自宅マンションを売却した年の確定申告に必要な書類とは？
2017/01/03更新
自宅マンションを売却したら確定申告が必要です
サラリーマンの人だと12月に会社で年末調整するだけで済んできたと思いますが、自宅（マイホーム）を売却すると利益がでても損がでても確定申告する必要があります。とはいっても、確定申告って難しそうだし、特例控除とか計算式とかよくわかんないなーと思うので整理しました。
※厳密には売却損が出た場合確定申告の義務はないのですが、申告しないと損をするのでやった方がいいです。
確定申告しなかったらどうなる？
ちなみにマンションを売却して確定申告をしないと、法定納付期限の翌日から完納の日までの「延滞税」がかかりますので、必ず期限までに確定申告したいですね。
確定申告の必要書類と入手方法
税務署でもらって書くもの
これら書類の書き方
自分で用意して確定申告と一緒に提出するもの
- （必須）不動産売却時の売買契約書のコピー
- （必須）不動産購入時の売買契約書のコピー
- （任意）仲介手数料、印紙税などの領収書のコピー
- （必須）譲渡不動産の登記簿謄本
- （必須）住民票の除票
１〜２は任意だけど、これらの書類がないと税務署が仕事できなくて色々トラブルになるため、実質的に必須の書類です。３は任意提出で詳細は後で記載します。４，５は自宅売却時に必要な書類です。
（必須）不動産売却時の売買契約書のコピー
自宅マンションを売却した時に売買契約書を交わしているので、それをコピーして確定申告に添付します。譲渡所得の計算用です。
（必須）不動産購入時の売買契約書のコピー
自宅マンションを買った時に売買契約書を交わしているので、それをコピーして確定申告に添付します。譲渡所得の計算用です。
（任意）仲介手数料、印紙税などの領収書のコピー
課税譲渡所得の算出には仲介手数料や印紙税といった取得費を含めて計算する必要があります。ただし、計算方法が２種類あって、実際に使った金額を引くか・譲渡収入額の５％引くか自由に選べます。よほど利益が出ていなければ自宅売却の場合３０００万円の特別控除で非課税になるはずなので、面倒な人は概算法の５％を使ってこの書類は用意しなくても構いません。
取得費の計算方法
- 実額法：土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額
- 概算法：譲渡収入金額×5％
例：マンション取得に要した費用一覧
- 仲介手数料
- 売買契約書に貼付する印紙
- 登録免許税
- 登記手数料
- 不動産取得税
実際これだけ集めるのは面倒ですよねぇ・・・。
概算法にしてしまうのがおすすめです。
マンション売却時の譲渡所得の取得費になる費用項目一覧表 - 自宅投資戦略研究室
（必須）譲渡不動産の登記簿謄本
譲渡不動産の登記簿謄本は譲渡前・譲渡後いずれのものでも問題ありません。手元になければ法務局にオンラインで請求することができます。（600円）
（必須）住民票の除票
住民票の除票の取得が面倒で、譲渡前の住所の区役所まで行って住民票の取得と同じよように除票を取得します。
例：江東区のマンション売ったら江東区役所
住民票の除票取得に必要な持ち物
- 本人確認書類
- 印鑑
- 300円
必要な書類が揃ったら譲渡所得税を計算する
譲渡所得を計算する
譲渡所得＝売却金額ー（購入金額＋取得費ー減価償却費）
計算式のイメージはこんな感じです。詳しくは下のリンクで、三井不動産リアルティの解説が参考になると思います。
譲渡所得の計算方法｜平成28年度税金の手引き｜三井不動産リアルティ株式会社
３５００万のマンションを買って４０００万で売ると、取得費は概算法５％で計算して
３０５万＝４０００ー（３５００＋１９５）
ざっくり譲渡所得３００万になって、これに対して課税されます。
不動産を売却した年の１月１日で５年間所有になる場合
長期譲渡所得になるので、所得税１５％・住民税５％になります。
不動産を売却した年の１月１日で５年間所有にならない場合
短期譲渡所得になるので、所得税３０％・住民税９％になります。
でも、大丈夫！
自宅売却の場合は３０００万円まで特定控除があります。つまり、３０００万円以上の譲渡所得がでなければ非課税なんですよ。
さっきの例に３０００万円特別控除を適用すると
譲渡所得３００万ー３０００万円特別控除＝非課税！
自宅以外の投資不動産や買い替えの場合は複雑になるので以下のリンクをチェック
譲渡所得の計算方法 - 土地や建物を売ったときの税金に関するフローチャート｜平成28年度税金の手引き｜三井不動産リアルティ株式会社
売却損が出た時、買い替えした時はこちらの記事を参考にしてください
不動産売却したら確定申告が必要？損しないために知っておきたい９つのこと
確定申告書をつくる
確定申告書B様式
フリーランスだったのでfreeeでポチポチしてれば作れました
分離課税用の確定申告書と譲渡所得の内訳書
下記フォーマットをプリントアウトして
https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/yoshiki02/pdf/b020.pdf
下記手順で作成していけば大丈夫
https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2016/kisairei/joto/pdf/001.pdf
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