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自宅投資戦略研究室

自宅マンション投資で資産形成をいかにうまくやるかを研究するブログ

2017年東京のマンションはバブルなの?崩壊するの?

住宅市場 自宅投資

東京のマンション価格はバブルなの?

住宅ジャーナリストの榊淳司は最近複数のメディアで自宅マンションも収益不動産もどっちもバブル崩壊との見方を示しています。本ブログの自宅投資スタンスとしては、今のところ価格は天井圏だし値下がりの傾向も見られるけど、需給は底堅いので全然買いのスタンスでいます。なんで買いスタンスなのか、バブル市場についてちゃんと整理していこうと思います。

マンションの「局地バブル」はもう崩壊寸前 : 深読みチャンネル : 読売新聞(YOMIURI ONLINE) 1/5

マンション、上がりきった価格がもうすぐ一気に下落→バブル崩壊へ…これだけの兆候 | ビジネスジャーナル

 

そもそも日本のバブルって何が原因だったの?

プラザ合意でドル円がーとかの下りから話す学者は多いですが、シンプルにいうと不動産担保ローンと金融引締めの失策が直接的なバブル崩壊の原因です。当時は不動産をフルローンで借りて、その不動産を担保に不動産をさらに買っても、不動産価格が上がっていたのでどんどん銀行は貸していました。そんな風に市場にお金があまり始めると資産インフレで株と不動産はさらに上昇した所、これはヤバイと思った日銀が急激な金融引締めを行ったのがバブル崩壊です。

 

これまで銀行は貸しまくってたのに、貸しはがしにかかったので借りまくってた人は「えっ?」って感じで返せないから不動産や株を売却しないといけなくなり、連鎖的に信用縮小が発生してしまいましたというストーリーです。

 

昔のバブルと今のバブル(?)は似ている?

シノケンを始めとした収益物件をサラリーマンにフルローンで売りつけるのが流行っているので若干似ている部分はあります。今後数年かけてフルローンでアパート経営とかやっちゃってる人は痛い目を見ると思います。自宅居住用に関して言えば、建築コストが上がったことでデベロッパーの利益が出づらくなり、供給が押さえられるもファミリーの需要はある一定あるので意外と市場は安定しているように見えます。住宅ローンは異例の低金利、むしろ減税で儲かっちゃうくらいなので買おうと思ってた人は買いやすい状況が来ており、2014年・2015年の価格上昇はその影響が強く表れたのだと分析しています。

 

バブルの時と似ていること

  • フルローン・オーバーローンが随所に見られる

 

バブルの時と異なること

  • 自宅は供給が抑えられているので価格は安定している
  • 低金利による価格上昇はすでにピークアウトして横ばいor微減

 

不動産経済研究所で出している首都圏マンション販売戸数のレポートでも、新築マンションは低調だけど在庫圧縮が出来ているし、東京のアッパーミドル層の需要は底堅いのは肌感で感じている。

発売は 3.3%増の 2,310 戸。契約率は 68.4%と低調も在庫は圧縮進む。

https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/277/s201702.pdf

 

逆に問題に感じているのは、低品質な住居のストックが増え続けていることで、住まいの二極化は進むと思っている。

 

日銀は金融引締めができるのか?

バブル崩壊の原因は金融引締めでしたが、今の日銀が金融引締めできるかというとほぼ0%ではないでしょうか。人手不足で名目GDPは回復基調となりアベノミクス成功かといった流れはあるものの、アメリカのような強い経済には程遠く、可能性のあるシナリオは生産性が爆発的に伸びるか女性の労働参加率がほぼ100%近くになるかの2つだと思っています。どっちもかなり夢見がち

 

「物価上昇率の実績値が安定的に2%を超えるまで、マネタリーベースの拡大方針を継続する」とのコミットメントを打ち出している。

2月末マネタリーベースは433.6兆円、2カ月連続で減少=日銀 | ロイター

国債も株も買いまくって必死に物価上昇を達成しようとしているが、そうは上手く行っておらず、こんな状況下では当然金融の引き締めなんて出口戦略が議題にあがってくることはないのです。

 

まぁ政権が変われば日銀の政策も変わるかもしれないので、確定的なことは言えませんが、金融引締めを実行するためにはインフレが前提条件なのにやっとそのスタートラインに立ったかと思えば団塊の世代が大量退職するということで先行きは明るくありません。

 

だから東京のマンションは高値でもバブルではない

これ以上価格が高値を追うということはないと思いますが、大きく下がることもないと考えています。そもそも新築マンションの契約率は高くなかったし・・・。というわけで、バブルでもなければバブル崩壊もなく供給が劇的にも増えないのでじわじわ減ったり横ばいで推移すると思います。

 

三大都市圏・主要都市別/中古マンション70㎡価格月別推移
2月 首都圏 前月比+0.4%の3,583万円 ここ3ヵ月間で目立った動き見られず
東京23区や大阪市、高値圏にて方向性が乏しい展開 名古屋市中心部は上昇傾向を維持

https://www.kantei.ne.jp/report/70m2/259

 

こういうスタンスでいるので、自宅投資では地に足の着いた物件であれば問題ないと考えています。アベノミクスは成功するといいですね。ほんとに

 

東京の持ち家率は46.2%なのだからまだまだ自宅投資をおすすめする!

住宅市場 東京都の街づくり 自宅投資

東京のマンション価格は今高いから怖い?ほんと?

たしかに今の東京におけるマンション価格はオリンピックを控えて、建材費の高騰に伴う「コスト増」が主導になって上昇してきました。しかし、それもここ数ヶ月では下落に転じはじめました。

 

ほら見たことか!

 

そんな声が聞こえてきそうですが、世界的に見て不動産価格が低迷したままの前例はあまりありません。価格は下がりますが価値は下がりません。だれしも良い所に住みたいし、価格が下がってもクオリティオブライフは変わらないので価値そのものは下がらないのです。また価格は景気循環があるのでリーマンショックみたいに下がるときもあれば、アベノミクスで上がることもあるわけです。本当に見るべきリスクは価値が下がることに敏感になることで、需要が減っていくこと敏感になるべきだと考えています。

 

なんと東京の持ち家率はたった46.2%!

総務省の統計によると、東京都は「持ち家率」が46.2%で全国最下位。全国平均が61.1%なので、かなり低いといえますね。やはり地価の高い東京で家を持つのは大変なのでしょうね。

http://news.livedoor.com/article/detail/10023618/

ちなみに全国平均だと約82%なので、東京がかなり異常だということがわかります。分譲マンションの方が住みやすいし、支払うコストも減るのは自明だけど、買えない人がまだまだいるということがこの数字だけでわかります。そもそも東京に仕事で上京しているシングルが多くて、貧困層が増えているっていうこともあります。

 

昔から都市と持ち家率の関係は研究されていて、都市化がすすめば借家率が高くなるというのはもう明らかなんですが、僕が指摘したいのは日本固有の問題としては女性の労働参加がまだまだ低いことがこれからのポイントになってきます。

 

女性の労働参加で持ち家率が劇的に上昇すると予想

これまでは、男性の収入だけで家を買うのが当たり前の世界観でしたが、女性の方が大卒の割合が多かったりと女性の労働参加に対する土壌が整ってきています。これからは夫婦でダブルワークして子供1人で東京にいい感じのマンションを買うようなライフスタイルが王道になると予想しています。

 

僕の周りだけでしょうか、30歳手前で結婚して、新居を買って仕事は2人とも頑張るスタイルで妊活がんばってまーすみたいな夫婦。肌感でこれが今の王道だと思っています。

 

そんな人が好むのは職住近接(電車で1時間かけて通勤するのは馬鹿のやることだ)という価値観で、東京で働いているのに埼玉と千葉に住む理由なんてないということです。

 

女性の年齢階級別労働力率の世代別による特徴

労働参加率はざっくり2人に1人以上だけど・・・

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http://www.gender.go.jp/about_danjo/whitepaper/h25/zentai/html/zuhyo/zuhyo01-00-10.html

 

年齢階級別労働力率の就業形態別内訳

非正規雇用ばっかりで、大卒が増えれば正規が増えて収入も増える

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http://www.gender.go.jp/about_danjo/whitepaper/h25/zentai/html/zuhyo/zuhyo01-00-14.html

 

人口減少らしいけど東京の駅アクセスが良いところも減るの?

答えはだれでもNOっていうんじゃないでしょうか?

統計的には人口減るからみんなやばい!やばい!って思ってるだけで、どんなに不況になっても良いところに住みたいし、美味しいもの食べたいしわけで欲求は変わらないわけです。最後は良いもの(=価値があるもの)に需要が集中するのは世の常です。

 

ファクト情報としてはやっぱり東京に仕事が集中していることがすべての起点になっています。仕事があるから人が集まって、需要が大きくなって、経済がよく回って、仕事が生まれる・・・。この仕事が減り始めればもしかすると東京も例外に漏れず人口減少で価値が下がっていく街になっていくのではないでしょうか。当分はなさそうです。

 

不動産って思ってるより値段下がってない

ノムコムの首都圏中古マンション価格の価格変動ですが、みんなが思っているこんな大暴落のチャートでもー4%とかそれくらいしか実はなかったりします。6000万の住戸であれば200万〜300万の価値が吹っ飛んでるから大きい金額だと思いがちですが、10年とか中長期のスパンで見れば意外と横ばいか微妙に上昇していることが多いです。

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http://www.nomu.com/knowledge/chika/images/knowledge/graph.gif

 

なんですごい下がってると感じるかというとプロスペクト理論という有名な心理学の研究結果で、人間は損することに対する心理的な回避行動の方が強いので正確に確率的に判断することができないからです。こういうことを知っている資産家は下落局面でも平然と不動産を買い、ピケティよろしく投資収益で私腹を肥やしているのです。

 

まとめ

・日本は女性の労働参加率がまだまだ低いから東京マンションの潜在需要は今よりももっと大きい。

・東京には仕事が集中し、集中するから仕事が増える

・職住近接の考え方はもっと広がる

 

だから東京で自宅投資するのは需要サイドが堅調なのでおすすめです。

※くれぐれも投資は自己責任で、相談はメールいただければ気軽に乗ります。

 

新築マンション3種の神器とは?新築マンションを買う前に知っておいて損はないこと

新築マンション 自宅投資

新築マンション3種の神器ってご存知?

勝手に僕が言ってるだけなのですが、新築マンションを買うにあたって「新築マンション3種の神器」はご存知でしょうか。三種の神器とは日本神話で天照大神から授かった玉・鏡・剣のことなのですが、そんなことはどうでもいいですね。とにかく、新築マンションを買うにあたって大事な3つの仕様があるので順に説明します。

 

逆梁アウトフレーム工法

通常は天井から出っ張っている梁をアウトフレーム(外出し)して、天井じゃなくてバルコニーの床から立ち上がる感じにする工法のことを指します。

 

こういうこと↓

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http://kentikukouzou.blog.so-net.ne.jp/2007-11-23

 

逆梁アウトフレームにすることで採光が良くなり、ハイサッシ(このあと説明)が採用できるため通風も部屋の開放感も改善されます。アウトフレームなので部屋の凸凹がほとんどなく家具も配置しやすくなります。これが2000年以降に起きた新築マンションの快適イノベーションの1つです。

 

ハイサッシ

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http://sumaity.com/mansion_new/article/modelroom_report/9761/

平均的な窓のサッシは1.8mほどしかありませんが、アウトフレーム工法によって梁の分だけサッシを高く設計できるようになりました。これまたイノベーションで、壁が減って窓の範囲が広がるのでリビングは圧倒的な開放感が生まれます。最近の新築マンションでは天井高も2550mmと高いことも多く、昔のマンションのイメージとは大きく異なります。

 

ワイドスパン

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http://atago.0152.jp/modelroom.html

極めつけはワイドスパンという間口を広く取ったリビングの設計です。イメージ絵をみてもらえればわかると思いますが、開放的なリビングが実現できます。

 

このように、採光・風通し・開放感といった部屋の基本性能を底上げしてくれる仕様が逆梁アウトフレーム工法・ハイサッシ・ワイドスパンという新築マンション3種の神器です。

 

新築マンション3種の神器を兼ね備えた部屋はこんな感じになる図↓

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http://www.d-sendai.com/modelroom/

 

自分が住みたい部屋は人も住みたがるという売却戦略

やはり開放的なリビングで、日当たりもよく、風通しもいい、しかも大規模マンションで共用施設は充実しているし、駅近となれば住みたい人はたくさんいますよね?このニーズは年月が経っても変わらないことですし、だってお腹が減れば何か食べたくなるし、できれば美味しいものを食べたくなるように、住宅も良い所に住みたいという需要は変わりません

 

実際に天井高が2600mmのハイサッシのタワマンに住んでみて、1LDKで手狭なはずなのに天井が高いと開放感があり住みやすかったです。北東向きで日当たりはそれほどでしたが、窓がでかいので部屋は明るかったのが印象に残っています。まだまだこの新築マンション3種の神器仕様は普及していないので、希少価値という点で注目しています。

 

新築マンション3種の神器を兼ね備えた東京マンションを紹介

グランドメゾン品川シーサイドの杜は買うべき新築マンションなのか? 

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個人的2017年イチオシの新築マンションです。

 

自宅投資家が教える損しないマンションの買い方

これまで部屋仕様にフォーカスして新築マンション3種の神器をお伝えしてきましたが、損しないマンションを買うという点では立地が9割と言っても過言ではありません。不動産というように、動かずに変わらないものに本当の価値があるわけです。

 

また、不動産価格を構成しているのは人口・金利・需給の3つです。

 

人口と需給に大きく影響するのが仕事の需要サイドの動きで、仕事は東京の都心部に一極集中することが予想できます。というのは、2020年〜2030年の東京のマンション需要を予想するベースになる東京再開発や街づくりの考え方についてはこちらで紹介しています。結論は、渋谷・虎ノ門・東京へのアクセスに優位なエリアが今後も資産性が高いということです

随時更新・東京都内の再開発計画まとめ!買うべきマンションはどの駅か!?

今後の東京都の街づくりを知るには、知っておくべき森ビルの開発計画とは?

 

金利の動きはグローバル経済なので長期的なことは言えませんが、景気が上向かなければ金利も上がりません。人口減少で景気が上向きになるためには女性の労働力人口を増やすか、移民を大量に受け入れるか、ロボットなどの生産性にイノベーションが起きるかとにかく働く人が増えることが絶対条件です。もっとも現実的な未来は女性の労働力が増えるシナリオで金利上昇が想定されますが、その場合は共働き・子育て・職住近接モデルになるでしょうし、より東京都心部の立地の良いマンションに需要が集中するストーリーが描けることでしょう。

 

したがって、シンプルな損しないマンションの買い方とは

  1. 都心以外は買わない
  2. 駅歩7分以上は捨てる
  3. 新築マンション3種の神器を兼ね備えているか

こうなってくるのではないでしょうか?

 

こんな資産性の高い新築マンションをいち早く知り、他の自宅投資家のレビューが見れるサービスがあるんです・・・。うまく自宅で資産を形成している人はみんな使っている「住まいサーフィン」に無料登録して一緒に自宅投資を成功させましょう!

 

相談や記事ネタの提供はこちらにお願いします。

 

家を初めて買う人は中古リノベマンションにだまされて痛い目を見ないように

リノベーション 中古マンション 自宅投資

家はブームや雰囲気に流されて買うものではない

最近、首都圏でリノベマンションが大人気ですね。

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https://www.renoveru.jp/

ぼくも首都圏リノベマンション流通のエンジニアとして一時期仕事をしていました。新築にはない自由度の高さと立地をうまくミックスさせたリノベマンションはすぐ売れていきました。一方で、立地が悪いけどおしゃれな物件は結構売れ残ってるのが現実です。いくら中身を取り繕ったところで、不動産と呼ばれるだけあって動かない立地や管理状況、構造の劣化具合なんかが本当の価値を形成しているわけです。

 

大きい買い物だからこそ、価値を見極めて買おう

いくら安くても首都圏のリノベマンションは3000万〜4000万ほどはします。品質の高くて立地のいい場所となると、平気で新築並の価格をふっかけてきます。実際、おしゃれなカフェっぽいリビングにするには平米あたり10万円くらいで出来てしまいます。平均的な70㎡の3LDKをフルリノベしてもたかだか700万円とかそれくらいなのに、価格にはその倍くらいの金額が乗っているように思えます。(中古なので仲介手数料3%もかかりますしね)

 

今のリノベブームには乗らず、第2次リノベブームに乗ろう

今まさにリノベブームで、周りでも何人かリノベマンションに住んでいます。ただ、言ったら失礼になりますが、築30年の中古マンションをフルリノベしたところで残念ですが基本性能がまだまだ低いので、生活快適性があまりありません。

 

住まいの基本性能とは

  • 風通しの良さ
  • 日当たり(採光)
  • 広い空間
  • 快適な温度と湿度

この辺の基本性能が1段階あがったのが2000年以降で、逆梁アウトフレーム工法と呼ばれるものが出てきました。これが新築3種の神器の1つと勝手に呼んでいるもので、基本性能を大幅に押し上げる自宅イノベーションを起こしたと考えています。

 

新築マンション3種の神器とは?新築マンションを買う前に知っておいて損はないこと

 

逆梁アウトフレーム工法のメリットは、空間を広く取れるので圧迫感を軽減させるだけでなく、梁の分だけ窓のサッシを高くできるため風通しの良さと日当たりを同時に実現することができます。

 

こんな感じでリノベーションではサッシの高さまで直すことができません。

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http://mansionmania.blog.jp/archives/1043645568.html

 

リノベ済みマンションには2種類あるから気をつけて

リノベビジネスの仕組みを裏側から見ていた僕としては、やはり築30年を超えると中々買い手はつきません。なぜなら、購入者は30代ファミリーが大多数で、わざわざ人が住んだ後に住みたいなんて物好きはいないからです。それでもコスト面でのメリットと、立地の良さがあれば売れていく中古マンションもたくさんあります。

 

  1. リノベしないと売れない中古マンション
  2. リノベして提案することで売れる中古マンション

 

1のリノベしないと売れないような中古マンションはまず買うべきではありません。不動産そのものの価値がやはり低いので、後々苦労することになることは必至です。

 

リノベしないと売れない中古マンションとは?

  • 立地が悪い
  • 長期修繕計画がずさん
  • 構造的な寿命が近い

どれも不動産としての価値が毀損していて、買うべきではないのですがリノベされてお化粧されると本来の価値に目がいかず買ってしまいそうになります。特にコンクリートの寿命は存在しますし、建て替えのスキームはまだまだ現実的ではないのでマンション管理が徹底されていない築古のリノベマンションなんて恐ろしくて買えません。

 

全国でも200件程度の建て替え事例しかありません

マンションの建替えは、できない | 住まいの「本当」と「今」を伝える情報サイト【HOME'S PRESS】

 

広尾ガーデンヒルズなんかは立地が素晴らしくて、もう築31年なのに1億超えの中古マンションが即売れ状態です。やっぱりおしゃカフェリビングは資産価値のある所でやればいいんです。

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https://kawlu.com/journal/2015/09/22/7609/

 

リノベして提案することで売れる中古マンションとは?

立地が駅歩15分とかなり悪いのですが、広いルーフバルコニーがあって、周りに高い建物がなくめちゃくちゃ基本性能が高いリノベ済み中古マンションがありました。元々はバブル期に建てられたマンションなので内装も採光なんかたいして考えてない普通のマンションだったのが、ルーフバルコニーとシームレスに移動できるようにワイドスパンの窓付けて、部屋ぶち抜いてリビング20畳以上にしたり今風の快適な内装を提案することで即売していました。立地が本来もっている強みを磨いて尖らせて、消費者に訴求しているタイプのリノベマンションであれば買っても良いかなと思います。

 

資産になる家をおしゃれにしよう

リノベも良いのですが、僕の考えは今新築のマンションも20年経てばリノベして売れるので、新築の方が不確実性リスクが低くていいじゃん?と思っています。築30年の20年後は築50年でコンクリートの寿命とか建て替えなどの問題も出てきます。一方で新築であれば20年後は築20年ってだけなので、まだ全然住めるよねっていう不確実性リスクがあまりありません。ほとんどの人はリスクを嫌うと思うので、築50年オーバーでも売れる資産価値のあるマンションというのは長期優良住宅(100年住宅)とか恵比寿徒歩1分!みたいな特殊なマンションだけでしょう。決してさいたまで築50年の中古マンションに値段がつくとは思えません・・・。

 

マンションという商品の寿命

日本最古の鉄筋コンクリート造りのマンションは軍艦島にあるそうですが、現実的な事例でいうと同潤会アパートや表参道ヒルズになった青山アパートの90年という事例が寿命に限りなく近いのではないでしょうか。長い目で見ると内装はいくらでも変えられるので、本当に大事なことは立地や日々のメンテナンスで本来の価値が損なわないことだとわかりますね。立地・立地・立地!

 

自宅投資という考え方

資産性という点でかなりリノベマンションの怖い部分を指摘してきましたが、自宅ほど個人に優遇されている投資は存在しません。言ってみれば空室率が0%の不動産投資が銀行からお金を借りて、しかも金利が0(住宅ローン減税のため)でやれるなんて神がかった優遇策です。

 

そもそも自宅投資を広めようと思った原体験となった出来事

なぜ僕はマンションを買うことで700万の現金を手に入れることができたか?

 

損したくなければ素直にピケティの「r > g」にならって、まずは自宅投資を考えてみてはいかがでしょう。とはいえ、最大の恩恵を受けれる新築マンション価格は天井に近いので、本当に価値がある新築マンションを買うためにはよく市場を知る必要があります。

 

まずはモデルルームレビュー記事がおすすめです

グランドメゾン品川シーサイドの杜は買うべき新築マンションなのか?

ザ・ガーデンズ東京王子は買うべき新築マンションなのか?

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーは買うべき新築マンションか?

グランドメゾン品川シーサイドの杜は買うべき新築マンションなのか?

自宅投資 新築マンション

グランドメゾン品川シーサイドの杜を見てきました

個人的に2017年発売の新築マンション of Yearと思っているグランドメゾン品川シーサイドの杜を見てきました。販売はハウスメーカーとして有名な積水ハウスです。積水ハウスの作るグランドメゾンシリーズはハウスメーカーならではの部屋仕様に、経年美化のコンセプトが相まって植栽が素晴らしく価格下落が小さいブランドです。

 

今回のグランドメゾン品川シーサイドの杜は、いっつも高い積水ハウスには異色の完全にファミリーターゲットにしたコスパ物件で、新築マンション3種の神器を兼ね備えたマンションであると満を持しておすすめします。新築マンション購入の参考になれば幸いです。

 

自宅投資については下の記事で紹介しています

自宅投資とは?マンションを買うだけで儲かる仕組みを作る

 

グランドメゾン品川シーサイドの杜の基本情報

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このマンションを一言でいうと「緑めっちゃいっぱいなのに駅近、イオン近!」

物件情報

住所:東京都品川区東品川4-24-1(地番)

販売開始:2017年3月上旬(事前受付2017年2月11日〜)

完成時期:2019年11月下旬

入居開始:2020年1月下旬

施工:長谷工コーポレーション

販売:積水ハウス

 

ぼくのブログ見てくれている人は施工が長谷工で「おやっ?」ってなりませんか。そう、同時期に長谷工が施工している3つのコスパ大規模マンションがあります。ザ・ガーデンズ東京王子/プライムパークス品川シーサイドザ・タワー/そしてこのグランドメゾン品川シーサイドの杜です。ただ、建物のスペックがすべて違っていておもしろいです。

物件用地の歴史

グランドメゾン品川シーサイドの杜の敷地面積が13,700㎡と広いのは、もともとバンダイナムコの未来研究所の解体に伴う再開発だからです。さらに元をたどると現Panasonicのビルだったります。

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バンダイナムコ未来研究所が2月1日から解体!跡地は19階建てマンション : 超高層マンション・超高層ビル

グランドメゾン品川シーサイドの杜の立地

ちょうど、品川シーサイド駅と青物横丁の間くらいにあります。

  • 品川シーサイド駅 徒歩 3分
  • 青物横丁駅 徒歩 6分
  • バス停がマンションの目の前で品川駅まで9分

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東京都内で駅歩3分は希少価値が高い!と宣伝してますが、隣のプライムパークスも徒歩3分だし、品川シーサイド駅は運賃が高いと悪名高いりんかい線なので悪材料も織り込まないといけないですね。それよりも僕が注目しているのは青物横丁6分・バスで品川まで9分という点で、品川を起点とした各エリアへのアクセスの良さです。

 

さらに、品川地下鉄構想と羽田アクセスの拡充から品川シーサイドで接続するみたいなミラクルチケットが隠されている立地に注目しています。

 

あわせて資産面だけではなく、イオンが正面にあったり生活利便性が高い立地だというのもポイントだと思います。2020年までに新築マンションだけで2000戸近いファミリー人口増が見込めますし、中長期での街の活性化が期待できる稀有な立地といえるでしょう。

グランドメゾン品川シーサイドの杜の強み

立地と価格のバランスが非常に良い

販売員の方曰く、平均坪単価は307万ということで庶民にも手が届く価格帯であるということ。それに対して、駅歩3分に2路線利用ができ、りんかい線の埼京線直通で渋谷まで11分(しかも座れる)とか、東京駅まで京急と横須賀線で11分という圧倒的アクセスの良さがあります。

 

東京・渋谷・虎ノ門が2030年までの重点開発エリアなのですが、そこへのアクセスが圧倒的な品川シーサイド駅という視点がまだまだ浸透していません・・・。さらに、プライムパークスとの販売競争が重なって天井圏だった価格に値下げ圧力がかかっているためコスパが良くなっているのです。

 

マンション買うなら東京再開発については一読して欲しい・・・!

随時更新・東京都内の再開発計画まとめ!買うべきマンションはどの駅か!?

 

新築マンション3種の神器を兼ね備える

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ぼくが提唱している新築マンション3種の神器とは、「アウトフレーム工法・ハイサッシ・ワイドスパン」です。この部屋仕様の何がすごくて価値があるかは説明記事を書いたので熟読してください。一言でいうと住宅基本性能が高くて、中古マンションには真似出来ない資産価値があるということです。

 

絶対損しない2017年東京のマンションスペックについての考察

 

グランドメゾン品川シーサイドの杜はこの新築マンション3種の神器を備えていまして、リビングが圧倒的に開放感のある仕上がりになっていました。売却時には広々としたリビングが好まれる傾向が強いので、アウトフレーム・ハイサッシ・ワイドスパンは外せないですね・・・。プライムパークスの方はアウトフレーム工法ではないため部屋仕様がかなり残念な仕上がりになっていて、価格重視になっています。

 

資産価値の高い長期優良住宅

新築マンションの中でも約1%ほどしか認定されない長期優良住宅に認定されている希少性の高さを評価しています。長期優良住宅に認定されるメリットは短期的には税制面での手厚い優遇と、別名100年住宅と呼ばれるように長期的に建物の資産価値を損ねないお墨付きがあります。

 

自宅投資は空室率0%の不動産投資と僕が呼ぶように、自宅も不動産投資と変わりません。その視点で建物を見れば長持ちするほうが当然良いですよね?もちろん維持コストはかかりますが、建て替えコストに比べれば軽いものです。例えば、30年後リノベーションして売却しようとなったとき、残り寿命が70年のものと残り寿命が20年しかない中古マンションでは価値が全然違ってきますよね?

 

再開発と下町の一挙両得

品川シーサイド駅周辺はシーサイドフォレストといって、オフィス・商業施設の複合大規模開発に、プライムパークス品川シーサイドザ・タワーが入って職住近接モデルの住みやすいエリアになります。でかいイオンがあって、人口が増えればそれにフィットした飲食店も増えることが想定されます。

 

一方で青物横丁駅周辺はいわゆる下町ですが、外食のクオリティは高いです。商店街もそこそこ活気があります。間に挟まれているからこその一挙両得です。

http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/ab-minamishinagawa-r/location/img/img_location3_01-14.jpg

ロケーション|品川区 新築マンション「アールブラン南品川レジデンス」公式HP|モリモト

 

 

おしゃれなお店も増加中

 

東京大改造の波に乗りまくれる

東京が渋谷・虎ノ門・東京を中心に再開発が進み、オフィスがすごい増えるためそこへのアクセスが良いマンションに需要が集中することを想定しています。立地でもお伝えしましたが、品川シーサイドと青物横丁は渋谷・東京エリアにはドアドア30分以内という強みがあります。しかも、それがあまり注目されていないことが最大のメリットです。それにくわえて・・・

 

品川地下鉄構想が今月また進捗があったようで、東京メトロ側は行政主導だったらやる消極的姿勢を見せています。都も区と連携の必要があると言ってるので前途は多難ですが、南北線が品川まで繋がるシナリオはすでに出来つつあります。

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品川に初の地下鉄 六本木と結びにぎわい創出|オリパラ|NIKKEI STYLE

 

合わせて、JRの羽田空港アクセスがどのラインになるかが品川シーサイド駅には超重要になります。基本的なJRの思想としては新幹線と空港を繋ぎたいわけで、品川地下鉄構想でメトロが品川に来るかどうかを見ながら検討するでしょう。するとこういうシナリオが考えられるわけです、大井町駅か品川シーサイド駅を品川と繋げてしまおうと・・・。いずれにせよ長期的にはおいしい再開発の波に乗れるのがお得なところです。

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羽田空港アクセス、先行する新鉄道路線は? | 週刊東洋経済(ビジネス) | 東洋経済オンライン | 経済ニュースの新基準

りんかい線品川シーサイド駅の価値

プライムパークスのレビューと重複する部分はありますが、駅価値は自宅投資の最重要項目なのでおさらいです。品川シーサイド駅は2002年に開通してから2014年には1日の乗降者数が5876人から21681人と4倍に成長中の開発エリアです。今後も人口は増えるのでまだまだ成長余地がある駅と言えます。

品川シーサイド駅の良い点

  • 新宿・渋谷・恵比寿まで抜群のアクセス(ドアドア30分以内)
  • 東京駅も抜群のアクセス(ドアドア30分以内)
  • 駅前のイオンが便利
  • なのに、まだ人気化してない

品川シーサイド駅の悪い点

  • りんかい線の運賃が異常に高い
  • 駅ホームまでが遠い
  • 東京メトロとの接続が悪い

品川シーサイド駅の思惑「新路線」

  • 品川地下鉄構想
  • 羽田空港アクセス線(JR)
  • りんかい線-京葉線の相互直通運転

りんかい線があるからディズニーランドが意外と近いんですよね。

京急青物横丁駅の価値

1日の乗降客数が約40000人なので品川シーサイドの約2倍ほどの利用があります。そこそこ歴史も長いですが、ここ数年は乗降客数も横ばいで特に成長はしてない下町エリアと言えます。

青物横丁駅の良い点

  • 品川まで1駅3分
  • 商店街と下町感
  • 公園が多い

青物横丁駅の悪い点

  • 古い建物が多い
  • 普通

品川まで1駅3分なのが最大のメリットで、公園も多いのですが、重点的に開発されたエリアと比較するとやっぱり普通という印象が拭えません。資産価値としては品川駅まで1駅3分という要素だけで十分でしょう。

グランドメゾン品川シーサイドの部屋仕様チェック

アウトフレーム・ハイサッシ・ワイドスパンの恩恵

ザ・ガーデンズ東京王子の横向きタイプのワイドスパンには負けますが、それでも採光も風通しも素晴らしいですね。南向きの日当たりの良い住戸は人気化必至でしょうね。

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もはや定番の可動扉がありますが、3LDKで可動扉とっぱらって2LDKとして使うのが良さそうです。

 

天井高2.50-2.65mで十分な開放感

1階だけ天井高2.65mで少し高いのですが、全体的に2.50mあって十分かなと。

 

1階のバルコニー3mで外に緑があるのはやばい

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敷地計画|グランドパレス宮崎 ザ・セントラル【公式HP】

写真を撮り損ねてしまったのですが・・・1階住戸だけバルコニーが3mで目の前にマンション管理の植栽があって、道路からセットバック8mあるのでもはやおしゃカフェのテラス状態でした。ここ数年の傾向としてリビングとのシームレスなバルコニー利用設計が増えていると感じていて、緑愛好家にはかなり高く評価されそうだと感じました。ただ、虫が入ってくるリスクは上がるので諸刃の剣ですね!

 

食洗機・ディスポーザーは標準でGOOD

ファミリーターゲットだしキッチンの設備が整っているのは良いですね。キッチンTOPは天然の御影石なので、ザ・ガーデンズ東京王子よりハイグレードですね。ディスポーザーは新築ならではの機能なので押さえておきたいところです。

 

断熱性能が高いLow-E複層ガラス

断熱効果の高いLow-E複層ガラスを採用しており、基本機能としての断熱効果が高くなっています。実際タワーマンションに住んでた時は断熱効果と気密性の高さであんまりエアコンも床暖房も使ってなかったのでなくていいレベルですかね?

 

ハウスメーカーならではのこだわり設計

キッチンペーパーが下から取れるとか、洗面台の下に引き出し設置できるようにしたとか、そういう日々の生活利便性を高める設計が随所に見られました。ハウスメーカーならではの仕様は、売る時に意思決定する奥様の背中を後押しできるかもしれません。

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なぞのプライベートバルコニーは蛇足

唯一残念な仕様は寝室にプラベートバルコニー(笑)が付いている部屋があります。

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言い分としてはこうです。

居室前をバルコニーとすることで、プライバシーが確保できる。

ただ、バルコニーの向きがマンション内部で駐車場とかやん・・・。夜空眺めようにもたぶん明るすぎて見えないし何に使うんだこの空間!完全に蛇足としか言いようがなかったです。

グランドメゾン品川シーサイドの価格表

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オレンジ:2LDK

グリーン:3LDK(2LDK+S)

1階が3mのバルコニー・天井高ちょっと高めなので微妙に価格も高め。

2LDKは5000万円台あり

3LDKは6000万円〜

 

僕もこれは買う予定なのであまり手の内を明かしたくないのですが、、、王道の南向けのコスパが良さそうな所か、1階住戸の希少価値のどっちかが狙い目ですかね。高層階よりも低層の方が資産性が高そうだと踏んでいます。2LDKだとせっかくの開放的なリビングが感じられないので、背伸びして3LDKか2LDK+Sが良いのではないでしょうか。

 

2017/03更新

南側の低層〜中層に人気が集中したため価格改定がありました。一方で上層階は値下げされ、全体としては坪単価300万円程を維持しています。今回の価格改定でも南側のコスパ悪化はありますが、リセールバリューがある証拠なので頑張って買っても問題はないと考えています。今回の価格改定で東の高層階が相対的にコスパがよくなりましたね。第1期は200戸ほどで、プライムパークスも同時期に供給しているので出だしはまずまずでしょうか?去年よく売れた東京ガーデンズ東京王子で1期300戸くらいですしね。

 

南側リスクについて

現在、グランドメゾン品川シーサイドの杜の南側にはコカコーラの営業所があります。こちらの建物は敷地面積が4000〜6000㎡くらいあり、老朽化しているので高層マンションが立つ可能性もあります。高層でなくても10階くらいの壁のようなマンションになるかも・・・。それを考慮された価格表になっていて、南側でも7階までは織り込み済み価格となっています。だいたい日本人はリスク嫌がるので、西に人気が集中している様子です。

 

グランドメゾン品川シーサイドの杜おすすめの間取り

S-D2/S-D3

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生活動線がしっかり分かれている点とウォークインクローゼット広いのが良いですね。あとプライベートバルコニーはいらん!

グランドメゾン品川シーサイドとよく似ている新築マンション 

プライムパークス品川シーサイド ザ・レジデンス

(仮称)東京ベイ トリプルタワープロジェクト

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト

 

頂いた質問と回答

Q.プライムパークス品川シーサイドザ・タワーとどっちが資産性が高いの?

当研究所ではとにかく立地を最重要に捉えています。立地とは鉄道都市東京における駅アクセスで、これに関して言うと青物横丁駅へのアクセスで言えばグランドメゾン品川シーサイドの杜の勝ちです。建物と部屋のスペックもグランドメゾン側の圧勝ですが、その分価格に反映されている点が注意点です。とはいえ、プライムパークスも東京全体でみた時には3LDKの免震タワーがお手頃価格で買えるので需要はあります。

 

Q.南側のコカ・コーラの営業所にマンションが建つリスクは?

こればっかりは確実な予測はできませんが、個人的な予想として2020年以降の品川シーサイドは人口増で知名度を上げてくるので、住居需要が増えることは考えられます。規制と立地から考えると100戸以下の低層レジデンスが妥当なラインなので、7階以上であればリスクはほぼないと思います。高齢者向けのサービスアパートメントとかもありえますね。

 

まとめ

結論から言うと「住んでよし・売ってよし 」のファミリー向けコスパ新築マンションだと考えています。新築マンション3種の神器で住環境も積水ハウス仕様でグレードが高い割に買えない価格ではなく、投資としても立地が良いというのがポイントです。みなさんと抽選で被らないことを祈ります(笑)

 

すでに事前登録が始まっているので資料請求はお早めに

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