なぜ僕はマンションを買うことで700万の現金を手に入れることができたか？
- 新卒２年目でマンション買って、４年で売却したら手元に７００万
- なぜマンションを買うと資産形成ができるか徹底解説
- 新築マンションは一生の買い物だからリスキー？
- じゃぁ、売れるマンションって何なの？
- だから上場企業社員はマンション買った方がお得
- つまり、自宅投資は空室リスクが０の不動産投資だ
- なぜ僕はマンションを買うことで７００万の現金を手に入れることができたか？
新卒２年目でマンション買って、４年で売却したら手元に７００万
買う時はこれほど利益になるとは思いっていませんでしたが、結果的に売却で手元に７００万の現金が残りました。ざっくり言えばタダで東京に住めたということです。
こんなことが実現できたのは、上場企業社員であれば意外にも４０００万くらい貸してくれるということが分かったのがきっかけで、変動金利が１％を切ったタイミングで実行に移すことができました。そのノウハウと自宅投資を成功させる上で押さえておくべき考え方について紹介していこうと思います。
なぜマンションを買うと資産形成ができるか徹底解説
マンション＝首都圏マンションということで話を進めます。
賃貸は大家への上納金が含まれている
そもそも本来はすべての人が家を所有するのが当たり前の世界でした。
ピケティが指摘するように、「r > g」の威力は絶大で貧富の差は拡大します。
家が買えない人はお金持ちから部屋を借りざるを得ません。当然大家は馬鹿じゃないので、コスト＋利益で部屋を貸すため貧しい人はより貧しくなり、大家はよりお金持ちになるわけです。
そこを解決するのが金融システムと金融緩和です。
金利が下がれば不動産価格は上がる
住宅ローンが１％を切る２０１０年以降の日本では、手元にお金がない人でも自分で家を所有できる時代に突入しました。さらに政府は住宅ローン減税という人参をぶらさげて、長期優良住宅の個人所有を優遇しまくる体制を作り上げました。
つまり、マンションを買ってそこに住むだけで大家に搾取される枠組みから外れることができるメリットがあります。さらに、市場原理として需要が大きければ価格が上昇する性質の影響で、人が住宅取得しやすくなればなるほどマンション価格が上昇することになりますので資産がもっと増える仕組みになりました。
さらに、日銀砲による円安・株高の資産効果が波及的に不動産にも来て２０１６年は不動産価格が天井まで突き上げらました。
住まいの需要が東京に一極集中する流れ
東京が世界１位のGDPを誇るメガポリスで、日本の仕事は東京に一極集中する傾向があります。職住近接の考えは世界共通で、これを解決する住環境設計が森ビルが六本木ヒルズをフラグシップにする「超高層都市」です。２０２０年〜２０３０年で東京・渋谷・虎ノ門のオフィスが倍になります。まだまだ東京の労働流入が期待でき、駅近なマンションに住みたいという需要が減ることはありまえません。
逆にいうと郊外や地方都市のプレゼンスは低下することは避けられず、東京都内でも山手線内側のエリアが最も資産性が高く損をしないといえるでしょう。
- 賃貸は構造的に損する
- 金利が下がれば不動産価値が上がる
- 仕事の東京一極集中
これら３つの要素から、首都圏マンションを買うことが資産形成につながると考えています。ただし、読者の人も僕も最初は不安がいっぱいだったのでその不安を解消できればと思いリスクをいかにして最小化したかを紹介していこうと思います。
新築マンションは一生の買い物だからリスキー？
僕に相談してくる人の多くがこんな考え方をしています。
「人生で一生の買い物」
まずはこの考え方を改める必要があります。
首都圏のマンション市場に限って言えば、中古マンションの流動性が２０年前になると倍になっています。
既存住宅市場の現状－（2）中古マンション取引件数：データトピックス【不動産ジャパン】
なぜなら、新築プレミアムという考えが浸透し、新築マンションが高くて買えないけど分譲マンションに住みたい世帯は増えているからです。
＝新築マンションを買っても売る市場が広がっているのでリスクは小さい
新築プレミアムは売れるマンションを買えば最小化できる
よく新築プレミアムと言われます。
頭のイメージとしてはこんな感じです。
販売価格＝建築コスト＋販売コスト＋利潤
だから、買った瞬間に中古になれば利潤分が値下がりするから新築はいやだ・・・。本当にそうでしょうか？
実際のファクトデータでは、価格や規模に関係なく中古マンションは１年で１００万円平均して値下がりします。普通の人は数％ずつ年間下がっていくと思っていますが、実際は高いマンションほど値下がりません。
なぜなら、高い値段で買ったマンションはそれだけ付加価値があるから。
これは憶測じゃなくてファクトなので高いマンションほど設備や構造がしっかりしていて、競争力があり価値があるので新築プレミアムというのが存在しないのです。
じゃぁ、売れるマンションって何なの？
この３つだけ覚えておけば損する確率は格段に減ります。
- 駅歩５分以内
- 山手線内側
- 大規模マンション
とにもかくにも東京は鉄道都市なので、駅歩５分以内の資産価値が圧倒的にあります。自宅投資は立地が９割といっても過言ではありません。インフィル（内装）はリノベでも何でもして変えられるのですが、立地と構造にはこだわりましょう。
山手線内側をすすめるのは森ビルを中心とした超高層都市構想の先行事例はマンハッタンです。マンハッタンは東京の２倍〜３倍の人口密度があり、不動産価格も安定しています。日本におけるマンハッタン的ポジションが山手線内側になります。
大規模マンションをすすめるのは、統計的なファクト情報として共用施設の充実が資産価値に有意な相関があるためです。維持コストも数百戸の世帯で支えるので、大規模な植林やキッズスペース、自習室やカフェラウンジなどを設置できるため競争力になります。
だから上場企業社員はマンション買った方がお得
今でこそガッツリロジックを詰めて自宅投資に取り組んでいますが、新卒２年目の頃はなんとなく金利と不動産価格だけを見て判断していました。モデルルームを見て回っているうちに大規模マンションが固有の競争力を持っていることを知ったので大規模マンションに投資対象を絞りました。ただ、東京の未来像を具体的にイメージできていなかったので、有明エリアの大規模マンションを買ってしまいましたが結果は７００万も手に入って上々です。
上場企業社員は新卒２年目でも住宅ローンが組める
年収５５０万で住宅ローン４０００万が組める時代です。
４０００万の金利０．７５％なんて月々１１万しか払わなくて良いし、賃貸に比べれば圧倒的な住み心地ですよ！プールにジムにラウンジまで付いてたので、その他もろもろの費用もかなり押さえられた気もします。
最初の数年は固定資産税も減税
減税が手厚いので所有コストが押さえられます。住宅ローン減税で金利と相殺できるので実質的な金利負担は０にもなるので買わない手が全くないと言っても過言ではない・・・。
最近の新築マンションメリット
コンシェルジュが地味に便利
- 雨の日やペットを病院連れていく時タクシー呼んでくれる
- クリーニングの取次やってくれる
- 靴の修理の取次やってくれる
ラウンジが土日のデスクワークに最適
- 土日になんかPCで仕事したり趣味でなんか作る時とかにカフェ代節約になる
- 子供が自習してたり、ネイティブの英語教師の個人レッスンとかやってる
- 夜軽く食事したいときに飲んで食べれる
キッズルームで子供が楽しそうに遊んでる
- 雨の日でも走り回れるキッズスペースは母親にすごく良さそう
でかい宅配ボックスがある
- 大規模マンション特有の人間入れるサイズの宅配ボックスがある
とまぁ、自宅投資として投資妙味もありながら、当然売れるマンションであれば住んでも快適なので生活レベルも上がりますよね。だから僕は自宅投資をおすすめします。
つまり、自宅投資は空室リスクが０の不動産投資だ
僕が実際に７００万を手にして行き着いた結論は自宅投資が空室リスク０の不動産投資であるということ。そして、住宅ローンが不動産投資ローンよりも金利が低いねじれた市場だからこそ絶好の資産形成タイミングであると考えています。
なぜ僕はマンションを買うことで７００万の現金を手に入れることができたか？
その理由は・・・
- 金利が１％を切って、不動産価格が上昇した
- 自宅で空室率０％の不動産投資を行った
- 売れるマンションを購入することができた
そんな僕が次の購入ターゲットにしているマンションはこれ
そろそろ第１期販売スタートなので資料請求はお早めに
それでは、１０年後の資産形成に向けて一緒に自宅投資頑張っていきましょう！
絶対損しない2017年東京のマンションスペックについての考察
高いと言われる2017年に新築マンションを選ぶ意味
新築マンションを買うということは、新築マンションにしかないスペックを買えるのが最大のメリットです。中古や賃貸では手に入れることができない特別なメリットではありますが、ほとんどの人は意識することなくモデルルームのおしゃれな雰囲気や、イメージビデオに圧倒されて帰ってくるのではないでしょうか。
損しないためにも、東京でマンションを買おうとしている方は是非最後までご覧ください。
そもそもの自宅投資vs賃貸についてはこの記事で解説しています。
住宅は賃貸と購入どっちが良い？賃貸派に騙されてはいけない購入のメリット
新築マンションにしかない重要な３つの仕様
最も重要な要素はたったの３つで、ほとんどセットと言っても過言ではありません。食洗機やキッチンの人工大理石だけじゃなくて、アウトフレーム・ハイサッシ・ワイドスパンの新築最強コンボについて知っておいて損はありません。
アウトフレーム工法
年代から建築当時の法令やトレンドをチェック 特徴から見る中古マンション｜住まい１プラス｜三菱ＵＦＪ不動産販売「住まい１」
文字通りフレームを外に出す構造のことで、部屋の凸凹をなくすことで空間を広く使え、採光が良くなります。南向き住戸がずっと人気なことからも、採光が良いというのは代えがたい資産性になるため、アウトフレーム工法は人気化しています。
デュオヒルズ仙台花京院ザ・タワー - 新築マンション - OCN不動産
こちらの部屋は、逆梁アウトフレーム工法でハイサッシ2.25mを採用したワイドスパンの仕様になります。採光や風通しがよく、中古ではなかなか難しい仕様になります。
2000年ごろのマンションから徐々に逆梁アウトフレーム工法で建築されることが多くなってきましたが、2017年現在の東京の新築マンション市場でもそれほど多くはありません。
アウトフレームじゃない新築マンション一覧
- プライムパークス品川シーサイドザ・タワー
- ステーションツインタワーズ糀谷
- Brillia Tower 上野池之端
ハイサッシ
アウトフレームの恩恵で窓を高くできるのがハイサッシです。日当たり・風通しがよく開放感が高まります。住まいの基本性能が上がるので当然資産性にも直結してきます。
ブランズ市が尾ヒルトップの新築マンションモデルルーム レポート(神奈川県横浜市)【スマイティ - 新築マンション】
唯一ハイサッシによるデメリットは、窓を断熱仕様にしておかないと熱効率が悪くなることでしょうか。冬場の暖房コストが数％上がりますが、ほかの365日間メリットが得られると思えば買いの仕様ですね。
ワイドスパン
アウトフレーム・ハイサッシときて、最強スペックにする最後のカードがワイドスパンです。ワイドスパンとは通常６ｍくらいの間口に対して、７〜８ｍ以上の間口のある仕様のことです。
モデルルーム｜福岡市西区の新築分譲マンション｜アーバンパレス愛宕フレス＜公式＞
見てもらえれば一目瞭然なのですが、アウトフレーム・ハイサッシ・ワイドスパンの3点セットが揃うと、とてつもなく開放的で日当たりも風通しも良い仕様に仕上がるのです！
この3点セットの仕様は中古市場にはほとんどありません・・・
リノベしても手に入りません・・・
逆に言えばこの最強3点セットがない新築マンションは中古リノベ勢との競争に巻き込まれるのでリスキーだと言わざるを得ません。
欲を言えばこんな仕様も狙いたい
- 天井高2.6m以上
- エレベーター多い
- ディスポーザー
損しないために基本性能を買う
アタリマエのことなんですが、新築プレミアムが新築プレミアム分の価値を持っていれば何の問題もないのです。基本性能が高いというのは中古になっても高いままなので競争力もあります。やっぱりいい部屋に住みたいですからね。
その基本スペックが、アウトフレーム・ハイサッシ・ワイドスパンといった三種の神器や、立地や駅アクセスの良さだったりします。この辺が押さえられていれば損しづらいといえるのではないでしょうか。
自宅投資家が狙うべき東京マンションとは
これまでマンションの構造や仕様について、アウトフレーム・ハイサッシ・ワイドスパンを狙うべきだと紹介してきましたが、具体的にどんなマンションが狙い目か私の考えを紹介して行こうと思います。
自宅投資の基本的考え方
あらためて自宅投資をする上で前提となっているもの
- 住宅ローンは個人融資の中で最も優遇されている
- 自宅投資は空室率が０％の不動産投資である
- よい住まいの需要はなくならない
資産性の高い東京のマンション立地とは
再開発の計画や今後の流れを予測すると、東京はマンハッタンのように超高層都市化することは避けられず、労働需要は都心部に集中するため郊外エリアの需要は減り、都心エリアの需要が増えます。
開発計画まとめはこちらにあります。一言でいうと、渋谷・虎ノ門・東京で爆発的にオフィスが増えます。
随時更新・東京都内の再開発計画まとめ！買うべきマンションはどの駅か！？
これらを踏まえると損をしない東京のマンションは以下の条件に該当している必要があります。
- 山手線内側
- 渋谷・虎ノ門・東京まで通勤30分以内
- 駅近7分以内
資産性の高い東京のマンション仕様とは
最重要な立地もかなり厳しかったですが、仕様も中古市場で勝ち抜いていくためには重要になります。
自分の売却経験などを踏まえるとこのような仕様のマンションを選ぶことがベストではないでしょうか？
- 大規模マンション（大規模にしかできない充実した共用設備）
- アウトフレーム・ハイサッシ・ワイドスパン3種の神器
- タワーよりもレジデンス
大規模マンション（200戸以上）は物件のの統計情報を見ても値崩れしにくい傾向が見られます。というのも、大規模でしか運用できないようなカフェラウンジやキッズルームなどが充実しているからです。マンション内にこどもを遊ばせておいたり、ママ友同士でゆっくりできる空間があるのは売る際に競合マンションとの比較要素になります。
また、タワーよりレジデンスをおすすめしているのは、タワマンが構造的にかかえている建て替えや大規模修繕の高コスト体質とか、税制改革、エレベーターが遅くて結局駅まで15分かかるとかそういう問題を避けるためでもあります。また高層階は庶民離れした天井価格でもあるので投資対象にはちょっとしづらいなーという印象です。
上記に該当する例えばのマンション
立地は良いけど微妙に仕様が違うのだとこの辺
グランドミレーニア タワー＆スイート（タワーFIX窓で開け閉めできない）
シティハウス大塚ステーションコート（こちらも一部FIX窓）
金利リスクだけには注意を
35年固定金利が1%程度の超低金利が6000万〜7000万の庶民に手が出せない価格帯の需要を支えていますが、アメリカ主導の金利上昇に巻き込まれると長期的には金利上昇圧力がありますのでマンション購入需要が減るリスクがあります。なので、一回り下の5000万〜6000万のゾーンが東京エリアでもっとも旬な価格帯かと考えています。
まとめ
自宅投資は立地が最重要ですが、売却時にそんじょそこらの中古と比較されないためにもアウトフレーム・ハイサッシ・ワイドスパンの仕様を買っておくことをおすすめします。したがって、2017年販売の目玉はこれら三種の神器を揃えたグランドメゾン品川シーサイドの杜と踏んでいます！
これから東京は中古マンションを買うのが当たり前の時代になる？
首都圏中古マンションの成約数が４ヶ月連続増加
新築販売数に比べると首都圏の中古マンションは2016年から絶好調の市場環境で、2017年年明け早々に良いニュースをかっ飛ばしている。
同月の首都圏中古マンション成約件数は2,993件（前年同月比17.7％増）と4ヵ月連続の増加、2ヵ月ぶり2ケタ増となった。
首都圏中古マンション、成約件数2ヵ月ぶり2ケタ増／東日本レインズ｜R.E.port [不動産流通研究所]
中古マンションが伸びたのは新築が天井だから
僕の考えでは新築マンションの価格は、需要の上限にまで達している物件が多数あります。その結果、需給の関係で新築マンション市場は発売戸数と成約件数が減り、中古マンションに需要が流れ込んだという構図をイメージしています。
2017年の東京マンション市場のイメージ
東京の新築マンション：高品質・高価格
東京の中古マンション：コスパ重視・デザイン重視
2016年11月の新築マンション発売戸数が22.7%減はマンション価格暴落の兆しなのか？ - 自宅投資戦略研究室
この構図が示しているのは、需要は堅調ですが新築至上主義という幻想はいくらか消えて、中古マンションを買うという選択が定着しつつあるのではないでしょうか？
首都圏中古マンションの成約・新規登録件数の推移
実際、中古マンションの成約数が前年同月を上回るペースなので首都圏中古マンション市場は好調といえます。ただし、売出の増える角度に比べて、成約の伸びは弱いので、市場には在庫が多数残っているため中古マンション価格は横ばいか下落傾向にあると思います。
成約㎡単価の前年同月比
やはり東京都の上昇が一番大きいです。意外にも千葉や埼玉の上昇が強く、横浜・神奈川の上昇がゆるいことから見えてくるのは、金額の値ごろ感が調整されていると思います。横浜・神奈川はすでに東京並に高いので、都心部の新築を諦めた人の購入対象にはなりえなかったのではないでしょうか。
つまり、今後の自宅投資は価格感も重要な要素になってくると考えています。
ファミリー売却用の自宅マンションの場合は、上限が6000万（年収800万〜1000万の人向け）になってきます。
でも、中古マンションをいきなり買うの怖い
新築と違って中古マンションの場合は、見えない部分の劣化やマンション管理や住民の問題などチェックすべき項目がたくさんあります。
外壁のひび割れくらいは外から見てもわかりますが、配管の劣化がどうなってるかとか、それの修繕コストが賄えるだけの長期修繕計画の進捗があるかといった点も確認しないといけません。とても大変です。
中古マンションの基本性能は低いことが多い
リノベーションでイケてる物件が見つかったとしても騙されてはいけません。
構造の基本性能が低い場合があります。
例：窓が断熱になっていない割にでかくて冬寒い
ほかに中古マンションの15畳以上の広々としたリビングも基本スペックが新築に比べて劣る場合があります。アウトフレーム・ハイサッシ・ワイドスパンのマンションは最近の仕様なので、そもそもの15畳の天井高が20cmくらい違ったり、採光や開放感といった基本性能が新築マンションの方が高いことも多いです。
基本性能の高い新築マンションはお買い得
中古マンションは市場価格で購入できることが大きなメリットで、新築マンションは新築プレミアムを負担するデメリットがあります。しかし、基本性能が高い新築マンションというのは市場にとってかなりユニークな物件で需要があります。
中古のiPhone6を買う人もいますが、最新版のiPhone7を買う人がある一定数いることと同じです。
中古マンションの市場拡大は始まったばかり
まだまだアメリカやイギリスのように中古不動産の流通は活発ではなく、リノベーションも流行り始めたばかりです。統計情報をみると今後も活発に中古マンションの取引が行われることは見えているので、新築でも中古でもリセールバリューを意識した物件であれば損することはあまりないと考えています。
資産性の高いマンションとは？
- 駅歩5分以内
- 2路線以上利用可
- 大規模マンション
この辺を押さえていれば新築・中古を問わず損しづらい物件を買うことができます。
さらに2020年〜2030年の再開発計画とオフィス供給を考慮すると、注目エリアの渋谷・虎ノ門・東京にアクセスが良い「大井町」なんかが資産性が高そうです。
随時更新・東京都内の再開発計画まとめ！買うべきマンションはどの駅か！？ - 自宅投資戦略研究室
随時更新・東京都内の再開発計画まとめ！買うべきマンションはどの駅か！？
2018/04/03更新
いま東京の再開発がアツい！
再開発が行われば周辺地域だけでなく、沿線の活性化にもつながりマンションの資産価値向上になります。そこで、2017年以降行われる東京都の再開発計画について時系列でまとめていきます。
2017年
渋谷エリア
ヒューリック渋谷井の頭通りビル
2016年秋に完成予定だったが、2017年2月末に完成予定のヒューリック商業ビル
独特なジェンガデザインになる予定
虎ノ門エリア
赤坂インターシティ AIR
溜池山王駅周辺で虎ノ門駅にも近い赤坂エリアに地上38階の高層ビルが供給されます。
近くにはアークヒルズ・虎ノ門ヒルズがあり、虎ノ門ヒルズは2019年にオフィスがさらに供給されることから虎ノ門エリアは今後大注目です。
赤坂一丁目地区第一種市街地再開発事業 施設名称は「赤坂インターシティ AIR」に決定
銀座エリア
銀座に大型複合ビルGINZA SIX
2017年4月に有名な森ビルの商業＋オフィスビルが銀座の銀座松坂屋跡地に建ちます。
森ビルの開発計画は別途まとめています
今後の東京都の街づくりを知るには、知っておくべき森ビルの開発計画とは？
2017年2月に完成して報道陣にお披露目されました・・・でかいっ
銀座の新しい顔に？ 松坂屋跡に新商業施設、４月開業：朝日新聞デジタル
下北沢エリア
東北沢駅前広場の整備
下北沢駅の隣駅「東北沢駅」の駅前広場が2017年に整備されます。
2019年には隣の代田橋駅前広場も整備されるので、下北沢駅周辺はよりオシャレなブティックタイプの町並みになっていくのではないでしょうか。引き続きサブカル色強めな人たちを引きつける魅力的な街になるといいですね。
2018年、シモキタはこう変わる！ | 企業戦略 | 東洋経済オンライン | 経済ニュースの新基準
東京エリア
松坂屋上野店南館建替計画
百貨店の建て替えですが、高層化することで賃貸オフィスによる収益性を担保にした建て替えスキームですね。東京・上野間はアクセスが良く、東京駅周辺がオフィス面積が増えるので色々思惑がありそうです。
そういえばJフロントリテイリングは大丸・松坂屋の合併で出来ましたね。
同年、銀座にできる「GINZA SIX」は松坂屋跡地に森ビルと協業して再開発していますし、渋谷パルコも2019年に建て替えが決まっております。これでJフロントリテイリングの東京エリアにおける老朽化した商業施設の再開発は打ち止めになります。
2018年
虎ノ門エリア
新虎通りのビル再開発
新橋29森ビル再開発プロジェクト｜森ビルのプロジェクト｜森ビル株式会社 - MORI Building
2018年9月に新橋29ビルの建て替えで、15階建てのオフィスビルが建ちます。
森ビルは2020年にかけて虎ノ門ヒルズを中心とした大規模開発を実施する中の1つです。こういった建て替えを実施するということで、虎ノ門・新橋エリアの老朽化した森ビルがリニューアルされていく可能性は大いにあります。
東京エリア
東京ミッドタウン日比谷
2018年3月にオープンした地上35階、地下4階、延床面積約189,000㎡のオフィス・商業などから構成される大規模複合開発です。東京・丸の内・有楽町間の不動産開発は波及的に進んでいく見込みです。
大手町二丁目地区第一種市街地再開発事業
2018年7月に都市再生機構とNTT都市開発が大手町2丁目に超高層ツインオフィスビルを建設中予定
大手町二丁目地区第一種市街地再開発事業／建設中・計画中の日本の超高層ビル
この後、2019年に大手町の三井物産の本社建て替え、2021年に東京駅-大手町間でオフィスビル大量供給があります。さらに2027年には日本一高いビルが建つ予定で急に大注目の東京エリアになります。
日本橋二丁目地区第一種市街地再開発事業
日本橋は地図的に見ると東京駅と1駅しか離れておらず、徒歩5分圏内になります。その日本橋でも東京駅を中心とした再開発計画が順調に進んでいます。
その中で今回の2018年の再開発は東京駅側の日本橋駅になります。
八重洲にも2021年・2024年に約50万㎡の複合開発が計画されています。
三井不動産 | 「日本橋二丁目地区第一種市街地再開発事業」着工
神田練塀町地区第一種市街地再開発事業
ヨドバシカメラ秋葉原の北側に住友不動産の高層ビルが建ちます。
ただ、地上20階延床3万㎡とヨドバシアキバの約半分くらいの規模です。
http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1506_0006/kandaneribeityou.pdf
2019年
2019年はオリンピックを翌年に控えて虎ノ門ヒルズが追加で3本もタワーが建ち、渋谷エリアも大規模複合ビルが建つ年です。
渋谷エリア
道玄坂一丁目駅前地区第一種市街地再開発事業
東急電鉄グループが渋谷ヒカリエと同タイプの商業ビル＋ハイグレードオフィスビルを東急プラザ跡地にオープン予定となっています。
セルリアンタワーよりも駅近でアクセスも良いので、イケイケのITベンチャーが入居するおしゃれなオフィスタワーになること間違いなしですね。
渋谷再開発・道玄坂一丁目駅前地区｜プロジェクト・ノート｜東急不動産
南平台プロジェクト
東急電鉄は渋谷の再開発に全力なので、南平台にも新しいオフィスを供給します。
場所は、サイバーエージェントが多く入居しているビルの近くなので、かなりIT系を意識したオシャレで開放的なビルになるらしい。
http://www.tokyu-fudosan-hd.co.jp/news/pdf/684
渋谷パルコが大型複合施設に建て替え
１〜８階までがこれまでの渋谷パルコ同様にテナントが入り、９〜２０階までがオフィスフロアになります。もとが９階建てだったので、およそ倍の延床面積になり超高層化しています。建て替えのため２０１７年〜２０１９年まで一時営業は停止となります。
宮下公園再開発プロジェクト
オリンピック関連再開発プロジェクトとして宮下公園のリニューアルが計画されています。まだ具体案ではないものの提案ベースではこのようなイメージになっています。
ものすごい花と緑推しです。
池袋でも公園のリニューアルが実施されて、すごい大好評だったので今後都心部での公園再開発は活発になるかもしれません。
渋谷・宮下公園の整備に三井不動産を選定、17階建て宿泊施設も | 新・公民連携最前線 PPPまちづくり
虎ノ門エリア
虎ノ門ヒルズビジネスタワー
（仮称）虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー｜森ビルのプロジェクト｜森ビル株式会社 - MORI Building
虎ノ門エリアにこれでもかというくらいオフィスを供給する森ビルの戦略で、虎ノ門沿線の需要はますます増えていくことが想定されます。2019年の虎ノ門ヒルズ3本タワーで労働人口が4万人くらい虎ノ門エリアに増えるため、自宅投資の駅選びに大きく影響してきます。
虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー
（仮称）虎ノ門ヒルズ レジデンシャルタワー｜森ビルのプロジェクト｜森ビル株式会社 - MORI Building
すでに虎ノ門エリアには富裕層向けの愛宕グリーンヒルズとか、仙石山森タワーとかあるのですが、さらに虎ノ門ヒルズがレジンデンスを出すということで、虎ノ門は富裕層がもっと集中するのではないでしょうか。
虎ノ門ヒルズステーションタワー
（仮称）虎ノ門ヒルズ ステーションタワー｜森ビルのプロジェクト｜森ビル株式会社 - MORI Building
虎ノ門ヒルズは日比谷線新駅「虎ノ門駅」が出来る超大規模複合開発になっており、今から目が離せませんね！
森ビルの開発計画については以下の記事にまとめています
今後の東京都の街づくりを知るには、知っておくべき森ビルの開発計画とは？
東京エリア
大手町一丁目2地区計画
三井物産の本社建て替えに伴う再開発です。
高層階はラグジュアリーホテルの誘致で、多目的ホールを併設する予定です。
例に違うことなく30階・40階の超高層化していますね。
三井不動産 | 「（仮称）大手町一丁目2地区計画」整備方針決定
日本橋室町三丁目地区第一種市街地再開発事業A地区
2018年の日本橋駅前のオフィス開発に引き続き、三井不動産は東京駅・日本橋駅エリアを徹底的に再開発していく計画を立てています。
三井不動産 | 「日本橋室町三丁目地区第一種市街地再開発事業A地区」着工（2015年12月17日）
浜松町エリア
TGMM芝浦プロジェクト
三井不動産がJR田町駅直結の大規模開発を行う予定です。
駅直結のオフィスとホテルなので浜松町エリアも急に開発地として注目されています。
三井不動産 | 「(仮称）TGMM芝浦プロジェクト」着工（2015年10月1日）
また、2020年までには品川-田町間に山手線新駅「泉岳寺駅」が出来るので、都営三田線・浅草線との絡みで沿線の価値が見直される可能性もあります。
2020年
渋谷エリア
渋谷駅桜丘口地区(桜丘町1地区)開発計画
場所は渋谷駅南側で、超大規模な開発計画になります。
なにより、住宅も供給されるということで、山手線徒歩1分での供給はBrillia Towers 目黒に続くレア案件です。
とてつもなく大きいので、オフィスビル・商業施設・住宅のフルセットで、ビジネスマン向けのサービスアパートメントまであります。渋谷を一変させるランドマーク的な再開発になることは間違いありません。
渋谷駅／桜丘口地区の再開発、都市計画決定、2020年開業予定 （2014.06.16）｜流通ニュース
新渋谷駅ビル
東急が全力でやっている渋谷の再開発ですが、新渋谷駅ビルは地上46階の超高層タワーになります。屋上展望がついていたり、あからさまに六本木スタイルの超高層都市構想を感じられる新しい渋谷のランドマークタワーです。
浜松町エリア
都市再生ステップアップ・プロジェクト（竹芝地区）
知らない人も多いゆりかもめ「竹芝駅」ですが、オリンピックに合わせて大規模な再開発が行われる予定です。
なんと延床面積200,000㎡が予定されており、ヒカリエよりも少し大きいくらいの規模感です。なんかオシャレなテラスっぽいイメージ画像が公開されています。竹芝もベイエリアのタワーマンションが多いので、竹芝周辺は少し注目されるかもしれません。
都市再生ステップアップ・プロジェクト｜プロジェクト・ノート｜東急不動産
品川エリア
40年ぶりに山手線新駅誕生
13haもの大規模な新駅複合開発はあの恵比寿を超える規模です。浜松町や竹芝での開発などと合わせて、品川一帯のベイエリアはより快適な住環境になることは間違いありません。現在名前は未定とのことですが、高輪・港南・泉岳寺など色んな憶測が飛び交っています。
山手線に40年ぶりの新駅！2020年までに品川・田町間に誕生【スマイティ - 新築マンション】
2017年2月10日新駅工事が着工されました
山手線新駅の起工式…西日暮里駅以来、３０番目 : 社会 : 読売新聞（YOMIURI ONLINE）
羽田空港への継続的な投資が続く
日刊建設工業新聞 » 羽田空港跡地開発／第１ゾーンに総延べ１２・５万平米施設群／鹿島ら５４０億円投資
池袋エリア
旧庁舎跡地複合再開発→Hareza池袋に決定
シネコンを中心とした多目的ホールなどを多数設置して、集客目標1000万を標榜する豊島区役所の目玉開発です。地上158mのオフィスタワーも供給されるので、ちょっと落ちぶれそうになっている池袋エリアがこのタイミングで活性化されるかもしれません。
【宝塚歌劇も呼びたい！】東京・豊島区、池袋の「にぎわい拠点」の愛称を募集中 : J-CASTトレンド
東京新聞:豊島区庁舎跡地の再開発エリア 愛称は「Ｈａｒｅｚａ池袋」に:東京(TOKYO Web)
2016年に南池袋公園も再開発されてキレイになりましたね
南池袋公園がリニューアルしていたので行ってきた - ぐるりみち。
下北沢エリア
2019年に世田谷代田橋駅前広場が整備されます。
2017年の東北沢駅につづいて開発が続きますが、小田急沿線は山手線外側で都心的ではないので自宅投資には向かないエリアと断定しても問題ないですね。
下北沢の小田急線跡、15年度から整備本格化｜日経アーキテクチュア
2021年以降
東京エリア
大手町二丁目常盤橋地区第一種市街地再開発事業
A棟：地上37階・地下5階・高さ230ｍ・2021年度竣工
B棟：地上61階・地下5階・高さ390ｍ・2027年度竣工
C棟：地上1階・地下4階・高さ5ｍ・2027年度竣工
D棟：地上9階・地下3階・高さ65ｍ・2022年度竣工
2027年には日本一の高さを誇るビルが東京駅と大手町駅の近くに建ちます。
都心の超高層化を象徴するような再開発案件ではないでしょうか。
2017年時点で日本一高いビルは大阪の「あべのハルカス」で高さ300mです。
大手町二丁目常盤橋地区第一種市街地再開発事業／建設中・計画中の日本の超高層ビル
八重洲二丁目北地区第一種市街地再開発事業
2021年予定の三井不動産主導の複合ビル開発です
2018年から引き続き東京エリアの再開発が進むと、東京駅を中心とした沿線のマンション価格は需要が高まる予想です。
三井不動産 |「八重洲二丁目北地区第一種市街地再開発事業」計画概要について
東京駅前八重洲一丁目東地区再開発事業
2024年予定に延べ床22万㎡の複合ビルが東京八重洲に建つ見込み
開発はBrilliaでおなじみ東京建物
このビルの向かいには三井不動産の複合ビルも建つので合計50万㎡の超特大再開発
2021年東池袋駅直上に複合タワー
東池袋駅直上部の再開発、子育て支援施設や医療モールも | HANJO HANJO
全体的に池袋が活気づきそうな雰囲気ではあります。
2021年春日・後楽園駅前地区市街地再開発
あまり開発されてこなかった春日や後楽園エリアですが、人口の都心移動を見越しての投資だと思われます。総延床面積が20万㎡弱で住戸は600戸ほどの駅前複合開発でタワーが3本建つ予定です。
2022年京成立石駅前市街地再開発
流行りの駅前の複合タワマンが葛飾区の京成立石駅前にできます。
都心ではなく下町感が強い東京は東側の葛飾区に京成立石駅はあります。今後都心周縁部においても駅前開発は続くのではないかと思います。
京成立石駅／2.2haの北口地区市街地再開発、都市計画決定（2017.06.15）｜流通ニュース
ほかにも小規模な駅前複合開発がもりだくさん
2027年リニア中央新幹線の開業
品川駅から名古屋駅まで約40分で結ぶリニアが2027年に開業予定です。
交通の便がよくなれば、ストロー効果で首都圏から名古屋まで通勤する人も出てくると思われるので品川エリアはより賑わうか？
リニア中央新幹線は2027年の開業が前倒しになるか？ | BEYOND 2020 首都圏 未来予想図
2027年勝どき東エリア再開発
オリンピック後に勝どき東エリアは36.9万㎡もの大規模なマンション開発と都営大江戸線の地下通路開発が行われます。勝どきは2000年代に銀座からほど近いエリアとしてタワマンが林立したエリアです。
東京都・勝どき東地区再開発、大江戸線勝どき駅をつなぐ地下通路を新設 | HANJO HANJO
再開発される地域まとめ
2020年にかけて重点的に再開発されるエリアとは
大きく再開発を進めている3社の動向を押さえておけば大丈夫
2025年くらいまではこの流れが強く続くことが現時点で分かっています。
- 東急電鉄：渋谷駅
- 三井不動産：東京・日本橋駅
- 森ビル：虎ノ門駅
上にあげた３つのエリアは既存のオフィス延床面積と比べ、ざっくり10年で1.5倍くらいに爆発的に増えます。当然そこで働く人は沿線でコスパの良い所に住むので沿線の住宅需要は底堅くなるというロジックです。
これらの再開発の共通点とは
すべての案件で六本木ヒルズ型の超高層都市の思想が感じられるようになりました。森ビルイズムから紐解く東京で買うべきマンションについてはこちらの記事で紹介しています。ぜひ一度目を通してみてください。
今後の東京都の街づくりを知るには、知っておくべき森ビルの開発計画とは？ - 自宅投資戦略研究室
重点開発エリアはNYマンハッタン並に人口密度が上がる
マンハッタンに比べると東京の人口密度はまだまだ半分程度ですが、2020年〜2030年の超都心のオフィス増床が進めばマンハッタン同様に住宅も超高層化は避けられないと考えています。そうなってくるとまだまだ都心部のマンション価格は供給のわりに需要の方が多く増えるので底堅いと考えられます。
まとめ
これだけ再開発で超高層タワーのオフィス供給がされるので、より都心回帰になる流れは続くと思います。
したがって、自宅投資家として買うべきマンションは・・・
- 山手線内側は堅い
- 再開発エリアにアクセスが良い駅
この辺を踏まえて、資産価値があがる予定になっている駅を中心に駅近マンションを買う戦略を立てていくのが良いかと僕は考えています。
山手線内側のマンションまとめ中...
住宅は賃貸と購入どっちが良い？賃貸派に騙されてはいけない購入のメリット
マンションは賃貸と購入どっちが良いの？
マンションは賃貸vs購入でどっちが結局良いのか的なコンテンツがよくあります。suumoは賃貸も購入もどっちもやってるので、結局コストが同じくらいだからライフスタイルに合わせてみたいな茶を濁す結びでしめています。
はっきり言います、マンションは購入が圧倒的に良い！
それは賃貸という構造に問題があります。
以下、主に東京のマンションについての話です。
賃貸マンションの構造的なデメリット
家賃の内訳を見れば賃貸が悪い理由が分かる
大家さんは慈善事業ではないので、もちろん儲けるために大家をやっているわけです。なので当たり前ですけど、賃貸マンションの家賃には大家の投資利回りが乗っています。最低でもそれが５％は乗っているので、そのお金を払ってでも所有したくないという選択肢を取れるのが賃貸だと考えてください。
家賃＝コスト＋大家の投資利回り
大家さんの肥やしになりたければ止めません。
経済学者のピケティが「r>g」で有名になった式の通りです。
言ってしまえば大家が不動産投資ローンを組んでいれば、その高い利息を払わされているのです！損ですね。
賃貸vs購入の比較記事は金利を高く見すぎている
だいたい２％〜３％で計算されていることが多いですが、フラット３５固定で１％です。５０００万の物件を３５年借りた時に１％だったら総額５９００万ですが、３％で借りたら８０００万にもなります。固定金利が昔のように高くなくて、住宅ローン減税で１０年間ボーナスタイムがあるので、賃貸と比べ物にならないくらい購入のコストはダウンしています。
賃貸の方が安く見えるのは生活レベルも安いから
マンション購入の賃貸vs購入でよく出てくるシミュレーション物件のスペックが違うケースが多々あります。賃貸物件にディスポーザーが付いてて、コンシェルジュがいてクリーニングの取次やってくれたり、カフェラウンジがありますか？キッズルームがありますか？購入したマンションと同レベルの品質を賃貸に出せば、そんな安く借りれると思いますか？
賃貸は住まいのスペックが低い
家賃は単に出ていくお金・住宅ローンは負債だから資産
会計的な話でわかりづらくて申し訳ないのですが、毎月の家賃はシンプルに財布から出ていくお金でしかありません。しかし、住宅ローンはもう少し複雑で、毎月家賃並に払っていますが負債の返済なので、行先は不動産という資産になります。
つまりこう！
賃貸マンションだと払った家賃が大家さんの資産になる。
マンション購入だと返済した住宅ローンが自分の資産になる！
ここまで賃貸のデメリットとその構造的問題から購入の方が絶対にいい理由を紹介してきました。一方で賃貸にもメリットがあるので紹介して行こうと思います。
賃貸唯一のメリット
所有しなくて良い・引っ越せる
所有しなくて良いメリットは不動産大暴落であったり、転勤族で定住しなかったり、フリーダムに生きたい人向けのメリットです。少し意地悪な言い方をすると、所有できない人が仕方なく賃貸を選ぶということもあります。
例えば、まだ信用力がない新卒社会人の場合は生活もまだ何も固まってないので、とりあえず賃貸に住むというようなケースは「仕方なく賃貸」ケースです。だって住宅ローンの審査が通らないのだから買えないんだもん。
賃貸唯一のメリットは「所有しなくていい」
マンション購入の構造的メリット
住宅ローンの返済は資産である
賃貸のデメリットの際にも説明しましたが、住宅ローン返済は資産なのです。
自宅は自分が大家で自分が賃貸しているのと同じことなので、空室率０％で超金利優遇されている資産と言えます。これをうまく活用としているのが、本ブログが提唱している「自宅投資戦略」ということなのです。
トータルコストが安い
大家の投資利回りは乗ってこないので当然コストが安いのと、住宅ローンを返済し終えれば維持管理コストだけなので賃貸よりも負担が軽くなります。ずっと賃貸のままで年齢的に働けなくなってくると、下流老人まっしぐらな最低限の生活しかできなくなることでしょう。
マンション購入最大の問題はこれだ！
資産価値が下がる
マンション購入に踏み切れない人たちが不安に思うのは、そうはいっても資産価値が下がったら資産にならないじゃない・・・ということではないでしょうか。たしかにマンション価格は下がります。
ではどうするか
だから、資産価値が高いマンションを知ろう！
私は自宅マンションを購入して、売却益を出すことに成功しています。それはやはり、資産性の高いマンションを安く買うことができたことに尽きます。いくら住宅ローンが資産になるといっても、資産そのものが下がってしまえば元も子もありません。その資産性をいかに下げないマンションを購入できるかが本ブログ最大の目的です。
私の自宅投資実体験はこちら
自宅マンション投資体験談（有明のタワマン売却） - 自宅投資戦略研究室
資産性が高いマンションについての考え方はこちらがおすすめ
そんな資産性の高いマンションが色んな角度から分かるサービス「住まいサーフィン」 は自宅投資家のマスト。
