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自宅投資戦略研究室

自宅マンション投資で資産形成をいかにうまくやるかを研究するブログ

中古マンションの価格は今後どのように推移していくのか、どのように価格は決まるか?

中古マンション価格には2つの値決め方法がある

実は中古マンションの価格推移には2種類の値決め方法が存在しているので、季節的な価格の上下が存在します。まず、中古マンション価格を決める時は、不動産仲介業者に査定を複数依頼して、高値を提示してきた仲介業者と契約して、その高値で売り出し始めます。その時比較対象になるのが、周辺中古マンションの「坪単価」と「過去の取引額」から+10%したり−10%したりして決めます。この時、不動産業者は売却価格の最大3%を取るので、売り主が早く売りたければ安く叩き売るし、売り主が高く売りたければ長期的に物件放置しながら売るという行動を取るだけです。自宅投資家が狙うべきはこの投げ売り物件になります。

高く売れたらいいなの投資的な中古マンション価格

転勤でもないし、出産でもないし、子供が小学校に入る年になったり、人生のターニングポイントで絶対に売らないといけないという状況ではない投資的な売り主は強気な価格で売り出しています。坪単価が同じマンションの過去の取引事例から+10%以上の売り出し物件はこういうマインドなので交渉するだけ時間の無駄です。不動産売買は交渉による取引なので、売り主のマインドが強気な交渉は不利なのでおとなしく諦めて投げ売り物件だけを狙いたいところです。

 

強気物件のケース 坪単価:285万

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※しかも壁芯は50㎡以下なので住宅ローン減税対象にならない

 

市場価格ケース 坪単価:252万

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ただし、中古マンションは需給で価格が決まる側面があるので、強気価格でもどうしてもその部屋がいい!という人が増えるとどんどん価格上昇していきます。ランドマーク性の高い中目黒のアトラスタワーなんかは強気価格でも買う人がいるのでどんどん上昇していきました。Brillia Towers 目黒も山手駅歩1分という希少価値で超強気ですし、そういう物件に関して言えば強気で買っても問題ないかもしれません。

 

引越し先が決まってる・転勤が決まっている投げ売りの中古マンション価格

自宅投資家が中古マンションを狙う時は断然こちらの中古マンションを買うべきです。

 

  • 資金が必要になったため(12.9%)
  • 転勤が決まったので自宅を売りたい(7.9%)
  • 子供に良い学校に行かせたいから引越したい(3.3%)
  • 離婚したので自宅を売りたい(0.9%)

 

マンションや一戸建てを売却することになった理由ランキング | 住まいの「本当」と「今」を伝える情報サイト【HOME'S PRESS】

 

売り主に売りたい時期がある場合は、価格交渉もしやすいですし、そもそも値段も強気になることはありません。子育て世代のサラリーマンだったら2つぶんの住宅ローンを支払う余力がないのが理由です。投げ売りしたくないけど早く売りたいのが心境ですが、背に腹は変えられないのも事実なので、大きく値切り交渉をして、細かく調整していけば住宅購入の手数料分くらいは値引きが可能です。

 

「離婚」を理由に挙げた人は、29人中20人(69.0%)が3ヶ月で売れたと回答しているが、29人中13人(44.8%)は、成約価格が「下がった」と回答している。全体で下がった人が32.5%であることを踏まえると、多いといえるだろう。

http://www.homes.co.jp/cont/press/report/report_00059/

 

買いたいマンションが見つかったら、仲介業者に売却理由を聞いてみましょう。これまであげたような理由であれば、価格交渉がやりやすく強気に交渉できます。

 

投げ売り価格の中古マンションを買うタイミング

それでは投げ売り価格の中古マンションはいつ出てくるのでしょうか?

投げ売り物件は1月〜3月、7月〜9月に出てくる

転勤や異動は7月と10月がピークになります。つまり、7月〜10月にかけて中古マンションの投げ売り価格が出て来る可能性が高くなるため狙い目です。

転勤や異動が一般的に最も多い時期【月・年別】 | キャリアのことならキャリアパーク

 

子供に伴う引越しは4月入学のため1月がピークです。ただし、供給側だけでなく需要側も増えるため、それほど投げ売りにはならず意外と買うのに難しい時期になるのではないでしょうか?最近では住宅であれば贈与税が非課税になるという超優遇政策が実施されており、年々枠が減額されているため年末年始に実家に帰って話し合いが行われ、購入がされやすい状況にあると言えます。

住宅に関する贈与税 | 制度編お金・制度編マニュアル | SUUMO

 

需給で見れば7月〜10月の夏場の投げ売り価格が狙い目!

 

2017年の中古マンションの価格動向とは

首都圏の中古マンション価格は2016年6月をピークに、9月は前月マイナスに転じています。というのも、中古物件の売り出しが今年に入ってから大きく増加した影響で、供給が増えて行き過ぎた価格上昇が押さえられ需給がバランスしつつあるからです。下の2つのグラフが価格と供給の推移です。

 

2016年の中古マンション価格推移(首都圏・近畿圏・中部圏)

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http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/c201609.pdf

 

中古マンション新規登録状況(供給サイド)

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2016年(平成28年)の不動産売買市況について - 仲介手数料無料のマンション売却、戸建住宅売却、マンション購入、戸建住宅購入は査定から | 不動産売買専門の不動産屋・業者【コーラル 】

 

2017年は中古マンション価格「横ばい」

外的要因を除いて需給だけ見れば、2017年の中古マンション価格は「横ばい」になる見込みです。2016年上期は金利の低下にともなって需要が先行して上昇したので価格も合わせて上昇しました。2016年下期は価格の上昇に合わせて売却物件が増えたため、需給がバランスして価格が横ばいになっています。2017年も引き続き中古マンション市況はリノベーションと合わせて活況になる見込みなので、価格は横ばいが妥当な予想ではないでしょうか?

 

ただし、中国のシャドーバンキング問題やトランプの経済政策、ドイツ銀行の破綻問題を含めたユーロ全体の通貨危機など、各地に火花はたくさんあるので世界的なリセッションが発生すれば中古マンション価格も下がるので、動向には注意が必要です。

 

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