自宅投資戦略研究室

自宅マンション投資で資産形成をいかにうまくやるかを研究するブログ

目黒駅周辺の新築マンションはどれが資産性が高いのか?【2016年版】

目黒駅周辺の新築マンション

マンション名 駅歩 入居日付
ザ・ガーデンテラス目黒 徒歩10分 2018年3月
シティタワー目黒 徒歩10分 2017年4月
リビオ目黒ザ・プレイス 徒歩7分 2016年12月
シティハウス中目黒レジデンス 徒歩15分 2017年4月
ザ・パークハウス白金長者丸 徒歩11分 2017年3月
ロイヤルシーズン白金台 徒歩13分 2017年8月
ルジェンテ目黒 徒歩7分 2017年3月
プレミスト白金台 徒歩14分 2017年3月
オープンレジデンシア目黒花房山 徒歩6分 即入居可
ザ・マジェスティコート 目黒 徒歩8分 2018年11月

2017年入居の新築マンションが多く、駅から遠いわりにものすごい高くてオススメできません。シティタワー目黒なんて最寄り駅は「不動前」なのに目黒と冠して、坪単価450万なんてふざけた値段になっています。地元民ならご存知だと思いますが、目黒駅と不動前駅の高低差がかなりあって雅叙苑前には行人坂というものすごい坂があるため徒歩10分も現実的ではありません。 

 

行人坂

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http://koh925.c.blog.so-net.ne.jp/_images/blog/_181/koh925/10.11.02-0022020E8A18CE4BABAE59D822A-8381e.jpg?c=a4

 

 

目黒駅周辺施設について

スーパーマーケット

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目黒駅周辺に大きめのスーパーが密集しているので、駅歩=スーパーとの距離だと思ってください。まいばすけっとは小規模スーパーなので自炊しないのであれば気にしなくて良いのかもしれません。

 

目黒駅周辺の坂

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青塗り下部分が急激な坂になっており、日常生活には注意が必要なポイントです。権之助坂商店街の方はまだ緩やかで長い坂ですが、地図下の不動前側の坂は心臓破りの坂です。

 

目黒駅周辺のレストラン

目黒駅周辺はなんでもおいしいので、鉄板どころを紹介するとこんなお店があります。夜遅くまで開いてるのも嬉しいです。

 

 

マンション別の資産性レビュー

さっそくマンションの資産性についてレビューしていきたいと思います。基本的には立地が最重要なので立地をメインにレビューします。

ザ・ガーデンテラス目黒

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ザ・ガーデンテラス目黒はシティタワー目黒と同じく心臓破りの坂の下にあるので、現実的な最寄り駅は不動前か五反田になります。帰りは目黒駅で降りて、スーパーで買い物をして坂を下り、行きは不動前から目黒線の南北線直通で麻布十番とか六本木一丁目で仕事みたいな人には良いかもしれません。不動前駅にも大きい東急ストアがあるので日常生活は便利だと思います。

 

シティータワー目黒

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ザ・ガーデンテラス目黒とほぼ同じ立地なので誤差ですね。坪単価350万くらいなら良いけど大した立地ではないのに坪単価450万の超高値です!BrilliaTowers目黒が坪単価600万という超絶価格だったため一時的に高騰している影響かと思います。高値掴みなのは間違いないので資産性は高くても買いづらい物件になります。

 

リビオ目黒ザ・プレイス

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立地が中途半端なので目黒だけど不人気になりそうな物件です。設備が住まいサーフィンでボロカス言われていて(新築なのにディスポーザー・食洗機ついていないとか)買っちゃうと損しちゃう可能性が高いマンションなので注意してください。

 

シティハウス中目黒レジデンス

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最寄りが中目黒で駅歩12分、目黒駅だと駅歩15分なので立地的には論外な物件です。しかし、住友不動産なので設備だけは良いという感じです。毎週この物件のダイレクトメールとセールスが来るので売れてないのではないでしょうか・・・・。他にも中目黒アドレスでシティハウス中目黒ステーションコートも売ってますし、供給過多で高値過ぎる傾向にあります。

 

ルジェンテ目黒

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目黒駅徒歩7分で十分だけど間取りは狭めの1LDKと2LDKしかないため、賃貸?っていう雰囲気で全く注目されていないマンション。11階建て36戸のペンシルっぽい作りで、詳細な情報が少ないので竣工後の販売でどうなるか期待。設備が充実していて坪単価400万弱なら買える範囲か。

 

その他

ザ・パークハウス白金長者丸、ロイヤルシーズン白金台、プレミスト白金台は目黒駅から遠いので却下、オープンレジデンシア目黒花房山は売れ残ってるし対象外としました。

 

まとめ

もう目黒駅周辺は土地が余っていないので新築マンションの立地はあまり良くありません。しかし、「目黒ブランド」と利便性の高さで不動産価値は高止まりしています。今はリノベーション済み中古マンションがコスパ的には狙い目かもしれませんね。

 

金額地図は「住まいサーフィン」を使わせていただきました。

資産性の高いリノベーション済み中古マンションの探し方とは

はじめに

自宅投資するにあたって、2011年〜2012年は新築マンションがお買い得でしたが、2016年の不動産市況は頭打ちになってきました。その中で、高くなりすぎた新築には手が出ないけれど、新築同様にキレイで、むしろデザイナーがオシャレに設計したリノベーション済み中古マンションの方が若い世帯の中で好まれるようになってきています。この流れを受けて、より資産性の高いリノベーション済み中古マンションとは何で、どうやって探せば良いのかについてご紹介いたします。

 

リノベーション済み中古マンションとは

大きく2パターンありますが、基本的には中古マンションをキレイにして売るのがリノベーション済み中古マンションのビジネスモデルです。1つは中古マンションを再販業者が仕入れて、2DKをぶち抜いて今風の1LDKに変更してアイランドキッチンにしたり、壁材をタイルにしてカフェ感を出したり付加価値を高めて売っているケース。もう1つは前の持ち主がリノベーションしたものが再度流通しているケースです。最近では「リノベる」でリノベしたけど転勤で・・・みたいな物件もチラホラ流通し始めていて、結構な人気でした。

 

リノベーション済み中古マンションのメリット

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  1. 新築にはできない好立地のマンションが存在し、資産性が高い
  2. 凝ったイケてる内装は希少性が高く、資産性が高い
  3. もともと中古物件なので値崩れしにくく、資産性が高い

中古マンションのメリット+高付加価値なので資産性が高いということですが、数年で売却するにはあまり向かないと考えています。というのも初期費用として仲介手数料が最大3%かかりますし、再販業者の仕入れ値+コスト+利益マージンが乗っかっているので10年くらいを目処にして出口戦略を模索するのには最適だと思います。

 

リノベーション済み中古マンションのリスク

一方で、リノベーション済み中古マンションは少なからずリスクがあります。特に気をつけないといけないのがマンション管理がどういう風にされているかは重要です。鉄筋コンクリートの寿命は約100年と言われていますが、しっかりメンテナンスをしないと半分の50年で鉄が腐食してしまう可能性もありますし、修繕積立金不足で建て替えできないことも容易に考えられます。資産性を考えるのであれば長期において快適に住めるかはまず確認すべき事項になります。

  1. マンション管理の品質によっては10年後に売れなくなる
  2. 修繕費は年数が経っているので高い傾向がある
  3. 最新設備(ディスポーザー・オール電化)が取り付けられないケースがある

 

新築マンションであれば当たり前になってきたディスポーザーですが、中古マンションの場合は取り付けられないことが多々あります。浄化槽が云々とかいう話になるのですが、その辺が技術革新で中古マンションにも付けられるようになると嬉しいですね。

 

リノベーション済み中古マンションの探し方

素人はcowcamoを使え

ちょっと中古不動産流通まわりで仕事をした経験から、cowcamoの仕組みは業界でも圧倒的です。というのも大量のリノベ済み中古マンションからイケてる物件だけを自動的にピックアップして、その中からさらに選りすぐりの物件だけをキュレーションする仕組みになっています。サイトの写真の数も1物件20枚〜30枚で、360度カメラも付いているし、ライティングもかなりコストをかけています。cowcamoがピックアップするのだからみんなに好まれている=資産性が高いという方程式が成り立つのでオススメです。ただ、ごくまれに立地が駅歩10分以上のものが紛れているので、そういうのは自宅戦略家的には避けるべきでしょう。

 

例:自由が丘 駅歩6分 築13年

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例:麻布十番 駅歩9分 築39年(南向きルーフバルコニー付き)

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こんな所に住みながら資産形成できれば最高ですね。

 

自分のセンスを信じるならリノベるを使え

リノベるは中古物件の購入からリノベーションの設計デザインを一緒にやる「THE家造り」をサポートしてくれるサービスです。自分にマーケティングとデザインのセンスがあればオススメではないでしょうか?まぁそんな暇人は自宅投資家にはいないと思うので(笑)素直に再販事業者からリノベーション済み中古マンションを購入することを推奨します。

 

まとめ

cowcamoで売っている=資産性が高いリノベーション済み中古マンションなので、リノベーション済み中古マンションを投資対象に考える場合は要チェックです。僕の周りの若い世帯ではリノベ済みも選択肢に入れて、実際に購入までした家族もいるので今後の主流になることは間違いないと思われます。新築だけでなくリノベ済み中古マンションも立地・価格と相談しながら投資してみはいかがでしょうか?

買い替え長者が選ぶ2016年下期の資産性が高そうな新築マンションまとめ

はじめに

SUUMOに登録されている東京都の新築マンション675件(2016年8月時点)の中から、立地がよくて値段がお手頃な高コスパで資産性が高いと思われるマンションを5つ厳選ピックアップしてみました。

 

選定基準

・駅徒歩5分以内

・住宅ローン減税が適用される50平米以上であること

・複数路線利用可

・スーパーまで徒歩5分以内

・ファミリータイプ(2LDK/3LDK)

・100戸以上

 

条件に合致した物件は87件

すごい多い・・・

  1. シティハウス大塚ステーションコート
  2. プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー
  3. ザ・ガーデンテラス目黒
  4. シティハウス中目黒ステーションコート
  5. パークコート一番町
  6. グランリビオ ザ・レジデンス
  7. THE CONOE(コノエ)<一番町>
  8. パークホームズ豊洲ザ レジデンス
  9. シティテラス東陽町
  10. ザ・パークハウス 月島ディアスタ
  11. ブランズシティ久が原
  12. シティテラス杉並方南町
  13. シティタワー目黒
  14. GREEN PARK日暮里
  15. ドレッセ目黒大橋プレヴィ
  16. GREEN PARK日本橋馬喰町
  17. ザ・パークハウス アーバンス 中野中央
  18. オープンレジデンシア日本橋横山町ステーションコート
  19. ザ・パークハウス 杉並上井草
  20. プレミスト日本橋浜町公園
  21. シティハウス神宮北参道
  22. ザ・パークハウス 文京白山
  23. パークリュクス渋谷西原
  24. ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町
  25. ザ・パークハウス 尾山台
  26. 白金台スタイルハウス
  27. プラウド文京千駄木
  28. ザ・パークハウス 山吹神楽坂
  29. オープンレジデンシア南品川
  30. ルフォンリブレ大塚
  31. シティハウス東麻布
  32. ヴィークコート千川
  33. リビオ人形町 日本橋浜町グリーンテラス
  34. ルフォン常盤台 ザ・レジデンス
  35. ザ・パークハウス 杉並高井戸プレイス
  36. アトラス三軒茶屋
  37. アトラス市ヶ谷
  38. ステーションツインタワーズ糀谷
  39. シティハウス森下ステーションコート
  40. クレアホームズ永福町
  41. クレヴィア文京本駒込
  42. ジオ経堂
  43. シティハウス月島駅前レジデンスコート
  44. ザ・パークハウス 東日本橋
  45. ザ・パークハウス 築地入船
  46. ブラントン日本橋小伝馬町
  47. リビオ板橋駅前
  48. パークリュクス白金高輪
  49. シティハウス二子玉川
  50. THE 千代田麹町 TOWER
  51. ブランズ文京本駒込六丁目
  52. ウエリス茅場町
  53. クレヴィア千鳥町
  54. レフィール日本橋馬喰町
  55. シティタワー品川パークフロント
  56. オープンレジデンシア綾瀬
  57. サンクレイドル北小岩
  58. Brillia(ブリリア)品川戸越 耀邸(ようてい)
  59. アルファグランデ 千桜タワー
  60. ヴェレーナ練馬北町
  61. パークホームズ王子
  62. 勝どきビュータワー
  63. GREEN PARK日本橋小伝馬町
  64. イニシア練馬北町
  65. パークホームズ日本橋人形町 ザ レジデンス
  66. パークコート三番町ヒルトップレジデンス
  67. パークコート赤坂檜町ザ タワー
  68. プレシス東麻布
  69. クレヴィア日本橋浜町
  70. プラウド日本橋人形町ディアージュ
  71. エステムプラザ赤羽アンダルシア
  72. サンクレイドル上野II
  73. ディアナコート文京本郷台
  74. シティハウス四谷津の守坂
  75. プラウド六本木
  76. アデニウム北小岩
  77. オーベルアーバンツ日暮里
  78. ウエリス浅草
  79. クレストタワー品川シーサイド
  80. クレストラフィーネ旗の台
  81. Brillia(ブリリア)大井町 ザ・レジデンス
  82. アウルタワー
  83. ヴィークコート赤塚新町 ステーションマーク
  84. リムテラス洗足池公園
  85. ヴィークコート荻窪
  86. プレミスト佃二丁目
  87. ローレルコート新宿夏目坂

 

ここから住まいサーフィンの沖式儲かる確率やユーザー評価とマッチングして上位に食い込んでいるものをピックアップしてみました。基本的に再開発などが活発な東京都心の西側だけで立地重視で選んでいます。

 

資産性が高そうなマンションはこれだ!

  1. シティハウス大塚ステーションコート
  2. シティハウス中目黒ステーションコート
  3. パークホームズ豊洲ザ レジデンス
  4. プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー

まだまだ発展していく池袋・渋谷・新宿といったターミナル駅へのアクセスと、六本木・虎ノ門・品川などのオフィスへのアクセスも良い物件をチョイス。意外と西側で好立地のマンションは希少価値が高く本数も少ない。

 

各マンションの一言コメント

シティハウス大塚ステーションコート

JR山手線駅徒歩5分、池袋まで1駅。

予想新築分譲価格91万円/㎡

【SUUMO】シティハウス大塚ステーションコート | 新築マンション物件情報

 

シティハウス中目黒ステーションコート

中目黒駅徒歩4分で住友不動産。

予想新築分譲価格138万円/㎡

【SUUMO】シティハウス中目黒ステーションコート | 新築マンション物件情報

 

パークホームズ豊洲ザ・レジデンス

豊洲はとにかくファミリー需要が大きい。

予想新築分譲価格91万円/㎡

【SUUMO】パークホームズ豊洲ザ レジデンス | 新築マンション物件情報

 

ザ・ガーデンズ東京王子

大規模開発の恩恵を受けて比較対象となる物件が少なく希少価値、アクセスも良い

予想新築分譲価格80万円/㎡

【SUUMO】ザ・ガーデンズ東京王子 | 新築マンション物件情報

 

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー

駅徒歩3分、イオンが近い、共用施設が充実大規模タワマン

予想新築分譲価格99万円/㎡

【SUUMO】プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー | 新築マンション物件情報

 

番外編:神奈川

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエスト

豊洲と同じく住みやすさで若者ファミリーに人気

【SUUMO】パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト | 新築マンション物件情報

 

まとめ

東京都の平均平米単価 は85万前後なので、今回ピックアップしたマンションは少しプレミアム価格が乗っていますが、好立地でそんなに高くない高コスパ物件です。ぜひ資料請求したりモデルルームに足を運び自分の目で確かめて見てはいかがでしょうか。

だから若者は東京都心にマンションを買いなさい

 

はじめに

若者だからこそ出来る投資の1つとして、東京都心に自宅マンションを買うことをオススメしています。

 

自分と不動産はリスクが低い投資だ

自分への投資は最もROIの高い投資ではあるが、時間という限界を超えて投資することはできない。不動産もリスクが低いというとボロカスに文句を言われそうだが、実体経済を超えて不動産価格が上昇するフェーズはアメリカでも日本でも中国でも起きていて、そのバブル崩壊を除けばかなり安定した資産といえる。というのも生活の基礎なので実需は底堅いからだ。かんたんに言ってしまえば、自分が住みたい家はだれかも住みたいのだから株のようにすぐ上下したりするリスクはない。

 

東京都心の不動産はリスクが低い投資だ

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東京はいまだに人口流入が増えている都市だ。人口が増えれば経済も発展するし、住む家も必要になる。日本は東京一極集中になることは目に見えているし、東京都心の不動産の需要は底堅い。古くなった郊外のマンションから都心のマンションに住み替える人も増えるかもしれない。1980年代ドーナツ化現象からの高層化による2000年都心回帰の流れはまだ続いている。

東京圏への人口流入、5年ぶり10万人超 14年 :日本経済新聞

 

このままNYマンハッタンのように高層化が進んで不動産価格も堅調に推移するのではないでしょうか。

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株・FXは寝ながら儲からない

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若いし株・FXやればいいんじゃないの?という声もあるが、この2つはハイリスク・ハイリターンなだけではなく時間が奪われるデメリットがある。たしかにうまくいけば大儲けできるかもしれないが、だいたい失敗するのでやめたほうがいい。長期保有でドルコスト平均のインデックス投資とかなら良いかもしれないけれど、自宅マンション投資の方が時間も節約できて大きなリターンが狙えるという点でおすすめしたい。

 

若者には35年ローンがかんたんに組める

40歳・年収1000万の人は長くローンが組めません、死んじゃうから。25歳・年収500万の人はまだ死なないので35年ローンが組めます。月々の負担ベースで考えると実は若者ほど小さい負担で家が買えるのです。

 

若者には背負うものが少ない=出費が少ない

20代なんて配偶者も子供もいないことが多いので自由に使えるお金がたくさんあります。背負うものがないので出費も極小で気づけば貯金が積み上がっている人も多いのではないでしょうか。だからこそ、自宅マンションを買うちょっとしたリスクがかんたんに取れるチャンスでもあります。

 

だから若者は東京都心のマンションを買いなさい

リスクが低く、時間も節約できて、いい家に住める自宅マンション投資は最高の投資対象だったのです。

 

【自宅マンション投資戦略の基礎】

自宅投資とは?マンションを買うだけで儲かる仕組みを作る

自宅マンション投資に必要な相場観がつかめるWebサービス5選

はじめに

いきなり自宅マンションを東京都心に買いましょうと言われても、どこにどんな物件をいくらで買えばいいかなんてわからないですよね?そんな時に使える!かんたんにマンションの評価や分譲価格、そして今の価格がぱっと分かるWebサービスを5つ紹介します!

 

イエシル

中古マンションの購入・売却ならIESHIL(イエシル)

マンションの査定価格がだいたい分かるWebサービスで、転職会議とかをやっているリブセンスが運営している。無料登録すると、部屋単位で査定価格をビッグデータから推定してくれる。散歩しながら気になったマンション名で検索すれば部屋別の価格や新築時の価格と査定価格のギャップなんかも見れておもしろい。

 

自宅を売却する時はイエシルアドバイザーなるものにも無料で相談できるらしい。結構マンション売却の仲介業者にはめられることは多いので、第3者的なアドバイスが受けれるという意味ではかなり珍しい立ち位置のサービスです。

 

住まいサーフィン

マンションの価格・評価・査定・相場情報満載 住まいサーフィン

 

こんな本で有名な沖有人さんが運営しているサービスで、建物を100点満点で点数をつけてたりする。沖式儲かる確率(資産性指数)上位物件ランキング―2015年12月公表分 とかマイホームを買ったり売ったりする層には充実した情報が満載でオススメ。

マンションは10年で買い替えなさい 人口減少時代の新・住宅すごろく (朝日新書)

マンションは10年で買い替えなさい 人口減少時代の新・住宅すごろく (朝日新書)

 

 

マンションレビュー

【マンションレビュー】価格相場・資産価値・口コミが確認出来るマンション情報サイト

マンションの偏差値が見れる住まいサーフィンと似たようなサービス

 

マンションコミュニティ

マンションコミュニティ - マンション 口コミ掲示板ってどうよ?

家を買う前に住んでる人や購入者希望者のレビュー情報交換なんかが出来るサービスで、基本的には購入するフェーズでしか使えない。住んでいる人ならではの情報が欲しい時はよく使います。

 

 

マンションマーケット

【マンションマーケット】マンションの売却・査定・売買価格・価格相場サイト

家を売る時に見るWebサービスで、イエシルの自動査定+売却仲介もやってくれる。ただ、部屋単位で価格が見れないので情報収集はイエシルを使ったほうが良い。

 

まとめ

住まいサーフィンなんかを見ているとわかりますが、価格が思ったほど上がらない物件というのは存在します。まずはよく知っているエリアの新築・中古マンションの価格を見ながら相場観を鍛えていくことが自宅マンション投資成功への近道ではないでしょうか?

 

【自宅マンション投資戦略の基礎】

自宅投資とは?マンションを買うだけで儲かる仕組みを作る