グランドメゾン品川シーサイドの杜は買うべき新築マンションなのか？
- グランドメゾン品川シーサイドの杜を見てきました
- グランドメゾン品川シーサイドの杜の基本情報
- グランドメゾン品川シーサイドの杜の強み
- りんかい線品川シーサイド駅の価値
- 京急青物横丁駅の価値
- グランドメゾン品川シーサイドの部屋仕様チェック
- グランドメゾン品川シーサイドの価格表
- グランドメゾン品川シーサイドの杜おすすめの間取り
- グランドメゾン品川シーサイドとよく似ている新築マンション
- 頂いた質問と回答
- まとめ
グランドメゾン品川シーサイドの杜を見てきました
個人的に2017年発売の新築マンション of Yearと思っているグランドメゾン品川シーサイドの杜を見てきました。販売はハウスメーカーとして有名な積水ハウスです。積水ハウスの作るグランドメゾンシリーズはハウスメーカーならではの部屋仕様に、経年美化のコンセプトが相まって植栽が素晴らしく価格下落が小さいブランドです。
今回のグランドメゾン品川シーサイドの杜は、いっつも高い積水ハウスには異色の完全にファミリーターゲットにしたコスパ物件で、新築マンション3種の神器を兼ね備えたマンションであると満を持しておすすめします。新築マンション購入の参考になれば幸いです。
自宅投資については下の記事で紹介しています
グランドメゾン品川シーサイドの杜の基本情報
このマンションを一言でいうと「緑めっちゃいっぱいなのに駅近、イオン近！」
物件情報
住所：東京都品川区東品川４-24-1（地番）
販売開始：２０１７年３月上旬（事前受付２０１７年２月１１日〜）
完成時期：２０１９年１１月下旬
入居開始：２０２０年１月下旬
施工：長谷工コーポレーション
販売：積水ハウス
ぼくのブログ見てくれている人は施工が長谷工で「おやっ？」ってなりませんか。そう、同時期に長谷工が施工している３つのコスパ大規模マンションがあります。ザ・ガーデンズ東京王子/プライムパークス品川シーサイドザ・タワー/そしてこのグランドメゾン品川シーサイドの杜です。ただ、建物のスペックがすべて違っていておもしろいです。
物件用地の歴史
グランドメゾン品川シーサイドの杜の敷地面積が13,700㎡と広いのは、もともとバンダイナムコの未来研究所の解体に伴う再開発だからです。さらに元をたどると現Panasonicのビルだったります。
バンダイナムコ未来研究所が2月1日から解体！跡地は19階建てマンション : 超高層マンション・超高層ビル
グランドメゾン品川シーサイドの杜の立地
ちょうど、品川シーサイド駅と青物横丁の間くらいにあります。
- 品川シーサイド駅 徒歩 3分
- 青物横丁駅 徒歩 6分
- バス停がマンションの目の前で品川駅まで9分
東京都内で駅歩3分は希少価値が高い！と宣伝してますが、隣のプライムパークスも徒歩3分だし、品川シーサイド駅は運賃が高いと悪名高いりんかい線なので悪材料も織り込まないといけないですね。それよりも僕が注目しているのは青物横丁6分・バスで品川まで9分という点で、品川を起点とした各エリアへのアクセスの良さです。
さらに、品川地下鉄構想と羽田アクセスの拡充から品川シーサイドで接続するみたいなミラクルチケットが隠されている立地に注目しています。
あわせて資産面だけではなく、イオンが正面にあったり生活利便性が高い立地だというのもポイントだと思います。2020年までに新築マンションだけで2000戸近いファミリー人口増が見込めますし、中長期での街の活性化が期待できる稀有な立地といえるでしょう。
グランドメゾン品川シーサイドの杜の強み
立地と価格のバランスが非常に良い
販売員の方曰く、平均坪単価は307万ということで庶民にも手が届く価格帯であるということ。それに対して、駅歩3分に2路線利用ができ、りんかい線の埼京線直通で渋谷まで11分（しかも座れる）とか、東京駅まで京急と横須賀線で11分という圧倒的アクセスの良さがあります。
東京・渋谷・虎ノ門が2030年までの重点開発エリアなのですが、そこへのアクセスが圧倒的な品川シーサイド駅という視点がまだまだ浸透していません・・・。さらに、プライムパークスとの販売競争が重なって天井圏だった価格に値下げ圧力がかかっているためコスパが良くなっているのです。
マンション買うなら東京再開発については一読して欲しい・・・！
随時更新・東京都内の再開発計画まとめ！買うべきマンションはどの駅か！？
新築マンション3種の神器を兼ね備える
ぼくが提唱している新築マンション3種の神器とは、「アウトフレーム工法・ハイサッシ・ワイドスパン」です。この部屋仕様の何がすごくて価値があるかは説明記事を書いたので熟読してください。一言でいうと住宅基本性能が高くて、中古マンションには真似出来ない資産価値があるということです。
絶対損しない2017年東京のマンションスペックについての考察
グランドメゾン品川シーサイドの杜はこの新築マンション3種の神器を備えていまして、リビングが圧倒的に開放感のある仕上がりになっていました。売却時には広々としたリビングが好まれる傾向が強いので、アウトフレーム・ハイサッシ・ワイドスパンは外せないですね・・・。プライムパークスの方はアウトフレーム工法ではないため部屋仕様がかなり残念な仕上がりになっていて、価格重視になっています。
資産価値の高い長期優良住宅
新築マンションの中でも約１％ほどしか認定されない長期優良住宅に認定されている希少性の高さを評価しています。長期優良住宅に認定されるメリットは短期的には税制面での手厚い優遇と、別名100年住宅と呼ばれるように長期的に建物の資産価値を損ねないお墨付きがあります。
自宅投資は空室率０％の不動産投資と僕が呼ぶように、自宅も不動産投資と変わりません。その視点で建物を見れば長持ちするほうが当然良いですよね？もちろん維持コストはかかりますが、建て替えコストに比べれば軽いものです。例えば、30年後リノベーションして売却しようとなったとき、残り寿命が70年のものと残り寿命が20年しかない中古マンションでは価値が全然違ってきますよね？
再開発と下町の一挙両得
品川シーサイド駅周辺はシーサイドフォレストといって、オフィス・商業施設の複合大規模開発に、プライムパークス品川シーサイドザ・タワーが入って職住近接モデルの住みやすいエリアになります。でかいイオンがあって、人口が増えればそれにフィットした飲食店も増えることが想定されます。
一方で青物横丁駅周辺はいわゆる下町ですが、外食のクオリティは高いです。商店街もそこそこ活気があります。間に挟まれているからこその一挙両得です。
ロケーション｜品川区 新築マンション「アールブラン南品川レジデンス」公式HP｜モリモト
おしゃれなお店も増加中
東京大改造の波に乗りまくれる
東京が渋谷・虎ノ門・東京を中心に再開発が進み、オフィスがすごい増えるためそこへのアクセスが良いマンションに需要が集中することを想定しています。立地でもお伝えしましたが、品川シーサイドと青物横丁は渋谷・東京エリアにはドアドア30分以内という強みがあります。しかも、それがあまり注目されていないことが最大のメリットです。それにくわえて・・・
品川地下鉄構想が今月また進捗があったようで、東京メトロ側は行政主導だったらやる消極的姿勢を見せています。都も区と連携の必要があると言ってるので前途は多難ですが、南北線が品川まで繋がるシナリオはすでに出来つつあります。
品川に初の地下鉄 六本木と結びにぎわい創出｜オリパラ｜NIKKEI STYLE
合わせて、JRの羽田空港アクセスがどのラインになるかが品川シーサイド駅には超重要になります。基本的なJRの思想としては新幹線と空港を繋ぎたいわけで、品川地下鉄構想でメトロが品川に来るかどうかを見ながら検討するでしょう。するとこういうシナリオが考えられるわけです、大井町駅か品川シーサイド駅を品川と繋げてしまおうと・・・。いずれにせよ長期的にはおいしい再開発の波に乗れるのがお得なところです。
羽田空港アクセス､先行する新鉄道路線は？ | 週刊東洋経済(ビジネス) | 東洋経済オンライン | 経済ニュースの新基準
りんかい線品川シーサイド駅の価値
プライムパークスのレビューと重複する部分はありますが、駅価値は自宅投資の最重要項目なのでおさらいです。品川シーサイド駅は2002年に開通してから2014年には1日の乗降者数が5876人から21681人と4倍に成長中の開発エリアです。今後も人口は増えるのでまだまだ成長余地がある駅と言えます。
品川シーサイド駅の良い点
- 新宿・渋谷・恵比寿まで抜群のアクセス（ドアドア30分以内）
- 東京駅も抜群のアクセス（ドアドア30分以内）
- 駅前のイオンが便利
- なのに、まだ人気化してない
品川シーサイド駅の悪い点
- りんかい線の運賃が異常に高い
- 駅ホームまでが遠い
- 東京メトロとの接続が悪い
品川シーサイド駅の思惑「新路線」
- 品川地下鉄構想
- 羽田空港アクセス線（JR）
- りんかい線-京葉線の相互直通運転
りんかい線があるからディズニーランドが意外と近いんですよね。
京急青物横丁駅の価値
1日の乗降客数が約40000人なので品川シーサイドの約2倍ほどの利用があります。そこそこ歴史も長いですが、ここ数年は乗降客数も横ばいで特に成長はしてない下町エリアと言えます。
青物横丁駅の良い点
- 品川まで1駅3分
- 商店街と下町感
- 公園が多い
青物横丁駅の悪い点
- 古い建物が多い
- 普通
品川まで1駅3分なのが最大のメリットで、公園も多いのですが、重点的に開発されたエリアと比較するとやっぱり普通という印象が拭えません。資産価値としては品川駅まで1駅3分という要素だけで十分でしょう。
グランドメゾン品川シーサイドの部屋仕様チェック
アウトフレーム・ハイサッシ・ワイドスパンの恩恵
ザ・ガーデンズ東京王子の横向きタイプのワイドスパンには負けますが、それでも採光も風通しも素晴らしいですね。南向きの日当たりの良い住戸は人気化必至でしょうね。
もはや定番の可動扉がありますが、3LDKで可動扉とっぱらって2LDKとして使うのが良さそうです。
天井高2.50-2.65mで十分な開放感
1階だけ天井高2.65mで少し高いのですが、全体的に2.50mあって十分かなと。
1階のバルコニー3mで外に緑があるのはやばい
写真を撮り損ねてしまったのですが・・・1階住戸だけバルコニーが3mで目の前にマンション管理の植栽があって、道路からセットバック8mあるのでもはやおしゃカフェのテラス状態でした。ここ数年の傾向としてリビングとのシームレスなバルコニー利用設計が増えていると感じていて、緑愛好家にはかなり高く評価されそうだと感じました。ただ、虫が入ってくるリスクは上がるので諸刃の剣ですね！
食洗機・ディスポーザーは標準でGOOD
ファミリーターゲットだしキッチンの設備が整っているのは良いですね。キッチンTOPは天然の御影石なので、ザ・ガーデンズ東京王子よりハイグレードですね。ディスポーザーは新築ならではの機能なので押さえておきたいところです。
断熱性能が高いLow-E複層ガラス
断熱効果の高いLow-E複層ガラスを採用しており、基本機能としての断熱効果が高くなっています。実際タワーマンションに住んでた時は断熱効果と気密性の高さであんまりエアコンも床暖房も使ってなかったのでなくていいレベルですかね？
ハウスメーカーならではのこだわり設計
キッチンペーパーが下から取れるとか、洗面台の下に引き出し設置できるようにしたとか、そういう日々の生活利便性を高める設計が随所に見られました。ハウスメーカーならではの仕様は、売る時に意思決定する奥様の背中を後押しできるかもしれません。
なぞのプライベートバルコニーは蛇足
唯一残念な仕様は寝室にプラベートバルコニー（笑）が付いている部屋があります。
言い分としてはこうです。
居室前をバルコニーとすることで、プライバシーが確保できる。
ただ、バルコニーの向きがマンション内部で駐車場とかやん・・・。夜空眺めようにもたぶん明るすぎて見えないし何に使うんだこの空間！完全に蛇足としか言いようがなかったです。
グランドメゾン品川シーサイドの価格表
オレンジ：2LDK
グリーン：3LDK（2LDK+S）
1階が3mのバルコニー・天井高ちょっと高めなので微妙に価格も高め。
2LDKは5000万円台あり
3LDKは6000万円〜
僕もこれは買う予定なのであまり手の内を明かしたくないのですが、、、王道の南向けのコスパが良さそうな所か、1階住戸の希少価値のどっちかが狙い目ですかね。高層階よりも低層の方が資産性が高そうだと踏んでいます。2LDKだとせっかくの開放的なリビングが感じられないので、背伸びして3LDKか2LDK+Sが良いのではないでしょうか。
2017/03更新
南側の低層〜中層に人気が集中したため価格改定がありました。一方で上層階は値下げされ、全体としては坪単価300万円程を維持しています。今回の価格改定でも南側のコスパ悪化はありますが、リセールバリューがある証拠なので頑張って買っても問題はないと考えています。今回の価格改定で東の高層階が相対的にコスパがよくなりましたね。第1期は200戸ほどで、プライムパークスも同時期に供給しているので出だしはまずまずでしょうか？去年よく売れた東京ガーデンズ東京王子で1期300戸くらいですしね。
南側リスクについて
現在、グランドメゾン品川シーサイドの杜の南側にはコカコーラの営業所があります。こちらの建物は敷地面積が4000〜6000㎡くらいあり、老朽化しているので高層マンションが立つ可能性もあります。高層でなくても10階くらいの壁のようなマンションになるかも・・・。それを考慮された価格表になっていて、南側でも7階までは織り込み済み価格となっています。だいたい日本人はリスク嫌がるので、西に人気が集中している様子です。
グランドメゾン品川シーサイドの杜おすすめの間取り
S-D2/S-D3
生活動線がしっかり分かれている点とウォークインクローゼット広いのが良いですね。あとプライベートバルコニーはいらん！
グランドメゾン品川シーサイドとよく似ている新築マンション
頂いた質問と回答
Q.プライムパークス品川シーサイドザ・タワーとどっちが資産性が高いの？
当研究所ではとにかく立地を最重要に捉えています。立地とは鉄道都市東京における駅アクセスで、これに関して言うと青物横丁駅へのアクセスで言えばグランドメゾン品川シーサイドの杜の勝ちです。建物と部屋のスペックもグランドメゾン側の圧勝ですが、その分価格に反映されている点が注意点です。とはいえ、プライムパークスも東京全体でみた時には3LDKの免震タワーがお手頃価格で買えるので需要はあります。
Q.南側のコカ・コーラの営業所にマンションが建つリスクは？
こればっかりは確実な予測はできませんが、個人的な予想として2020年以降の品川シーサイドは人口増で知名度を上げてくるので、住居需要が増えることは考えられます。規制と立地から考えると100戸以下の低層レジデンスが妥当なラインなので、7階以上であればリスクはほぼないと思います。高齢者向けのサービスアパートメントとかもありえますね。
まとめ
結論から言うと「住んでよし・売ってよし 」のファミリー向けコスパ新築マンションだと考えています。新築マンション3種の神器で住環境も積水ハウス仕様でグレードが高い割に買えない価格ではなく、投資としても立地が良いというのがポイントです。みなさんと抽選で被らないことを祈ります（笑）
すでに事前登録が始まっているので資料請求はお早めに
なぜ僕はマンションを買うことで700万の現金を手に入れることができたか？
- 新卒２年目でマンション買って、４年で売却したら手元に７００万
- なぜマンションを買うと資産形成ができるか徹底解説
- 新築マンションは一生の買い物だからリスキー？
- じゃぁ、売れるマンションって何なの？
- だから上場企業社員はマンション買った方がお得
- つまり、自宅投資は空室リスクが０の不動産投資だ
- なぜ僕はマンションを買うことで７００万の現金を手に入れることができたか？
新卒２年目でマンション買って、４年で売却したら手元に７００万
買う時はこれほど利益になるとは思いっていませんでしたが、結果的に売却で手元に７００万の現金が残りました。ざっくり言えばタダで東京に住めたということです。
こんなことが実現できたのは、上場企業社員であれば意外にも４０００万くらい貸してくれるということが分かったのがきっかけで、変動金利が１％を切ったタイミングで実行に移すことができました。そのノウハウと自宅投資を成功させる上で押さえておくべき考え方について紹介していこうと思います。
なぜマンションを買うと資産形成ができるか徹底解説
マンション＝首都圏マンションということで話を進めます。
賃貸は大家への上納金が含まれている
そもそも本来はすべての人が家を所有するのが当たり前の世界でした。
ピケティが指摘するように、「r > g」の威力は絶大で貧富の差は拡大します。
家が買えない人はお金持ちから部屋を借りざるを得ません。当然大家は馬鹿じゃないので、コスト＋利益で部屋を貸すため貧しい人はより貧しくなり、大家はよりお金持ちになるわけです。
そこを解決するのが金融システムと金融緩和です。
金利が下がれば不動産価格は上がる
住宅ローンが１％を切る２０１０年以降の日本では、手元にお金がない人でも自分で家を所有できる時代に突入しました。さらに政府は住宅ローン減税という人参をぶらさげて、長期優良住宅の個人所有を優遇しまくる体制を作り上げました。
つまり、マンションを買ってそこに住むだけで大家に搾取される枠組みから外れることができるメリットがあります。さらに、市場原理として需要が大きければ価格が上昇する性質の影響で、人が住宅取得しやすくなればなるほどマンション価格が上昇することになりますので資産がもっと増える仕組みになりました。
さらに、日銀砲による円安・株高の資産効果が波及的に不動産にも来て２０１６年は不動産価格が天井まで突き上げらました。
住まいの需要が東京に一極集中する流れ
東京が世界１位のGDPを誇るメガポリスで、日本の仕事は東京に一極集中する傾向があります。職住近接の考えは世界共通で、これを解決する住環境設計が森ビルが六本木ヒルズをフラグシップにする「超高層都市」です。２０２０年〜２０３０年で東京・渋谷・虎ノ門のオフィスが倍になります。まだまだ東京の労働流入が期待でき、駅近なマンションに住みたいという需要が減ることはありまえません。
逆にいうと郊外や地方都市のプレゼンスは低下することは避けられず、東京都内でも山手線内側のエリアが最も資産性が高く損をしないといえるでしょう。
- 賃貸は構造的に損する
- 金利が下がれば不動産価値が上がる
- 仕事の東京一極集中
これら３つの要素から、首都圏マンションを買うことが資産形成につながると考えています。ただし、読者の人も僕も最初は不安がいっぱいだったのでその不安を解消できればと思いリスクをいかにして最小化したかを紹介していこうと思います。
新築マンションは一生の買い物だからリスキー？
僕に相談してくる人の多くがこんな考え方をしています。
「人生で一生の買い物」
まずはこの考え方を改める必要があります。
首都圏のマンション市場に限って言えば、中古マンションの流動性が２０年前になると倍になっています。
既存住宅市場の現状－（2）中古マンション取引件数：データトピックス【不動産ジャパン】
なぜなら、新築プレミアムという考えが浸透し、新築マンションが高くて買えないけど分譲マンションに住みたい世帯は増えているからです。
＝新築マンションを買っても売る市場が広がっているのでリスクは小さい
新築プレミアムは売れるマンションを買えば最小化できる
よく新築プレミアムと言われます。
頭のイメージとしてはこんな感じです。
販売価格＝建築コスト＋販売コスト＋利潤
だから、買った瞬間に中古になれば利潤分が値下がりするから新築はいやだ・・・。本当にそうでしょうか？
実際のファクトデータでは、価格や規模に関係なく中古マンションは１年で１００万円平均して値下がりします。普通の人は数％ずつ年間下がっていくと思っていますが、実際は高いマンションほど値下がりません。
なぜなら、高い値段で買ったマンションはそれだけ付加価値があるから。
これは憶測じゃなくてファクトなので高いマンションほど設備や構造がしっかりしていて、競争力があり価値があるので新築プレミアムというのが存在しないのです。
じゃぁ、売れるマンションって何なの？
この３つだけ覚えておけば損する確率は格段に減ります。
- 駅歩５分以内
- 山手線内側
- 大規模マンション
とにもかくにも東京は鉄道都市なので、駅歩５分以内の資産価値が圧倒的にあります。自宅投資は立地が９割といっても過言ではありません。インフィル（内装）はリノベでも何でもして変えられるのですが、立地と構造にはこだわりましょう。
山手線内側をすすめるのは森ビルを中心とした超高層都市構想の先行事例はマンハッタンです。マンハッタンは東京の２倍〜３倍の人口密度があり、不動産価格も安定しています。日本におけるマンハッタン的ポジションが山手線内側になります。
大規模マンションをすすめるのは、統計的なファクト情報として共用施設の充実が資産価値に有意な相関があるためです。維持コストも数百戸の世帯で支えるので、大規模な植林やキッズスペース、自習室やカフェラウンジなどを設置できるため競争力になります。
だから上場企業社員はマンション買った方がお得
今でこそガッツリロジックを詰めて自宅投資に取り組んでいますが、新卒２年目の頃はなんとなく金利と不動産価格だけを見て判断していました。モデルルームを見て回っているうちに大規模マンションが固有の競争力を持っていることを知ったので大規模マンションに投資対象を絞りました。ただ、東京の未来像を具体的にイメージできていなかったので、有明エリアの大規模マンションを買ってしまいましたが結果は７００万も手に入って上々です。
上場企業社員は新卒２年目でも住宅ローンが組める
年収５５０万で住宅ローン４０００万が組める時代です。
４０００万の金利０．７５％なんて月々１１万しか払わなくて良いし、賃貸に比べれば圧倒的な住み心地ですよ！プールにジムにラウンジまで付いてたので、その他もろもろの費用もかなり押さえられた気もします。
最初の数年は固定資産税も減税
減税が手厚いので所有コストが押さえられます。住宅ローン減税で金利と相殺できるので実質的な金利負担は０にもなるので買わない手が全くないと言っても過言ではない・・・。
最近の新築マンションメリット
コンシェルジュが地味に便利
- 雨の日やペットを病院連れていく時タクシー呼んでくれる
- クリーニングの取次やってくれる
- 靴の修理の取次やってくれる
ラウンジが土日のデスクワークに最適
- 土日になんかPCで仕事したり趣味でなんか作る時とかにカフェ代節約になる
- 子供が自習してたり、ネイティブの英語教師の個人レッスンとかやってる
- 夜軽く食事したいときに飲んで食べれる
キッズルームで子供が楽しそうに遊んでる
- 雨の日でも走り回れるキッズスペースは母親にすごく良さそう
でかい宅配ボックスがある
- 大規模マンション特有の人間入れるサイズの宅配ボックスがある
とまぁ、自宅投資として投資妙味もありながら、当然売れるマンションであれば住んでも快適なので生活レベルも上がりますよね。だから僕は自宅投資をおすすめします。
つまり、自宅投資は空室リスクが０の不動産投資だ
僕が実際に７００万を手にして行き着いた結論は自宅投資が空室リスク０の不動産投資であるということ。そして、住宅ローンが不動産投資ローンよりも金利が低いねじれた市場だからこそ絶好の資産形成タイミングであると考えています。
なぜ僕はマンションを買うことで７００万の現金を手に入れることができたか？
その理由は・・・
- 金利が１％を切って、不動産価格が上昇した
- 自宅で空室率０％の不動産投資を行った
- 売れるマンションを購入することができた
そんな僕が次の購入ターゲットにしているマンションはこれ
そろそろ第１期販売スタートなので資料請求はお早めに
それでは、１０年後の資産形成に向けて一緒に自宅投資頑張っていきましょう！
絶対損しない2017年東京のマンションスペックについての考察
高いと言われる2017年に新築マンションを選ぶ意味
新築マンションを買うということは、新築マンションにしかないスペックを買えるのが最大のメリットです。中古や賃貸では手に入れることができない特別なメリットではありますが、ほとんどの人は意識することなくモデルルームのおしゃれな雰囲気や、イメージビデオに圧倒されて帰ってくるのではないでしょうか。
損しないためにも、東京でマンションを買おうとしている方は是非最後までご覧ください。
そもそもの自宅投資vs賃貸についてはこの記事で解説しています。
住宅は賃貸と購入どっちが良い？賃貸派に騙されてはいけない購入のメリット
新築マンションにしかない重要な３つの仕様
最も重要な要素はたったの３つで、ほとんどセットと言っても過言ではありません。食洗機やキッチンの人工大理石だけじゃなくて、アウトフレーム・ハイサッシ・ワイドスパンの新築最強コンボについて知っておいて損はありません。
アウトフレーム工法
年代から建築当時の法令やトレンドをチェック 特徴から見る中古マンション｜住まい１プラス｜三菱ＵＦＪ不動産販売「住まい１」
文字通りフレームを外に出す構造のことで、部屋の凸凹をなくすことで空間を広く使え、採光が良くなります。南向き住戸がずっと人気なことからも、採光が良いというのは代えがたい資産性になるため、アウトフレーム工法は人気化しています。
デュオヒルズ仙台花京院ザ・タワー - 新築マンション - OCN不動産
こちらの部屋は、逆梁アウトフレーム工法でハイサッシ2.25mを採用したワイドスパンの仕様になります。採光や風通しがよく、中古ではなかなか難しい仕様になります。
2000年ごろのマンションから徐々に逆梁アウトフレーム工法で建築されることが多くなってきましたが、2017年現在の東京の新築マンション市場でもそれほど多くはありません。
アウトフレームじゃない新築マンション一覧
- プライムパークス品川シーサイドザ・タワー
- ステーションツインタワーズ糀谷
- Brillia Tower 上野池之端
ハイサッシ
アウトフレームの恩恵で窓を高くできるのがハイサッシです。日当たり・風通しがよく開放感が高まります。住まいの基本性能が上がるので当然資産性にも直結してきます。
ブランズ市が尾ヒルトップの新築マンションモデルルーム レポート(神奈川県横浜市)【スマイティ - 新築マンション】
唯一ハイサッシによるデメリットは、窓を断熱仕様にしておかないと熱効率が悪くなることでしょうか。冬場の暖房コストが数％上がりますが、ほかの365日間メリットが得られると思えば買いの仕様ですね。
ワイドスパン
アウトフレーム・ハイサッシときて、最強スペックにする最後のカードがワイドスパンです。ワイドスパンとは通常６ｍくらいの間口に対して、７〜８ｍ以上の間口のある仕様のことです。
モデルルーム｜福岡市西区の新築分譲マンション｜アーバンパレス愛宕フレス＜公式＞
見てもらえれば一目瞭然なのですが、アウトフレーム・ハイサッシ・ワイドスパンの3点セットが揃うと、とてつもなく開放的で日当たりも風通しも良い仕様に仕上がるのです！
この3点セットの仕様は中古市場にはほとんどありません・・・
リノベしても手に入りません・・・
逆に言えばこの最強3点セットがない新築マンションは中古リノベ勢との競争に巻き込まれるのでリスキーだと言わざるを得ません。
欲を言えばこんな仕様も狙いたい
- 天井高2.6m以上
- エレベーター多い
- ディスポーザー
損しないために基本性能を買う
アタリマエのことなんですが、新築プレミアムが新築プレミアム分の価値を持っていれば何の問題もないのです。基本性能が高いというのは中古になっても高いままなので競争力もあります。やっぱりいい部屋に住みたいですからね。
その基本スペックが、アウトフレーム・ハイサッシ・ワイドスパンといった三種の神器や、立地や駅アクセスの良さだったりします。この辺が押さえられていれば損しづらいといえるのではないでしょうか。
自宅投資家が狙うべき東京マンションとは
これまでマンションの構造や仕様について、アウトフレーム・ハイサッシ・ワイドスパンを狙うべきだと紹介してきましたが、具体的にどんなマンションが狙い目か私の考えを紹介して行こうと思います。
自宅投資の基本的考え方
あらためて自宅投資をする上で前提となっているもの
- 住宅ローンは個人融資の中で最も優遇されている
- 自宅投資は空室率が０％の不動産投資である
- よい住まいの需要はなくならない
資産性の高い東京のマンション立地とは
再開発の計画や今後の流れを予測すると、東京はマンハッタンのように超高層都市化することは避けられず、労働需要は都心部に集中するため郊外エリアの需要は減り、都心エリアの需要が増えます。
開発計画まとめはこちらにあります。一言でいうと、渋谷・虎ノ門・東京で爆発的にオフィスが増えます。
随時更新・東京都内の再開発計画まとめ！買うべきマンションはどの駅か！？
これらを踏まえると損をしない東京のマンションは以下の条件に該当している必要があります。
- 山手線内側
- 渋谷・虎ノ門・東京まで通勤30分以内
- 駅近7分以内
資産性の高い東京のマンション仕様とは
最重要な立地もかなり厳しかったですが、仕様も中古市場で勝ち抜いていくためには重要になります。
自分の売却経験などを踏まえるとこのような仕様のマンションを選ぶことがベストではないでしょうか？
- 大規模マンション（大規模にしかできない充実した共用設備）
- アウトフレーム・ハイサッシ・ワイドスパン3種の神器
- タワーよりもレジデンス
大規模マンション（200戸以上）は物件のの統計情報を見ても値崩れしにくい傾向が見られます。というのも、大規模でしか運用できないようなカフェラウンジやキッズルームなどが充実しているからです。マンション内にこどもを遊ばせておいたり、ママ友同士でゆっくりできる空間があるのは売る際に競合マンションとの比較要素になります。
また、タワーよりレジデンスをおすすめしているのは、タワマンが構造的にかかえている建て替えや大規模修繕の高コスト体質とか、税制改革、エレベーターが遅くて結局駅まで15分かかるとかそういう問題を避けるためでもあります。また高層階は庶民離れした天井価格でもあるので投資対象にはちょっとしづらいなーという印象です。
上記に該当する例えばのマンション
立地は良いけど微妙に仕様が違うのだとこの辺
グランドミレーニア タワー＆スイート（タワーFIX窓で開け閉めできない）
シティハウス大塚ステーションコート（こちらも一部FIX窓）
金利リスクだけには注意を
35年固定金利が1%程度の超低金利が6000万〜7000万の庶民に手が出せない価格帯の需要を支えていますが、アメリカ主導の金利上昇に巻き込まれると長期的には金利上昇圧力がありますのでマンション購入需要が減るリスクがあります。なので、一回り下の5000万〜6000万のゾーンが東京エリアでもっとも旬な価格帯かと考えています。
まとめ
自宅投資は立地が最重要ですが、売却時にそんじょそこらの中古と比較されないためにもアウトフレーム・ハイサッシ・ワイドスパンの仕様を買っておくことをおすすめします。したがって、2017年販売の目玉はこれら三種の神器を揃えたグランドメゾン品川シーサイドの杜と踏んでいます！
これから東京は中古マンションを買うのが当たり前の時代になる？
首都圏中古マンションの成約数が４ヶ月連続増加
新築販売数に比べると首都圏の中古マンションは2016年から絶好調の市場環境で、2017年年明け早々に良いニュースをかっ飛ばしている。
同月の首都圏中古マンション成約件数は2,993件（前年同月比17.7％増）と4ヵ月連続の増加、2ヵ月ぶり2ケタ増となった。
首都圏中古マンション、成約件数2ヵ月ぶり2ケタ増／東日本レインズ｜R.E.port [不動産流通研究所]
中古マンションが伸びたのは新築が天井だから
僕の考えでは新築マンションの価格は、需要の上限にまで達している物件が多数あります。その結果、需給の関係で新築マンション市場は発売戸数と成約件数が減り、中古マンションに需要が流れ込んだという構図をイメージしています。
2017年の東京マンション市場のイメージ
東京の新築マンション：高品質・高価格
東京の中古マンション：コスパ重視・デザイン重視
2016年11月の新築マンション発売戸数が22.7%減はマンション価格暴落の兆しなのか？ - 自宅投資戦略研究室
この構図が示しているのは、需要は堅調ですが新築至上主義という幻想はいくらか消えて、中古マンションを買うという選択が定着しつつあるのではないでしょうか？
首都圏中古マンションの成約・新規登録件数の推移
実際、中古マンションの成約数が前年同月を上回るペースなので首都圏中古マンション市場は好調といえます。ただし、売出の増える角度に比べて、成約の伸びは弱いので、市場には在庫が多数残っているため中古マンション価格は横ばいか下落傾向にあると思います。
成約㎡単価の前年同月比
やはり東京都の上昇が一番大きいです。意外にも千葉や埼玉の上昇が強く、横浜・神奈川の上昇がゆるいことから見えてくるのは、金額の値ごろ感が調整されていると思います。横浜・神奈川はすでに東京並に高いので、都心部の新築を諦めた人の購入対象にはなりえなかったのではないでしょうか。
つまり、今後の自宅投資は価格感も重要な要素になってくると考えています。
ファミリー売却用の自宅マンションの場合は、上限が6000万（年収800万〜1000万の人向け）になってきます。
でも、中古マンションをいきなり買うの怖い
新築と違って中古マンションの場合は、見えない部分の劣化やマンション管理や住民の問題などチェックすべき項目がたくさんあります。
外壁のひび割れくらいは外から見てもわかりますが、配管の劣化がどうなってるかとか、それの修繕コストが賄えるだけの長期修繕計画の進捗があるかといった点も確認しないといけません。とても大変です。
中古マンションの基本性能は低いことが多い
リノベーションでイケてる物件が見つかったとしても騙されてはいけません。
構造の基本性能が低い場合があります。
例：窓が断熱になっていない割にでかくて冬寒い
ほかに中古マンションの15畳以上の広々としたリビングも基本スペックが新築に比べて劣る場合があります。アウトフレーム・ハイサッシ・ワイドスパンのマンションは最近の仕様なので、そもそもの15畳の天井高が20cmくらい違ったり、採光や開放感といった基本性能が新築マンションの方が高いことも多いです。
基本性能の高い新築マンションはお買い得
中古マンションは市場価格で購入できることが大きなメリットで、新築マンションは新築プレミアムを負担するデメリットがあります。しかし、基本性能が高い新築マンションというのは市場にとってかなりユニークな物件で需要があります。
中古のiPhone6を買う人もいますが、最新版のiPhone7を買う人がある一定数いることと同じです。
中古マンションの市場拡大は始まったばかり
まだまだアメリカやイギリスのように中古不動産の流通は活発ではなく、リノベーションも流行り始めたばかりです。統計情報をみると今後も活発に中古マンションの取引が行われることは見えているので、新築でも中古でもリセールバリューを意識した物件であれば損することはあまりないと考えています。
資産性の高いマンションとは？
- 駅歩5分以内
- 2路線以上利用可
- 大規模マンション
この辺を押さえていれば新築・中古を問わず損しづらい物件を買うことができます。
さらに2020年〜2030年の再開発計画とオフィス供給を考慮すると、注目エリアの渋谷・虎ノ門・東京にアクセスが良い「大井町」なんかが資産性が高そうです。
随時更新・東京都内の再開発計画まとめ！買うべきマンションはどの駅か！？ - 自宅投資戦略研究室
随時更新・東京都内の再開発計画まとめ！買うべきマンションはどの駅か！？
2018/04/03更新
いま東京の再開発がアツい！
再開発が行われば周辺地域だけでなく、沿線の活性化にもつながりマンションの資産価値向上になります。そこで、2017年以降行われる東京都の再開発計画について時系列でまとめていきます。
2017年
渋谷エリア
ヒューリック渋谷井の頭通りビル
2016年秋に完成予定だったが、2017年2月末に完成予定のヒューリック商業ビル
独特なジェンガデザインになる予定
虎ノ門エリア
赤坂インターシティ AIR
溜池山王駅周辺で虎ノ門駅にも近い赤坂エリアに地上38階の高層ビルが供給されます。
近くにはアークヒルズ・虎ノ門ヒルズがあり、虎ノ門ヒルズは2019年にオフィスがさらに供給されることから虎ノ門エリアは今後大注目です。
赤坂一丁目地区第一種市街地再開発事業 施設名称は「赤坂インターシティ AIR」に決定
銀座エリア
銀座に大型複合ビルGINZA SIX
2017年4月に有名な森ビルの商業＋オフィスビルが銀座の銀座松坂屋跡地に建ちます。
森ビルの開発計画は別途まとめています
今後の東京都の街づくりを知るには、知っておくべき森ビルの開発計画とは？
2017年2月に完成して報道陣にお披露目されました・・・でかいっ
銀座の新しい顔に？ 松坂屋跡に新商業施設、４月開業：朝日新聞デジタル
下北沢エリア
東北沢駅前広場の整備
下北沢駅の隣駅「東北沢駅」の駅前広場が2017年に整備されます。
2019年には隣の代田橋駅前広場も整備されるので、下北沢駅周辺はよりオシャレなブティックタイプの町並みになっていくのではないでしょうか。引き続きサブカル色強めな人たちを引きつける魅力的な街になるといいですね。
2018年、シモキタはこう変わる！ | 企業戦略 | 東洋経済オンライン | 経済ニュースの新基準
東京エリア
松坂屋上野店南館建替計画
百貨店の建て替えですが、高層化することで賃貸オフィスによる収益性を担保にした建て替えスキームですね。東京・上野間はアクセスが良く、東京駅周辺がオフィス面積が増えるので色々思惑がありそうです。
そういえばJフロントリテイリングは大丸・松坂屋の合併で出来ましたね。
同年、銀座にできる「GINZA SIX」は松坂屋跡地に森ビルと協業して再開発していますし、渋谷パルコも2019年に建て替えが決まっております。これでJフロントリテイリングの東京エリアにおける老朽化した商業施設の再開発は打ち止めになります。
2018年
虎ノ門エリア
新虎通りのビル再開発
新橋29森ビル再開発プロジェクト｜森ビルのプロジェクト｜森ビル株式会社 - MORI Building
2018年9月に新橋29ビルの建て替えで、15階建てのオフィスビルが建ちます。
森ビルは2020年にかけて虎ノ門ヒルズを中心とした大規模開発を実施する中の1つです。こういった建て替えを実施するということで、虎ノ門・新橋エリアの老朽化した森ビルがリニューアルされていく可能性は大いにあります。
東京エリア
東京ミッドタウン日比谷
2018年3月にオープンした地上35階、地下4階、延床面積約189,000㎡のオフィス・商業などから構成される大規模複合開発です。東京・丸の内・有楽町間の不動産開発は波及的に進んでいく見込みです。
大手町二丁目地区第一種市街地再開発事業
2018年7月に都市再生機構とNTT都市開発が大手町2丁目に超高層ツインオフィスビルを建設中予定
大手町二丁目地区第一種市街地再開発事業／建設中・計画中の日本の超高層ビル
この後、2019年に大手町の三井物産の本社建て替え、2021年に東京駅-大手町間でオフィスビル大量供給があります。さらに2027年には日本一高いビルが建つ予定で急に大注目の東京エリアになります。
日本橋二丁目地区第一種市街地再開発事業
日本橋は地図的に見ると東京駅と1駅しか離れておらず、徒歩5分圏内になります。その日本橋でも東京駅を中心とした再開発計画が順調に進んでいます。
その中で今回の2018年の再開発は東京駅側の日本橋駅になります。
八重洲にも2021年・2024年に約50万㎡の複合開発が計画されています。
三井不動産 | 「日本橋二丁目地区第一種市街地再開発事業」着工
神田練塀町地区第一種市街地再開発事業
ヨドバシカメラ秋葉原の北側に住友不動産の高層ビルが建ちます。
ただ、地上20階延床3万㎡とヨドバシアキバの約半分くらいの規模です。
http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1506_0006/kandaneribeityou.pdf
2019年
2019年はオリンピックを翌年に控えて虎ノ門ヒルズが追加で3本もタワーが建ち、渋谷エリアも大規模複合ビルが建つ年です。
渋谷エリア
道玄坂一丁目駅前地区第一種市街地再開発事業
東急電鉄グループが渋谷ヒカリエと同タイプの商業ビル＋ハイグレードオフィスビルを東急プラザ跡地にオープン予定となっています。
セルリアンタワーよりも駅近でアクセスも良いので、イケイケのITベンチャーが入居するおしゃれなオフィスタワーになること間違いなしですね。
渋谷再開発・道玄坂一丁目駅前地区｜プロジェクト・ノート｜東急不動産
南平台プロジェクト
東急電鉄は渋谷の再開発に全力なので、南平台にも新しいオフィスを供給します。
場所は、サイバーエージェントが多く入居しているビルの近くなので、かなりIT系を意識したオシャレで開放的なビルになるらしい。
http://www.tokyu-fudosan-hd.co.jp/news/pdf/684
渋谷パルコが大型複合施設に建て替え
１〜８階までがこれまでの渋谷パルコ同様にテナントが入り、９〜２０階までがオフィスフロアになります。もとが９階建てだったので、およそ倍の延床面積になり超高層化しています。建て替えのため２０１７年〜２０１９年まで一時営業は停止となります。
宮下公園再開発プロジェクト
オリンピック関連再開発プロジェクトとして宮下公園のリニューアルが計画されています。まだ具体案ではないものの提案ベースではこのようなイメージになっています。
ものすごい花と緑推しです。
池袋でも公園のリニューアルが実施されて、すごい大好評だったので今後都心部での公園再開発は活発になるかもしれません。
渋谷・宮下公園の整備に三井不動産を選定、17階建て宿泊施設も | 新・公民連携最前線 PPPまちづくり
虎ノ門エリア
虎ノ門ヒルズビジネスタワー
（仮称）虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー｜森ビルのプロジェクト｜森ビル株式会社 - MORI Building
虎ノ門エリアにこれでもかというくらいオフィスを供給する森ビルの戦略で、虎ノ門沿線の需要はますます増えていくことが想定されます。2019年の虎ノ門ヒルズ3本タワーで労働人口が4万人くらい虎ノ門エリアに増えるため、自宅投資の駅選びに大きく影響してきます。
虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー
（仮称）虎ノ門ヒルズ レジデンシャルタワー｜森ビルのプロジェクト｜森ビル株式会社 - MORI Building
すでに虎ノ門エリアには富裕層向けの愛宕グリーンヒルズとか、仙石山森タワーとかあるのですが、さらに虎ノ門ヒルズがレジンデンスを出すということで、虎ノ門は富裕層がもっと集中するのではないでしょうか。
虎ノ門ヒルズステーションタワー
（仮称）虎ノ門ヒルズ ステーションタワー｜森ビルのプロジェクト｜森ビル株式会社 - MORI Building
虎ノ門ヒルズは日比谷線新駅「虎ノ門駅」が出来る超大規模複合開発になっており、今から目が離せませんね！
森ビルの開発計画については以下の記事にまとめています
今後の東京都の街づくりを知るには、知っておくべき森ビルの開発計画とは？
東京エリア
大手町一丁目2地区計画
三井物産の本社建て替えに伴う再開発です。
高層階はラグジュアリーホテルの誘致で、多目的ホールを併設する予定です。
例に違うことなく30階・40階の超高層化していますね。
三井不動産 | 「（仮称）大手町一丁目2地区計画」整備方針決定
日本橋室町三丁目地区第一種市街地再開発事業A地区
2018年の日本橋駅前のオフィス開発に引き続き、三井不動産は東京駅・日本橋駅エリアを徹底的に再開発していく計画を立てています。
三井不動産 | 「日本橋室町三丁目地区第一種市街地再開発事業A地区」着工（2015年12月17日）
浜松町エリア
TGMM芝浦プロジェクト
三井不動産がJR田町駅直結の大規模開発を行う予定です。
駅直結のオフィスとホテルなので浜松町エリアも急に開発地として注目されています。
三井不動産 | 「(仮称）TGMM芝浦プロジェクト」着工（2015年10月1日）
また、2020年までには品川-田町間に山手線新駅「泉岳寺駅」が出来るので、都営三田線・浅草線との絡みで沿線の価値が見直される可能性もあります。
2020年
渋谷エリア
渋谷駅桜丘口地区(桜丘町1地区)開発計画
場所は渋谷駅南側で、超大規模な開発計画になります。
なにより、住宅も供給されるということで、山手線徒歩1分での供給はBrillia Towers 目黒に続くレア案件です。
とてつもなく大きいので、オフィスビル・商業施設・住宅のフルセットで、ビジネスマン向けのサービスアパートメントまであります。渋谷を一変させるランドマーク的な再開発になることは間違いありません。
渋谷駅／桜丘口地区の再開発、都市計画決定、2020年開業予定 （2014.06.16）｜流通ニュース
新渋谷駅ビル
東急が全力でやっている渋谷の再開発ですが、新渋谷駅ビルは地上46階の超高層タワーになります。屋上展望がついていたり、あからさまに六本木スタイルの超高層都市構想を感じられる新しい渋谷のランドマークタワーです。
浜松町エリア
都市再生ステップアップ・プロジェクト（竹芝地区）
知らない人も多いゆりかもめ「竹芝駅」ですが、オリンピックに合わせて大規模な再開発が行われる予定です。
なんと延床面積200,000㎡が予定されており、ヒカリエよりも少し大きいくらいの規模感です。なんかオシャレなテラスっぽいイメージ画像が公開されています。竹芝もベイエリアのタワーマンションが多いので、竹芝周辺は少し注目されるかもしれません。
都市再生ステップアップ・プロジェクト｜プロジェクト・ノート｜東急不動産
品川エリア
40年ぶりに山手線新駅誕生
13haもの大規模な新駅複合開発はあの恵比寿を超える規模です。浜松町や竹芝での開発などと合わせて、品川一帯のベイエリアはより快適な住環境になることは間違いありません。現在名前は未定とのことですが、高輪・港南・泉岳寺など色んな憶測が飛び交っています。
山手線に40年ぶりの新駅！2020年までに品川・田町間に誕生【スマイティ - 新築マンション】
2017年2月10日新駅工事が着工されました
山手線新駅の起工式…西日暮里駅以来、３０番目 : 社会 : 読売新聞（YOMIURI ONLINE）
羽田空港への継続的な投資が続く
日刊建設工業新聞 » 羽田空港跡地開発／第１ゾーンに総延べ１２・５万平米施設群／鹿島ら５４０億円投資
池袋エリア
旧庁舎跡地複合再開発→Hareza池袋に決定
シネコンを中心とした多目的ホールなどを多数設置して、集客目標1000万を標榜する豊島区役所の目玉開発です。地上158mのオフィスタワーも供給されるので、ちょっと落ちぶれそうになっている池袋エリアがこのタイミングで活性化されるかもしれません。
【宝塚歌劇も呼びたい！】東京・豊島区、池袋の「にぎわい拠点」の愛称を募集中 : J-CASTトレンド
東京新聞:豊島区庁舎跡地の再開発エリア 愛称は「Ｈａｒｅｚａ池袋」に:東京(TOKYO Web)
2016年に南池袋公園も再開発されてキレイになりましたね
南池袋公園がリニューアルしていたので行ってきた - ぐるりみち。
下北沢エリア
2019年に世田谷代田橋駅前広場が整備されます。
2017年の東北沢駅につづいて開発が続きますが、小田急沿線は山手線外側で都心的ではないので自宅投資には向かないエリアと断定しても問題ないですね。
下北沢の小田急線跡、15年度から整備本格化｜日経アーキテクチュア
2021年以降
東京エリア
大手町二丁目常盤橋地区第一種市街地再開発事業
A棟：地上37階・地下5階・高さ230ｍ・2021年度竣工
B棟：地上61階・地下5階・高さ390ｍ・2027年度竣工
C棟：地上1階・地下4階・高さ5ｍ・2027年度竣工
D棟：地上9階・地下3階・高さ65ｍ・2022年度竣工
2027年には日本一の高さを誇るビルが東京駅と大手町駅の近くに建ちます。
都心の超高層化を象徴するような再開発案件ではないでしょうか。
2017年時点で日本一高いビルは大阪の「あべのハルカス」で高さ300mです。
大手町二丁目常盤橋地区第一種市街地再開発事業／建設中・計画中の日本の超高層ビル
八重洲二丁目北地区第一種市街地再開発事業
2021年予定の三井不動産主導の複合ビル開発です
2018年から引き続き東京エリアの再開発が進むと、東京駅を中心とした沿線のマンション価格は需要が高まる予想です。
三井不動産 |「八重洲二丁目北地区第一種市街地再開発事業」計画概要について
東京駅前八重洲一丁目東地区再開発事業
2024年予定に延べ床22万㎡の複合ビルが東京八重洲に建つ見込み
開発はBrilliaでおなじみ東京建物
このビルの向かいには三井不動産の複合ビルも建つので合計50万㎡の超特大再開発
2021年東池袋駅直上に複合タワー
東池袋駅直上部の再開発、子育て支援施設や医療モールも | HANJO HANJO
全体的に池袋が活気づきそうな雰囲気ではあります。
2021年春日・後楽園駅前地区市街地再開発
あまり開発されてこなかった春日や後楽園エリアですが、人口の都心移動を見越しての投資だと思われます。総延床面積が20万㎡弱で住戸は600戸ほどの駅前複合開発でタワーが3本建つ予定です。
2022年京成立石駅前市街地再開発
流行りの駅前の複合タワマンが葛飾区の京成立石駅前にできます。
都心ではなく下町感が強い東京は東側の葛飾区に京成立石駅はあります。今後都心周縁部においても駅前開発は続くのではないかと思います。
京成立石駅／2.2haの北口地区市街地再開発、都市計画決定（2017.06.15）｜流通ニュース
ほかにも小規模な駅前複合開発がもりだくさん
2027年リニア中央新幹線の開業
品川駅から名古屋駅まで約40分で結ぶリニアが2027年に開業予定です。
交通の便がよくなれば、ストロー効果で首都圏から名古屋まで通勤する人も出てくると思われるので品川エリアはより賑わうか？
リニア中央新幹線は2027年の開業が前倒しになるか？ | BEYOND 2020 首都圏 未来予想図
2027年勝どき東エリア再開発
オリンピック後に勝どき東エリアは36.9万㎡もの大規模なマンション開発と都営大江戸線の地下通路開発が行われます。勝どきは2000年代に銀座からほど近いエリアとしてタワマンが林立したエリアです。
東京都・勝どき東地区再開発、大江戸線勝どき駅をつなぐ地下通路を新設 | HANJO HANJO
再開発される地域まとめ
2020年にかけて重点的に再開発されるエリアとは
大きく再開発を進めている3社の動向を押さえておけば大丈夫
2025年くらいまではこの流れが強く続くことが現時点で分かっています。
- 東急電鉄：渋谷駅
- 三井不動産：東京・日本橋駅
- 森ビル：虎ノ門駅
上にあげた３つのエリアは既存のオフィス延床面積と比べ、ざっくり10年で1.5倍くらいに爆発的に増えます。当然そこで働く人は沿線でコスパの良い所に住むので沿線の住宅需要は底堅くなるというロジックです。
これらの再開発の共通点とは
すべての案件で六本木ヒルズ型の超高層都市の思想が感じられるようになりました。森ビルイズムから紐解く東京で買うべきマンションについてはこちらの記事で紹介しています。ぜひ一度目を通してみてください。
今後の東京都の街づくりを知るには、知っておくべき森ビルの開発計画とは？ - 自宅投資戦略研究室
重点開発エリアはNYマンハッタン並に人口密度が上がる
マンハッタンに比べると東京の人口密度はまだまだ半分程度ですが、2020年〜2030年の超都心のオフィス増床が進めばマンハッタン同様に住宅も超高層化は避けられないと考えています。そうなってくるとまだまだ都心部のマンション価格は供給のわりに需要の方が多く増えるので底堅いと考えられます。
まとめ
これだけ再開発で超高層タワーのオフィス供給がされるので、より都心回帰になる流れは続くと思います。
したがって、自宅投資家として買うべきマンションは・・・
- 山手線内側は堅い
- 再開発エリアにアクセスが良い駅
この辺を踏まえて、資産価値があがる予定になっている駅を中心に駅近マンションを買う戦略を立てていくのが良いかと僕は考えています。
山手線内側のマンションまとめ中...
