東京で中古ファミリーマンション買うなら、豊洲の中古マンションがおすすめな理由
東京で中古マンションを買うときに、いろんな駅があり、いろんな考え方がありますが、自宅投資の視点で住んでよし・買ってよしの観点で東京全体を見ると特異点として「豊洲」があります。
豊洲はまだまだ開発が進む、なぜなら東京なのに新しい土地だから
埋立地だの、盛土だの、液状化だの風評被害がありますが、つまるところ豊洲は比較的新しい土地で、内地の土地関係に比べるとかなりキレイな権利関係になっています。なので、東京都内なのに再開発計画が進めやすい構造になっています。
https://www.city.koto.lg.jp/650103/documents/300626boumachishiryo7.pdf
2020年現在、豊洲ベイサイドクロス（4-1街区）がそろそろオープンします。来年からアニヴェルセル豊洲、バディ豊洲、カフェがあった4−2~3街区がオフィス商業複合施設に生まれ変わります。
ほかにもブランズタワー豊洲や、4丁目の都営住宅も新しくなり、昼夜ともに人口増が万人単位で増えます。
自宅投資の基本ロジックは人口が増えれば商圏が広がるので、商業施設などの生活利便性が向上するということになり、リセールバリューも上がるというロジックです。
他にこのようなエリアがあるか？東京都内を見渡してみると、あまりないのではないでしょうか？
それが豊洲というエリアの強みです。
豊洲北部の開発と坪単価、4丁目の値ごろ感
豊洲といえばイメージされるのはタワーマンションとだだっ広い道、オフィス街と例の銀行の看板です。
北部のタワーマンションは坪単価350万〜庶民には買えない7000万以上の物件が林立していますし、そのイメージが強いのですが、4丁目エリアはまさかの坪単価220万〜存在します。
70平米3LDKが5000万くらいで買えるので値ごろ感があります。
タワーマンションではない巨大なマンション（東京フロントコート、スターコート豊洲、プライブブルー東京）というファミリーマンションが築15年くらいであるからですね。
この辺の中古マンションは実需がついてきているので底堅いと思っています。
理由は東京の人口動態の異質性です。
少子高齢化でも東京都内は子供が増える
https://www.nli-research.co.jp/report/detail/id=62980?site=nli
反直感的なのであまり知られてないかもしれませんが、都内の子供の人口はここにきて増えています。
都内の人口流入が先行指標として増えていて、当然その人達が結婚して、子供を作るわけで増えています。豊洲にいると子供が多すぎて少子高齢化を感じません。
当然の流れで、今後もリモートワークが進んだとしても東京一極集中の流れは10年単位で揺るがず、労働力人口が流入すると子が増えて70平米くらいの手頃なマンションの実需は減ることなしという考え方です。
実際、今豊洲では保育園の建設や小学校の拡張が建設・計画されています。
豊洲は東京の特異点だからリセールバリューが高い
土地柄から生まれた、特殊な再開発と人口流入のスパイラルでファミリーが特別に多い状況が生まれて、今後も10年くらいのスパンでは継続する確率の方が高いと考えられるので、賃貸の方などは積極的に豊洲の中古マンションを検討されることをおすすめします。
他にこのようなエリアレベルで特異点になりそうなのは現状だと沖縄とかでしょうか？
メイツ深川住吉は買うべき新築マンションなのか？立地や価格を徹底分析
TSUTAYAライブラリーがマンション内にあるということで気になっていた、メイツ深川住吉のモデルルームを見てきました。販売は名鉄不動産なので「メイツ」、施工は安心の長谷工という今どきの布陣で、周辺中古を調査してみても価格下落が小さい地域に計画されている注目のマンションです。
とにもかくにもTSUTAYAとのコラボが売りで、立地もそこそこ良くて間取りも充実した大規模マンションとしておすすめできるかもしれません。みなさまの新築マンション購入の参考になれば幸いです。
自宅投資については下の記事で紹介しています
- メイツ 深川住吉の基本情報
- メイツ深川住吉の強み
- 東京メトロ住吉駅の価値
- JR錦糸町駅の価値
- メイツ 深川住吉の部屋仕様チェック
- メイツ 深川住吉の価格表
- メイツ 深川住吉とよく似ているマンション
- まとめ
メイツ 深川住吉の基本情報
物件情報
所在地：東京都江東区扇橋一丁目13番6（地番）
敷地面積：11,138.00㎡
建築面積：5,389.81㎡
建築延床面積：40,601.49㎡
売主：名鉄不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：名鉄コミュニティライフ株式会社
造・階数：鉄筋コンクリート造、地上15階建
総戸数：444戸
駐車場：150台
専有面積：59.41㎡～87.95㎡
バルコニー面積：10.70㎡〜23.89㎡
間取り：2LDK～4LDK
入居時期：平成32年3月下旬予定
メイツ深川住吉の見取り図
- 共用棟
- メインエントランス
- ラウンジ
- サブエントランス
- 自走式駐車場
- 認可保育園（予定）
- 専用庭
コの字配置の３棟は、中庭を北側を流れる小名木川に開放するレイアウトで扇橋閘門に臨み、ちょっとした名所感を楽しめるロケーションです。居住棟は15階建てですが、運河に面する共用棟は３階建て。中庭は、この共用棟と立体駐車場・駐輪場が占めます。
セキュリティは非接触デバイスによるスマートエントリーのほかにも、警備員が24時間常駐。また6:00～18:00なら、メインエントランスにコンシェルジュが配されます。
物件用地の歴史
現地は目下更地で、土工事中。建物の足元となる杭と基礎を固める大切な作業の真っ最中です。現在まだGoogleマップでは、着工前の流通倉庫が見られます。
メイツ 深川住吉の立地
東京メトロ半蔵門線「住吉」駅と都営新宿線「住吉」駅の2駅まで駅歩7分で、大手町まで10分、渋谷まで直通27分とドアドア30分程度が実現できる近すぎず遠すぎない立地が売りです。再開発トレンドの東京・渋谷の両方にアクセスが良好な沿線ということで資産性は高いと思われます。
現地にいくとマンションの対岸の出っ張り部分は扇橋河川公園、上下流の川沿いは遊歩道として整備された、快適な緑地が整備されております。
姿カタチも体格も近いイーストゲートスクエアが西側に隣接する以外は、北側は川沿い、東と南は中低層の小規模建築物が林立する環境で、中高層階のお部屋からはかなり遠くまで抜けて見える状態です。東西は自前の緑地にも余裕があるので、低層階でも日照や開放感には、充分満足できる設計です。
いくら川沿いの立地とはいえ北側のルーフバルコニーに「？」と思われる方は、この位置関係をご覧ください↓
Googleマップのキャプチャ画像の、下中央のピン位置が現地です。赤丸２つが隅田川花火大会の打上げ会場で、アンダーラインが東京スカイツリー。つまり、北側にルーバルを設けることで夏は花火が見えたり、高層階ではスカイツリーが抜け感のある見え方になるわけです。
南棟のベランダは当然南側で、北側は出入り口と廊下です。毎日の日差しが豊かなぶん、日常の晩御飯でリビングからスカイツリーを見ることは叶いませんが、花火の夜はみんなで廊下に出てお隣さんとワーワー賑やかに観る、というのもができます。
メイツ深川住吉の強み
東京メトロ半蔵門線と都営地下鉄新宿線が交差する住吉駅（最寄駅）か清澄白河駅から大手町駅はたったの10分。新宿・渋谷でも約20~30分ですから、東京再開発トレンドの東京駅と渋谷駅へのドアドア30分の沿線駅として圧倒的なプレゼンスがあります。
しかも総武線・東西線・京葉線の激混み三兄弟ではなく、半蔵門線というのがポイントで、そんなに混まない電車で快適に10分の地下鉄通勤だったらとても快適だと思います。
メイツ 深川住吉から最寄駅の住吉駅までの距離は徒歩7分。駅歩も合格点であげられますし、住吉駅からの帰り道にはライフ深川猿江店がありコンビニもあるので生活利便性も高いです。
立地と価格のバランスは今買える中では良い
バランスを語るのは比較対象が必要で、大手町〜東京のエリアを中心に考えると、深川住吉は東に５km外れた位置です。同じくらいの条件で東西南北を比較すると
東：深川
西：中野～高円寺
南：五反田～目黒
北：田端～駒込
東京〜大手町〜日本橋エリアが仕事場のファミリーには坪単価300万で70平米6000万はこの低金利だったら買えなくはなくて、いい暮らしが出来るレベルと言えます。月々の支払いだと16万くらいなので世帯年収1000万あれば普通に暮らしていける感じですね。
目黒だと坪単価600万で余裕で億を超えますしね。
6000万なので決して安くないですが、駅歩6分で大型スーパーもあって大規模マンションだし、大手町とのアクセスを考えると資産性は高いです。また千葉エリアからの激烈な混雑列車に乗らなくていいと考えるとコストパフォーマンス的には十分視野に入ってきます。
随時更新・東京都内の再開発計画まとめ！買うべきマンションはどの駅か！？
新築マンション3種の神器はワイドスパンだけ
メイツ 深川住吉の躯体について、当ブログでこだわる新築マンション３種の神器
- アウトフレーム逆梁
- ハイサッシ
- ワイドスパン
は、残念ながら通常の梁構造のため、採用されているのはワイドスパンだけでした。ハイサッシさえないのが残念・・・。
2LDK～4LDKで間取りによってスパンは変わりますが、部屋幅＝スパンで、壁の途中に耐力柱はありません。
なお梁配置は通常ですが、柱をベランダに追い出すことで、室内を少しだけ広くして、窓に面するリビング空間を完全真四角に使える、という工夫はありました。
TSUTAYAとのコラボレーション
メイツ深川住吉の大きな売りポイントは、TSUTAYAとのコラボによる共有棟「アネックス」の運営です。居住棟に囲まれて川沿いに建つ３階建てで、
屋上：テラス・ガーデン
３階：サロン・パーティスペース
２階：図書館・キッズルーム
１階：面会場・ゲストルーム
というのが、現在計画されている機能です。
新聞雑誌類の紙媒体が常時補充されるほかにも、蔵書の拡充はTSUTAYAの目利きが担当してくれるという、みんなの書斎的なコモンスペースであるほかにも、お子さんの勉強部屋だったり、パーティを開いたりもできる施設は、大規模開発ならではの特典です。
利用時間は9:00～22:00
なお宿泊用ゲストルームは２室あり、大規模マンションならではの共用部の充実という恩恵が受けられそうです。TSUTAYAのマンションということでランドマーク性もあり資産性を高めてくれる一因にもなります。
認可保育園の併設
台東区は都内でも早くから子育て支援に乗り出しており、大規模開発に伴う行政指導もあったようですが、メイツ深川住吉の東棟川沿い部分には、１階２階各４区画を占める認可保育園が設置されます。これは地域の施設で、居住世帯だけでなく付近の方々も利用対象者となっており、子育て世帯の方々は、これを通して付近の方々と交流のきっかけができるかもしれませんね。
外と保育園部分の出入り口は居住区と独立しており、川沿いの通り抜け通路部分に面します。
便利なのに雰囲気は下町
強みのところで書いたように、ゴリゴリのビジネス街まで走っても行ける立地ながら、深川の町並みに流れる時間は、旧くから流れる小名木川の醸す情緒とともに、下町のそれです。付近は木造家屋こそ減りましたが、３階建ての小さなビルの多くは古くから構える職人仕事の自営業で、丸ごと賃貸の雑居ビルは稀です。
これからの世代交代でどんな変化があるのかは推し量れませんが、年代を問わずここで過ごす生活には、タワーマンションのそれとは別の「のりしろ」がありそうです。
訪れたのは７月末。町内会館横の小さな公園には、夏祭りに向けて神社の寄進札の真新しい看板が立っていました。
東京メトロ住吉駅の価値
JRの乗り入れがないからか少々地味に見られがちですが、住吉駅は半蔵門線約60,000人、都営新宿線約40,000人が利用する、ちょっとした連絡駅です。半蔵門線が東京を横に大手町から渋谷までアクセス良好なので今後注目の駅です。
住吉駅の良い点
- 猿江恩賜公園がすぐ。大きな緑地がいい。
- 近くに学校・病院がたくさんある。
住吉駅の悪い点
- 地下鉄駅なので、商店街的な中心部分はない
- 新宿からの終電は、意外に早い（00：00くらい）
住吉駅の思惑「新路線」
都心へのアクセスは現在でも十二分ですが、ちょうど都議会で市場移転とオリンピックのダブルなドサクサに紛れて、このエリアから豊洲を結ぶ新路線（有楽町線の延伸）も、どうやら本決まりのようです。
週末豊洲のららぽーと行けるね！くらいしか住吉としてのメリットはそんなにないですね、錦糸町に縦の移動が便利になることは少しだけメリットになると思います。
JR錦糸町駅の価値
半蔵門線を北向きに一駅だけ乗ると、JR駅としては最寄の錦糸町駅です。乗降100,000人の急行停車駅で、古くからの繁華街も擁しています。ショッピングモールのオリナスや錦糸公園はファミリー御用達で、当ブログとしても価格差に注目しています。今後も人口が増えていくエリアの中の１つです。
錦糸町駅の良い点
- 駅前店でも意外に食品が安い
- 酒屋・職人店など、老舗が今も営業中
錦糸町駅の悪い点
- 総武本線での通勤は、混雑覚悟になる
- 裏通りには風俗店とラブホテルがいっぱい
メイツ 深川住吉の部屋仕様チェック
まだ土工事中の新築物件ですから、各部屋の仕様について、今はまだ躯体と水周りの制約以外は、だいぶワガママが効く段階です。
とはいえ全くの白紙からインテリアを考えるのはシロートの領分ではないので、デベロッパー側がある程度のイージーオーダー的な選択肢を用意して、その中から選ぶ一般的なシステムになっています。まぁ中の下くらいのスペックですね、特に内装はケチってるなっていう感じがします。トイレもタンクレスじゃないようですしスロップシンクもありません。
天井高2.45-2.50mで少し低め
ダクトが天井裏に入るトイレ・バスルームの水周りを除いて、居室部分の天井高さは 1～6階が2.50m、それ以上の階は2.45mの設計です。
厳密に数値スペックで評価するとこれもギリギリアウトなのかもしれませんが、モデルルームでの体感としては不足ない高さで、このへんの印象は内装クロスや照明器具のチョイスのほうが依存性高いと感じました。
モデルルームはこのへんに神経質な方からも納得できるように2.45mで作られていました。興味のある方はご訪問されてみては？
2階以上はベランダ幅2m。東西の1階は専用庭
フツーといえば普通ですが、イマドキの新築なのでベランダもたっぷり取られています。２ｍ幅だと、椅子とテーブルを置いても余裕のある寸法です。ウッドデッキを置いて、ニトリのエクステリアで観葉植物をおけばかんたんおうちバカンス的なこともできます。
部屋の向きにもよりますが、概ね天井と同じ高さとなる上階のベランダ軒先からサッシの足元を結ぶ線の勾配は、約50度。真夏の昼間は窓際にけ直射日光が入らず、冬は奥まで日差しが入る、ちょうどいい感じが、このくらいです。
東西の棟の１階部分は、ベランダの先に部屋幅ｘ4.4mの専用庭があります。メイツ深川住吉の場合は、そのフェンスの先もまだ敷地内のグリーンベルトなので、ちょっといい感じです。
食洗機・ディスポーザーは標準装備です
御影石トップのカウンターキッチンは85cm/90cmの２種類の高さが選べ、食洗機とディスポーザーが標準装備。食器棚その他は分譲に含まれませんが、キッチン部分は造り付けのようです。集合住宅が大規模になると生ゴミのハンドリングと集積場所は大問題で、もはやディスポーザーはユーザーのため、というよりデベロッパーにとっての是非物装備となりつつあります。
袋詰めで集積場所に出す燃えるゴミは紙くず等だけになるので、集積場所は南西側の接道部分１ヶ所だけです。
断熱性能が高いLow-E複層ガラス
集合住宅では外装のサッシは共用部分扱いです。ユーザーが勝手に変えられない決まりがあるので、ここの仕様は瑣末のことではありません。ワイドスパンでサッシの面積が広いとますます影響大です。
メイツの仕様では、サッシはシンプルなLow-E複層ガラス。断熱性能も防音性能もある基本仕様としてはぜひ導入しておくべき超重要複層ガラスが採用されているのは大きな強みですね。
Low-E（低放散）とは、２枚のガラスで挟み込んだ空気を断熱層として利用し、冷暖房した温度差を逃がさないようにしています。
ハウスメーカーならではのこだわり設計
躯体の柱は1,000mm角以上、壁厚は90mm、床スラブは200mm。耐震性能充分な躯体の中に、再度スタッドと束でフレームを組んで木質インテリアを作り付ける２重壁２重床・２重天井構造のため、保温性と防音性も充分です。
メイツ 深川住吉の価格表
第１期販売が終了しており、北側のルーフバルコニー付きの区画を中心に、もう埋まっている仕様も出始めているようですが、「時期以降分譲」と表記のある部屋は、まだ購入可能です。坪単価300万くらいなのでそこそこお高めですね。
なお、管理費＋修繕積立金で月々約2万円というのも助かります。この辺りは変動もあるので、本気でお考えの方は、実際に見積依頼をしてみてください。
大規模マンションだけど共用設備が少ない
ぶっちゃけTSUTAYAライブラリーだけが売りですね！居住者だけの利用ということで管理費に跳ね返ってくると思いますし、結構広いスペースを取ってるみたいなので利用しない人には百害あって一利なしですね。売りにしているので利用する気がない方はそもそも買わないと思うので問題ないと思います！
できればコンビニの誘致やパーティールームとかあると良いですね。大規模マンションならではの植栽もそんなに見込めないようです。
南側リスクについて
下町・・・のところにも書きましたが、現在、同一ブロック内の数軒と、清洲橋通りまでの１ブロックは、３階建てくらいの小さなビルが密集林立している状態です。東西200m x 南北40mくらいの敷地が高層開発の対象になるとは思えません。
断言だけはできませんが、可能性は相当に低いと考えます。
メイツ 深川住吉おすすめの間取り
水周りの位置には制約がありますが、それ以外の部屋割りは自由度が高いです。
奥行きは棟によって11.5m～11.9m、幅はそのまま柱のスパンで5.8m～7.0mの範囲でバリエーションがあります。これに伴い、占有面積も59.41㎡～87.95㎡。
そんなわけで、お奨めと言うより最多分譲の70㎡台の代表間取りみたいな例です。
ベランダ側と廊下側と両方に居室を配置できるように水周りを奥行き方向の概ね真ん中に持ってきている躯体デザイン上で、もちろんこんな風に寝室・リビング・書斎をキッチリ小分けした４部屋仕様もOKですし、水周りを片側に寄せてワンルーム＋α的な大部屋使いもできます。
メイツ 深川住吉とよく似ているマンション
イーストゲートスクエア
同じく小名木川沿い、西側のすぐお隣が、形態も間取りもすごく近いイーストゲートスクエアです。全365戸のボリュームはメイツと比較するとやや小ぶりですが、やはりこの周辺では異彩を放つ規模で共用のパーティルームも装備。メイツは企画段階からこのお隣さんの影響を色濃く受けているのかもしれません。
竣工５年目で2LDK～4LDKの中古価格は4,480万円 ~ 8,180万円で坪単価250万程度で一回り安く買えます。都内だと坪単価250万はほとんどないのでこの値段が底値の目処となります。
ほかにおすすめの大規模マンション
キラリスナ（ルネ南砂町リバーフィール）は買うべき新築マンションか？立地・間取り・価格表など
【SUUMO】MID TOWER GRAND | 新築マンション物件情報
【SUUMO】プラウドタワー東池袋 | 新築マンション物件情報
グランドメゾン品川シーサイドの杜は買うべき新築マンションなのか？
プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーは買うべき新築マンションか？
こう並べといて思うのは資料請求ってすごい面倒くさいですよね〜。
住まいサーフィンを使えば資料請求も一括でできるようになりますし、気になっているマンションのみんなの評価が点数で見れます。自宅購入を考えている方は登録しないと損なので登録しておきましょう。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
最後に評価をかいつまむと、こんな感じでしょうか。
いい点
- 大手町に圧倒的に近い
- 東京駅エリアだけに特化したら近くて安い
- そこそこスーパーとか近い
悪い点
- 内装のスペックが低い
- TSUTAYA使わないなら買う理由がない
総括すると、メイツ深川住吉は好立地でお値打ちではありますが、少し内装が気になります。2018年の市場で相対的に見るとコスパは良いので勤務エリアによっては検討の価値ありです。
資料請求はSUUMOから
普通の人が自宅投資をするのに適しているマンション価格は5000万円台である
たしかに高価格帯のマンションが地価上昇局面で高いキャピタルゲインを出しているので高ければ高いほど良いと思いがちですが、逆にいえば下落局面で大きくダウンサイドリスクを取ることになります。普通の人が自宅投資するにあたって最適な予算感を需要サイドから考えていこうと思います。
そもそも東京のマンションを買う人はどんな人？
買う人のほとんどは東京に仕事があるひと
買う人がいなければ価格は需給で下落していくので、自分の所有する予定のマンションをだれが買うのか、その人は今後人口動態的に増えるのか減るのかがとても大切です。
そもそも東京のマンションを買う人とは・・？
- 東京で働いていて結婚した
- 東京で働いていて出産した
- 高収入独身で半分投資用に買った
- 普通に高収入
生活の基本、つまり仕事が東京（首都圏）にある人が、ファミリー世帯になって購入するか、賃貸でも回せる用に好立地なマンションを購入しています。
重要なのは仕事が東京にあるということ。
東京のGDP推移から東京の仕事を予想
東京におけるマンションの需要サイドを考えることはつまり、東京の仕事が増えるのか減るのかどっちなんだということです。
東京都のGDP推移を参照すると
都民経済計算（都内総生産等）27年度速報・28年度見込｜東京都
減少に転落しており警戒しておいて損はないが、H22から約3兆円プラスなので堅調といえば堅調です。ただ、高齢世帯が増えてくると生活の軸が仕事ではなくなるので、東京から周辺の首都圏に移住したりする傾向は強くなるかもしれません。
ちなみに上記の記事で書いているように、東京への人口流入は都心3区においては2045年まで続く見込みで、人口動態ほど精度の高い統計はあまりなくかなりの確度で20年くらいは需要が見込めます。
ファミリーの世帯年収から価格を考えると5000万円台
東京都の平均年収を区別にしたグラフで、だいたい平均年収は400〜500万円です。ざっくりカップル・ファミリーで共働きだと800万〜1000万になり、フルローンで購入できる価格は金利１％の場合は8000万円ほどになります。しかし、8000万のマンションを買うと月々25万くらい払うことになるので現実的じゃないです！
23区バトル：平均年収で比較した、一番リッチな区はどこだ！？(3/4)[東京カレンダー]
現実的に月15万円ほどの固定費で維持できる住宅ローンは5000万円台になるわけです。ファミリーの手取り換算でいくと、夫30+妻20＝50万の15万は負担率30%になるので現実的なラインになります。6000万円以上のマンションが実需の天井圏といっているのはこの毎月のキャッシュフローの肌感にもとづいています。
逆に1億超えの超立地タワマンは買い
平均年収というバイアスで見れば毎年下がっている印象がありますが、日本には億プレイヤーが1万人もいます。年収は二極化していて高いものほど買い手がつくというのもあります。目黒徒歩1分のタワマンが瞬殺で売れたりするのもそういう二極化の表れかなと。お金があれば6000万以上〜１億以下の中途半端で需要の薄い層を狙わずに大きく億ションを狙っていくのが合理的かもしれません。
ファミリー世帯マンションのリスク
駅近タワマンと違ってファミリー世帯マンション特有のリスクもあります。
高齢世帯の移住リスク
高齢世帯（６０〜７０歳）が３０歳当時にマンションを購入していた場合、築３０年〜築４０年のマンションが大量に売り出される可能性があります。管理が良好であればヴィンテージマンションとして、駅近好立地であれば賃貸としても大変な人気になっていることでしょう。
とはいえ老朽化はしているので、修繕積立金が高かったり、リノベーションして外面だけお化粧したけど中はボロボロの物件が多数見られます。こういうのは所有するメリットが低いので賃貸や民泊として活用されると考えています。僕の考えとしては、老朽化しつつある築３０年オーバーの物件は急激に増えているインバウンドや海外からの移住などの受け皿として機能すると考えています。
逆に言えば、１９７０年台や１９８０年台になくて、今デファクトになっている仕様は差別化できるという投資妙味があります。例えば、大規模マンションで共用設備が充実していたり、商業施設が併設、駅直結タワーなんかは強い差別化要因になりますよね？
ファミリー世帯の減少リスク
需要が全体的に減るとなると本当に価格下落リスクが大きくなります。ファミリー世帯が減るようだと結構辛いですね・・・。現状子供２人から子供１人に減り、子無しが増えるものの世帯数はそれほど減らない状況ではあるので、広めのファミリータイプよりもコンパクトなタイプの方が自宅投資向きかなと。
今後世帯あたりの人員が増える統計データは見られないので、70平米前後で3LDKの稼働扉で2LDKに間取り変更できたりする仕様がリスクヘッジになると考えています。
まとめ
- 東京の仕事も人口も当分は堅調
- 年収と世帯ボリュームを考えると5000万円台がリスクが低そう
- 価格競争に備えて差別化できるマンションを選ぶと良い
今回は価格帯をテーマにしましたが、普通の人が普通に資産形成をしていくのに適した価格帯を意識してみてはいかがでしょうか？新築マンションの中には6000万円超えの強気の部屋が多くあり、問い合わせでも躊躇されている方が多く見られました。
自宅投資についてもっと詳しく知りたいかたはコチラの記事をどうぞ
注目の武蔵小山駅前再開発タワープロジェクトは自宅投資向けのタワーマンションなのか？
東急目黒線「武蔵小山駅」徒歩1分の駅前タワーマンション
2020年3月に武蔵小山駅直結の大規模免震タワーマンションが建設されます。自宅への投資を考える上で重要な、立地・大規模・生活利便性を兼ね備えたマンションで、アウトフレーム・ワイドスパン・ハイサッシの新築マンション3種の神器をおさえたパーフェクトなパーフェクトなマンションではないでしょうか。
新築マンション３種の神器とは？新築マンションを買う前に知っておいて損はないこと
東急目黒線「武蔵小山駅」から徒歩1分の衝撃
【SUUMO】フォトギャラリー - （仮称）武蔵小山駅前再開発タワープロジェクト | 新築マンション物件情報
武蔵小山駅前の商業施設とタワーマンションの大規模複合開発で駅歩1分という衝撃の立地が誕生します。東急目黒線は目黒駅からJR山手線・東京メトロ南北線・都営三田線の3路線が利用できるため都心へのアクセスが極めて良好です。
Navitimeで調べたところ朝8時の時間帯でこのような時間になりました
武蔵小山→自由が丘（約8分）
武蔵小山→渋谷（約12分）
武蔵小山→品川（約15分）
武蔵小山→新宿（約20分）
武蔵小山→大手町（約22分）
武蔵小山→虎ノ門（約23分）
武蔵小山→銀座（約25分）
武蔵小山→東京（約27分）
駅歩1分とセットにするとドアドア30分で行けるエリアがかなり広いため駅アクセスは良好だと言えます。
駅前複合開発のため商業施設による生活利便性向上がアツい
駅前の全体像は下記イメージ図のとおりで、商業施設と広場なども開発されます。
【SUUMO】フォトギャラリー - （仮称）武蔵小山駅前再開発タワープロジェクト | 新築マンション物件情報
そもそも武蔵小山商店街パルムは日本一元気な商店街と言われており、さらに便利な駅前に変貌を遂げることは間違いないですね！
日本一元気な武蔵小山商店街、再開発でどうなる？ : 深読みチャンネル : 読売新聞（YOMIURI ONLINE） 1/5
武蔵小山駅周辺のスーパーマーケット状況ですが、すでに駅ビルには東急ストアが入っていて、近くには安売り店のオオゼキもあります。少し足を伸ばせばライフや業務スーパーもあります。
武蔵小山駅前の現在
そろそろ着工？解体が始まってた、41階144m級「武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発」の様子 2016年3月5日撮影 | 再開発調査兵団
しかも大規模免震タワーマンション
まだまだ希少価値の高い免震タワーで、628邸の大規模マンションです。共用設備の情報がまだありませんが、大規模ならではの充実した共用設備に期待したいところです。
つまり「日本一感じのいいタワマンへ。」
これ見た時は笑っちゃいましたよ（笑）
やっぱタワマンは感じ悪いんですね
部屋の仕様
2LDKの65Aの間取りをピックアップしました
基本スペックは高い
まずはアウトフレーム工法・ワイドスパン・ハイサッシなので新築マンション3種の神器という基本スペックがおさえられています。最近主流の可動扉ではないのですが、リビング12.5畳でカウンターキッチンが3.7畳なので、それほど圧迫感はないと思います。
天井高も260cmと結構高めということもあって、南向き住戸は採光が良すぎるくらいではないかと感じています。子1人の3人家族にはコンパクトでぴったり
モデルルームで詳細を取材したいところ
問題は販売価格
基本スペックが高くおすすめなんですがやっぱりお高いんでしょう？
価格は未発表なものの、周辺のこれまでの販売価格からすると坪単価400万は超えてきても全くおかしくありません。だって普通に立地いいですからね！
2LDKでも6990万〜みたいな感じだとちょっと庶民には辛いですね〜。
とりあえずは資料請求だけでもしときますか
Suumoで武蔵小山駅前再開発タワープロジェクトの資料請求する
自宅マンションを売却する際は無料の売却コンサルタントに相談しなきゃ損
自宅投資で最大の課題はどうやってイグジットするか？
自宅マンションを6000万の住宅ローンを組んで買うときはドキドキしながら本当に買っていいのだろうか？と何度も眠れぬ夜を過ごしたかもしれません。しかし、自宅投資において売却時の戦略も極めて重要です。うまくいけば+3％くらいの価格で売れるかもしれませんし、下手すればさらし物件として1年も売れ残って挙げ句の果てに買い叩かれてしまうこともあります。だからこそイグジットは市場の状況と価格感や広告の打ち方を戦略的に組み立てて売り抜けたいものです。
自宅マンションを売る時の流れ
- 一括査定サイトで自宅マンションを査定してもらう
- 不動産仲介（住友不動産とか東急リバブルとか）と専任or一般媒介契約を結ぶ
- 売り出し価格を決める
- suumoに載せる写真を取る
- suumoと仲介会社メディアとかレインズに掲載される
- ほとんどの買い手はネットで探す
- 内見の依頼が入る（本命orついでに気になる物件として）
- 購入申し込みが入る
- 売買契約
- 決済！
多くの人は不動産一括査定サイトから売却が始まると思いますが、早く売れれば1ヶ月で終わりますし、長いと1年以上かかるケースもあります。
この流れの中で売却に重要なことはビジネスと同じで・・・
- 多くの購入見込み客にリーチすること
- ターゲットの予算内に収めるか、感じる価値を高める訴求をすること
- 購入に対する不安感をすべて解消すること
つまりは、仲介する人が優秀なセールスでないと自宅マンションという商品をうまく売ってくれないわけです。困りますよね？
自宅マンションを高値で売り抜けるために必要な２つのこと
とはいえ不動産というコモディティ商品なので、売却タイミングが当然重要です。当然リーマンショック後は売り時ではないですし、2016年のようなピークアウト相場は一旦売るタイミングでありました。
高値で売るための２つの大事なこと
- 売却タイミング
- 優秀なセールスに仲介してもらうこと
なんで優秀なセールスに出会うのが難しいか次の章でご説明します。
不動産一括査定サイトはある程度情報がないと食い物にされる
多くの人が売却の時に使う不動産一括査定サイトのビジネスモデルは、オンライン上で自宅マンションが査定できる変わりに不動産仲介業者の主たる集客サイトとして紹介1件あたり数万という莫大なフィーをもらっています。言ってみれば不動産仲介業者とずぶずぶの関係で、たくさんの不動産仲介業者を紹介した方が儲かる仕組みでユーザーのことなんてほとんど気にしていません。とはいえ査定できるし便利だから使っちゃいますよね？
不動産仲介業者側は売却できれば成果報酬で物件価格の最大３％のフィーを課金してくるビジネスモデルで、放っといても売れるマンションもありセールスに対するノウハウが高い人はごく稀です。しかも一括査定ではふざけた高値を提示して売り主の気を引くゴミのような慣行があります。そういうのに騙されて専任媒介契約をしようものなら馬鹿みたいに高値で売り出して3ヶ月間を無駄にし、結局売れるまで定期的に値下げを求められます・・・。
ちゃんと相場から売れるギリギリの価格を統計的に調べてくれたり、どういう顧客層が購入する傾向があるかというターゲットを明確にしてくれたり、客観的に見たマンションの訴求ポイントなどを整理してくれる優秀なセールスが本当に欲しいです。内見する時にも口が臭くないとか、内見者が疑問に思ったことを即答できるくらいインプットしてくれているセールスだと買う方も安心ですよね。
ツーブロックのガチムチ体育会系（お前休日に本とか読まねーだろ！）っていう人に当たるのも確率だし、そんな大事なことを他人任せにできない・・・でも自分で勉強するのも大変だ、そんな時にイエシルアドバイザーという無料の売却コンサルタントがうまくワークします。
無料の売却コンサルタントをうまく使おう！
今回紹介するのはイエシルアドバイザーというリブセンスがやってるイエシルの無料コンサルティングサービスです。リブセンスといえば最年少上場したことで有名ですが、エンジニアの僕の友人も何人か働いています。その中でイエシルというサービスは、ここ1年くらいの新規事業でクローリングとAIをベースにしたマンションの時価査定をメインにしているWebサービスです。
そのイエシルで最近やってるのが、一括査定で仲介業者に丸投げせずに、売り主をコンサルティングして仲介業者をうまくコントロールしようというアドバイザーサービスを無料でやっています。イエシルアドバイザーも仲介業者からフィーをもらいますが、一括査定サイトと違って最大3社に仲介業者を絞るなどしてコストとフィーのバランスを取っています。何よりアドバイザーは優秀なセールスだった人などが在籍していると聞いているので相談して損はないはずです。
僕の売却体験で浮き彫りになったアドバイザーの必要性
自分の場合は一括査定サイト→大手不動産仲介→アローズリアルエステートという流れで有明の自宅マンションを売却しました。
アローズリアルエステートで自宅マンションを売却してみた - 自宅投資戦略研究室
一括査定サイトに査定を依頼すると鬼のように10社くらいから電話とメール攻撃に合います。まずこれは覚悟してください。餌をやったコイのような食らいつき方なのでドン引き間違いなしです。
あれよあれよという間に不動産仲介業者のアポを土日に入れまくって、1時間おきに各社から査定はこれくらいです。「うちに売らせてください！絶対高値で売ります！」みたいなアツい体育会系のコミットメントをいただきます。
なんとなく基準もないしツーブロックゴリラはやめて、いい感じのイケメンパパとかに決めて専任契約とか結ぶと、そいつがクソ使えないセールスで全く魅力的じゃないまな板出しっぱなしのキッチンとかを撮影したりします。そしてそれをsuumoとかに載せる愚行に出たり・・・。
結局、売れなくて値下げしましょうという流れになります。
最初からノウハウを持ってる人に相談し、売却戦略を一緒に立てていればどんなに楽で高値で売れたことか・・・トホホと今は思います。
まとめ
- 不動産一括サイトは便利だけど、こっちに情報が少ないと食い物にされる
- 優秀なセールスに当たるかは確率
- 無料のアドバイザーを入れれば高く売れる確率は上がる
そんなアドバイザーサービスをやってるのがイエシルアドバイザーなので、ぜひ一度相談してみてください。１時間の無料面談で最終的に数十万もイグジットが変わるかもしれません。
