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自宅投資戦略研究室

自宅マンション投資で資産形成をいかにうまくやるかを研究するブログ

注目の武蔵小山駅前再開発タワープロジェクトは自宅投資向けのマンションなのか?

自宅投資 新築マンション 再開発計画

東急目黒線「武蔵小山駅」徒歩1分の駅前タワーマンション

2020年3月に武蔵小山駅直結の大規模免震タワーマンションが建設されます。自宅への投資を考える上で重要な、立地・大規模・生活利便性を兼ね備えたマンションで、アウトフレーム・ワイドスパン・ハイサッシの新築マンション3種の神器をおさえたパーフェクトなパーフェクトなマンションではないでしょうか。

 

自宅投資とは?マンションを買うだけで儲かる仕組みを作る

新築マンション3種の神器とは?新築マンションを買う前に知っておいて損はないこと

 

東急目黒線「武蔵小山駅」から徒歩1分の衝撃

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【SUUMO】フォトギャラリー - (仮称)武蔵小山駅前再開発タワープロジェクト | 新築マンション物件情報

武蔵小山駅前の商業施設とタワーマンションの大規模複合開発で駅歩1分という衝撃の立地が誕生します。東急目黒線は目黒駅からJR山手線・東京メトロ南北線・都営三田線の3路線が利用できるため都心へのアクセスが極めて良好です。

 

Navitimeで調べたところ朝8時の時間帯でこのような時間になりました

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武蔵小山→自由が丘(約8分)

武蔵小山→渋谷(約12分)

武蔵小山→品川(約15分)

武蔵小山→新宿(約20分)

武蔵小山→大手町(約22分)

武蔵小山→虎ノ門(約23分)

武蔵小山→銀座(約25分)

武蔵小山→東京(約27分)

 

駅歩1分とセットにするとドアドア30分で行けるエリアがかなり広いため駅アクセスは良好だと言えます。

 

駅前複合開発のため商業施設による生活利便性向上がアツい

駅前の全体像は下記イメージ図のとおりで、商業施設と広場なども開発されます。

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【SUUMO】フォトギャラリー - (仮称)武蔵小山駅前再開発タワープロジェクト | 新築マンション物件情報

 

そもそも武蔵小山商店街パルムは日本一元気な商店街と言われており、さらに便利な駅前に変貌を遂げることは間違いないですね!

日本一元気な武蔵小山商店街、再開発でどうなる? : 深読みチャンネル : 読売新聞(YOMIURI ONLINE) 1/5

 

武蔵小山駅前の現在

そろそろ着工?解体が始まってた、41階144m級「武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発」の様子 2016年3月5日撮影 | 再開発調査兵団

 

しかも大規模免震タワーマンション

まだまだ希少価値の高い免震タワーで、628邸の大規模マンションです。共用設備の情報がまだありませんが、大規模ならではの充実した共用設備に期待したいところです。

 

つまり「日本一感じのいいタワマンへ。」

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これ見た時は笑っちゃいましたよ(笑)

やっぱタワマンは感じ悪いんですね

 

部屋の仕様

2LDKの65Aの間取りをピックアップしました

 

基本スペックは高い

まずはアウトフレーム工法・ワイドスパン・ハイサッシなので新築マンション3種の神器という基本スペックがおさえられています。最近主流の可動扉ではないのですが、リビング12.5畳でカウンターキッチンが3.7畳なので、それほど圧迫感はないと思います。

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天井高も260cmと結構高めということもあって、南向き住戸は採光が良すぎるくらいではないかと感じています。子1人の3人家族にはコンパクトでぴったり

 

モデルルームで詳細を取材したいところ 

 

問題は販売価格 

基本スペックが高くおすすめなんですがやっぱりお高いんでしょう?

価格は未発表なものの、周辺のこれまでの販売価格からすると坪単価400万は超えてきても全くおかしくありません。だって普通に立地いいですからね!

 

2LDKでも6990万〜みたいな感じだとちょっと庶民には辛いですね〜。

 

とりあえずは資料請求だけでもしときますか

Suumoで武蔵小山駅前再開発タワープロジェクトの資料請求する

 

自宅マンションを売却する際は無料の売却コンサルタントに相談しなきゃ損

自宅投資 中古マンション マンション売却

自宅投資で最大の課題はどうやってイグジットするか?

自宅マンションを6000万の住宅ローンを組んで買うときはドキドキしながら本当に買っていいのだろうか?と何度も眠れぬ夜を過ごしたかもしれません。しかし、自宅投資において売却時の戦略も極めて重要です。うまくいけば+3%くらいの価格で売れるかもしれませんし、下手すればさらし物件として1年も売れ残って挙げ句の果てに買い叩かれてしまうこともあります。だからこそイグジットは市場の状況と価格感や広告の打ち方を戦略的に組み立てて売り抜けたいものです。

 

自宅マンションを売る時の流れ

  1. 一括査定サイトで自宅マンションを査定してもらう
  2. 不動産仲介(住友不動産とか東急リバブルとか)と専任or一般媒介契約を結ぶ
  3. 売り出し価格を決める
  4. suumoに載せる写真を取る
  5. suumoと仲介会社メディアとかレインズに掲載される
  6. ほとんどの買い手はネットで探す
  7. 内見の依頼が入る(本命orついでに気になる物件として)
  8. 購入申し込みが入る
  9. 売買契約
  10. 決済!

多くの人は不動産一括査定サイトから売却が始まると思いますが、早く売れれば1ヶ月で終わりますし、長いと1年以上かかるケースもあります。

 

この流れの中で売却に重要なことはビジネスと同じで・・・

  1. 多くの購入見込み客にリーチすること
  2. ターゲットの予算内に収めるか、感じる価値を高める訴求をすること
  3. 購入に対する不安感をすべて解消すること

 

つまりは、仲介する人が優秀なセールスでないと自宅マンションという商品をうまく売ってくれないわけです。困りますよね?

 

自宅マンションを高値で売り抜けるために必要な2つのこと

とはいえ不動産というコモディティ商品なので、売却タイミングが当然重要です。当然リーマンショック後は売り時ではないですし、2016年のようなピークアウト相場は一旦売るタイミングでありました。

高値で売るための2つの大事なこと

  1. 売却タイミング
  2. 優秀なセールスに仲介してもらうこと

なんで優秀なセールスに出会うのが難しいか次の章でご説明します。

 

不動産一括査定サイトはある程度情報がないと食い物にされる

多くの人が売却の時に使う不動産一括査定サイトのビジネスモデルは、オンライン上で自宅マンションが査定できる変わりに不動産仲介業者の主たる集客サイトとして紹介1件あたり数万という莫大なフィーをもらっています。言ってみれば不動産仲介業者とずぶずぶの関係で、たくさんの不動産仲介業者を紹介した方が儲かる仕組みでユーザーのことなんてほとんど気にしていません。とはいえ査定できるし便利だから使っちゃいますよね?

 

不動産仲介業者側は売却できれば成果報酬で物件価格の最大3%のフィーを課金してくるビジネスモデルで、放っといても売れるマンションもありセールスに対するノウハウが高い人はごく稀です。しかも一括査定ではふざけた高値を提示して売り主の気を引くゴミのような慣行があります。そういうのに騙されて専任媒介契約をしようものなら馬鹿みたいに高値で売り出して3ヶ月間を無駄にし、結局売れるまで定期的に値下げを求められます・・・。

 

ちゃんと相場から売れるギリギリの価格を統計的に調べてくれたり、どういう顧客層が購入する傾向があるかというターゲットを明確にしてくれたり、客観的に見たマンションの訴求ポイントなどを整理してくれる優秀なセールスが本当に欲しいです。内見する時にも口が臭くないとか、内見者が疑問に思ったことを即答できるくらいインプットしてくれているセールスだと買う方も安心ですよね。

 

ツーブロックのガチムチ体育会系(お前休日に本とか読まねーだろ!)っていう人に当たるのも確率だし、そんな大事なことを他人任せにできない・・・でも自分で勉強するのも大変だ、そんな時にイエシルアドバイザーという無料の売却コンサルタントがうまくワークします。

 

無料の売却コンサルタントをうまく使おう!

今回紹介するのはイエシルアドバイザーというリブセンスがやってるイエシルの無料コンサルティングサービスです。リブセンスといえば最年少上場したことで有名ですが、エンジニアの僕の友人も何人か働いています。その中でイエシルというサービスは、ここ1年くらいの新規事業でクローリングとAIをベースにしたマンションの時価査定をメインにしているWebサービスです。

 

そのイエシルで最近やってるのが、一括査定で仲介業者に丸投げせずに、売り主をコンサルティングして仲介業者をうまくコントロールしようというアドバイザーサービスを無料でやっています。イエシルアドバイザーも仲介業者からフィーをもらいますが、一括査定サイトと違って最大3社に仲介業者を絞るなどしてコストとフィーのバランスを取っています。何よりアドバイザーは優秀なセールスだった人などが在籍していると聞いているので相談して損はないはずです。

 

僕の売却体験で浮き彫りになったアドバイザーの必要性

自分の場合は一括査定サイト→大成有楽不動産販売→アローズリアルエステートという流れで有明の自宅マンションを売却しました。

アローズリアルエステートで自宅マンションを売却してみた - 自宅投資戦略研究室

 

一括査定サイトに査定を依頼すると鬼のように10社くらいから電話とメール攻撃に合います。まずこれは覚悟してください。餌をやったコイのような食らいつき方なのでドン引き間違いなしです。

 

あれよあれよという間に不動産仲介業者のアポを土日に入れまくって、1時間おきに各社から査定はこれくらいです。「うちに売らせてください!絶対高値で売ります!」みたいなアツい体育会系のコミットメントをいただきます。

 

なんとなく基準もないしツーブロックガチムチはやめて、いい感じのイケメンパパとかに決めて専任契約とか結ぶと、そいつがクソ使えないセールスで全く魅力的じゃないまな板出しっぱなしのキッチンとかを撮影したりします。そしてそれをsuumoとかに載せる愚行に出たり・・・。

 

結局、売れなくて値下げしましょうという流れになります。

最初からノウハウを持ってる人に相談し、売却戦略を一緒に立てていればどんなに楽で高値で売れたことか・・・トホホと今は思います。

 

まとめ

  • 不動産一括サイトは便利だけど、こっちに情報が少ないと食い物にされる
  • 優秀なセールスに当たるかは確率
  • 無料のアドバイザーを入れれば高く売れる確率は上がる

そんなアドバイザーサービスをやってるのがイエシルアドバイザーなので、ぜひ一度相談してみてください。1時間の無料面談で最終的に数十万もイグジットが変わるかもしれません。

フリーランスでも同じ職種ならキャリアアップとして住宅ローン審査は通るよ

住宅ローン

フリーランスでも確定申告1年以上+前職の源泉徴収で住宅ローンは通せる

フリーランスの人は住宅ローン借りれないと思ってる人多いですよね?

でも、そんなことはありません!

 

よく言われているのは、フリーランスになって確定申告3年分は必須だよという嘘

 

本当にマストで必要なのは、確定申告1年分+前職の源泉徴収2年分です。この時に職種が変わっていると金融機関にはちょっと嫌がられます。僕の場合はエンジニア6年目で、新卒から一貫してエンジニアだし年収も徐々に上がっていたので住宅ローンも難なく通すことができました。

 

同じ職種であればキャリアアップと見てくれる

メガバンク、地方銀行、ネットバンクに事前ローン審査をお願いして担当者の人と話した所、結局人間が審査OKかNGか判断するので、職種がコロコロ変わってる人はあまり信用できないし、それこそずっとエンジニアやってる人はキャリアアップで転職してるわけだしOKになりやすいとのこと。

 

2016年は一時マイナス金利になったこともあり、銀行の収益源として住宅ローンは大きな柱になっています。国債比率が高かった信託銀行や地銀・信用金庫などは住宅ローンを貸したいマインドにあることも重要な視点です。

 

しかし、メガバンクは借りれる額が下がる!

まぁ当然と言えば当然なのですが、フリーランスは会社に守られてないのでリスクは高いと判断されます。リスクが高いのだからいっぱい貸したくないし、メガバンクだと他に事業の柱がいっぱいあるのでそんなに貸してはくれません。

 

年商1000万・所得750万くらいに押さえている人は4000万ちょっとしか貸してくれません。会社員なら年収600万くらいで4000万借りれるから世知辛いっ!

 

信用金庫は結構貸してくれる

一方で信用金庫なんかは中小企業のハイイールド債ばっかりに貸し出すのはリスクが高すぎるので、ずっと国債で運用してきました。そこにマイナス金利という敵が突如出現して、逃げた先が住宅ローンなので貸したいマインドはかなり高めです。

 

年商1000万・所得750万くらいでも5500万〜6000万くらいまで借りれます。

メガバンクと違ってかなり攻めた金額が聞けます。

ただし、所得が700万〜750万以上は必要です。この辺りから返済負担率の上限が上がるため、大きな金額が借りれるようになるためです。

 

頭金は多めに積んで借りやすくできる

とはいえ信用力や人格を評価していただくために証拠となるものが必要です。一番手っ取り早いのは頭金1割でちゃんと返済能力があることをアピールしましょう。6000万の物件だと600万ですがそれくらいはためれないとマズいですね。

 

フラット35もおすすめ

さらに審査が甘いのがフラット35です。保証会社の信用情報に傷がある人はフラット35しか契約できないかもしれないですね・・・。

 

まとめ

以下の条件を満たしていればフリーランスでも住宅ローン審査が通ります

  • 確定申告1年以上+前職の源泉徴収2年が最低条件
  • 職種が変わっておらずキャリアアップしていること

 

まだまだ増える東京都心エリアの人口から読み解く自宅マンション投資戦略とは?

自宅投資 東京都の街づくり 住宅市場

東京都心3区(千代田区・中央区・港区)は2040年まで人口増

東京都が国勢調査をベースに予測を出しました。

 

都心3区の人口は40年まで増加が続く見込みだ。15年は3区合わせて約44万人で、40年には63万人超へと約4割増える。所得の高い子育て世代や高齢者の都心回帰の動きはしばらく続きそうだ。

東京都心3区の人口、40年には4割増 :日本経済新聞

 

東京都全体だと2025年がピークですが、都心3区や湾岸エリアの江東区、文教エリアの文京区、再開発の渋谷区などは2030年〜2035年まで人口増が予想できるとのことです。

 

このニュースから読み取れるのは超都心回帰ではないでしょうか?

超都心回帰が意味しているのは職住近接のビッグウェーブです。

 

たぶんこの流れを後押ししているのは住宅ローンの低金利化で、庶民には手の届かなかった6000万クラスの超都心マンションが買える状況が出てきたことにあると考えています。ほかの要因はシニアの金融資産1000兆円の向かう先は、安直に考えれば子供や孫の大きなお買い物=家に流れますよね。その人達がどこで働いているかというと東京ですよね・・・。

 

人口が増えると需要が増える景気がよくなる

日本経済の成長のほとんどが爆発的な人口増加だと言ってのけたデービッド・アトキンソンがすぐ思い浮かびます。どの世界の歴史を見ても人口が増えれば、需要も生産量も増えるので当然景気はよくなるわけです。高い人口密度の需要を満たすために商売が盛んになれば当然生活利便性もあがりますし、もっと住みたい人が増えるので人口流入が期待できます。生活者が増えれば税収増にもなって行政サービスも充実しますし、行政の視点で言えばコンパクトシティ構想の実現ができます。

 

デービッド・アトキンソン 新・所得倍増論

デービッド・アトキンソン 新・所得倍増論

 

 

つまり、人口が増える都心3区(千代田区・中央区・港区)は買っても価値が極めて下がりにくいエリアであることが確定しているのです。

 

ちなみに森ビルは都心3区で超高層都市を作っていく戦略を打ち出しています。

今後の東京都の街づくりを知るには、知っておくべき森ビルの開発計画とは? - 自宅投資戦略研究室

 

マンハッタンに比べれば人口密度はもっと増える

この記事が一番わかりやすいマンハッタンと東京の比較になります。

NYマンハッタン区vs東京 データ比較 - ■ルンルン女帝公式公認■NY大阪東京の超高層ビル的な街並み■♪■ - Yahoo!ブログ

 

結論からいうと東京の人口密度はマンハッタンの半分しかないし、パキスタンのカラチと比べれば5分の1しかない。ただ、人口でいうと世界No1の3700万人が住んでるメガロポリスであるのは間違いなく、その人口が都心に動けば数年で簡単に人口密度は上がると予想できます。 

 

でも千代田区・中央区・港区って具体的にどの駅?

都心3区が良いのは分かるけど、実際に選ぶ時にどの駅だ!って思いますよね。区別に整理してみました。その後、今販売中のマンションの駅歩と総戸数をリストアップしてみました。 

狙い目都心3区の駅一覧

千代田区

  1. 大手町
  2. 有楽町
  3. 日比谷
  4. 桜田門
  5. 霞が関
  6. 国会議事堂前
  7. 溜池山王
  8. 永田町
  9. 半蔵門
  10. 麹町
  11. 四ツ谷
  12. 市ヶ谷
  13. 飯田橋
  14. 九段下
  15. 神保町
  16. 御茶ノ水
  17. 秋葉原
  18. 神田

皇居周辺が千代田区で、オフィスエリアというイメージが強いですね。

中央区

  1. 銀座
  2. 日本橋
  3. 京橋
  4. 八丁堀
  5. 三越前
  6. 築地
  7. 新富町
  8. 茅場町
  9. 水天宮前
  10. 人形町
  11. 浜町
  12. 馬喰町
  13. 馬喰横山
  14. 月島
  15. 勝どき

晴海も中央区アドレスですが、イメージはベイエリアですね。

港区

  1. 品川
  2. 田町
  3. 浜松町
  4. 新橋
  5. 虎ノ門
  6. 汐留
  7. 芝浦ふ頭
  8. 日の出
  9. 竹芝
  10. 台場
  11. 白金
  12. 白金高輪
  13. 麻布十番
  14. 広尾
  15. 六本木
  16. 赤羽橋
  17. 大門
  18. 御成門
  19. 神谷町
  20. 乃木坂
  21. 表参道
  22. 外苑前
  23. 赤坂

品川と台場が港区感ないのに実は港区でした。港区は高級住宅というイメージが強いですね。

 

2017年都心3区で販売中の新築マンション

※suumoのページに飛ぶので気になるやつは資料請求してみてください。

自前のクローラーなのですでに販売終わってるものもあるかもしれません・・・。

千代田区

千代田区は供給量が少ないので値下げの可能性が極めて低いエリアだと言えます。 

 

中央区

中央区は超都心駅近に小規模マンションがばんばんたって、勝どきとか比較的用地がある場所には大きなタワーマンションが建つ構造。駅歩1分のマンションが目立ちます。

 

港区

港区は都心のど真ん中に大規模タワーマンションが立っていてかなり注目だと思います。自宅投資を考える上で駅アクセスが良いことはいうまでもなく、総戸数が多いほど共用設備などの差別化が可能になりますので、なるべく大規模マンションを選びたいものです。

 

こう並べてみて思うのは資料請求ってすごい面倒くさい・・・。

住まいサーフィンを使えば資料請求も一括でできるようになりますし、気になっているマンションのみんなの評価が点数で見れます。自宅購入を考えている方は登録しないと損なので登録しておきましょう。

 

まとめ

東京の都心3区は人口増が見込めるので、自宅投資戦略としては千代田区・中央区・港区を中心に物色していく戦略が重要だと言えます。その中でも大規模マンションだったり、今後の再開発などを鑑みると港区がホットスポットではないでしょうか?

 

絶対にワンルームマンション投資に手を出してはいけない!自宅に投資すべきたった3つの理由

自宅投資 不動産投資

ワンルームマンション投資は構造的に儲からない

利回り4〜5%しかないのに、ローン金利は2〜3%もある。この差が利益になるが空室リスクや募集や管理コストなどもろもろがかかってきたら全く割に合わない。最初はキャッシュフローが赤字だけど、20年後ローンを返済し終えればチャリンチャリンと年金みたいに入ってくるというのも夢みがちの乙女過ぎて笑止だ。20年後は大規模な修繕やリノベーションが必要でしょうが・・・。そもそも、20年間新築と同じ金額で貸し出せるわけがないのだから最初から無理ゲーな返済プランにはめ込まれている。

 

一言でいうと「そんなに儲かるなら会社がやってる」だ

 

不動産投資は金持ってるやつがより儲かる仕組みなのだ

ただ、一点だけワンルームマンションで儲かるやつらがいるのも確かだ。それは絶対にサラリーマンではなく、高額所得者の富裕層たちでローンを組む必要がなく税金を大量に支払わされている人たちである。

 

ローンを組む必要がなければ利益は表面利回りと同じだし、銀行に預けるくらいだったら不動産買っとくかーくらいの感覚である。たとえ赤字になっても所得減らせるならただの節税なので痛くも痒くもない。それでも空室が続けば利回りは悪化するのでそうならない物件を抑えたいよね?ワンルームマンション投資を勧めているやつらも当然そういう太客にいい物件を流すのが合理的なのだし、サラリーマンのようなサイバイマンは肥やしにしかならない仕組みになっている。

 

自宅投資というワンルームマンション投資の上位互換が存在する

ワンルームマンション投資のように高い金利・空室リスク・過当競争の中でわざわざ戦う必要はない。なぜなら自宅投資という上位互換の投資がサラリーマンには提供されているからだ。

 

自宅投資の3つのメリット

  • 住宅ローンだから変動金利なら0.5%、固定金利でも1%
  • 自分が住むから空室リスクは0
  • 個人にしかできない投資スタイル

詳細はこちらの記事で説明しているのでぜひ一読を

 

こんなに個人に優遇されている自宅投資、なんでまだやってないの?

ワンルームマンション投資よりも先に考えることあるじゃん。

 

だからワンルームマンション投資をやるやつは馬鹿

さて、現時点でワンルームマンション投資でアウトパフォームしている人たちはいくらかいることでしょう。不動産価格が上がってキャピタルゲインを得て売り抜けた人はリスペクトします、相場師として。

 

ただ、相場ではなく長期的な投資としてワンルームマンションを考えている人は踏みとどまったほうが良いのは自宅投資のメリットで指摘しました。どう考えても個人に優遇されている資産形成方法は長期優良住宅への投資なのは明らかなのです。

 

それでも俺はワンルームマンション投資をやるんだって人を止めはしません。

現に儲かってるっぽい人もいますしね。

危ない?ワンルーム投資は本当に儲かるのか | 最新の週刊東洋経済 | 東洋経済オンライン | 経済ニュースの新基準

 

なんでこんな記事を書いたのか?

最近ワンルームマンション投資とかの記事を書いてくれと頼まれることが多く、当ブログとしてはリスクが高くて素人が手をだすべき投資商品ではないと考えているので超絶disる記事を書いた次第です。

 

まとめ

自宅投資はワンルームマンション投資の完全上位互換なのでワンルームマンション投資をやるメリットは微塵もない。金が余ってどうしようもないくらいの金持ちになって初めて選択肢の1つになる。まずは住んでよし・売ってよしの自宅から資産形成を始めるのが今の日本のサラリーマンに最適な投資だと考えています。