マンション売却時の譲渡所得の取得費になる費用項目一覧表
譲渡所得の内訳書の計算式
譲渡所得＝売却金額ー（（購入金額ー償却費）＋取得費）
売却金額と購入金額は不動産売買契約書に明記されていますし、問題なく譲渡所得の内訳書に記入することが出来ると思います。
償却費はマンションの構造によって償却率が決まっており、居住年数と掛け合わせて計算するのですが・・・
問題は建物の取得費です！
償却費の計算
建物の償却費相当額の計算式
例：鉄筋コンクリート造のマンションを4000万で購入して、3年7ヶ月住んで売却しました。（経過年数は6ヶ月以上で繰り上げ、6ヶ月未満で繰り下げです）
4000万 * 0.9 * 0.015 * 4 = 216万円が償却相当額になると思いますが違います。
マンションの場合建物の価格を計算して、取得費を土地に組み入れることができます。
居住用建物の償却率
マンションの建物価格の算出方法
- 消費税額から建物価格を求める ※建物にしか消費税はかからないため
- 固定資産税から按分して求める
- 建物の標準的な建築価格表から求める
タワーマンションおよび東京のマンションに関しては、土地が狭く建物の価値の方が大きくなるため消費税額や固定資産税から按分すると償却相当額が大きくなります（＝償却相当額が大きいほど譲渡利益が出やすくなるため税制上不利です）。
そこで採用すべき建物価格の算出方法は３．建物の標準的な建築価格表になります。
築5年65平米の都内2LDKのマンションであれば5000万〜6000万で、消費税額から算出するとだいたい2500万〜3000万の建物価格になってしまいます。上記の建物の標準的な建築価格表に当てはめて算出すると約1471万円となり、2倍近い償却相当額の差が生まれます。おそらく日本全国を対象にした税制のためこのような抜け道が生まれています。
参考：建物価額の計算表
さらに、税務署で伺ったところ住宅ローンを組むにあたって必要だった印紙代やローン事務手数料、登記費用は建物ではなく土地の価格に参入できるためより税制メリットを受けることができます。
取得費は2種類の計算方法を選べる
- 実費を取得費とする
- 概算法（譲渡金額の5%を取得費にできる）
また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5％よりも少ないときは、譲渡価額の5％を取得費(概算取得費)とすることができます。
ここでいう取得費とはマンション購入価額＋取得にかかった費用のことで概算法を利用してメリットがあるケースはほとんどありません。タダ同然で不動産を取得した場合に概算法で取得費5%を設定してもいいよというルールになっています。
取得費にできる費用項目一覧
土地の場合
- 購入代金
- 仲介手数料
- 不動産取得税
- 登録免許税・登記手数料
- 売買契約書印紙代
- 借入金契約書印紙代
- ローン事務手数料
- ローン保証事務手数料
- 抵当権設定の登録免許税・登記手数料
- 固定資産税・都市計画税の精算金
- 土地上の古屋建物代金及び取り壊し費用
- 整地・埋め立て・地盛り・下水道・よう壁工事費等
- 借入金金利(借入日から使用開始までの期間に対応する利息)
- ローン保証料(借入日から使用開始までの期間に対応する保証料)
- 団体信用生命保険料(借入日から使用開始までの期間に対応する保険料)
建物の場合
- 設計変更費用
- 増改築リフォーム費用
- 仲介手数料
- 不動産取得税
- 登録免許税・登記手数料
- 借入金契約書印紙代
- ローン事務手数料
- ローン保証事務手数料
- 固定資産税・都市計画税の精算金
- 売買契約書・建築請負契約書の印紙代
- 抵当権設定の登録免許税・登記手数料
- エアコン・給湯設備等で建物に付属する設備
- 建築費又は購入代金(工事代金・設計料・工事確認申請料など)
- 借入金金利(借入日から使用開始までの期間に対応する利息)
- ローン保証料(借入日から使用開始までの期間に対応する保証料)
- 団体信用生命保険料(借入日から使用開始までの期間に対応する保険料)
リフォーム費やエアコンなどの設備費用が入ります。中古マンションをリフォームして購入した場合取得費に組み入れることができますので譲渡益税を減らすことができます。
取得費にできない費用項目一覧
- 町会費
- 引越し代金
- つなぎローン金利
- つなぎローン事務手数料
- 家電製品・家具・カーテン代等
- 管理準備金・管理費・修繕積立金
- 火災保険料等（家屋・家財・地震）
- インターネット加入料・CATV使用料
- 借入金金利(使用開始日以降の期間に対応する利息)
- ローン保証料(使用開始日以降の期間に対応する保証料)
- 団体信用生命保険料(使用開始日以降の期間に対応する保険料)
結構大きな出費であるローン保証料と団体信用生命保険料が取得費に入らないので注意が必要です。団体信用生命保険は所得控除されないため、数年で売却する気持ちであれば所得控除が適用できる一般の生命保険に切り替えてもいいかもしれません。
まとめ
取得費に組み入れられる費用項目を一度総チェックして、抜けなく無駄な税金を払わなくてもよいようにしたいものですね。
譲渡所得の内訳書に関する確定申告の詳しい書き方はこの記事で紹介しています。
価値が下がらないマンション立地は人口密度が高いことが必須条件である
この先生き残っていくマンションは高い人口密度がある
人口密度は商圏と密接な関係がある。人間の移動距離には車を乗ったり歩いて移動するにも限度というものがあるので、移動距離の範囲内で買い物をしたり消費活動を行う。これが商圏と呼ばれるもので、生鮮食品を買いに毎日1時間も歩いたりはしません。
人口密度が高ければ狭い商圏でも多くの利益が得られるので品揃え設備投資が行われるため生活利便性が向上します。生活利便性が高くなればマンション投資も活発になるため人口が増えて人口密度も高まるといった具合に価値が上がっていくようになっている。
商圏（しょうけん）とは、ある商業施設が影響を及ぼす地理的な範囲をいう。商圏の中心から辺縁部までの距離を商圏距離、その施設を利用しているか否かに関わらず商圏内の全人口を商圏人口という。
人口が増えれば不動産の利用価値が上がってマンション価値も上がる
基本ロジックは人口が増える→不動産の利用価値が上がる→価値があがる！
人口密度が上がってデメリットを受けるのは人口密度が上がるエリアの資産を持っていない人だけです。人生で一番大きな買い物なので損しないように慎重に買いたいものです。
人口密度が上がる具体的な事例とは
端的に言えばタワマン1本建てば3000人前後の人口増になるが、土地面積は2万㎡ほどの利用で済む。こういうのがバンバン建ったエリアとして豊洲・武蔵小杉・勝どきといったエリアで、人口密度が異様に高いため大規模な商業複合開発が実現されておりコンパクトシティの実現で子育てファミリー層に底堅い需要がある。
行政サービスとしてもコンパクトシティの優位性は自明なので推し進めている。
よくタワーマンションの1階にコンビニやスーパーが誘致できるのは商売が住人だけで成立するくらい人口密度が高くなるからというのもよくあるケースです。
今後の東京の都市開発は局所的集中開発が行われる
超高層都市による超コンパクトシティ化がもっともっと進むという考え方です。
今後の東京都の街づくりを知るには、知っておくべき森ビルの開発計画とは？ - 自宅投資戦略研究室
上へ上へと都市が伸びるので、人口密度が現在高いエリアが局所的に集中開発されるようになります。渋谷・新宿・品川・六本木・虎ノ門・東京といった仕事をする超高層街区とドアドア３０分圏内の超高層住区の２極化は避けられないと思われます。
低層住宅や戸建ては人口密度を下げる要因になるので、中途半端な土地ではまだまだ残り続けると思いますが引き受けてが少なくダウンサイドリスクが高いと考えられます。
つまり、今タワーマンションが建設されているエリアは底堅い
明確にタワマンが建ってる駅と建ってない駅があります。建ってない駅に買うのはちょっと考え直してみると良いかもしれません。建ってないってことは商売が成立しないとデベロッパーが考えているエリアかそもそも土地が手に入らないエリアの２つが考えられます。後者だった場合はラッキーですが、前者だった場合は今後の開発による地価向上などが見込めません。
こんな具合で人口密度が高いという視点でマンション購入を考えてみてはいかがでしょうか？
普通の人が自宅投資をするのに適しているマンション価格は5000万円台である
たしかに高価格帯のマンションが地価上昇局面で高いキャピタルゲインを出しているので高ければ高いほど良いと思いがちですが、逆にいえば下落局面で大きくダウンサイドリスクを取ることになります。普通の人が自宅投資するにあたって最適な予算感を需要サイドから考えていこうと思います。
そもそも東京のマンションを買う人はどんな人？
買う人のほとんどは東京に仕事があるひと
買う人がいなければ価格は需給で下落していくので、自分の所有する予定のマンションをだれが買うのか、その人は今後人口動態的に増えるのか減るのかがとても大切です。
そもそも東京のマンションを買う人とは・・？
- 東京で働いていて結婚した
- 東京で働いていて出産した
- 高収入独身で半分投資用に買った
- 普通に高収入
生活の基本、つまり仕事が東京（首都圏）にある人が、ファミリー世帯になって購入するか、賃貸でも回せる用に好立地なマンションを購入しています。
重要なのは仕事が東京にあるということ。
東京のGDP推移から東京の仕事を予想
東京におけるマンションの需要サイドを考えることはつまり、東京の仕事が増えるのか減るのかどっちなんだということです。
東京都のGDP推移を参照すると
都民経済計算（都内総生産等）27年度速報・28年度見込｜東京都
減少に転落しており警戒しておいて損はないが、H22から約3兆円プラスなので堅調といえば堅調です。ただ、高齢世帯が増えてくると生活の軸が仕事ではなくなるので、東京から周辺の首都圏に移住したりする傾向は強くなるかもしれません。
ちなみに上記の記事で書いているように、東京への人口流入は都心3区においては2045年まで続く見込みで、人口動態ほど精度の高い統計はあまりなくかなりの確度で20年くらいは需要が見込めます。
ファミリーの世帯年収から価格を考えると5000万円台
東京都の平均年収を区別にしたグラフで、だいたい平均年収は400〜500万円です。ざっくりカップル・ファミリーで共働きだと800万〜1000万になり、フルローンで購入できる価格は金利１％の場合は8000万円ほどになります。しかし、8000万のマンションを買うと月々25万くらい払うことになるので現実的じゃないです！
23区バトル：平均年収で比較した、一番リッチな区はどこだ！？(3/4)[東京カレンダー]
現実的に月15万円ほどの固定費で維持できる住宅ローンは5000万円台になるわけです。ファミリーの手取り換算でいくと、夫30+妻20＝50万の15万は負担率30%になるので現実的なラインになります。6000万円以上のマンションが実需の天井圏といっているのはこの毎月のキャッシュフローの肌感にもとづいています。
逆に1億超えの超立地タワマンは買い
平均年収というバイアスで見れば毎年下がっている印象がありますが、日本には億プレイヤーが1万人もいます。年収は二極化していて高いものほど買い手がつくというのもあります。目黒徒歩1分のタワマンが瞬殺で売れたりするのもそういう二極化の表れかなと。お金があれば6000万以上〜１億以下の中途半端で需要の薄い層を狙わずに大きく億ションを狙っていくのが合理的かもしれません。
ファミリー世帯マンションのリスク
駅近タワマンと違ってファミリー世帯マンション特有のリスクもあります。
高齢世帯の移住リスク
高齢世帯（６０〜７０歳）が３０歳当時にマンションを購入していた場合、築３０年〜築４０年のマンションが大量に売り出される可能性があります。管理が良好であればヴィンテージマンションとして、駅近好立地であれば賃貸としても大変な人気になっていることでしょう。
とはいえ老朽化はしているので、修繕積立金が高かったり、リノベーションして外面だけお化粧したけど中はボロボロの物件が多数見られます。こういうのは所有するメリットが低いので賃貸や民泊として活用されると考えています。僕の考えとしては、老朽化しつつある築３０年オーバーの物件は急激に増えているインバウンドや海外からの移住などの受け皿として機能すると考えています。
逆に言えば、１９７０年台や１９８０年台になくて、今デファクトになっている仕様は差別化できるという投資妙味があります。例えば、大規模マンションで共用設備が充実していたり、商業施設が併設、駅直結タワーなんかは強い差別化要因になりますよね？
ファミリー世帯の減少リスク
需要が全体的に減るとなると本当に価格下落リスクが大きくなります。ファミリー世帯が減るようだと結構辛いですね・・・。現状子供２人から子供１人に減り、子無しが増えるものの世帯数はそれほど減らない状況ではあるので、広めのファミリータイプよりもコンパクトなタイプの方が自宅投資向きかなと。
今後世帯あたりの人員が増える統計データは見られないので、70平米前後で3LDKの稼働扉で2LDKに間取り変更できたりする仕様がリスクヘッジになると考えています。
まとめ
- 東京の仕事も人口も当分は堅調
- 年収と世帯ボリュームを考えると5000万円台がリスクが低そう
- 価格競争に備えて差別化できるマンションを選ぶと良い
今回は価格帯をテーマにしましたが、普通の人が普通に資産形成をしていくのに適した価格帯を意識してみてはいかがでしょうか？新築マンションの中には6000万円超えの強気の部屋が多くあり、問い合わせでも躊躇されている方が多く見られました。
自宅投資についてもっと詳しく知りたいかたはコチラの記事をどうぞ
年収1000万プレイヤーは東京に家を買わないと本当に損である
年収1000万以上で住宅ローンを組んでいない人は損している
住宅ローン減税って聞いたことありますよね。
年上限40万*10年＝400万の控除というとてつもない減税キャンペーンをやっています。
金利負担の軽減が目的でしたが、異常な低金利なのでむしろ減税の方が大きくて儲けちゃうよ！というくらい美味しいです。
住宅ローン減税の条件
- 床面積50㎡以上
- 10年以上の借り入れ
- 借り入れの1%、最大40万円の控除
- etc
要するに4000万以上ローン組んでちょっと広めの2LDK以上を買えばOK
だいたい4000万で35年借りれば金利総額740万の負担になります。
そこから住宅ローン減税400万を減算すれば実質340万の負担になります。
おとく！
時系列で見れば最初の10年で400万の控除なのでむしろ儲かるわけです。
年収1000万であれば所得税＋住民税＝138万円ほど支払っているので、住宅ローン減税が余裕の満額40万控除されるので、買わないと馬鹿を見るわけですよ。
年収1000万円の手取りと住民税＆所得税はいくら？【2017年版の計算結果】｜サラリーマンの税金計算してみたブログ
住宅最大のリスクを回避して減税だけ手に入れろ！
どうしても気になる価格下落リスクですが、あのリーマンショックでさえ不動産価格は６％しか下落しませんでした。色々な要因があるとは思いますが、こと東京に関して言えば人口は増加していますし、人が増えれば需給の需要サイドが増えるのでなかなか暴落し辛いということが言えます。
バブル気味の不動産価格がなぜか弾けない「5つの理由」 | ビッグデータで解明！「物件選び」の新常識 | ダイヤモンド・オンライン
都心３区（千代田区・中央区・港区）は２０４０年まで人口増が見えていますし、周辺区もアクセスが良く立地のいいマンションの需要は大きく減ることはありません。詳しい需給の内容はこの記事で詳述しています。
2025年に東京の中古マンションは暴落しない3つの理由 - 自宅投資戦略研究室
こういった背景から東京の山手線内側ゾーンや中目黒・麻布・青山といった人気のエリアは価格下落リスクが小さいと思われるのでリスクを回避しながら減税を手に入れることが可能であると考えています。局所的にコスパが良さそうなエリアは「人形町」「豊洲」辺りに今注目しています。
新築であれば品川シーサイドと大井町が新路線と品川地下鉄構想の思惑で大注目しており、グランドメゾン品川シーサイドの杜やプライムパークス品川シーサイドザ・タワーなんかはお手頃で買いやすいですね。
グランドメゾン品川シーサイドの杜は買うべき新築マンションなのか？ - 自宅投資戦略研究室
ツラツラと好き放題言いましたが、結局は東京には価格下落しにくいマンションが存在するのでそれを買って減税と資産形成を同時に美味しくいただきましょうというのが自宅投資の考え方です。
改めて自宅投資とは？
住宅ローンという個人だけが利用できる超低金利（３５年１％固定）で、自分が住むから空室率が０％の不動産投資が行える最強の投資方法です。これに加えて、今回紹介している住宅ローン減税による短期的な金利負担の軽減で自宅を買わない人が損をするというのが今回最大のメッセージでした。
自宅投資について詳しく知りたい人はこちら
自宅投資とは？マンションを買うだけで儲かる仕組みを作る - 自宅投資戦略研究室
買わないと本当損だよ
2025年に東京の中古マンションは暴落しない3つの理由
東京の中古マンションは本当に暴落するのか？
最近よく首都圏の不動産価格が暴落するといったテーマの書籍が連続して出版されています。たぶん危機感を煽ったタイトルの方が書籍としては儲かるのだろうし、コンサルタントの立場からすればその中でも儲かるor資産形成ができるマンションはこれですといったことが出来るようになります。
ここ2ヶ月ほどブログの更新を止めていましたが、本業が大変だったこともありますが、中古市場の分析を進めていたことでなかなか更新ができずスミマセン。
今回のテーマは本当に東京の中古マンション市場は暴落するのか？
という所に絞って自分のスタンスを説明していきます。
ちなみに最近出版された暴落煽り本たち
東京郊外や地方はすでに暴落している
不動産価格の暴落はすでに始まっているのは 明らかで、そのケースを取り上げて説明してくれています。千葉県でも局所的に利便性の悪いところは暴落している＝東京も立地によってはヤバイ！というのは共通している見解です。僕も右に同じです。
榊さんが予測の土台にしている人口統計もアグリーで、不動産価値を形成しているのは人がどれくらい活用して価値を生み出すかなので、人が増えることは価格にプラスで、人が減るのは価格にマイナスになるシンプルなロジックです。
当ブログでも東京の人口予想について言及しています。都心3区（千代田区・中央区・港区）は2040年まで人口増なので、もっとも資産形成ではダウンサイドリスクが低いといえます。しかし、庶民では手がとどかない価格帯にあるのがポイントですね。
まだまだ増える東京都心エリアの人口から読み解く自宅マンション投資戦略とは？ - 自宅投資戦略研究室
中心地を庶民は買えないけど職住近接の価値観は若い世代を中心に広がりを見せていて、ちょっとでも中心地に近くて便利なところを背伸びして買う消費スタイルが一般化しつつあると思います。値ごろ感から新築ではなく中古を選択する消費スタイルも立地が重要視されている傾向を示していると思いますし、この影響で山手線内側の中古マンション価格はピークアウトしても大きな下落になっていません。
東京の空き家問題で暴落する説には懐疑的
空き家問題は統計データで語られることが多いですね。統計マジックがここに存在していて、実際に空き家になっているクオリティの低い住宅に住みたい顧客がどれほどいるかという需給の視点で分析すべきだと考えています。
需給の視点で見ると住宅市場は確実に2極化が進むと考えていて、収入が少ない人達がこういった空き家になる住宅に住まわざるをえなかったり、民泊が空き家をリノベーションして上手く活用されていくのだと思います。一方で駅近で利便性の高い（＝資産性の高い住戸）は低金利をトリガーにしてどんどん持ち家率が上がっていくと考えています。
したがって、空き家問題が原因で価格が暴落するのは価格ピラミッドのボトム部分で、住宅取得するアッパーミドル・アッパー層の価格は本当に暴落するのか懐疑的です。
築40年以上の中古マンションは暴落が来るかも？
築40年以上にもなると耐震性に問題があるケースと構造の劣化が想定よりも早いケースの２つがあると思います。いずれもマンション管理がしっかりしているかが重要で、築40年以上でマンション管理がしっかりしていないものはリスクが大きすぎて暴落の可能性が高いです。マンションの長寿命化で資産価値の大部分を形成するのは今後マンション管理の状況になる可能性すらありますね。
また、鉄筋コンクリートの寿命は60年ほどと言われており、その理由はコンクリートがアルカリ化して鉄筋が錆びてしまうのが60年くらいということから来ており、それもコンクリートを追加して補強すれば110年は持つというのがよく言われています。ちゃんと大規模修繕されているヴィンテージマンションであれば思っているより長持ちするようです。
管理が行き届いてない築古の中古マンションは暴落するかも。
東京の中古マンションが暴落しない３つの理由
- 人口は増える
- 世帯所得が増える
- 空き家問題は二極化する
人口は増える
2040年までは都心3区の人口増2020年〜2030年までは周辺区の人口増が見込めることから2017年時点で「暴落」になる可能性は極めて低いです。ただ、世田谷区や東京でも千葉よりや利便性が低いエリアは徐々に下落していくことでしょう。
世帯所得が増える
全国レベルでは世帯所得は底を打った状態で、東京で見ると就業構造基本調査では夫婦共働き世帯が増えており世帯所得も当然増えています。
世帯平均所得は約546万円…世帯当たりの平均所得金額推移をグラフ化してみる(最新) - ガベージニュース
女性の大学進学率も上昇傾向なので夫婦共働き・都心の中古マンションを背伸びして買うのはよく聞くようになることでしょう。
男女共同参画白書（概要版） 平成25年版 | 内閣府男女共同参画局
空き家問題は二極化する
さきほども説明したように世帯年収８００〜１０００万で２馬力の世帯が空き家になるような所には住みたがらないので、リノベーションされてAirbnbで活用されるか、立地が良ければ建て替えスキームが進むことでしょう。この場合にリノベーションしたものを資産として保有したいか？という視点で考えると、空き家になりそうな立地の悪いマンションなんて資産として保有したくないですよね。ということで空き家問題は２極化すると考えています。
まとめ
暴落しているエリアは日本全国探せばいくらでもケースがありますが、東京に限定していえばもう少し先の話ではないでしょうかね・・・。それよりも自宅投資という枠組みで資産形成と減税でキャッシュフローを増やすということに取り組んでみてはいかがでしょうか？
空室率０％の自宅投資で資産形成する方法論を知りたい方はこちら
