個人事業主になって２年目（確定申告２回）で住宅ローンを通した方法とは？
個人事業主でも確定申告１年以上＋前職の源泉徴収で住宅ローン審査は通せる！
個人事業主の人は住宅ローンの審査が通らないと思っていませんか？
でも、そんなことはありませんよ
よく言われているのは、個人事業主になって確定申告３年分は必須だよという嘘
本当に必要なのは
- 確定申告１年分
- 前職の源泉徴収２年分
これだけ
直近3年間に職種が変わっていると金融機関にはちょっと（かなり）嫌がられます。僕の場合はエンジニア６年目で、新卒から一貫してエンジニアだし年収も徐々に上がっていたので住宅ローンも難なく通すことができました。
どういう風にすると個人事業主でも住宅ローンの審査が通せるのか
ノウハウをいくつかご紹介していきます
銀行は基本的に住宅ローンを貸したい！
２０１６年は一時マイナス金利になったこともあり、銀行の収益源として住宅ローンは大きな柱になっています。国債比率が高かった信託銀行や地銀・信用金庫などは住宅ローンを貸したいマインドにあることが重要な視点です。銀行は個人事業主にも住宅ローンを貸したいと思っています。
同じ職種であれば審査でキャリアアップと見てくれる
メガバンク、地方銀行、ネットバンクに事前ローン審査をお願いして担当者の人と話した所、結局人間が審査OKかNGか判断するので、職種がコロコロ変わってる人はあまり信用できないし、それこそずっとエンジニアやってる人はキャリアアップで転職してるわけだしOKになりやすいとのこと。
しかし、メガバンクは借りれる額が下がる！
まぁ当然と言えば当然なのですが、個人事業主は会社に守られてないのでリスクは高いと判断されます。リスクが高いのだからいっぱい貸したくないし、メガバンクだと他に事業の柱がいっぱいあるのでそんなに貸してはくれません。
年商1000万・所得750万くらいにおさえている人は4000万ちょっとしか貸してくれません。会社員なら年収600万でも4000万借りれるから世知辛いっ！
信用金庫はだったら結構貸してくれる
一方で信用金庫なんかは中小企業のハイイールド債ばっかりに貸し出すのはリスクが高すぎるので、ずっと国債で運用してきた歴史があります。そこにマイナス金利という敵が突如出現して、逃げた先が住宅ローンなので貸したいマインドはかなり高めです。
年商1000万・所得750万くらいでも5500万〜6000万くらいまで借りれます。
メガバンクと違ってかなり攻めた金額が聞けることでしょう。
ただし、所得が700万〜750万以上は必要です。この辺りから返済負担率の上限が上がるらしく、大きな金額が借りれるようになるためです。
頭金は多めに積んで借りやすくできる
個人事業主でも会社員でも信用力や人格を評価していただくために証拠となるものが必要です。一番手っ取り早い方法は頭金１割を積んでちゃんと返済能力があることをアピールすることです。6000万の物件だと600万ですが、それくらいはためれていると断然借りやすくなります。
ネット銀行の住宅ローンは個人事業主お断りであることが多い
じぶん銀行や住信SBIネット銀行なんかに一応事前審査を出したものの、すさまじい門前払いを受けたので個人事業主ではかなり厳しいと言えます。もはやシステムの設定で弾いているくらいの速度で審査が通りませんでした。
個人事業主にはフラット３５がおすすめ
さらに審査が甘いのがフラット３５で個人事業主にはおすすめなのかなと。
フラット３５は仕組みが特殊で、住宅金融支援機構が実質的に審査・融資を実行していて、銀行は手数料ビジネスが行えるので銀行の住宅ローンの審査に比べてガバガバです。
フラット３５Sとは？
フラット３５にはフラット３５Sという、省エネや耐震性能が優れているストック型住宅は当初５年〜１０年の金利優遇するよというのがあります。基本的にはフラット３５Sが適用される物件を購入されたほうが良いですね。
フラット３５で借りるデメリットは？
端的にいうと頭金１割が必要になります。
とはいっても6000万の物件で頭金600万＋諸経費200万がキャッシュで払える人ってなかなかないですよね？
そんなときでも大丈夫！
頭金600万の部分を金利２％〜３％で借りれるプランはいくつかあります。
え？金利２％って高くない？
意外とそうでもありません
600万の金利2%で35年借りた場合は230万で、10年であればたった60万円なのです。
全体（6000万-600万＝5400万）の35年固定金利1%だと利子総額1000万円にもなるので、全体で支払わないといけない利子からすればたった6％UPなので思っていたよりも小さな金額だと言えます。
個人事業主で住宅ローン減税による控除もありがたい
個人事業主である程度稼いでいると税負担が重くなってきます。そんなときに住宅ローン減税は年間最大40万（借入金額＊１％）なので、確定申告での所得税と住民税のキャッシュアウトが少なくなります。
まとめ
以下の条件を満たしていれば個人事業主でも住宅ローン審査が通るようです
- 確定申告１年以上＋前職の源泉徴収２年が最低条件
- 職種が変わっておらずキャリアアップしていること
- メガバンクではなく地銀や信用金庫などを利用すること
- 最後の砦はフラット３５！
ここまで個人事業主の住宅ローン審査の通し方という話をしてきましたが、色んな銀行に事前審査をお願いするのは趣味不動産売買でもない限り結構骨が折れる作業です。そんな手間を解決してくれるのが、住宅ローン一括審査申込という便利サービスがあるので使ってみてはいかがでしょうか。
こんな感じで60の銀行に一括で仮審査をしてもらえるので時間短縮になりますね。
