2016年11月の新築マンション発売戸数が22.7%減はマンション価格暴落の兆しなのか？
- 2016年11月の新築マンション発売戸数が前年同月比-22.7%
- 平米単価が急激に下がったのはあのマンションの影響か？
- 新築マンション価格はもっと下がっていくか
- 結論：外的要因がなければ新築マンション価格は暴落しない
- 2017年はコスパ物件を探すべし
2016年11月の新築マンション発売戸数が前年同月比-22.7%
10月の-0.6%からすると11月は大きくマンション販売戸数が減退しました。前年同月比の平米単価でみても-14%なので、発売戸数と価格が目に見えて下がったことがわかります。これで首都圏のマンション価格は天井圏から下落トレンドに入ったことが明らかになりました。
首都圏マンション価格の3要素（今回の首都圏マンション・建売市場動向、住宅ローン金利、人口動態）についての詳しい情報は下記の記事で説明しています。
平米単価が急激に下がったのはあのマンションの影響か？
これは仮説の域を超えませんが、ザ・ガーデンズ東京王子が400戸近く売っており、全体2900戸の約13%です。坪単価が250万前後なので、シティタワー目黒の坪単価450万とかBrilliaTowers目黒の坪単価500万超えからするとかなり庶民的な価格になっています。これだけでは説明が付きませんが、天井圏では需要がついてこなかったのでザ・ガーデンズ東京王子のようなコスパが良い新築マンションが多く売れたのではないでしょうか。
とはいえ、契約率が62.5%と低迷傾向にあるのは明らかなので今後も動向を見守る必要があります。
新築マンション価格はもっと下がっていくか
マンション価格を決めるのは先程も説明したように、需給（市況・人口動態）と住宅ローン金利ですが、住宅ローン金利の方は横ばいか微増することが予想されています。実際にマイナス金利政策がトランプショック以降の米国債金利上昇につられてゼロ金利程度に引き上げられてしまっています。したがって住宅ローン金利から見れば少し金利が不利になりますが、銀行はお金が余っていてそれでも貸したいので価格にはあまり影響はでないでしょう。
長期金利の上昇で2017年1月の住宅ローン金利の動向はどうなるか？ - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える
一方で、需給の面は大きく変わろうとしています。リノベーションも活況ですし、消費税増税の駆け込みもないので天井圏での買い控えが何年か続くのではないでしょうか。とはいえ、住宅ローン金利側はまだまだ借りやすい状況で、住宅ローン減税などもあるので天井じゃない雰囲気が出てくれば個別物件の買いが入ってくるため大きく暴落することはないと踏んでいます。つまり、コスパの高い物件を条件よく押さえることで自宅投資が成功するフェーズにあると思います。
結論：外的要因がなければ新築マンション価格は暴落しない
リーマンショックの時でも新築マンション価格は何年かかけて値下げを行って売り切られました。日本経済を向いた時に、2017年のGDP成長率も1.7%の見込みで、企業業績も上向きつつあるので暴落することはまずないです。日本の外を向いた時は、お隣中国のシャドーバンキング問題は解決していないし、ヨーロッパや中東にも火種はいくらでもあります。ただ、中国の場合は不良債権が焦げ付くことに端を発したバブル崩壊のシナリオが考えられますが、このまえも国営企業をつぶしてしまうなど政治の介入が凄まじく自国経済が大きいので意外と平気な気がしています。外的要因の不確実性リスクは頑張っても予想出来るものではないので、こればかりは買う買わないはギャンブルですかね・・・。長期的に10年〜20年のスパンで見れば全く無視して良いリスクではあります。
2017年はコスパ物件を探すべし
ザ・ガーデンズ東京王子のモデルルームにも行きましたが、ファミリーから見れば王子という立地はかなり魅力的に見えて、相場はそれほど高くなく坪単価250万くらいで湾岸エリアからすると割安に見えます。また、比較対象になる大規模マンションが都内だとないユニークさがよく売れているようでした。2017年はこういうコスパ物件であれば長期的な自宅投資に適していると考えています。
マンションの相場をかんたんに知るには「住まいサーフィン」がおすすめです
プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーは買うべき新築マンションか？
- プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー見てきました
- プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーの基本情報
- プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーの強み
- 品川シーサイド駅の価値
- プライムパークス品川シーサイドザ・タワーの部屋仕様
- プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーの予定価格表
- プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーとよく似ている物件
- まとめ
プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー見てきました
品川シーサイド駅歩３分の免震タワーが売りのプライムパークス品川シーサイドザ・タワーのモデルルームを見て、周辺をうろうろしながら資産価値について整理しました。自宅投資という観点から「買うべき」マンションかどうか判定していこうと思います。
【公式】プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー｜りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分。品川区の新築分譲マンション
自宅投資については以下の過去記事を是非ご覧ください
プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーの基本情報
物件情報
所在地：東京都品川区東品川４丁目61-1他（地番）
総戸数：817戸
最寄り駅：りんかい線品川シーサイド駅（徒歩３分）
敷地面積：9898.51㎡
完成日：2019年2月下旬
構造：鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）、地上29階地下1階建
施工主：株式会社長谷工コーポレーション
売り主：京浜急行電鉄株式会社 大和ハウス工業株式会社東京本店 三菱地所レジデンス株式会社 総合地所株式会社 京急不動産株式会社
長谷工コーポレーションは同時期に施工する大規模マンションがもう１つ、こちらもモデルルームに行ってるので、後日記事をあげます。
THE GARDENS TOKYO OJI（ザ・ガーデンズ東京 王子）
更新：モデルルーム行ってきて調べた
物件用地の歴史
京浜急行電鉄が沿線開発に用地取得して、開発が始まるまではフットサルコートとして活用されていた場所になります。電鉄会社の沿線開発ということもあって、超強気の価格では販売しないと予想されますし、取得時期からみても高値で売らなくていい状態になります。
プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーの強み
【公式】プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー｜りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分。品川区の新築分譲マンション
品川シーサイド駅歩３分の希少価値
りんかい線は都内でも運賃が高くて不人気で、品川シーサイドエリアは徒歩5分圏内のタワーマンションがいくつかあるので言葉以上の希少価値はそれほどありません。しかし、駅歩3分＋11分で恵比寿に通勤できるメリットや、青物横丁から品川につながる利便性の高さとセットにすると希少価値が高いのではないでしょうか。渋谷・恵比寿エリアのIT高給取りをターゲットにできますし、品川シーサイドのNTTやほかIT企業のオフィスをターゲットにした職住近接から考えるとかなり資産価値の高い立地だといえます。また、あとで説明する品川地下鉄構想とか思惑を含めると駅歩3分が大化けする可能性があります。
免震タワーの希少性
東日本大震災以降での免震需要は大きくなっていると思います。一方で免震マンションは新築マンションでも5％以下で希少価値があります。免震・制震にはコストがかかるデメリットもありますが、数十年に1回は大地震が起きていることは統計で分かっていますし、そのコストを納得して購入する人が増えるのは必然かと思います。経年とともに競合物件が出てきて希少価値は逓減していくものの、時代の流れ的には中古物件のリノベーションが活発になってきているので意外に免震・制震マンションは資産性を維持するかもしれません。
職住近接の周辺環境
品川シーサイドフォレストと呼ばれる複合開発（ショッピングモール・オフィス・マンション・レストラン）によって、利便性は極めて高いと言えます。駅歩1分圏内にイオンがあるため、日常生活に困ることはほぼなく、今後の人口計画（プライムパークス2棟とグランドメゾンで約1万人弱の人口増）からイオンの品揃えやサービスの充実には期待出来るのではないかと思います。イオンの食料品売場は深夜24時まで営業していて良いですね。
中目黒のようなオシャレなバルとかは駅前にないです（笑）完全にファミリー向けの地域環境で、公園へのアクセスは良いです。青物横丁まで足を伸ばせばいくつか飲食店もあるようで、まぁタクシーで大井町辺りまで行って外食というのでも問題無いと思いますけどね。
https://suumo.jp/free/BB/030/N003001/contents/52/67715852/index3.html
大井町の燻製キッチンもタクシーでワンメーターくらいですかね。
燻製キッチン- ジャンル：ダイニングバー
- 住所： 品川区大井3-4-8
- このお店を含むブログを見る |
- (写真提供：キラットさん)
燻製キッチンをぐるなびで見る | 大井町のイタリアン(イタリア料理)をぐるなびで見る | ぐるなびでネット予約する
周辺の高い賃貸相場
URがやっているタワー賃貸の参考賃料
26階 2LDK 76.47㎡ 250,000円
品川シーサイド駅2LDK・3K・3DKの相場表を見るとこんな感じで、㎡当たりの賃料は品川駅歩10分のシティタワー品川とさほど変わりません。
東京臨海高速鉄道りんかい線の家賃相場【HOME'S】｜家賃を調べる[目安・平均]なら家賃相場
ただし、品川シーサイドビュータワーはURがやってて総戸数805戸と大規模なので空室も目立ちます。これはマイナスポイントにはなりますが、意外と高値でもよく貸しているのではないかと思います。もう少し目線を下げた2LDKの20万円くらいだと値ごろ感もあって借り手がすぐ見つかる感じでしょうか。
品川シーサイド駅の価値
自宅投資の成功を左右する駅の価値について深く掘り下げていきたいと思います。品川シーサイド駅は歴史が浅く、2002年に開通してから2014年には1日の乗降者数が5876人から21681人と4倍に成長中の開発エリアです。ちなみにとなりの大井町駅は約10万人で品川シーサイドの約5倍の規模です。
品川シーサイド駅の良い点
- 新宿・渋谷・恵比寿まで抜群のアクセス
- 駅前のイオンが便利
品川シーサイド駅の悪い点
- りんかい線の運賃が異常に高い
- 駅ホームまでが遠い
- 東京メトロとの接続が悪い
品川シーサイド駅の思惑「新路線」
- 品川地下鉄構想
- 羽田空港アクセス線（JR）
- りんかい線-京葉線の相互直通運転
ほぼほぼ確定しているのは品川地下鉄構想による東京メトロ南北線の白金高輪-品川間の延伸です。これが実現すれば、青物横丁から南北線を使った都心部へのアクセスが格段に向上し、資産価値は大きく上がると思われます。
羽田空港アクセス線もかなり確度が高い。京浜東北線のルートで大井町から羽田空港にダイレクトアクセスができるようになるのが最も可能性が高いと踏んでいるが、答申の内容ではりんかい線への乗り入れも検討されている。これがどんな思惑につながるかというと・・・。
同線はJR東日本が2014年に構想を公表。羽田空港国内線ターミナルへ乗り入れる新線を整備し、東海道線、りんかい線などに乗り入れることによって、渋谷や新宿、東京、新木場方面から羽田空港までをダイレクトに結ぶ計画だ。概算事業費は約3200億円。既存の休止路線などを活用することから、答申書でも「全線を新線で整備する事業よりも早期の整備が可能」と指摘されている。
羽田空港アクセス､先行する新鉄道路線は？ | 週刊東洋経済(ビジネス) | 東洋経済オンライン | 経済ニュースの新基準
品川まで延伸された南北線が大井町・品川シーサイド・天王洲アイルまで延伸される可能性と、間に挟まっているりんかい線をJRが買収して接続が増えて利便性が上がるかもしれない思惑につながる。ここまで来るとウルトラCだが・・・可能性はある。
また、りんかい線と京葉線の相互直通運転がされればディズニーランドが近くなります（笑）という冗談はさておき、京葉線はJRなのでりんかい線を買収して運賃下げてくれないかなーという思惑です。有明・国際展示場エリアは国家戦略特区でもあるので、このまま開発が進んで商業エリアやカジノとかが出来ればもっと面白くなるので期待しています。
京葉・りんかい線相互直通 ディズニー・お台場結ぶ｜オリパラ｜NIKKEI STYLE
プライムパークス品川シーサイドザ・タワーの部屋仕様
かなりコストダウンを実施しているので、相対的に良いところは間取りプランが多いことでしょうか。タワマンとしての最低限を押さえたコスパ設計になっているので、ハイグレードが好きな人には向きません。プレミアム住戸の場合は設計変更ばりのことも出来ちゃうらしく、無償セレクトプランも充実しているらしい。間取りによる売却時の問題はこれで解決出来ると思うのでポジティブ要素ですね。
ディスポーザー・食洗機標準装備で妻は大喜び
生ゴミの処理が楽になって、皿洗いも楽になる・・・妻は大喜びです。自宅投資のEXIT先はファミリー物件だと30代女性になると思いますので、彼女たちが喜ぶキッチンの充実度はかなり重要だと考えています。内装はぜひ30代女性になったつもりで見るようにしてみてはいかがでしょうか。
柱と梁は凸凹しててマイナス
セキュリティ・構造_構造 | 【ユトリシア五番街】公式HP｜眺望・日当たり良好の新街区、誕生。千葉県習志野市の大規模マンション。
かなり凸凹していて、モデルルームではそれをうまく使ったインテリアを配備されている印象を受けました。アウトフレーム工法で部屋を真四角にするのが主流になりつつありますが、多少なりともコストに響いてくるのでアウトフレームにはなっていないようです。住めば意識しなくなるのですが売るときには意識されるのでネガティブです。
天井高2550cmはちょっと残念
2700cmとかの天井高があるタワマンに比べると圧迫感があり、眺望の抜け感も窓の高さが2000cmだったかでちょっと残念でした。やはりコスパ重視といった仕様になっているようです。
希少価値のある角斜め部屋
リビングと洋室をぶち抜けばかなり開放感のある部屋になり、斜め角部屋はあまり見ないので希少価値があります。実際反応も上々らしく売却時にマンション内競争に巻き込まれないメリットがあります。
【SUUMO】間取り図詳細 - プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー | 新築マンション物件情報
総括としてコスパ重視の部屋設計になっているため可もなく不可もなくといった所でしょうか。売る際に大きな問題が生じるとは考えられませんでした。共用施設も大規模マンションの平均的なものなので特に問題ありません。
プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーの予定価格表
坪単価300万前後です
プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーとよく似ている物件
グランドメゾン品川シーサイドの杜
積水ハウスが手がけるレジデンスで、バンダイナムコ未来研究所の跡地に建ちます。駅歩は3分でプライムパークス品川シーサイドザ・タワーと似ていて、より青物横丁駅に近い立地になります。大きな違いはタワーかどうかで、20階以上のぬけ感のある眺望が別にいらなければ選択肢の１つになると思います。仕様と価格を見比べながら選択していくことになるので、後日モデルルームなどを見させていただいて比較したいと思います。
プライムパークス品川シーサイドレジデンス
まだHPなし後日展開
ザ・ガーデンズ東京王子
すでに販売中の物件ですが、ターゲットとしている世帯はかなり近い気がします。プライムパークス品川シーサイドザ・タワーに比べると坪単価ベースで50万近い差がありますが、どちらも施工は長谷工です。ザ・ガーデンズ東京王子の方は梁と柱が凸凹してない仕様なのに、プライムパークス品川シーサイドザ・タワーの場合はかなり凸凹しているので少し残念ですね。
品川シーサイド駅周辺の中古マンション
マンション名/平均坪単価/総戸数/築年数
- ブリリアタワー品川シーサイド/173万円/191戸/2004年12月
- レグノカリテ品川シーサイド/234万円/86戸/2010年6月
- クレストタワー品川シーサイド/278万円/404戸/2008年8月
- グローリオ品川シーサイド/194万円/50戸/2002年5月
- 東京ナイル/180万円/365戸/2001年9月
- ブランズシテ/品川勝島/213万円/356戸/2014年7月
- オーベルグランデュオ品川勝島/206万円/453戸/2015年7月
クレストタワーが未だに売れ残ってたりするそうですが、それほど坪単価が高いエリアではありません。プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーとレジデンス、そしてグランドメゾン品川シーサイドの杜を売り切った後の街のイメージは、豊洲・二子玉川・武蔵小杉のような若いファミリーが多い雰囲気に近づくのではないでしょうか。
まとめ
これだけのスペックで坪単価300万なので買って損はしないマンションではないでしょうか。価格は実需の上限に近いため上回って儲かるなんてことはまずないと思いますが、市場以上に資産価値が損なわれるということは考えにくいので自宅投資に向いている物件であると考えています。可能性は高くないですが新路線で大化けの妙味もあるプライムパークス品川シーサイドザ・タワーでした！
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中古マンションの価格は今後どのように推移していくのか、どのように価格は決まるか？
中古マンション価格には２つの値決め方法がある
実は中古マンションの価格推移には２種類の値決め方法が存在しているので、季節的な価格の上下が存在します。まず、中古マンション価格を決める時は、不動産仲介業者に査定を複数依頼して、高値を提示してきた仲介業者と契約して、その高値で売り出し始めます。その時比較対象になるのが、周辺中古マンションの「坪単価」と「過去の取引額」から＋１０％したり−１０％したりして決めます。この時、不動産業者は売却価格の最大３％を取るので、売り主が早く売りたければ安く叩き売るし、売り主が高く売りたければ長期的に物件放置しながら売るという行動を取るだけです。自宅投資家が狙うべきはこの投げ売り物件になります。
高く売れたらいいなの投資的な中古マンション価格
転勤でもないし、出産でもないし、子供が小学校に入る年になったり、人生のターニングポイントで絶対に売らないといけないという状況ではない投資的な売り主は強気な価格で売り出しています。坪単価が同じマンションの過去の取引事例から＋１０％以上の売り出し物件はこういうマインドなので交渉するだけ時間の無駄です。不動産売買は交渉による取引なので、売り主のマインドが強気な交渉は不利なのでおとなしく諦めて投げ売り物件だけを狙いたいところです。
強気物件のケース 坪単価：２８５万
※しかも壁芯は50㎡以下なので住宅ローン減税対象にならない
市場価格ケース 坪単価：２５２万
ただし、中古マンションは需給で価格が決まる側面があるので、強気価格でもどうしてもその部屋がいい！という人が増えるとどんどん価格上昇していきます。ランドマーク性の高い中目黒のアトラスタワーなんかは強気価格でも買う人がいるのでどんどん上昇していきました。Brillia Towers 目黒も山手駅歩１分という希少価値で超強気ですし、そういう物件に関して言えば強気で買っても問題ないかもしれません。
引越し先が決まってる・転勤が決まっている投げ売りの中古マンション価格
自宅投資家が中古マンションを狙う時は断然こちらの中古マンションを買うべきです。
- 資金が必要になったため（１２．９％）
- 転勤が決まったので自宅を売りたい（７．９％）
- 子供に良い学校に行かせたいから引越したい（３．３％）
- 離婚したので自宅を売りたい（０．９％）
マンションや一戸建てを売却することになった理由ランキング | 住まいの「本当」と「今」を伝える情報サイト【HOME'S PRESS】
売り主に売りたい時期がある場合は、価格交渉もしやすいですし、そもそも値段も強気になることはありません。子育て世代のサラリーマンだったら２つぶんの住宅ローンを支払う余力がないのが理由です。投げ売りしたくないけど早く売りたいのが心境ですが、背に腹は変えられないのも事実なので、大きく値切り交渉をして、細かく調整していけば住宅購入の手数料分くらいは値引きが可能です。
「離婚」を理由に挙げた人は、29人中20人（69.0％）が3ヶ月で売れたと回答しているが、29人中13人（44.8％）は、成約価格が「下がった」と回答している。全体で下がった人が32.5％であることを踏まえると、多いといえるだろう。
買いたいマンションが見つかったら、仲介業者に売却理由を聞いてみましょう。これまであげたような理由であれば、価格交渉がやりやすく強気に交渉できます。
投げ売り価格の中古マンションを買うタイミング
それでは投げ売り価格の中古マンションはいつ出てくるのでしょうか？
投げ売り物件は１月〜３月、７月〜９月に出てくる
転勤や異動は７月と１０月がピークになります。つまり、７月〜１０月にかけて中古マンションの投げ売り価格が出て来る可能性が高くなるため狙い目です。
転勤や異動が一般的に最も多い時期【月・年別】 | キャリアのことならキャリアパーク
子供に伴う引越しは４月入学のため１月がピークです。ただし、供給側だけでなく需要側も増えるため、それほど投げ売りにはならず意外と買うのに難しい時期になるのではないでしょうか？最近では住宅であれば贈与税が非課税になるという超優遇政策が実施されており、年々枠が減額されているため年末年始に実家に帰って話し合いが行われ、購入がされやすい状況にあると言えます。
住宅に関する贈与税 | 制度編お金・制度編マニュアル | SUUMO
需給で見れば７月〜１０月の夏場の投げ売り価格が狙い目！
２０１７年の中古マンションの価格動向とは
首都圏の中古マンション価格は２０１６年６月をピークに、９月は前月マイナスに転じています。というのも、中古物件の売り出しが今年に入ってから大きく増加した影響で、供給が増えて行き過ぎた価格上昇が押さえられ需給がバランスしつつあるからです。下の２つのグラフが価格と供給の推移です。
２０１６年の中古マンション価格推移（首都圏・近畿圏・中部圏）
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/c201609.pdf
中古マンション新規登録状況（供給サイド）
２０１６年（平成28年）の不動産売買市況について - 仲介手数料無料のマンション売却、戸建住宅売却、マンション購入、戸建住宅購入は査定から | 不動産売買専門の不動産屋・業者【コーラル 】
２０１７年は中古マンション価格「横ばい」
外的要因を除いて需給だけ見れば、２０１７年の中古マンション価格は「横ばい」になる見込みです。２０１６年上期は金利の低下にともなって需要が先行して上昇したので価格も合わせて上昇しました。２０１６年下期は価格の上昇に合わせて売却物件が増えたため、需給がバランスして価格が横ばいになっています。２０１７年も引き続き中古マンション市況はリノベーションと合わせて活況になる見込みなので、価格は横ばいが妥当な予想ではないでしょうか？
ただし、中国のシャドーバンキング問題やトランプの経済政策、ドイツ銀行の破綻問題を含めたユーロ全体の通貨危機など、各地に火花はたくさんあるので世界的なリセッションが発生すれば中古マンション価格も下がるので、動向には注意が必要です。
本ブログが推奨している自宅投資についての詳細はこちら
不動産向け新規融資が過去最大の今！マンションは買い時なのか？
- バブル期を超えて銀行の不動産向け新規融資が過去最高！
- まだまだ住宅ローン新規貸出はまだ増えそう？
- 住宅ローンが借りやすいのは日銀の低金利政策のおかげ
- 日銀はETFも買い支えているので金利上げたくない
- まとめ
バブル期を超えて銀行の不動産向け新規融資が過去最高！
２０１６年４月〜９月の間だけで、５兆８９４３億円の新規融資が実行されていて、前年比１６％の伸びを示したそう。マイナス金利を筆頭に超低金利の影響で、借りやすくなったことと、相続税対策でアパートが林立したことが原因としてあげられます。
このニュースで４月〜９月の大きな需要に支えられてきたことが、不動産価格上昇のエネルギーになっていることが分かります。自宅購入を考えている人にとっては、今後も融資が増える・横ばいになるのであれば「買い」で、融資は減るのであれば「買い時ではない」となります。
１９８９年〜２０１５年までの住宅ローン新規貸出推移をチャートにするとこんな形になります。１９９５年をピークに徐々に減少傾向でした。
業態別の住宅ローン新規貸出額及び貸出残高の推移：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）
まだまだ住宅ローン新規貸出はまだ増えそう？
家を買いたい人があとどれくらいいるかというと、新規住宅着工は減っているので減少傾向かもしれませんが、中古マンション市場は活況です。つまり、みんな新築は無駄に高値で買いたくないだけで需要はまだまだありそうです。だれしもいい家に住みたいというニーズは１万年以上前から変わらないですし、これからも変わらない価値観だと思われるからです。したがって、住宅ローン新規貸出は上昇するか横ばいを維持するだろうと予測できるので「買い」です。
新築マンションの発売・着工数の分析については以下の記事で紹介
住宅ローンが借りやすいのは日銀の低金利政策のおかげ
金利が上がってしまえば庶民は住宅ローンが借りにくくなってしまうので、不動産価格も低下してしまいます。では、日銀はいつまで低金利政策を続けるのか、それによって今買うと得するのか損するのか。
先行事例として２０１６年アメリカのFRBは金利を引き上げました。２００８年にリーマンショックが起きて、日本と同様にQE（量的緩和）を行い低金利政策を取りました。そこから８年の歳月を経て、良好になりつつある経済の様子を伺いながら低金利からの出口戦略を実行したのです。
さて、日本では２０１３年に異次元の量的緩和（量的・質的金融緩和政策）を日銀が実施しました。２０１６年にはマイナス金利まで踏み込んだものの物価上昇率は目標の２％には遠く及ばず、消費増税の影響も重くのしかかってアメリカほど景気は上向いていません。このような背景から低金利の出口戦略を考え始めるのは最低でも５年くらいはかかると思われますし、住宅ローン金利も低いままを維持するのではないかと考えています。
日銀はETFも買い支えているので金利上げたくない
金利を上げると企業の借り入れコストが増えるので利益が減ります。その企業の株を今買いまくってるのは日銀なので、普通に考えれば金利を上げて利益を圧縮すれば資産が目減りするのでやりたくないでしょう。GPIFも日本株を買いまくっているし、日銀はREIT（不動産投資信託）も積極的に買っているので、金利をあげれば自分にも影響するような状態では多分現状維持を選ぶことでしょう。
まとめ
日銀の量的質的緩和はやめられない麻薬のようなもので、まだまだ低金利・マイナス金利が続くことが予想できます。金利が安ければ住宅ローンが借りやすいので、実需に合わせて価格が推移していき、もしかすると局所的なバブルは発生するかもしれません。したがって、買いたいマンションがあれば今買ってもそれほど問題ないように思えます。
不動産投資で空室リスクを０にして利益を生み出すには？
不動産投資は安定収入だけど空室リスクがあります
不動産投資は究極のストックビジネスで、安定収入が見込めてインフレ対策にもなる大人気の投資です。しかし、空室リスクという収入が入ってこないのに、ローンの返済は来る大きいリスクがあります。多くの営業マンは空室リスクは複数物件買うことで回避しましょうよと、いきなり複数物件（３件〜４件）買って、ローンが組める全力で買わせようとしてきます。そんなことをしなくても空室リスクを０にすることができます。その方法とは・・・。
投資マンションの追加購入営業は日常茶飯事
空室リスクを０にして安定収入だけ手に入れば嬉しいですよね
空室リスクがなければあとは不動産の下落リスクが大きなリスクですが、過去の価格推移からすると一時的な暴落はあるものの、年数が伸びるに従って価格も落ち着いてくるので短期で売買しない限りはそれほど大きいリスクではありません。空室リスクさえなければ安定収入が得られる不動産投資、そんな方法があるならやりたいですよね。
不動産の下落リスクも２０年まで
引用：不動産マーケット情報：中古マンション 築年別の価格と経年変化｜不動産購入・不動産売却なら三井住友トラスト不動産
自分が住めば空室リスクは０にできる
人に貸せば空室リスクがありますが、自分が住めば空室リスクが０になります。何をトンチ言ってるんだと思われるかもしれませんが、自分が住むところも銀行からお金を借りて不動産を買い、だれかが住むという意味では同じことです。つまり、自宅は圧倒的に低い住宅ローン金利で借りれて、自分が住むから空室リスクが０で、 住宅ローン減税で普通の不動産投資よりも利益が出やすく、売却時には非課税枠がバリバリ使える最高の投資対象ではないでしょうか？
ワンルームマンション投資なんかを考える前に、自宅投資でいかに資産を形成するか考えるほうが安定収入への近道だと思います。だってこんなに個人に優遇されている投資対象は自宅以外には存在しません！
本当はコワイ不動産投資の空室リスク
不動産投資初心者は空室になった分単純にNヶ月分の収入が減ると単純計算しがちですが、減る家賃分とは別に仲介手数料１ヶ月も請求されますし、売れ残れば広告宣伝費でさらに１ヶ月、２ヶ月と請求されます。２年で引っ越されると思ってたより収入がなくて、ローンの支払と差し引きで赤字になってしまうケースも多々あります。もちろん買う時は１２ヶ月のシミュレーションで買うと思いますが、よほど優良物件でもない限り１１ヶ月とか１０ヶ月しか稼働しないことを悲観的に想定してシミュレーションしてみると良いかもしれませんね。
そんな空室リスクが東京都では良い方で１４．５％なのですが、そんなリスクとりますか？先に自宅投資した方が利益への近道ではないですか？
東京都のマンション経営・アパート経営｜見える！賃貸経営 | HOME'S不動産投資
まとめ
不動産投資やるまえに自宅投資で資産形成する方が楽。なんたって空室リスクが０の不動産投資なのですから。
