住宅ローン金利をもっと安くするためにできる交渉術４選
住宅ローンにかかる諸経費は値切れる
僕は新卒２年目で住宅ローンを４０００万も借りています。その際にかなり諸経費をかなり値切らせていただいたので、そのノウハウを４つご紹介したいと思います。
住宅ローン諸経費の値切り方
信託銀行は積極的に住宅ローンを貸したい
銀行から住宅ローンの借り入れを行うわけですが、銀行側は預かった金をだれかに貸して利息を取らないとマイナス金利の影響で日銀にお金を取られて損になります。一番損になる銀行のトレードは国債への利回りの低い投資で、個人向けで一番儲かるのは住宅ローンとカードローンの２つです。信託銀行の場合はカードローン事業がないので必然的に住宅ローンに流れるため、メガバンクよりも住宅ローン金利が優遇される傾向があります。
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固定金利でランキング１位は「三井住友信託銀行」で、１０年固定が０．４％なんていうバーゲンセールをやっていますね。ほかの信託銀行でも同様のロジックが通用するのでメガバンクだけでなく、信託銀行にも打診した方が安く出来る可能性があります。
まずは住宅ローンの一括審査で自分にとって条件の良さそうな銀行を選ぶと良いでしょう。
営業マンに頑張って値切ってもらう
これは金利を安くするために絶対必要な要素です。自分の担当者と信頼関係を築き、買って欲しいと思わせることで、銀行との交渉を円滑にすすめることが出来ます。転職エージェントの仕組みと同じで、個人が銀行と直接やりあうには限界があります。そこで、仲介となる営業マンと信頼関係を構築することで、エージェントとして金利を値切ってもらうことが可能になります。
優遇金利は会社ごとに決まっているので動かせませんが、諸経費に関しては値引き交渉が可能です。不動産業界の慣習として物件価格は下げないけれど諸経費分を負担することがあります。売れ残ってる感じだと諸経費無料で自己資金0円のフルローンでタワマンが買えた時代がありました。
中古マンションであれば仲介手数料３％＋６万円は強気の姿勢で値下げ交渉すれば最後は折れてくれるので強気の姿勢を伝えましょう。
頭金で信頼度をアピールする
銀行側が住宅ローン審査時に気にするのはその人の信頼度です。安定した収入に対して住宅ローンの負担がどれくらいになるのか？具体的には返済負担率２５％ルールと、所属している企業の規模が見られます。返済負担率が２５％を超えると基本的に銀行は嫌がるし、上場企業の方が好待遇の金利で契約することができます。そこで、特効薬になるのは購入代金の１０％の頭金を入れることで返済能力に疑義がないことをアピールできます。なぜ頭金が効果的かというと、銀行員も人間なので貯蓄できている人間は貸し倒れリスクが低いと判断するので金利を下げてでも契約した方がいいかも？と思わせることができるからです。
迅速な対応で信頼度をアピールする
やはりバンカーも営業マンも人間なので、迅速で真摯な対応をすれば信用できると勝手に思ってくれます。信用を勝ち取ることができれば、当然金利交渉も有利にすすめることができます。購入を決めてから値切り交渉や金利交渉などのクロージングフェーズで相手につけ入る隙をあたえないくらい迅速に事務処理を行いました。いくらなら絶対に買うというのも大事で、ふわふわ「あっちの物件と悩んでて〜」っていう状態だと営業マンも本気で動いてくれません。
まとめ
貸したい信託銀行と交渉し、営業マンは信頼させて、頭金を１０％入れるという、売りたい顧客で貸したい顧客になることが金利を安くするための近道ではないでしょうか。間違っても相手ができないことを無理に交渉することではないと思うのです。
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