自宅投資戦略研究室

自宅マンション投資で資産形成をいかにうまくやるかを研究するブログ

リノベーションではなく新築マンションを選ぶメリットとは?

新築マンションでしか得られないメリット

結婚や出産を機にマンションを購入しようと思うと、中古マンションを買うか新築マンションかでまずは悩むと思います。多くの人はたぶん1軒目の購入なので、よほど堅実でない限りは新築マンションを買うのではないでしょうか?

 

買う前に新築マンションならではの資産性はこれから紹介する3つのメリットしかないということを覚えておいてください。

 

ディスポーザーは中古マンションには設置できません

キッチンのシンクにディスポーザーがついていると、料理をする方なら生ゴミの処理が簡単になってうれしいですよね?僕もはじめは中古マンションでもディスポーザーを設置できると思っていたのですが、環境負担が大きいため処理設備をマンション内に作らないと設置できないため中古マンションに後付することはほぼ不可能だということを知りました。

 

どうしてもディスポーザーが欲しいという方は、築浅のディスポーザー付き物件を購入するか新築を購入する必要があります。

 

高い天井高で、ハイサッシも新築マンションにしかありません

アウトフレーム工法と被っているのですが、ここ数年で新築マンションはアウトフレームといって梁を外出しする技術が多く採用されるようになりました。これによって、窓の上にあった梁の分だけ窓を大きくすることができるようになります。

 

具体的には1.8mほどの窓が2.1mくらいになるので、採光も良いですし高い天井高とハイサッシで室内の圧迫感がかなりなくなります。こういった構造上のメリットは中古マンションにはないため、新築ならではのメリットと言えます。

 

アウトフレームで広い空間は新築マンションにしかありません

先程のハイサッシと同じで、アウトフレーム工法を採用した部屋は梁の凸凹が室内にない(少ない)ため真四角の部屋になります。梁はバルコニー側に出ているので住戸空間は広くなりますが、バルコニーは狭くなります。

 

整理するとこうなります

アウトフレームで得られるメリット

  • 空間を広く使える
  • ハイサッシに出来るので採光が良い

 

アウトフレームのデメリット

  • 建設コストアップ
  • メンテナンスコストアップ

 

新築マンションのデメリット

これまでメリットばかり紹介してきましたが、新築マンションにはやはりデメリットもあります。基本的にはリノベーション済み中古マンションと比較してのデメリットです。

 

新築マンションは立地が良くないことが多い

特に東京都の場合は、新規開発用地が少ないので新築マンションの立地が良くないことが多いです。いくら良いものが建ったとしても、一番価格に影響する立地が良くなければ資産性を著しく損ねてしまうので、絶対に手を出してはいけないと考えています。

 

新築マンションは市場価格ではなく販売価格で買うことになる

最も良い商売とは「価値がわからないものを欲しそうな人の前に出すこと」といいますが、まさに新築マンション販売は市場価格じゃなくて適当に決めた販売価格で商品を買うことになります。中古マンションであれば市場価格なので、損するとしても数%程度で済みますが、新築マンションの場合は下手すると1年後に10%値下がりすることもありえます。

 

なので市場価格について周辺の新築マンションの中古価格や駅歩と坪単価の相場観を養っておく必要があります。そんな人におすすめのサービスが「住まいサーフィン」で、販売価格が時価相場とどれくらい乖離しているかを周辺の賃貸相場や中古マンション価格から予想価格を公開しています。無料なので是非登録してみてください。

 

住まいサーフィン

 

新築マンションは自分らしい部屋には絶対ならない

たとえばcowcamoさんのリノベ済みマンションの画像を拝借させていただきますと、こんなカフェ風の男前なお部屋なんかがリノベ済みマンションでは可能です。天井がコンクリむき出しな感じで、直接キッチンの棚を打ち込んで設置するとか新築マンションにはできませんよね。

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駆け引き上手な男前 | 文京区目白台(護国寺駅)の物件トップ【cowcamo】

 

だいたい真っ白とか、ライトブラウン・ブラウンが多いですね。オシャレというよりかは、シンプル・モダン・コンパクトみたいなイメージになるので、カフェ風とかしたければ断然リノベ済みを選んだほうがイメージに近くなるのではないでしょうか。

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モデルルーム | クレアホームズ南郷18丁目駅前

 

リノベーション済み中古マンションのデメリット

ビジネスモデルを知っているかどうかですが、ほとんどのリノベ済み中古マンションは再販業者が安く中古マンションを仕入れて、ちょちょっとインフィル(内装)をおしゃれな感じにして利益を乗せて売るビジネスモデルです。再販業者はリスクを負っている分利益も大きく取りますので少し高値になりがちです。

 

まとめ

結局、新築マンションならではのメリットもありますが、新築マンションならではのデメリットもあります。資産を守っていくことを最優先に考えるのであれば、新築マンション1本で家を探すことの危険性についてはよく理解されたと思います。

 

今時アウトフレーム逆梁工法ではなく、ハイサッシでもない新築マンションはババ抜きのババではないでしょうか?自分が住む分には別に問題ありませんが、リセールバリューを考えると購入の候補にはならないはずです。

 

自宅投資家的な発想としては、中古・新築にこだわることなく最重要な立地の中からリセール対象のターゲットに売りやすいマンションを買うことがベストだと思います。リセール対象のターゲットが500万+500万の2馬力世帯で子1人であれば予算は5000万〜6000万なので、それ以下の金額感で新築があれば新築を買うし、中古があれば中古を買うといった具合でしょうか。

 

新築マンションを買う時に必要な自己資金とは?頭金・手付金・諸経費のはなし

新築マンションを買う時の自己資金って?

新築マンションは自己資金0のフルローンでは買えません。たしかに頭金0で全額住宅ローンでマンションを購入することはできますが、実際にはお金のやりとりがいくつか発生していくので、何が必要なのか押さえておきたいですね。

 

必要な3つのお金

頭金

頭金はフルローンの場合不要ですが、頭金を少しでも入れたほうが住宅ローン金利優遇されやすいので100万円でも入れたほうがいいです。僕も最初にマンションを買った時はフルローンで購入したので頭金0円で買うことができています。

手付金

手付金がやっかいで、不動産販売をしている会社に買いますよーと意思表示をしても実際に住むのは1年後・2年後とかの新築マンションが多いので、バックレられないように手付金という形でお金を預ける必要があります。手付金の相場はだいたい物件価格の10%ですが交渉次第で値下げしてもらうことも可能です。フルローンで考えている人も手付金で手元資金が一時的になくなるので、株式や債権で資産運用されている方は注意が必要です。

諸経費

諸経費は主に契約にかかる印紙などの手数料と住宅ローンの保証料に、物件の地震・火災保険料です。ざっくり100万強の諸経費がかかるので、実際に新築マンションを買う時は物件価格+諸経費がかかります。

  • 印紙税
  • 不動産取得税
  • 固定資産税・都市計画税
  • 登記費用
  • 住宅ローン保証料
  • 住宅ローン事務手数料
  • 団体信用生命保険特約料
  • 地震・火災保険(住宅ローン組むのに)
  • 初回の修繕積立金など

 

つまり、買いたい物件のモデルルームを見に行って、具体的に話を進めて契約をする時には「手付金500万」とかが現金で必要になってくるのは意外と知らないのではないでしょうか。

 

預けた手付金は全額返してもらえる

手付金はあくまで本取引まで縛るお金なので、実際に決済する段階で全額現金で返してもらうこともできます。ほとんど人はそこから全額または一部を頭金に充当して決済することになるとは思います。現状、住宅ローンの固定金利が1%なので、頭金に充当することなくリスク資産(株・債権)に投資した方が良いと思います。

 

5000万円を金利1%で35年だと、総返済額は約5900万円

5500万円を金利1%で35年だと、総返済額は約6500万円

差額600万と大きいように見えますが、

500万を年利3%で運用すれば35年で1400万円になるので、頭金に入れて手堅くいくか、アグレッシブに投資に回すかは自分のライフスタイルと相談ですね。

 

番外編:諸経費で値切る

実際、新築マンションを買う時は物件価格+諸経費なのですが、諸経費分を販売店が負担してくれて実質的値引きになるケースがあります。僕の場合は2012年の有明のマンション購入時に値段の上限を示して、頭金は24歳なので0円のフルローンで買いたいと粘ったら諸経費をまけてくれました。不動産不況だったのでもちろん物件価格もおまけしてもらいましたけどね。

 

自宅投資家が考えるべきは金利のための頭金

基本的には金利1%でお金が借りれるビジネスは他にないので、借りれるだけ借りる戦略をとります。ただし、金利1%が金利0.9%になるだけで総支払額が100万も差が出てくるので、金利優遇を勝ち取るための頭金は積極的に出していくべきだと思います。手元現金は減りますがそれ以上にメリットがあります。

 

5000万円を金利1.0%で35年だと、総返済額は約5900万円

5000万円を金利0.9%で35年だと、総返済額は約5800万円

 

いかがでしたでしょうか。

自己資金0でマンションが買える時代ですが、購入時に現金の動きが必要なので対応できるように現金のポジションを増やすことも考えないといけませんね。

2016年11月の新築マンション発売戸数が22.7%減はマンション価格暴落の兆しなのか?

2016年11月の新築マンション発売戸数が前年同月比-22.7%

10月の-0.6%からすると11月は大きくマンション販売戸数が減退しました。前年同月比の平米単価でみても-14%なので、発売戸数と価格が目に見えて下がったことがわかります。これで首都圏のマンション価格は天井圏から下落トレンドに入ったことが明らかになりました。

 

首都圏マンション価格の3要素(今回の首都圏マンション・建売市場動向、住宅ローン金利、人口動態)についての詳しい情報は下記の記事で説明しています。

 

平米単価が急激に下がったのはあのマンションの影響か?

これは仮説の域を超えませんが、ザ・ガーデンズ東京王子が400戸近く売っており、全体2900戸の約13%です。坪単価が250万前後なので、シティタワー目黒の坪単価450万とかBrilliaTowers目黒の坪単価500万超えからするとかなり庶民的な価格になっています。これだけでは説明が付きませんが、天井圏では需要がついてこなかったのでザ・ガーデンズ東京王子のようなコスパが良い新築マンションが多く売れたのではないでしょうか。

 

とはいえ、契約率が62.5%と低迷傾向にあるのは明らかなので今後も動向を見守る必要があります。

 

 

新築マンション価格はもっと下がっていくか

マンション価格を決めるのは先程も説明したように、需給(市況・人口動態)と住宅ローン金利ですが、住宅ローン金利の方は横ばいか微増することが予想されています。実際にマイナス金利政策がトランプショック以降の米国債金利上昇につられてゼロ金利程度に引き上げられてしまっています。したがって住宅ローン金利から見れば少し金利が不利になりますが、銀行はお金が余っていてそれでも貸したいので価格にはあまり影響はでないでしょう。

 

長期金利の上昇で2017年1月の住宅ローン金利の動向はどうなるか? - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

 

一方で、需給の面は大きく変わろうとしています。リノベーションも活況ですし、消費税増税の駆け込みもないので天井圏での買い控えが何年か続くのではないでしょうか。とはいえ、住宅ローン金利側はまだまだ借りやすい状況で、住宅ローン減税などもあるので天井じゃない雰囲気が出てくれば個別物件の買いが入ってくるため大きく暴落することはないと踏んでいます。つまり、コスパの高い物件を条件よく押さえることで自宅投資が成功するフェーズにあると思います。

 

 

結論:外的要因がなければ新築マンション価格は暴落しない

リーマンショックの時でも新築マンション価格は何年かかけて値下げを行って売り切られました。日本経済を向いた時に、2017年のGDP成長率も1.7%の見込みで、企業業績も上向きつつあるので暴落することはまずないです。日本の外を向いた時は、お隣中国のシャドーバンキング問題は解決していないし、ヨーロッパや中東にも火種はいくらでもあります。ただ、中国の場合は不良債権が焦げ付くことに端を発したバブル崩壊のシナリオが考えられますが、このまえも国営企業をつぶしてしまうなど政治の介入が凄まじく自国経済が大きいので意外と平気な気がしています。外的要因の不確実性リスクは頑張っても予想出来るものではないので、こればかりは買う買わないはギャンブルですかね・・・。長期的に10年〜20年のスパンで見れば全く無視して良いリスクではあります。

 

2017年はコスパ物件を探すべし

ザ・ガーデンズ東京王子のモデルルームにも行きましたが、ファミリーから見れば王子という立地はかなり魅力的に見えて、相場はそれほど高くなく坪単価250万くらいで湾岸エリアからすると割安に見えます。また、比較対象になる大規模マンションが都内だとないユニークさがよく売れているようでした。2017年はこういうコスパ物件であれば長期的な自宅投資に適していると考えています。

 

マンションの相場をかんたんに知るには「住まいサーフィン」がおすすめです 

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーは買うべき新築マンションか?

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー見てきました

品川シーサイド駅歩3分の免震タワーが売りのプライムパークス品川シーサイドザ・タワーのモデルルームを見て、周辺をうろうろしながら資産価値について整理しました。自宅投資という観点から「買うべき」マンションかどうか判定していこうと思います。

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【公式】プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー|りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分。品川区の新築分譲マンション

 

自宅投資については以下の過去記事を是非ご覧ください

 

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーの基本情報

物件情報

所在地:東京都品川区東品川4丁目61-1他(地番)

総戸数:817戸

最寄り駅:りんかい線品川シーサイド駅(徒歩3分)

敷地面積:9898.51㎡

完成日:2019年2月下旬

構造:鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造)、地上29階地下1階建

施工主:株式会社長谷工コーポレーション

売り主:京浜急行電鉄株式会社 大和ハウス工業株式会社東京本店 三菱地所レジデンス株式会社 総合地所株式会社 京急不動産株式会社

 

長谷工コーポレーションは同時期に施工する大規模マンションがもう1つ、こちらもモデルルームに行ってるので、後日記事をあげます。

THE GARDENS TOKYO OJI(ザ・ガーデンズ東京 王子)

 

更新:モデルルーム行ってきて調べた

ザ・ガーデンズ東京王子は買うべき新築マンションなのか?

 

物件用地の歴史

京浜急行電鉄が沿線開発に用地取得して、開発が始まるまではフットサルコートとして活用されていた場所になります。電鉄会社の沿線開発ということもあって、超強気の価格では販売しないと予想されますし、取得時期からみても高値で売らなくていい状態になります。

 

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーの強み

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【公式】プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー|りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分。品川区の新築分譲マンション

品川シーサイド駅歩3分の希少価値

りんかい線は都内でも運賃が高くて不人気で、品川シーサイドエリアは徒歩5分圏内のタワーマンションがいくつかあるので言葉以上の希少価値はそれほどありません。しかし、駅歩3分+11分で恵比寿に通勤できるメリットや、青物横丁から品川につながる利便性の高さとセットにすると希少価値が高いのではないでしょうか。渋谷・恵比寿エリアのIT高給取りをターゲットにできますし、品川シーサイドのNTTやほかIT企業のオフィスをターゲットにした職住近接から考えるとかなり資産価値の高い立地だといえます。また、あとで説明する品川地下鉄構想とか思惑を含めると駅歩3分が大化けする可能性があります。

 

免震タワーの希少性

東日本大震災以降での免震需要は大きくなっていると思います。一方で免震マンションは新築マンションでも5%以下で希少価値があります。免震・制震にはコストがかかるデメリットもありますが、数十年に1回は大地震が起きていることは統計で分かっていますし、そのコストを納得して購入する人が増えるのは必然かと思います。経年とともに競合物件が出てきて希少価値は逓減していくものの、時代の流れ的には中古物件のリノベーションが活発になってきているので意外に免震・制震マンションは資産性を維持するかもしれません。

 

職住近接の周辺環境

品川シーサイドフォレストと呼ばれる複合開発(ショッピングモール・オフィス・マンション・レストラン)によって、利便性は極めて高いと言えます。駅歩1分圏内にイオンがあるため、日常生活に困ることはほぼなく、今後の人口計画(プライムパークス2棟とグランドメゾンで約1万人弱の人口増)からイオンの品揃えやサービスの充実には期待出来るのではないかと思います。イオンの食料品売場は深夜24時まで営業していて良いですね。

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オーバルガーデン

 

中目黒のようなオシャレなバルとかは駅前にないです(笑)完全にファミリー向けの地域環境で、公園へのアクセスは良いです。青物横丁まで足を伸ばせばいくつか飲食店もあるようで、まぁタクシーで大井町辺りまで行って外食というのでも問題無いと思いますけどね。

 

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https://suumo.jp/free/BB/030/N003001/contents/52/67715852/index3.html

 

大井町の燻製キッチンもタクシーでワンメーターくらいですかね。

燻製キッチン

食べログ 燻製キッチン

 

周辺の高い賃貸相場

URがやっているタワー賃貸の参考賃料

26階 2LDK 76.47㎡ 250,000円

品川シーサイドビュータワー1

品川シーサイドビュータワー2

 

品川シーサイド駅2LDK・3K・3DKの相場表を見るとこんな感じで、㎡当たりの賃料は品川駅歩10分のシティタワー品川とさほど変わりません。

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東京臨海高速鉄道りんかい線の家賃相場【HOME'S】|家賃を調べる[目安・平均]なら家賃相場

 

ただし、品川シーサイドビュータワーはURがやってて総戸数805戸と大規模なので空室も目立ちます。これはマイナスポイントにはなりますが、意外と高値でもよく貸しているのではないかと思います。もう少し目線を下げた2LDKの20万円くらいだと値ごろ感もあって借り手がすぐ見つかる感じでしょうか。

 

品川シーサイド駅の価値

自宅投資の成功を左右する駅の価値について深く掘り下げていきたいと思います。品川シーサイド駅は歴史が浅く、2002年に開通してから2014年には1日の乗降者数が5876人から21681人と4倍に成長中の開発エリアです。ちなみにとなりの大井町駅は約10万人で品川シーサイドの約5倍の規模です。

品川シーサイド駅の良い点

  • 新宿・渋谷・恵比寿まで抜群のアクセス
  • 駅前のイオンが便利

品川シーサイド駅の悪い点

  • りんかい線の運賃が異常に高い
  • 駅ホームまでが遠い
  • 東京メトロとの接続が悪い

品川シーサイド駅の思惑「新路線」

  • 品川地下鉄構想
  • 羽田空港アクセス線(JR)
  • りんかい線-京葉線の相互直通運転

ほぼほぼ確定しているのは品川地下鉄構想による東京メトロ南北線の白金高輪-品川間の延伸です。これが実現すれば、青物横丁から南北線を使った都心部へのアクセスが格段に向上し、資産価値は大きく上がると思われます。

 

羽田空港アクセス線もかなり確度が高い。京浜東北線のルートで大井町から羽田空港にダイレクトアクセスができるようになるのが最も可能性が高いと踏んでいるが、答申の内容ではりんかい線への乗り入れも検討されている。これがどんな思惑につながるかというと・・・。

同線はJR東日本が2014年に構想を公表。羽田空港国内線ターミナルへ乗り入れる新線を整備し、東海道線、りんかい線などに乗り入れることによって、渋谷や新宿、東京、新木場方面から羽田空港までをダイレクトに結ぶ計画だ。概算事業費は約3200億円。既存の休止路線などを活用することから、答申書でも「全線を新線で整備する事業よりも早期の整備が可能」と指摘されている。

羽田空港アクセス、先行する新鉄道路線は? | 週刊東洋経済(ビジネス) | 東洋経済オンライン | 経済ニュースの新基準

品川まで延伸された南北線が大井町・品川シーサイド・天王洲アイルまで延伸される可能性と、間に挟まっているりんかい線をJRが買収して接続が増えて利便性が上がるかもしれない思惑につながる。ここまで来るとウルトラCだが・・・可能性はある。

 

また、りんかい線と京葉線の相互直通運転がされればディズニーランドが近くなります(笑)という冗談はさておき、京葉線はJRなのでりんかい線を買収して運賃下げてくれないかなーという思惑です。有明・国際展示場エリアは国家戦略特区でもあるので、このまま開発が進んで商業エリアやカジノとかが出来ればもっと面白くなるので期待しています。

京葉・りんかい線相互直通 ディズニー・お台場結ぶ|オリパラ|NIKKEI STYLE

 

プライムパークス品川シーサイドザ・タワーの部屋仕様

かなりコストダウンを実施しているので、相対的に良いところは間取りプランが多いことでしょうか。タワマンとしての最低限を押さえたコスパ設計になっているので、ハイグレードが好きな人には向きません。プレミアム住戸の場合は設計変更ばりのことも出来ちゃうらしく、無償セレクトプランも充実しているらしい。間取りによる売却時の問題はこれで解決出来ると思うのでポジティブ要素ですね。

 

ディスポーザー・食洗機標準装備で妻は大喜び

生ゴミの処理が楽になって、皿洗いも楽になる・・・妻は大喜びです。自宅投資のEXIT先はファミリー物件だと30代女性になると思いますので、彼女たちが喜ぶキッチンの充実度はかなり重要だと考えています。内装はぜひ30代女性になったつもりで見るようにしてみてはいかがでしょうか。

 

柱と梁は凸凹しててマイナス

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セキュリティ・構造_構造 | 【ユトリシア五番街】公式HP|眺望・日当たり良好の新街区、誕生。千葉県習志野市の大規模マンション。

かなり凸凹していて、モデルルームではそれをうまく使ったインテリアを配備されている印象を受けました。アウトフレーム工法で部屋を真四角にするのが主流になりつつありますが、多少なりともコストに響いてくるのでアウトフレームにはなっていないようです。住めば意識しなくなるのですが売るときには意識されるのでネガティブです。

 

天井高2550cmはちょっと残念

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2700cmとかの天井高があるタワマンに比べると圧迫感があり、眺望の抜け感も窓の高さが2000cmだったかでちょっと残念でした。やはりコスパ重視といった仕様になっているようです。

 

希少価値のある角斜め部屋

リビングと洋室をぶち抜けばかなり開放感のある部屋になり、斜め角部屋はあまり見ないので希少価値があります。実際反応も上々らしく売却時にマンション内競争に巻き込まれないメリットがあります。

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【SUUMO】間取り図詳細 - プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー | 新築マンション物件情報

 

総括としてコスパ重視の部屋設計になっているため可もなく不可もなくといった所でしょうか。売る際に大きな問題が生じるとは考えられませんでした。共用施設も大規模マンションの平均的なものなので特に問題ありません。

 

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーの予定価格表

坪単価300万前後です

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プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーとよく似ている物件

グランドメゾン品川シーサイドの杜

グランドメゾン品川シーサイドの杜:Suumoページ

積水ハウスが手がけるレジデンスで、バンダイナムコ未来研究所の跡地に建ちます。駅歩は3分でプライムパークス品川シーサイドザ・タワーと似ていて、より青物横丁駅に近い立地になります。大きな違いはタワーかどうかで、20階以上のぬけ感のある眺望が別にいらなければ選択肢の1つになると思います。仕様と価格を見比べながら選択していくことになるので、後日モデルルームなどを見させていただいて比較したいと思います。

プライムパークス品川シーサイドレジデンス

まだHPなし後日展開

ザ・ガーデンズ東京王子

ザ・ガーデンズ東京王子:Suumoページ

すでに販売中の物件ですが、ターゲットとしている世帯はかなり近い気がします。プライムパークス品川シーサイドザ・タワーに比べると坪単価ベースで50万近い差がありますが、どちらも施工は長谷工です。ザ・ガーデンズ東京王子の方は梁と柱が凸凹してない仕様なのに、プライムパークス品川シーサイドザ・タワーの場合はかなり凸凹しているので少し残念ですね。

 

品川シーサイド駅周辺の中古マンション

マンション名/平均坪単価/総戸数/築年数

  • ブリリアタワー品川シーサイド/173万円/191戸/2004年12月
  • レグノカリテ品川シーサイド/234万円/86戸/2010年6月
  • クレストタワー品川シーサイド/278万円/404戸/2008年8月
  • グローリオ品川シーサイド/194万円/50戸/2002年5月
  • 東京ナイル/180万円/365戸/2001年9月
  • ブランズシテ/品川勝島/213万円/356戸/2014年7月
  • オーベルグランデュオ品川勝島/206万円/453戸/2015年7月

クレストタワーが未だに売れ残ってたりするそうですが、それほど坪単価が高いエリアではありません。プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーとレジデンス、そしてグランドメゾン品川シーサイドの杜を売り切った後の街のイメージは、豊洲・二子玉川・武蔵小杉のような若いファミリーが多い雰囲気に近づくのではないでしょうか。

 

まとめ

これだけのスペックで坪単価300万なので買って損はしないマンションではないでしょうか。価格は実需の上限に近いため上回って儲かるなんてことはまずないと思いますが、市場以上に資産価値が損なわれるということは考えにくいので自宅投資に向いている物件であると考えています。可能性は高くないですが新路線で大化けの妙味もあるプライムパークス品川シーサイドザ・タワーでした!

 

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中古マンションの価格は今後どのように推移していくのか、どのように価格は決まるか?

中古マンション価格には2つの値決め方法がある

実は中古マンションの価格推移には2種類の値決め方法が存在しているので、季節的な価格の上下が存在します。まず、中古マンション価格を決める時は、不動産仲介業者に査定を複数依頼して、高値を提示してきた仲介業者と契約して、その高値で売り出し始めます。その時比較対象になるのが、周辺中古マンションの「坪単価」と「過去の取引額」から+10%したり−10%したりして決めます。この時、不動産業者は売却価格の最大3%を取るので、売り主が早く売りたければ安く叩き売るし、売り主が高く売りたければ長期的に物件放置しながら売るという行動を取るだけです。自宅投資家が狙うべきはこの投げ売り物件になります。

高く売れたらいいなの投資的な中古マンション価格

転勤でもないし、出産でもないし、子供が小学校に入る年になったり、人生のターニングポイントで絶対に売らないといけないという状況ではない投資的な売り主は強気な価格で売り出しています。坪単価が同じマンションの過去の取引事例から+10%以上の売り出し物件はこういうマインドなので交渉するだけ時間の無駄です。不動産売買は交渉による取引なので、売り主のマインドが強気な交渉は不利なのでおとなしく諦めて投げ売り物件だけを狙いたいところです。

 

強気物件のケース 坪単価:285万

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※しかも壁芯は50㎡以下なので住宅ローン減税対象にならない

 

市場価格ケース 坪単価:252万

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ただし、中古マンションは需給で価格が決まる側面があるので、強気価格でもどうしてもその部屋がいい!という人が増えるとどんどん価格上昇していきます。ランドマーク性の高い中目黒のアトラスタワーなんかは強気価格でも買う人がいるのでどんどん上昇していきました。Brillia Towers 目黒も山手駅歩1分という希少価値で超強気ですし、そういう物件に関して言えば強気で買っても問題ないかもしれません。

 

引越し先が決まってる・転勤が決まっている投げ売りの中古マンション価格

自宅投資家が中古マンションを狙う時は断然こちらの中古マンションを買うべきです。

 

  • 資金が必要になったため(12.9%)
  • 転勤が決まったので自宅を売りたい(7.9%)
  • 子供に良い学校に行かせたいから引越したい(3.3%)
  • 離婚したので自宅を売りたい(0.9%)

 

マンションや一戸建てを売却することになった理由ランキング | 住まいの「本当」と「今」を伝える情報サイト【HOME'S PRESS】

 

売り主に売りたい時期がある場合は、価格交渉もしやすいですし、そもそも値段も強気になることはありません。子育て世代のサラリーマンだったら2つぶんの住宅ローンを支払う余力がないのが理由です。投げ売りしたくないけど早く売りたいのが心境ですが、背に腹は変えられないのも事実なので、大きく値切り交渉をして、細かく調整していけば住宅購入の手数料分くらいは値引きが可能です。

 

「離婚」を理由に挙げた人は、29人中20人(69.0%)が3ヶ月で売れたと回答しているが、29人中13人(44.8%)は、成約価格が「下がった」と回答している。全体で下がった人が32.5%であることを踏まえると、多いといえるだろう。

http://www.homes.co.jp/cont/press/report/report_00059/

 

買いたいマンションが見つかったら、仲介業者に売却理由を聞いてみましょう。これまであげたような理由であれば、価格交渉がやりやすく強気に交渉できます。

 

投げ売り価格の中古マンションを買うタイミング

それでは投げ売り価格の中古マンションはいつ出てくるのでしょうか?

投げ売り物件は1月〜3月、7月〜9月に出てくる

転勤や異動は7月と10月がピークになります。つまり、7月〜10月にかけて中古マンションの投げ売り価格が出て来る可能性が高くなるため狙い目です。

転勤や異動が一般的に最も多い時期【月・年別】 | キャリアのことならキャリアパーク

 

子供に伴う引越しは4月入学のため1月がピークです。ただし、供給側だけでなく需要側も増えるため、それほど投げ売りにはならず意外と買うのに難しい時期になるのではないでしょうか?最近では住宅であれば贈与税が非課税になるという超優遇政策が実施されており、年々枠が減額されているため年末年始に実家に帰って話し合いが行われ、購入がされやすい状況にあると言えます。

住宅に関する贈与税 | 制度編お金・制度編マニュアル | SUUMO

 

需給で見れば7月〜10月の夏場の投げ売り価格が狙い目!

 

2017年の中古マンションの価格動向とは

首都圏の中古マンション価格は2016年6月をピークに、9月は前月マイナスに転じています。というのも、中古物件の売り出しが今年に入ってから大きく増加した影響で、供給が増えて行き過ぎた価格上昇が押さえられ需給がバランスしつつあるからです。下の2つのグラフが価格と供給の推移です。

 

2016年の中古マンション価格推移(首都圏・近畿圏・中部圏)

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http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/c201609.pdf

 

中古マンション新規登録状況(供給サイド)

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2016年(平成28年)の不動産売買市況について - 仲介手数料無料のマンション売却、戸建住宅売却、マンション購入、戸建住宅購入は査定から | 不動産売買専門の不動産屋・業者【コーラル 】

 

2017年は中古マンション価格「横ばい」

外的要因を除いて需給だけ見れば、2017年の中古マンション価格は「横ばい」になる見込みです。2016年上期は金利の低下にともなって需要が先行して上昇したので価格も合わせて上昇しました。2016年下期は価格の上昇に合わせて売却物件が増えたため、需給がバランスして価格が横ばいになっています。2017年も引き続き中古マンション市況はリノベーションと合わせて活況になる見込みなので、価格は横ばいが妥当な予想ではないでしょうか?

 

ただし、中国のシャドーバンキング問題やトランプの経済政策、ドイツ銀行の破綻問題を含めたユーロ全体の通貨危機など、各地に火花はたくさんあるので世界的なリセッションが発生すれば中古マンション価格も下がるので、動向には注意が必要です。

 

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