ザ・ガーデンズ東京王子は買うべき新築マンションなのか？

ザ・ガーデンズ東京王子見てきました

北区エリアで過去最大規模の大規模開発で、駅近で立地も良い新築マンションということで個人的に大注目の新築マンション「ザ・ガーデンズ東京王子」です。モデルルームを見て、東十条商店街や王子神谷〜王子周辺をうろうろしながら資産価値について整理しました。自宅投資という観点で「本当に買うべきマンション」かどうか判定していこうと思います。

自宅投資については以下の過去記事を是非ご覧ください

ザ・ガーデンズ東京王子の基本情報

エアリーコート、ブルームコート、カームコートの３つに分かれていて、それぞれ販売時期が異なります。2016年12月時点でエアリーコートが完売しましたので、2017年初めにブルームコート（庭園街区）の販売が開始されます。

物件情報

所在地：東京都北区王子五丁目1番39

総戸数：864戸

最寄り駅：京浜東北線東十条駅5分、JR南北線王子神谷駅6分、JR埼京線十条駅13分

完成日：2018年2月下旬（エアリーコート）、2018年8月下旬（ブルームコート、カームコート）

構造：鉄筋コンクリート造（エアリー：地上18階、ブルーム：地上18階、カーム：地上11階）

施工主：株式会社長谷工コーポレーション

売り主：三井不動産レジデンシャル株式会社 / 近鉄不動産株式会社 / 大和ハウス工業株式会社 / 三菱地所レジデンス株式会社 / 株式会社長谷工コーポレーション

長谷工コーポレーションは同時期に施工する大規模マンションがもう１つ、こちらもモデルルームに行って資産性について記載させていただきました。

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーは買うべき新築マンションか？

物件用地の歴史

もともと王子製紙倉庫跡地として長年放置されていた土地ですが、長谷工が落札しジョイントベンチャーとして再開発する運びになっています。隣接する総戸数2221戸の巨大な王子五丁目団地が今回のポイントになるかと思っています。

ザ・ガーデンズ東京王子の強み

立地の側面で見れば、南北線「王子神谷駅」と京浜東北線「東十条駅」の2路線が利用できるため、東京駅側にも東京都心へのアクセスも良好です。永田町へのアクセスが良いのでエアリーコートは官僚にもよく売れているらしいですね。

ACCESS アクセス│THE GARDENS TOKYO OJI（ザ・ガーデンズ東京 王子）

東十条駅歩5分の好立地

あまり聞き慣れない駅名ですし、北区なので下町感溢れる駅ですが、京浜東北線なので新橋や品川のような東京の反対側にも30分弱で行けてしまいます。駅歩5分以内の物件は新築物件の約５０％なので、好立地のうちに入ると考えています。

完全アウトフレーム・ハイサッシ

これは新築マンションならではのメリットをしっかり押さえていて、長谷工もリセールバリューを意識した設計を行っています。ワイドスパンでハイサッシの窓を開けた時の開放感や風通しの良さは半端ではないです。こればっかりはマンションの造りの問題なので、リノベーション物件では得られない強さになります。

大規模再開発の恩恵を全身に受けている

43,000㎡という最大規模の大規模開発となっていて、スーパーマーケット・認可保育園が敷地内に併設されます。総戸数も800戸オーバーの大規模マンションになるので、もちろんカフェラウンジやキッズルーム、BBQ設備などの共用設備が充実しています。

下町っぽい周辺環境

東十条は大規模スーパーなんかが入ってきておらず、下町の商店街や個人経営のお店が栄えているエリアになります。僕も一度うろうろしてみるまでは下町か・・・と期待してなかったのですが、結構栄えているので雰囲気はすごくいい感じでした。

東十条商店街｜2013年10月26日｜出没！アド街ック天国｜毎週土曜9時｜テレビ東京

王子エリアは北区が少子高齢化が進んでいることもあって、ファミリー世帯の取り込みにかなり気を配っていると思います。その影響もあってか王子駅周辺では小さな子連れの親をよく見かけましたし、成城石井しかないような高級エリアではなく地に足が付いたファミリーが多くなりそうな気がしています。保育園・幼稚園も大量にあるので、まさに子育てファミリー向けでリセールバリューを大きく発揮しそうです。

そして坪単価250万のコスパ

これだけのスペックで坪単価が250万程度の物件は今の東京には存在しません！北区の中で見れば最大級の値段で高値と言われてしまうかもしれませんが、東京23区内でみたほかの新築マンションと比較すればコスパは圧倒的と言わざるを得ません。あと坪単価250万で買えるところと言えば、絶賛開発中の有明エリアくらいではないでしょうか？

注意：周辺の賃貸は安め

人気の中目黒駅なんかと比べると、全然賃貸相場価格は低く2LDKで15万円程度です。しかし、ザ・ガーデンズ東京王子は比較対象の物件が周りにないという希少性とこれまでのメリットをトータルすると最低20万円くらいは賃料が取れるのではないかと考えています。

中目黒駅（徒歩1〜5分）

東十条駅（徒歩1〜5分）

東十条駅の価値

自宅投資の成功を左右する駅の価値について深く掘り下げていきたいと思います。東十条駅は1日の乗降客数が約2万人の比較的小さな駅です。しかし、隣接する東十条商店街は思いの外栄えており、ラーメンや焼き鳥が人気の下町エリアです。近隣の王子小中学校は小中一貫教育で評判も良いそうです。

東十条駅の良い点

• 東京駅まで17分
• 都心に比べて食品が安い

東十条駅の悪い点

• よく言えば下町、悪く言えば少子高齢化で古い
• 駅改札までがちょっとした坂道

王子神谷駅の価値

こちらもザ・ガーデンズ東京王子から徒歩6分の南北線の最寄り駅ですが、あまり周辺に飲食店等はありません。1日の乗降客数は約3万で東十条よりも利用者は多いです。駅から出るとすぐに王子五丁目団地の総戸数2221戸とジョナサンが見える住宅街です。麻布十番・六本木一丁目なんかに一本で行ける南北線は、今後品川延伸の話も上がっていますし、品川から羽田アクセスの話もあるので空へのアクセスが良好になる可能性を秘めています。

品川地下構想・羽田空港アクセス線についてはこちらの記事で紹介しています。

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーは買うべき新築マンションか？

ザ・ガーデンズ東京王子の部屋仕様

全体的に子育てファミリー向けの部屋仕様になっており、採光と風通しが良いつくりになっています。長谷工のBe-Next仕様なので基本性能を重視しているのがその理由で、リノベーションで変えられない基本性能を買えるということになります。

もちろんディスポーザー・食洗機標準装備

同じ長谷工のプライムパークス品川シーサイドザ・タワーでもそうでしたが、ディスポーザーと食洗機は標準装備なので、ファミリーには魅力的にうつります。EXIT先も当然ファミリーなので、奥様の心を鷲掴みにできる機能は資産性という観点でポジティブかと考えています。

完全アウトフレーム・ワイドスパンハイサッシで採光がすごい

上のモデルルームを見ていただくとワイドスパンになっていて、リビングの開放感がGOODなのと、横向きの間取りの場合に窓を大きく開くことができます。風通しも気持ちいいですし、アウトフレームなので採光も問題ありません。

タワーマンションの高層階の場合は窓も開けられない仕様だったりしますし、タワマンの場合は周辺にタワマンが林立している場合もあって圧迫感があったりもするのですが、本物件の場合に関して言うと高い建物が周りにないのでかなり期待できるのではないかと考えています。

ゴミ捨てが玄関先？

結構特殊なケースなのですが、各階に24時間のゴミ出しが出来るところがないので、週3回家の前にゴミ出しておけば回収してくれるサービスを提供しています。まぁ、気になる人は気になる？とは思いますが、資産性に関して言えば特に影響はないでしょう。実際エアリーコートはよく売れていました。

総括として大規模開発の恩恵を全身に受けたマンションで、子育てファミリー向けで資産性がかなり高いと判断できるスペックと言えます。現状の相場から見れば高値高値と言われていますが、周辺の相場と比較できないスペックのマンションなので比較対象が間違っていると言わざるを得ません。

すでに日当たりがいい最南側のエアリーコートの販売は終了してしまいましたが、個人的に本命なのは中央に位置するブルームコートの15階以上です。エアリーコートの場合は敷地内距離を考えると実際の駅歩が＋3分くらいはするのに、ブルームコートでも日当たり抜群なのでエアリーを選ぶメリットは眺望しかありません。眺望はおそらくブルームでも相当抜けるので問題にならないと踏んでいます。

王子五丁目団地の行く末と思惑

僕が一番気になったのは王子五丁目団地がもし再開発されたらどうなるかというシナリオです。URは2010年以降所有物件の売却も進めていますし、建て替えもいくつか実施しています。しかも王子神谷駅歩1分の広大な立地なので、商業施設・オフィスビル・大規模住宅なんでも恩恵を受けられるのではないでしょうか。

ザ・ガーデンズ東京王子の価格表

坪単価250万前後です

詳細は「住まいサーフィン」に無料登録すると価格表が見れるようになります。

ザ・ガーデンズ東京王子とよく似ている物件

グランドメゾン品川シーサイドの杜

積水ハウスが手がけるレジデンスで、バンダイナムコ未来研究所の跡地に建ちます。ガーデンというコンセプト面でも駅近レジデンスでも被っています。あとは、東十条の立地が良いのか、品川シーサイド駅でベイエリアっぽい雰囲気とか駅前のイオンのある生活がいいのか。タクシーでちょっと恵比寿のレストランに足を運んだりがいいとかライフスタイルの問題だけですね。

グランドメゾン品川シーサイドの杜

プライムパークス品川シーサイドザ・タワー 

同じく長谷工の品川シーサイド駅に再開発中のタワーマンションです。モデルルームを見て周辺環境も調べたのでこちらの記事を参考にしてください。

東十条駅周辺の中古マンション

マンション名/平均坪単価/総戸数/築年数

• ザ・パークハウス東十条フレシア/230万円/114戸/2015年05月
• ブレシア東十条レジデンス/201万円/50戸/2009年10月
• パレステージ東十条/205万円/40戸/2015年12月
• ライオンズ東十条ステーションプラザ/227万円/70戸/2007年3月
• ファインシティ王子神谷リバー＆フォレスト/160万円前後/319戸/2017年7月
• パークタワー王子リバーグレイス/181万円/260戸/2007年3月

東十条駅周辺は大規模マンションが一切なく、今回が初めての大規模マンションになります。周辺マンションとよく比較されるのは「ザ・パークハウス東十条フレシア」で、坪単価は230万と少し割安になっています。

基本的に東十条の坪単価は200万オーバーの物件が多いのですが、王子神谷側は坪単価200万を割っている物件が多くあります。特に同時期に販売される大規模マンションの「ファインシティ王子神谷リバー＆フォレスト」は駅歩15分もあるので予想坪単価が160万くらいしかありません。そういった意味でも比較されにくいユニークさを持っているザ・ガーデンズ東京王子と言えます。

マンションの坪単価や妥当価格を調べるなら住まいサーフィンがおすすめです。

まとめ

今の不動産価格が高騰した中でも非常に買いやすい物件であると考えています。立地もスペックも価格も合理的ですし、子育てファミリーで住むにも快適ではないでしょうか？

• ２０１７年の首都圏マンション価格の見通しを大予測！損しないために・・・
• 中古マンションの価格は今後どのように推移していくのか、どのように価格は決まるか？
• 新築マンションを買う時に必要な自己資金とは？頭金・手付金・諸経費のはなし
• リノベーションではなく新築マンションを選ぶメリットとは？

リノベーションではなく新築マンションを選ぶメリットとは？

新築マンションでしか得られないメリット

結婚や出産を機にマンションを購入しようと思うと、中古マンションを買うか新築マンションかでまずは悩むと思います。多くの人はたぶん1軒目の購入なので、よほど堅実でない限りは新築マンションを買うのではないでしょうか？

買う前に新築マンションならではの資産性はこれから紹介する3つのメリットしかないということを覚えておいてください。

ディスポーザーは中古マンションには設置できません

キッチンのシンクにディスポーザーがついていると、料理をする方なら生ゴミの処理が簡単になってうれしいですよね？僕もはじめは中古マンションでもディスポーザーを設置できると思っていたのですが、環境負担が大きいため処理設備をマンション内に作らないと設置できないため中古マンションに後付することはほぼ不可能だということを知りました。

どうしてもディスポーザーが欲しいという方は、築浅のディスポーザー付き物件を購入するか新築を購入する必要があります。

高い天井高で、ハイサッシも新築マンションにしかありません

アウトフレーム工法と被っているのですが、ここ数年で新築マンションはアウトフレームといって梁を外出しする技術が多く採用されるようになりました。これによって、窓の上にあった梁の分だけ窓を大きくすることができるようになります。

具体的には1.8mほどの窓が2.1mくらいになるので、採光も良いですし高い天井高とハイサッシで室内の圧迫感がかなりなくなります。こういった構造上のメリットは中古マンションにはないため、新築ならではのメリットと言えます。

アウトフレームで広い空間は新築マンションにしかありません

先程のハイサッシと同じで、アウトフレーム工法を採用した部屋は梁の凸凹が室内にない（少ない）ため真四角の部屋になります。梁はバルコニー側に出ているので住戸空間は広くなりますが、バルコニーは狭くなります。

整理するとこうなります

アウトフレームで得られるメリット

• 空間を広く使える
• ハイサッシに出来るので採光が良い

アウトフレームのデメリット

• 建設コストアップ
• メンテナンスコストアップ

新築マンションのデメリット

これまでメリットばかり紹介してきましたが、新築マンションにはやはりデメリットもあります。基本的にはリノベーション済み中古マンションと比較してのデメリットです。

新築マンションは立地が良くないことが多い

特に東京都の場合は、新規開発用地が少ないので新築マンションの立地が良くないことが多いです。いくら良いものが建ったとしても、一番価格に影響する立地が良くなければ資産性を著しく損ねてしまうので、絶対に手を出してはいけないと考えています。

新築マンションは市場価格ではなく販売価格で買うことになる

最も良い商売とは「価値がわからないものを欲しそうな人の前に出すこと」といいますが、まさに新築マンション販売は市場価格じゃなくて適当に決めた販売価格で商品を買うことになります。中古マンションであれば市場価格なので、損するとしても数％程度で済みますが、新築マンションの場合は下手すると1年後に10％値下がりすることもありえます。

なので市場価格について周辺の新築マンションの中古価格や駅歩と坪単価の相場観を養っておく必要があります。そんな人におすすめのサービスが「住まいサーフィン」で、販売価格が時価相場とどれくらい乖離しているかを周辺の賃貸相場や中古マンション価格から予想価格を公開しています。無料なので是非登録してみてください。

住まいサーフィン

新築マンションは自分らしい部屋には絶対ならない

たとえばcowcamoさんのリノベ済みマンションの画像を拝借させていただきますと、こんなカフェ風の男前なお部屋なんかがリノベ済みマンションでは可能です。天井がコンクリむき出しな感じで、直接キッチンの棚を打ち込んで設置するとか新築マンションにはできませんよね。

駆け引き上手な男前 | 文京区目白台(護国寺駅)の物件トップ【cowcamo】

だいたい真っ白とか、ライトブラウン・ブラウンが多いですね。オシャレというよりかは、シンプル・モダン・コンパクトみたいなイメージになるので、カフェ風とかしたければ断然リノベ済みを選んだほうがイメージに近くなるのではないでしょうか。

モデルルーム | クレアホームズ南郷18丁目駅前

リノベーション済み中古マンションのデメリット

ビジネスモデルを知っているかどうかですが、ほとんどのリノベ済み中古マンションは再販業者が安く中古マンションを仕入れて、ちょちょっとインフィル（内装）をおしゃれな感じにして利益を乗せて売るビジネスモデルです。再販業者はリスクを負っている分利益も大きく取りますので少し高値になりがちです。

まとめ

結局、新築マンションならではのメリットもありますが、新築マンションならではのデメリットもあります。資産を守っていくことを最優先に考えるのであれば、新築マンション1本で家を探すことの危険性についてはよく理解されたと思います。

今時アウトフレーム逆梁工法ではなく、ハイサッシでもない新築マンションはババ抜きのババではないでしょうか？自分が住む分には別に問題ありませんが、リセールバリューを考えると購入の候補にはならないはずです。

自宅投資家的な発想としては、中古・新築にこだわることなく最重要な立地の中からリセール対象のターゲットに売りやすいマンションを買うことがベストだと思います。リセール対象のターゲットが500万＋500万の2馬力世帯で子1人であれば予算は5000万〜6000万なので、それ以下の金額感で新築があれば新築を買うし、中古があれば中古を買うといった具合でしょうか。

• 自宅投資とは？マンションを買うだけで儲かる仕組みを作る
• 新築マンションを買う時に必要な自己資金とは？頭金・手付金・諸経費のはなし
• 中古マンションの価格は今後どのように推移していくのか、どのように価格は決まるか？

新築マンションを買う時に必要な自己資金とは？頭金・手付金・諸経費のはなし

新築マンションを買う時の自己資金って？

新築マンションは自己資金０のフルローンでは買えません。たしかに頭金０で全額住宅ローンでマンションを購入することはできますが、実際にはお金のやりとりがいくつか発生していくので、何が必要なのか押さえておきたいですね。

必要な３つのお金

頭金

頭金はフルローンの場合不要ですが、頭金を少しでも入れたほうが住宅ローン金利優遇されやすいので１００万円でも入れたほうがいいです。僕も最初にマンションを買った時はフルローンで購入したので頭金０円で買うことができています。

手付金

手付金がやっかいで、不動産販売をしている会社に買いますよーと意思表示をしても実際に住むのは１年後・２年後とかの新築マンションが多いので、バックレられないように手付金という形でお金を預ける必要があります。手付金の相場はだいたい物件価格の１０％ですが交渉次第で値下げしてもらうことも可能です。フルローンで考えている人も手付金で手元資金が一時的になくなるので、株式や債権で資産運用されている方は注意が必要です。

諸経費

諸経費は主に契約にかかる印紙などの手数料と住宅ローンの保証料に、物件の地震・火災保険料です。ざっくり100万強の諸経費がかかるので、実際に新築マンションを買う時は物件価格＋諸経費がかかります。

• 印紙税
• 不動産取得税
• 固定資産税・都市計画税
• 登記費用
• 住宅ローン保証料
• 住宅ローン事務手数料
• 団体信用生命保険特約料
• 地震・火災保険（住宅ローン組むのに）
• 初回の修繕積立金など

つまり、買いたい物件のモデルルームを見に行って、具体的に話を進めて契約をする時には「手付金５００万」とかが現金で必要になってくるのは意外と知らないのではないでしょうか。

預けた手付金は全額返してもらえる

手付金はあくまで本取引まで縛るお金なので、実際に決済する段階で全額現金で返してもらうこともできます。ほとんど人はそこから全額または一部を頭金に充当して決済することになるとは思います。現状、住宅ローンの固定金利が１％なので、頭金に充当することなくリスク資産（株・債権）に投資した方が良いと思います。

５０００万円を金利１％で３５年だと、総返済額は約５９００万円

５５００万円を金利１％で３５年だと、総返済額は約６５００万円

差額６００万と大きいように見えますが、

５００万を年利３％で運用すれば３５年で１４００万円になるので、頭金に入れて手堅くいくか、アグレッシブに投資に回すかは自分のライフスタイルと相談ですね。

番外編：諸経費で値切る

実際、新築マンションを買う時は物件価格＋諸経費なのですが、諸経費分を販売店が負担してくれて実質的値引きになるケースがあります。僕の場合は２０１２年の有明のマンション購入時に値段の上限を示して、頭金は２４歳なので０円のフルローンで買いたいと粘ったら諸経費をまけてくれました。不動産不況だったのでもちろん物件価格もおまけしてもらいましたけどね。

自宅投資家が考えるべきは金利のための頭金

基本的には金利１％でお金が借りれるビジネスは他にないので、借りれるだけ借りる戦略をとります。ただし、金利１％が金利０．９％になるだけで総支払額が１００万も差が出てくるので、金利優遇を勝ち取るための頭金は積極的に出していくべきだと思います。手元現金は減りますがそれ以上にメリットがあります。

５０００万円を金利１．０％で３５年だと、総返済額は約５９００万円

５０００万円を金利０．９％で３５年だと、総返済額は約５８００万円

いかがでしたでしょうか。

自己資金０でマンションが買える時代ですが、購入時に現金の動きが必要なので対応できるように現金のポジションを増やすことも考えないといけませんね。

2016年11月の新築マンション発売戸数が22.7%減はマンション価格暴落の兆しなのか？

2016年11月の新築マンション発売戸数が前年同月比-22.7%

10月の-0.6%からすると11月は大きくマンション販売戸数が減退しました。前年同月比の平米単価でみても-14%なので、発売戸数と価格が目に見えて下がったことがわかります。これで首都圏のマンション価格は天井圏から下落トレンドに入ったことが明らかになりました。

首都圏マンション価格の3要素（今回の首都圏マンション・建売市場動向、住宅ローン金利、人口動態）についての詳しい情報は下記の記事で説明しています。

平米単価が急激に下がったのはあのマンションの影響か？

これは仮説の域を超えませんが、ザ・ガーデンズ東京王子が400戸近く売っており、全体2900戸の約13%です。坪単価が250万前後なので、シティタワー目黒の坪単価450万とかBrilliaTowers目黒の坪単価500万超えからするとかなり庶民的な価格になっています。これだけでは説明が付きませんが、天井圏では需要がついてこなかったのでザ・ガーデンズ東京王子のようなコスパが良い新築マンションが多く売れたのではないでしょうか。

とはいえ、契約率が62.5%と低迷傾向にあるのは明らかなので今後も動向を見守る必要があります。

新築マンション価格はもっと下がっていくか

マンション価格を決めるのは先程も説明したように、需給（市況・人口動態）と住宅ローン金利ですが、住宅ローン金利の方は横ばいか微増することが予想されています。実際にマイナス金利政策がトランプショック以降の米国債金利上昇につられてゼロ金利程度に引き上げられてしまっています。したがって住宅ローン金利から見れば少し金利が不利になりますが、銀行はお金が余っていてそれでも貸したいので価格にはあまり影響はでないでしょう。

長期金利の上昇で2017年1月の住宅ローン金利の動向はどうなるか？ - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える

一方で、需給の面は大きく変わろうとしています。リノベーションも活況ですし、消費税増税の駆け込みもないので天井圏での買い控えが何年か続くのではないでしょうか。とはいえ、住宅ローン金利側はまだまだ借りやすい状況で、住宅ローン減税などもあるので天井じゃない雰囲気が出てくれば個別物件の買いが入ってくるため大きく暴落することはないと踏んでいます。つまり、コスパの高い物件を条件よく押さえることで自宅投資が成功するフェーズにあると思います。

結論：外的要因がなければ新築マンション価格は暴落しない

リーマンショックの時でも新築マンション価格は何年かかけて値下げを行って売り切られました。日本経済を向いた時に、2017年のGDP成長率も1.7%の見込みで、企業業績も上向きつつあるので暴落することはまずないです。日本の外を向いた時は、お隣中国のシャドーバンキング問題は解決していないし、ヨーロッパや中東にも火種はいくらでもあります。ただ、中国の場合は不良債権が焦げ付くことに端を発したバブル崩壊のシナリオが考えられますが、このまえも国営企業をつぶしてしまうなど政治の介入が凄まじく自国経済が大きいので意外と平気な気がしています。外的要因の不確実性リスクは頑張っても予想出来るものではないので、こればかりは買う買わないはギャンブルですかね・・・。長期的に10年〜20年のスパンで見れば全く無視して良いリスクではあります。

2017年はコスパ物件を探すべし

ザ・ガーデンズ東京王子のモデルルームにも行きましたが、ファミリーから見れば王子という立地はかなり魅力的に見えて、相場はそれほど高くなく坪単価250万くらいで湾岸エリアからすると割安に見えます。また、比較対象になる大規模マンションが都内だとないユニークさがよく売れているようでした。2017年はこういうコスパ物件であれば長期的な自宅投資に適していると考えています。

マンションの相場をかんたんに知るには「住まいサーフィン」がおすすめです 

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーは買うべき新築マンションか？

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー見てきました

品川シーサイド駅歩３分の免震タワーが売りのプライムパークス品川シーサイドザ・タワーのモデルルームを見て、周辺をうろうろしながら資産価値について整理しました。自宅投資という観点から「買うべき」マンションかどうか判定していこうと思います。

【公式】プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー｜りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分。品川区の新築分譲マンション

自宅投資については以下の過去記事を是非ご覧ください

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーの基本情報

物件情報

所在地：東京都品川区東品川４丁目61-1他（地番）

総戸数：817戸

最寄り駅：りんかい線品川シーサイド駅（徒歩３分）

敷地面積：9898.51㎡

完成日：2019年2月下旬

構造：鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）、地上29階地下1階建

施工主：株式会社長谷工コーポレーション

売り主：京浜急行電鉄株式会社 大和ハウス工業株式会社東京本店 三菱地所レジデンス株式会社 総合地所株式会社 京急不動産株式会社

長谷工コーポレーションは同時期に施工する大規模マンションがもう１つ、こちらもモデルルームに行ってるので、後日記事をあげます。

THE GARDENS TOKYO OJI（ザ・ガーデンズ東京 王子）

更新：モデルルーム行ってきて調べた

ザ・ガーデンズ東京王子は買うべき新築マンションなのか？

物件用地の歴史

京浜急行電鉄が沿線開発に用地取得して、開発が始まるまではフットサルコートとして活用されていた場所になります。電鉄会社の沿線開発ということもあって、超強気の価格では販売しないと予想されますし、取得時期からみても高値で売らなくていい状態になります。

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーの強み

【公式】プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー｜りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分。品川区の新築分譲マンション

品川シーサイド駅歩３分の希少価値

りんかい線は都内でも運賃が高くて不人気で、品川シーサイドエリアは徒歩5分圏内のタワーマンションがいくつかあるので言葉以上の希少価値はそれほどありません。しかし、駅歩3分＋11分で恵比寿に通勤できるメリットや、青物横丁から品川につながる利便性の高さとセットにすると希少価値が高いのではないでしょうか。渋谷・恵比寿エリアのIT高給取りをターゲットにできますし、品川シーサイドのNTTやほかIT企業のオフィスをターゲットにした職住近接から考えるとかなり資産価値の高い立地だといえます。また、あとで説明する品川地下鉄構想とか思惑を含めると駅歩3分が大化けする可能性があります。

免震タワーの希少性

東日本大震災以降での免震需要は大きくなっていると思います。一方で免震マンションは新築マンションでも5％以下で希少価値があります。免震・制震にはコストがかかるデメリットもありますが、数十年に1回は大地震が起きていることは統計で分かっていますし、そのコストを納得して購入する人が増えるのは必然かと思います。経年とともに競合物件が出てきて希少価値は逓減していくものの、時代の流れ的には中古物件のリノベーションが活発になってきているので意外に免震・制震マンションは資産性を維持するかもしれません。

職住近接の周辺環境

品川シーサイドフォレストと呼ばれる複合開発（ショッピングモール・オフィス・マンション・レストラン）によって、利便性は極めて高いと言えます。駅歩1分圏内にイオンがあるため、日常生活に困ることはほぼなく、今後の人口計画（プライムパークス2棟とグランドメゾンで約1万人弱の人口増）からイオンの品揃えやサービスの充実には期待出来るのではないかと思います。イオンの食料品売場は深夜24時まで営業していて良いですね。

オーバルガーデン

中目黒のようなオシャレなバルとかは駅前にないです（笑）完全にファミリー向けの地域環境で、公園へのアクセスは良いです。青物横丁まで足を伸ばせばいくつか飲食店もあるようで、まぁタクシーで大井町辺りまで行って外食というのでも問題無いと思いますけどね。

https://suumo.jp/free/BB/030/N003001/contents/52/67715852/index3.html

大井町の燻製キッチンもタクシーでワンメーターくらいですかね。

燻製キッチン

周辺の高い賃貸相場

URがやっているタワー賃貸の参考賃料

26階 2LDK 76.47㎡ 250,000円

品川シーサイドビュータワー1

品川シーサイドビュータワー2

品川シーサイド駅2LDK・3K・3DKの相場表を見るとこんな感じで、㎡当たりの賃料は品川駅歩10分のシティタワー品川とさほど変わりません。

東京臨海高速鉄道りんかい線の家賃相場【HOME'S】｜家賃を調べる[目安・平均]なら家賃相場

ただし、品川シーサイドビュータワーはURがやってて総戸数805戸と大規模なので空室も目立ちます。これはマイナスポイントにはなりますが、意外と高値でもよく貸しているのではないかと思います。もう少し目線を下げた2LDKの20万円くらいだと値ごろ感もあって借り手がすぐ見つかる感じでしょうか。

品川シーサイド駅の価値

自宅投資の成功を左右する駅の価値について深く掘り下げていきたいと思います。品川シーサイド駅は歴史が浅く、2002年に開通してから2014年には1日の乗降者数が5876人から21681人と4倍に成長中の開発エリアです。ちなみにとなりの大井町駅は約10万人で品川シーサイドの約5倍の規模です。

品川シーサイド駅の良い点

• 新宿・渋谷・恵比寿まで抜群のアクセス
• 駅前のイオンが便利

品川シーサイド駅の悪い点

• りんかい線の運賃が異常に高い
• 駅ホームまでが遠い
• 東京メトロとの接続が悪い

品川シーサイド駅の思惑「新路線」

• 品川地下鉄構想
• 羽田空港アクセス線（JR）
• りんかい線-京葉線の相互直通運転

ほぼほぼ確定しているのは品川地下鉄構想による東京メトロ南北線の白金高輪-品川間の延伸です。これが実現すれば、青物横丁から南北線を使った都心部へのアクセスが格段に向上し、資産価値は大きく上がると思われます。

羽田空港アクセス線もかなり確度が高い。京浜東北線のルートで大井町から羽田空港にダイレクトアクセスができるようになるのが最も可能性が高いと踏んでいるが、答申の内容ではりんかい線への乗り入れも検討されている。これがどんな思惑につながるかというと・・・。

同線はJR東日本が2014年に構想を公表。羽田空港国内線ターミナルへ乗り入れる新線を整備し、東海道線、りんかい線などに乗り入れることによって、渋谷や新宿、東京、新木場方面から羽田空港までをダイレクトに結ぶ計画だ。概算事業費は約3200億円。既存の休止路線などを活用することから、答申書でも「全線を新線で整備する事業よりも早期の整備が可能」と指摘されている。

羽田空港アクセス､先行する新鉄道路線は？ | 週刊東洋経済(ビジネス) | 東洋経済オンライン | 経済ニュースの新基準

品川まで延伸された南北線が大井町・品川シーサイド・天王洲アイルまで延伸される可能性と、間に挟まっているりんかい線をJRが買収して接続が増えて利便性が上がるかもしれない思惑につながる。ここまで来るとウルトラCだが・・・可能性はある。

また、りんかい線と京葉線の相互直通運転がされればディズニーランドが近くなります（笑）という冗談はさておき、京葉線はJRなのでりんかい線を買収して運賃下げてくれないかなーという思惑です。有明・国際展示場エリアは国家戦略特区でもあるので、このまま開発が進んで商業エリアやカジノとかが出来ればもっと面白くなるので期待しています。

京葉・りんかい線相互直通 ディズニー・お台場結ぶ｜オリパラ｜NIKKEI STYLE

プライムパークス品川シーサイドザ・タワーの部屋仕様

かなりコストダウンを実施しているので、相対的に良いところは間取りプランが多いことでしょうか。タワマンとしての最低限を押さえたコスパ設計になっているので、ハイグレードが好きな人には向きません。プレミアム住戸の場合は設計変更ばりのことも出来ちゃうらしく、無償セレクトプランも充実しているらしい。間取りによる売却時の問題はこれで解決出来ると思うのでポジティブ要素ですね。

ディスポーザー・食洗機標準装備で妻は大喜び

生ゴミの処理が楽になって、皿洗いも楽になる・・・妻は大喜びです。自宅投資のEXIT先はファミリー物件だと30代女性になると思いますので、彼女たちが喜ぶキッチンの充実度はかなり重要だと考えています。内装はぜひ30代女性になったつもりで見るようにしてみてはいかがでしょうか。

柱と梁は凸凹しててマイナス

セキュリティ・構造_構造 | 【ユトリシア五番街】公式HP｜眺望・日当たり良好の新街区、誕生。千葉県習志野市の大規模マンション。

かなり凸凹していて、モデルルームではそれをうまく使ったインテリアを配備されている印象を受けました。アウトフレーム工法で部屋を真四角にするのが主流になりつつありますが、多少なりともコストに響いてくるのでアウトフレームにはなっていないようです。住めば意識しなくなるのですが売るときには意識されるのでネガティブです。

天井高2550cmはちょっと残念

2700cmとかの天井高があるタワマンに比べると圧迫感があり、眺望の抜け感も窓の高さが2000cmだったかでちょっと残念でした。やはりコスパ重視といった仕様になっているようです。

希少価値のある角斜め部屋

リビングと洋室をぶち抜けばかなり開放感のある部屋になり、斜め角部屋はあまり見ないので希少価値があります。実際反応も上々らしく売却時にマンション内競争に巻き込まれないメリットがあります。

【SUUMO】間取り図詳細 - プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー | 新築マンション物件情報

総括としてコスパ重視の部屋設計になっているため可もなく不可もなくといった所でしょうか。売る際に大きな問題が生じるとは考えられませんでした。共用施設も大規模マンションの平均的なものなので特に問題ありません。

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーの予定価格表

坪単価300万前後です

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーとよく似ている物件

グランドメゾン品川シーサイドの杜

グランドメゾン品川シーサイドの杜：Suumoページ

積水ハウスが手がけるレジデンスで、バンダイナムコ未来研究所の跡地に建ちます。駅歩は3分でプライムパークス品川シーサイドザ・タワーと似ていて、より青物横丁駅に近い立地になります。大きな違いはタワーかどうかで、20階以上のぬけ感のある眺望が別にいらなければ選択肢の１つになると思います。仕様と価格を見比べながら選択していくことになるので、後日モデルルームなどを見させていただいて比較したいと思います。

プライムパークス品川シーサイドレジデンス

まだHPなし後日展開

ザ・ガーデンズ東京王子

ザ・ガーデンズ東京王子：Suumoページ

すでに販売中の物件ですが、ターゲットとしている世帯はかなり近い気がします。プライムパークス品川シーサイドザ・タワーに比べると坪単価ベースで50万近い差がありますが、どちらも施工は長谷工です。ザ・ガーデンズ東京王子の方は梁と柱が凸凹してない仕様なのに、プライムパークス品川シーサイドザ・タワーの場合はかなり凸凹しているので少し残念ですね。

品川シーサイド駅周辺の中古マンション

マンション名/平均坪単価/総戸数/築年数

• ブリリアタワー品川シーサイド/173万円/191戸/2004年12月
• レグノカリテ品川シーサイド/234万円/86戸/2010年6月
• クレストタワー品川シーサイド/278万円/404戸/2008年8月
• グローリオ品川シーサイド/194万円/50戸/2002年5月
• 東京ナイル/180万円/365戸/2001年9月
• ブランズシテ/品川勝島/213万円/356戸/2014年7月
• オーベルグランデュオ品川勝島/206万円/453戸/2015年7月

クレストタワーが未だに売れ残ってたりするそうですが、それほど坪単価が高いエリアではありません。プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーとレジデンス、そしてグランドメゾン品川シーサイドの杜を売り切った後の街のイメージは、豊洲・二子玉川・武蔵小杉のような若いファミリーが多い雰囲気に近づくのではないでしょうか。

まとめ

これだけのスペックで坪単価300万なので買って損はしないマンションではないでしょうか。価格は実需の上限に近いため上回って儲かるなんてことはまずないと思いますが、市場以上に資産価値が損なわれるということは考えにくいので自宅投資に向いている物件であると考えています。可能性は高くないですが新路線で大化けの妙味もあるプライムパークス品川シーサイドザ・タワーでした！

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