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自宅投資戦略研究室

自宅マンション投資で資産形成をいかにうまくやるかを研究するブログ

2017年はまだまだ首都圏マンション価格が暴落しないのか?

住宅市場

2017年も首都圏マンション価格が暴落しない3つの理由

12月29日に日銀政策決定会合が行われたので、あらためて2017年の首都圏マンション価格に影響する金利需要の2つの側面から整理していこうと思います。結論からいうと、2017年は価格が需要の天井圏にあるものの暴落せずに堅調に推移してしまうと考えています。

 

12月29日の日銀政策決定会合によれば金融緩和を辞める気がさらさらない

マスコミもあまり大きく報じないし、世間の雰囲気も好景気?みたいな雰囲気ですが、経済指標は着実に上向きになってきています。金融政策が効いてきたとかではなく、アメリカ主導で自然に上向いてきているという認識です。

16年度成長率、1.19%増に上方修正 日本経済研究センター :日本経済新聞

 

たしかに物価目標2%は全然達成できていませんが、それ以外の経済指標は好転しているのは事実です。そういった背景もあって、現状の金利に対する共通認識はこの記事の通りだと考えています。

 

会合では政策効果について、最近の円安・株高を念頭に「経済の追い風を受けているとき、それを増幅して強い緩和効果を発揮する」との指摘があった。国内金利についても「世界的な金利上昇局面でも相対的に安定している。日銀の政策の効果を印象づけ、予想物価上昇率にもプラスの影響を及ぼす」との指摘があった。

日銀委員、長短金利操作「景気・物価に貢献」 :日本経済新聞

 

長期金利≒住宅ローン金利なので、これが低く抑えられることで年収が低くても背伸びして良い住宅が買えるようになるので需要が底堅く暴落には至らない要素の1つと考えています。

 

アメリカ主導の円安・株高の恩恵で海外の需要を刺激

トランプラリーでドル円が100円→120円弱までいっきに円安になりましたね。

 

日本人は円建て資産なので6000万の建物は高いままですが、アメリカ人からすれば60万ドルだったのが50万ドルになったので、差引10万ドル(1000万円)も割安に買えるようになります。この円安効果で海外資産の日本不動産買いで賃貸やオフィスへの資金流入が考えられます。

 

これまで通り円安・株高基調が続けば資産効果で、シニアの不動産需要が増えることも想定されます。1LDK〜2LDKのコンパクトでスーパーが近い便利な物件は株高シニア需要を取り込むかもしれません。

 

首都圏の人口減は2020まで起きない

首都圏マンション価格は金利と需要の2つに影響を受けますが、需要の予測できて最大の因子は人口だと考えています。過疎化した村は0円でも買う人はいないですが、首都圏は人口流入が続く世界No1の都市なので不動産価格も堅調に推移しています。

 

「世界の都市別GDP・ベスト10」東京が世界一!! - NAVER まとめ

【国勢調査】東京圏への人口集中が止まらない! 地方創生は「絵に描いた餅」になってしまうのか

 

全国の人口は今後とも減少していく中で、東京の人口も 2020 年の約 1,335 万人をピ ークに加速度的に減少し、2070 年には 1,000 万人を割り込み

http://www.soumu.metro.tokyo.jp/05gyousei/jichiken/pdf/0705.pdf

 

とにもかくにも2020年までは人が増えるので、2017年から暴落が始まるとは考えづらいのではないでしょうか。2020年以降はどうなるんだ!という僕の考えは以下の通りです。

 

2020年以降も暴落しない首都圏マンション価格予想

結論から言うと首都圏マンション価格は自主的には暴落しないと考えています。なぜなら、暴落すると言われている要因が第3の波(需要)を織り込んでいないと考えているからというのが最大の理由です。

 

空き家は増えても立地が良い場所は需要がついてくる

まずは空き家問題が声高に問題提起されています。ざっくりこの問題を数値化すると約1000万戸(全体の20%)が空き家だから供給過剰で暴落するとの指摘です。

 

しかし、ここで抜け落ちている視点は住まいの質的な視点です。戦後の大量供給された住宅は立地が悪い物件も大量にあります。老朽化していようが、地権者が大量にいようが中目黒のアトラスタワーのように立地が良ければ、高値がつくので建て替えや再開発のスキームが行えます。立地良ければ空き家なしと言えます。

 

東京オリンピック後も景気は浮上する理由

みんな失われた20年に慣れすぎてて、日本が成長できないと思いがちですが、第3の波が来ると僕は強気に予想しています。第3の波とは新卒女子の生産性向上です。20年前は短大を出て一般職で寿退社主婦コースだったのが、バリキャリ系というクラスタも徐々に増え始めています。こういうクラスタが増えたのはやはり高学歴の女性が社会進出して結果を出しているからに他なりません。

 

大学進学率をグラフ化してみる(2016年)(最新) - ガベージニュース

 

これまでは女性が銀行の窓口業務を行うような低生産性の労働だったのが、総合職としてプロジェクトファイナンス等を行うようになれば高付加価値の労働になります。この賃金ギャップとダブルインカムのDINKS・ファミリーの消費スタイルが住宅市場を支えると予想できます。

 

女性の社会進出でファミリー物件は値下がらない

世帯年収500万+500万の1000万で子一人の世帯が、首都圏でしっかり働きながら子育ても良くしたいと思うと、4000万〜6000万の70㎡が予算上限になってきます。この世帯はしっかり働くので埼玉や千葉などの郊外エリアに家を買ってしまうと、往復の通勤に2時間もかかって結局損するので都心30分以内を探します。

 

1000万世帯を超えなお増加中…共働き世帯の増え方をグラフ化してみる(2016年)(最新) - ガベージニュース

 

したがって、新卒女子の労働力と都心部での共働き世帯増加がファミリー物件を暴落させないのではないかと考えています。

 

一方で、イベント・ドリブンで暴落は想定しておかなければいけません。

最大のイベントは中国のシャドーバンキングや不良債権処理に端を発する世界恐慌のシナリオです。ただ、リーマンショックの事例でも暴落後に不動産も株価も値を戻しているので、長期的資産にはさほど影響しません。暴落が起これば明確な買い時が生まれるくらいの認識でいます。

 

まとめ

金利について

経済環境が改善されつつあるも、日銀は長期金利を上げる気はさらさらないため暴落はしない。

 

需要について

円安と女性の大卒人口増加で海外需要も国内需要も首都圏に限っては底堅いと予測できる。