろく (朝日新書)

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2018年までのマンション戦略バイブル

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自宅=資産、では東京で資産性の高い自宅とは

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/photo/a5/MMSUa5000003042015_1_0_a5.jpg

Brilliaタワーズ目黒で億ションが飛ぶように売れたり、都心部の駅近で住環境が整っている所は資産性が高いです。とはいえ億ションはそもそも買えないので買える範囲で資産性の高いものを選ぶ必要があります。

 

住宅ローンの上限を年収比較で一覧にするとこうなります

=買える物件の目安だと思ってください

年収500万の場合 3500万まで 

年収600万の場合 4200万まで

年収700万の場合 4940万まで

年収800万の場合 5640万まで

 

具体的には、武蔵小杉や品川に住みたい中流層のファミリーがターゲットのタワマンの場合60㎡ 2LDKで年収800万弱は必要です。これは20代には無理ですよねー。

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28歳にもなれば出世したり、商社マンだったらそろそろ700万くらいは稼いでいると思うので選択肢の一つにはなります。やはりファミリーの需要は大きいので、間取り的に2LDKは高給取りシングルの住み替え長者狙いにとってはメリットが大きいですね。

 

2LDKが無理な場合はタワマン高層階の1LDKを狙え!

現実問題、30代前後の1000万プレイヤーのシングルは結構多くて、女の子にどやったりヤリ部屋としてタワマン高層階のニーズがすごいあります。そういうのをターゲットにすれば中古の高層階(20階〜)1R、1LDKを自宅にするのは実需があるので堅い投資ではないでしょうか。

 

価格推移をかんたんに調べたい場合はイエシルの利用がオススメです。

www.ieshil.com

 

これからはリノベ物件を制したものが資産を形成できる

リノベるを筆頭にした中古マンション市場が活況です。周りでも中古マンションをリノベして住むというスタイルが多くなってきており、30代前後のカップル・ファミリーの選択肢としてプレゼンスは大きくなってきているとおもいます。

 

リノベを選ぶメリット

  1. 圧倒的に立地に希少性がある
  2. 中古マンションなので不動産価値が下がりにくい
  3. 内装にこだわれる

内装やらなんやらありますが、基本的には立地が超重要です。たとえば、中目黒の新築タワマンだったら1億はしますが、優良な築二十年くらいの中古マンション7000万くらいの内装を600万くらいで新築以上におしゃれにできます。どっち選びますかと言われたら「リノベでいいじゃん」の流れが今起きていることだと考えています。

 

cowcamo.jp

 

ぼくも4000〜6000万のゾーンで好立地の2LDKファミリー向けリノベ案件を探しています。いずれにしても実需と予算感を見ながら、しっかりマーケティングを考えて自宅の購入することが求められます。トレンドとして開放的な15畳以上のリビングに開放的なカウンターキッチンなんかも取り入れたいですね。

 

まとめ

  • 自宅は空室率0%の超優遇投資対象である。
  • 実需(タワマン高層階、ファミリー好立地)が伴っている物件は資産性が高いので、売却するときに値崩れしにくいため資産形成しやすい。 
  • 自宅購入の最大のデメリットは売れない物件を掴んだ時だけ

そもそも投資しやすいように、自分の年収を上げることも大事なので仕事に精を出しましょう!イエイ!

 

こんな悲観論もありますので、目を通しておくと良いかも。たしかに空き家問題は深刻でオリンピック後の不動産市況の不透明感も強く見ておくべき。しかし、実需をしっかりと抑えておけば狙い目の物件にはさほど影響のないことだとわかるでしょう。

2020年マンション大崩壊 (文春新書)

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