２０代女子が家を買う「プリンセスメゾン」の自宅投資戦略は儲かるのか？

２６歳女性・年収２６０万で家を買う設定

年収３００万あれば２０００万弱の借り入れができるので、家を買えなくもないしワンルームマンションを賃貸で借りるくらいなら、低金利だしワンルームマンション投資で自分が住んでしまう自宅投資は意外にもメリットがありそうな気がする。

２０００万を金利０．７％で借り入れ、元利均等方式で３５年のケース

＝月々の返済５．３万円

賃貸で借りるよりもお得！

あとは売却か賃貸にした時のリスクがどれくらいとれるかが気になるところです。首都圏で交通アクセスが良いワンルームであれば需要は堅いし、ワンルーム規制で供給がかなり絞られているのでリスクは小さそうに思える。

自宅投資の考え方はこの記事を参考に 

はたらく２０代女子も増えている

徐々に女性の就業率は増えているし、六本木一丁目駅なんかだとバリキャリ系の女性がすごい目立つようになりました。大企業でマネジャーとして活躍する女性も普通になってきて、首都圏だと年収６００万〜８００万の女性も相当な量ではないでしょうか？

http://www.gender.go.jp/kaigi/senmon/kihon/kihon_eikyou/kaisai/13/pdf/sanko_1.pdf

出費の大部分を占める住宅費を賃貸＝フローから、持ち家＝ストックに切り替えようという機運は住宅ローン金利の切り下げとともに増えていると感じています。だからこそ、プリンセスメゾンがドラマ化されたり、家売る女というドラマもそれなりの視聴率が取れたのではないでしょうか？オトクな投資かもしれません。

はたらく女子はワンルームマンションを買いやすい

基本的に住宅購入のタイミングは３つで、結婚・出産・子の独立になります。男性から見ると結婚するまでは賃貸でいいや、「だって今買ったら面倒くさい」となります。しかし、女性から見ると結婚したら「男性が買ってくれる」から今ワンルームマンションを買って、結婚したら賃貸に回せばいいじゃんとなります。そんな結婚感の違いからはたらく女性の方が家を買いやすいのではないでしょうか。

首都圏のワンルームマンション価格は２５００万〜３５００万なので、年収３５０万〜５００万の一馬力でも十分ターゲットになりえます。自宅投資家としては女性向けのワンルームを視野に入れて独身の時から自宅投資対象にしても良いかもしれません。ただ、金利が１％を超えるといっきに想定顧客がいなくなるので注意が必要です。

まぁその時は賃貸に出して元を取れるので、注意するほどでもありませんが・・・。首都圏の単身者も増加傾向だし追い風ですね。

これからは中途半端なマンションを買うべきではない

買うべき間取りはワンルーム・２ＬＤＫで、１ＬＤＫは買ってはいけない。今後の家族構成で増えるのは、１人世帯と夫婦＋子の３人世帯なので、１ＬＤＫの中途半端な間取りと３ＬＤＫのオーバースペックは自宅投資家として買ってはいけない部類だと思います。

住友不動産なんかは２ＬＤＫの間取りで、可動式間仕切り扉を使うことで２ＬＤＫと１ＬＤＫで広々としたリビングの両方を売っています。つまり、子供が生まれるまでは夫婦二人が広いリビングを使えて、子供が生まれれば間仕切りでベッドルームにできるようになっています。こういう間取りは増えているので、１ＬＤＫにしかならない部屋はカップルをターゲットにできないのでオススメできません。また、３ＬＤＫの部屋は車の所有率が上がるので都心の好立地ではなく、ある程度郊外にしか成立しないので投資には不向きです。実際自分に子供が２人いる状態であれば、同じ世帯をターゲットにして買うなどは良いかもしれませんが。

家を買う主流になるのは、今も将来もカップル（ファミリー）なのは間違いないので、自宅投資家としては３人世帯を想定して購入するマンションを精査していかないといけません。

まとめ

２０代で上場企業の正社員で、バリバリ働く気があればワンルームマンションを自宅投資してしまうのはありですね！女子でも男子でも固定金利１％の今だったらほぼノーリスクでお得ではないでしょうか。

最近は女性向けのセミナーも結構人気みたいですね

ドナルド・トランプが次期アメリカ大統領になったので自宅購入を急ぐべき３つの理由

11/9 次期アメリカ大統領がドナルド・トランプに決定

メディアの予想に反してドナルド・トランプが次期アメリカ大統領に決定しました。世界No1の国の大統領なので、日本経済にも当然大きな影響を及ぼすので、みんなが注視していたのではないでしょうか。もちろん自宅投資のタイミングにも大きく影響してくるので、政策と考え方から「いつ買うべきなのか」を考えてみたいと思います。

ドナルド・トランプの政策とは？

まだトランプ大統領がやばいとか言ってるの？ – ISHIDA HIROKI.COM

住宅市場に影響するのはトランプの３つの考え方は

1. 減税
2. 軍拡
3. 通貨安

トランプは法人税と相続税を減らすことを掲げているので、余ったお金の行先は投資や消費に回るようになります。また、軍拡も公共事業なので財政出動と同じくインフレ誘導になります。これまで通貨競争をしてこなかった米ドルですが、トランプは国内産業保護のために他国の為替介入には文句を言っているのでドル安・円高のリスクがあります。

つまり・・・トランプによってアメリカ国内ではインフレ・ドル安で経済成長を目指す気でいます。すると、日本の不動産市場に投資していた外国人投資家の一部はアメリカに帰ってしまうので下落局面が早まることを想定しています。

参考：

日本の不動産価格のインフレーション―アメリカが主導権を握っている―(4/4ページ)：nikkei BPnet 〈日経BPネット〉

世界情勢と住宅市場予想から買い時を予想

トランプの具体的政策はまだ見えないまでも、確実に起きるのは資産インフレです。ただし、１年か２年は不動産価格の下落局面が早まって、その後資産インフレが始まるとの見方です。自宅投資では資産インフレ前に買って、ピークで売り抜けることを目指します。

世界的な資産インフレが予想されるので「買い」

アメリカで減税されると浮いたお金が行き場を求めます。日本の不動産投資利回りは他の国に比べて大きく、東京は世界最大の人口を誇る都市で、人口統計的にも不動産価格は堅調だと予想されています。したがって、短期的な下落はあるにせよ、長期的な投資としてはかなり良く見えます。その結果、首都圏のマンション価格はなかなか下落しないことが予想できます。

日銀もインフレ誘導したいので「買い〜中立」

日銀が国債を買いまくって日本円を刷りまくるスキームがアベノミクスです。国家予算の約半分が国債で、その３０〜４０％を日銀が引き受けるなんて何年も続けられることではありません。日銀がインフレさせたいたった１つの理由は、借金が減るからに他なりません・・・。しかし！インフレ＝住宅ローン金利の上昇も招くため、マンション購入需要自体が減ることも意味しています。たぶん損することはないけれど、場所とタイミングによっては儲からないこともあるので今買うべき材料にはなりません。

2％の「物価安定の目標」と「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」 ：日本銀行 Bank of Japan

不動産・株はインフレ対応の金融資産なので「買い」

今のままの日本であれば１００％財政破綻できるので、不動産や株などで分散投資しておくか、自分に投資して自分でビジネスやったりするか対策しておく必要があります。その中で個人がだれでも出来て、インフレ対策になって、損する可能性が一番低いのが自宅投資になります。自宅投資は住宅ローンで借金してもインフレ対策、不動産所有でもインフレ対策になる二重でおいしい投資です。１０年のスパンで見れば短期的資源安によるデフレがあっても、長期的にはインフレにせざるを得ないチェックメイト状態なので買い時です。

しかし、首都圏のマンション価格は天井

これが最大の問題で、２０１５年〜２０１６年に日本は異次元の金融緩和とかいうやつで、住宅ローン金利も下がって首都圏マンション価格は天井圏にあります。いまが底値だったら我先に買うべきですが、天井圏では手が出しづらいですよね・・・。そこで、自宅購入は急ぐべきですが、動き始めるだけで実際に契約まではしないことをオススメします。まずは情報をあつめて価格感とか仕様とかを理解して、部屋のポテンシャルを見極められる目を養い、２０１７年〜２０１９年にかけていい物件を購入するスタンスです。

地価が下がりにくいエリアは積極的に買ってしまっても大丈夫

色々リスクを考えても、山手線駅徒歩５分以内の大規模開発案件なんかは買ってしまえばいいと思います。庶民には手の届かない高値で取引されていますが、東京は成熟した都市なので好立地は１０年後も２０年後も大して変わりません。ランドマーク性もあるし、希少性も高いので下がってもたかがしれています。今後のインフレ予想と下落リスクは余裕で相殺出来ると思うので「買い」です。

まとめ

日本も今後１０年でインフレ傾向になる。個人がインフレ対策するのに最高の投資対象は「自宅」で、そろそろ購入のために動き始めると良いかも。ただし、首都圏マンション価格は天井圏にあるので、ショック待ちで購入するスタンスだったり、決算セールで値切ってみたり、頭金をあつめて準備するフェーズに入ってきています。

住宅ローン金利をもっと安くするためにできる交渉術４選

住宅ローンにかかる諸経費は値切れる

僕は新卒２年目で住宅ローンを４０００万も借りています。その際にかなり諸経費をかなり値切らせていただいたので、そのノウハウを４つご紹介したいと思います。

住宅ローン諸経費の値切り方

信託銀行は積極的に住宅ローンを貸したい

銀行から住宅ローンの借り入れを行うわけですが、銀行側は預かった金をだれかに貸して利息を取らないとマイナス金利の影響で日銀にお金を取られて損になります。一番損になる銀行のトレードは国債への利回りの低い投資で、個人向けで一番儲かるのは住宅ローンとカードローンの２つです。信託銀行の場合はカードローン事業がないので必然的に住宅ローンに流れるため、メガバンクよりも住宅ローン金利が優遇される傾向があります。

住宅ローン 約20社から比較・シミュレーション - 価格.com

固定金利でランキング１位は「三井住友信託銀行」で、１０年固定が０．４％なんていうバーゲンセールをやっていますね。ほかの信託銀行でも同様のロジックが通用するのでメガバンクだけでなく、信託銀行にも打診した方が安く出来る可能性があります。

まずは住宅ローンの一括審査で自分にとって条件の良さそうな銀行を選ぶと良いでしょう。

住宅ローン一括審査申込

営業マンに頑張って値切ってもらう

これは金利を安くするために絶対必要な要素です。自分の担当者と信頼関係を築き、買って欲しいと思わせることで、銀行との交渉を円滑にすすめることが出来ます。転職エージェントの仕組みと同じで、個人が銀行と直接やりあうには限界があります。そこで、仲介となる営業マンと信頼関係を構築することで、エージェントとして金利を値切ってもらうことが可能になります。

優遇金利は会社ごとに決まっているので動かせませんが、諸経費に関しては値引き交渉が可能です。不動産業界の慣習として物件価格は下げないけれど諸経費分を負担することがあります。売れ残ってる感じだと諸経費無料で自己資金0円のフルローンでタワマンが買えた時代がありました。

中古マンションであれば仲介手数料３％＋６万円は強気の姿勢で値下げ交渉すれば最後は折れてくれるので強気の姿勢を伝えましょう。

頭金で信頼度をアピールする

銀行側が住宅ローン審査時に気にするのはその人の信頼度です。安定した収入に対して住宅ローンの負担がどれくらいになるのか？具体的には返済負担率２５％ルールと、所属している企業の規模が見られます。返済負担率が２５％を超えると基本的に銀行は嫌がるし、上場企業の方が好待遇の金利で契約することができます。そこで、特効薬になるのは購入代金の１０％の頭金を入れることで返済能力に疑義がないことをアピールできます。なぜ頭金が効果的かというと、銀行員も人間なので貯蓄できている人間は貸し倒れリスクが低いと判断するので金利を下げてでも契約した方がいいかも？と思わせることができるからです。

迅速な対応で信頼度をアピールする

やはりバンカーも営業マンも人間なので、迅速で真摯な対応をすれば信用できると勝手に思ってくれます。信用を勝ち取ることができれば、当然金利交渉も有利にすすめることができます。購入を決めてから値切り交渉や金利交渉などのクロージングフェーズで相手につけ入る隙をあたえないくらい迅速に事務処理を行いました。いくらなら絶対に買うというのも大事で、ふわふわ「あっちの物件と悩んでて〜」っていう状態だと営業マンも本気で動いてくれません。

まとめ

貸したい信託銀行と交渉し、営業マンは信頼させて、頭金を１０％入れるという、売りたい顧客で貸したい顧客になることが金利を安くするための近道ではないでしょうか。間違っても相手ができないことを無理に交渉することではないと思うのです。

条件の良い住宅ローンをかんたんに探すなら住宅ローン一括審査申込 がおすすめです。

２０１６年首都圏マンション価格は上昇傾向だが頭打ちなので買い時ではない

２０１６年（１〜９月）首都圏マンション価格の平均値・中央値が発表

2016.11.10リリース

首都圏マンション・近畿圏マンション 戸当たり価格の平均値と中央値の推移

マンション・建売市場動向

首都圏　発売戸数と価格の推移

https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/262/md20161110.pdf

平均値の伸びは緩やかな一方、中央値は大きく伸びています。発売戸数は大幅に減っているため高い物件が厳選されて販売されている傾向が見れます。５０００万というと年収７００万くらいの人が組める住宅ローンなので、東京都の平均年収（６２３万）から考えると頭打ちは近いと思われます。したがって今は買い時ではないように思えます。

東京都の平均年収｜年収ガイド

マンション価格がこれ以上上昇する経済基盤がない

買いたい人がいる限りは売れるので価格は上昇するかもしれませんが、年収800万以上の人口は全体の８．４％であまり多くはありません。１年に３万戸新築マンションが発売されても潜在的に買える人が約１０００万人で、そのうち今賃貸に住んでいる人は珍しいので２５％くらいとして、購入のマインドがある人はさらに２５％くらいで６２万人くらいでしょうか・・・。一方、中古マンションの成約数が年３０万くらいで昨対比２桁成長中なので中古マンションブームだしマンション価格の上場はなかなか見込めなさそうです。今の住宅ローン金利・経済状況から弾き出すとこれくらいが頭打ちではないでしょうか。

REINS TOWER

消費者も中古マンションのリノベーションに傾いている

新築には手がとどかない消費者は、中古マンションをリノベーションして新築並にキレイな物件に住むスタイルが流行ってきている。中古物件が価格を押し上げないのは、中古マンションは新規売り出しが毎月１５万件以上あるのに、成約はたった２０％の３万件しか成約しない供給過多にあるからです。今はお得なリノベーション物件を転がすのがベストなのかもしれませんね。

買い時はいつくるか

投資の格言で「ショックの時に買う」という言葉があります。２００８年のリーマンショックしかり、２０１１年の東日本大震災しかり、何年かに１回は何とかショックが起きるようになったのでそれを狙って買う戦略が最適だと思います。

『中古マンション70㎡換算価格推移』2015年(年間版)

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/c2015.pdf

２０１７年〜２０１９年にかけては２０１２年から継続的に中国人がタワマンを投資目的に購入した分の売却が始まります。というのも５年以上保有していないと売却益の課税率が大きく変わるためです。まずこれが第１の調整局面で、第２の調整局面は２０２０年東京オリンピック後の動向でしょうか。みんなすっかり忘れてしまった中国のシャドーバンキング問題とか、ドイツ銀行の破綻とか、BREXIT皮切りにEU解体で長期リセッションとか大規模なリスクはあげればきりがありません。クライシスが起きた時に冷静に動ける状態にしておくことが重要だということです。

中国のシャドーバンキング、38兆円の損失リスク－ＣＬＳＡが試算 - Bloomberg

まとめ

実需からみてこれ以上マンション価格が手放しに上昇することは考えにくい。

「ショックの時に買う」から、今は買い時ではない。

不動産投資初心者がワンルームマンション投資をすると失敗する４つの理由

ワンルームマンション投資は初心者が食い物にされる市場です

ワンルームマンションを薦めてくる営業マンはワンルームマンション投資は安定収入だから「将来の自分年金！」とか「節税対策ですよ！」とか言って売ってきます。しかし、本当に安定収入が期待できれば金融機関から全力で融資を受けて、自分で不動産投資すれば良いわけですよ！たとえば、森ビルは自分たちで借りてビルを建て、街を作り、収益を上げているわけなのでこれが大きく違います。

つまり、営業マンはワンルームマンションを自分で投資するよりも不動産の売却益３％と賃貸管理のフィーを投資家から頂いた方が儲かるって思っているんですよ。ということはお金持ってる人に何軒も買ってもらって売却益を稼ぐほうがメリットありますよね？そういう上客に良い物件を紹介してWin-Winでお互い儲けようと思うのが普通だとは思いませんか。

ワンルームマンション投資に失敗する４つの理由 

儲かるワンルームマンションを見つける難しさ

金持ちの大家と営業マンは言ってみれば癒着でずぶずぶの関係なので、初心者サラリーマン大家なんかには放っておいても儲かる物件が紹介されることは絶対にありません。まずは現実を直視しましょう。

その中で高いパフォーマンスを上げているサラリーマン大家が何をしているかというと、営業マンが見落としているけど儲かる特徴を探し当てるか、足で情報を稼いでいたりします。そんな人がしれっと不動産投資ブログなんかで「儲けてます！」と言ったところで、そのコストは馬鹿にならないし模倣するのも難しいです。こんな人も競争相手になるワンルームマンション投資で儲かる物件がかんたんに見つけられると思いますか？

思ったよりワンルームマンション投資は節税できない

儲かる物件は節税できない！儲からない物件は損金を本業と相殺できるから節税できる。これが真実なので儲かる物件ほど節税ができません・・・。節税節税いって売ってくる営業マンがおすすめしているのは当然儲からない物件ですよ！

年収１０００万オーバーにすぐなってしまう医者が節税目的でワンルームマンション投資するとだいたい失敗するのは、安易に儲からないお荷物物件を高値で掴まされているからに他なりません。でも・・・２０年後ローンを返し終わったらその後の収益が丸々懐に入るよねって反論されるかもしれません。２０年後なんて部屋もだいぶガタが来ていてリノベーションしないといけないし、家賃も今より取れないかもしれないし、修繕積立金は上がるし、なんだかんだお金はかかってきます。それでも節税目的でワンルームマンション投資しますか？

思ったより空室リスクは痛い

これだけ初心者に不利なワンルームマンション投資ですが、さらに悪いのが空室リスクです。営業マンはきっと「空室リスクを回避するために複数物件買いましょう！」と言ってくることでしょう。たしかに複数物件を持てば１つの部屋が空室になっても別の部屋で家賃が入るからローン払えるよねっていうロジックは分かります。しかし、結局空室になっているんだからワンルームマンションの利回りが６％と仮定すると、１ヶ月でも１２分の１で利回りは５．５％にまで減ります。さらに空室になると募集にかかる費用が１ヶ月分プラスでかかるので５％まで減ります。もっと空室期間が続けば・・・考えただけでぞっとします。

表面利回りが６％が５％に下がると、借り入れ利率が２％の場合たった４％の利回りしかありません・・・！そこからさらに管理費、固定資産税が取られると儲かる気配がしません。

不動産投資は利回りがすごい低い金持ち向けの投資

かのロバート・キヨサキが著書「金持ち父さん・貧乏父さん」では不動産投資を行ってお金にお金を稼がせることでラットレースから抜け出せるという考え方が普及しました。ここで大事な視点は「お金にお金を稼がさせる」とは節税のことではなく、しっかりキャッシュフローベースで儲かる不動産をレバレッジを効かせて投資するということです。ロバート・キヨサキは着実にいい物件を増やしていけたかもしれませんが、金持ちだったから出来たのかもしれませんよね？

金持ち父さん貧乏父さん

では不動産投資初心者は何をやればいいか

これだけワンルームマンション投資を否定してきたのですから何か提案しろと言われれば、自宅投資がもっとも簡単に利益が出る不動産投資であるとお伝えしたい。

自宅投資の３つのメリット

1. 住宅ローン金利は最も金利が低い
2. 自分が住むので空室率は０％
3. 住宅ローン減税で絶大な節税効果がある

 詳しくはこちら

まとめ

ワンルームマンション投資セミナーなんかで甘い言葉巧みに騙されてみるのも一興かもしれませんが、個人が企業よりも有利に戦えて利益になる可能性が最も高い不動産投資は自宅投資だと断言します。まずは自宅投資で資本金を貯めてからワンルームマンション投資を考えてみてはいかがでしょうか。