自宅投資戦略研究室

自宅マンション投資で資産形成をいかにうまくやるかを研究するブログ

価値が下がらないマンション立地は人口密度が高いことが必須条件である

この先生き残っていくマンションは高い人口密度がある

人口密度は商圏と密接な関係がある。人間の移動距離には車を乗ったり歩いて移動するにも限度というものがあるので、移動距離の範囲内で買い物をしたり消費活動を行う。これが商圏と呼ばれるもので、生鮮食品を買いに毎日1時間も歩いたりはしません。

 

人口密度が高ければ狭い商圏でも多くの利益が得られるので品揃え設備投資が行われるため生活利便性が向上します。生活利便性が高くなればマンション投資も活発になるため人口が増えて人口密度も高まるといった具合に価値が上がっていくようになっている。

 

商圏(しょうけん)とは、ある商業施設が影響を及ぼす地理的な範囲をいう。商圏の中心から辺縁部までの距離を商圏距離、その施設を利用しているか否かに関わらず商圏内の全人口を商圏人口という。

商圏 - Wikipedia

 

人口が増えれば不動産の利用価値が上がってマンション価値も上がる

基本ロジックは人口が増える→不動産の利用価値が上がる→価値があがる!

人口密度が上がってデメリットを受けるのは人口密度が上がるエリアの資産を持っていない人だけです。人生で一番大きな買い物なので損しないように慎重に買いたいものです。

 

人口密度が上がる具体的な事例とは

端的に言えばタワマン1本建てば3000人前後の人口増になるが、土地面積は2万㎡ほどの利用で済む。こういうのがバンバン建ったエリアとして豊洲・武蔵小杉・勝どきといったエリアで、人口密度が異様に高いため大規模な商業複合開発が実現されておりコンパクトシティの実現で子育てファミリー層に底堅い需要がある

 

行政サービスとしてもコンパクトシティの優位性は自明なので推し進めている。

第3章 第3節 コンパクトシティの形成へ向けて - 内閣府

人口統計|江東区

 

よくタワーマンションの1階にコンビニやスーパーが誘致できるのは商売が住人だけで成立するくらい人口密度が高くなるからというのもよくあるケースです。

 

今後の東京の都市開発は局所的集中開発が行われる

超高層都市による超コンパクトシティ化がもっともっと進むという考え方です。

今後の東京都の街づくりを知るには、知っておくべき森ビルの開発計画とは? - 自宅投資戦略研究室

 

上へ上へと都市が伸びるので、人口密度が現在高いエリアが局所的に集中開発されるようになります。渋谷・新宿・品川・六本木・虎ノ門・東京といった仕事をする超高層街区とドアドア30分圏内の超高層住区の2極化は避けられないと思われます。

 

低層住宅や戸建ては人口密度を下げる要因になるので、中途半端な土地ではまだまだ残り続けると思いますが引き受けてが少なくダウンサイドリスクが高いと考えられます。

 

つまり、今タワーマンションが建設されているエリアは底堅い

明確にタワマンが建ってる駅と建ってない駅があります。建ってない駅に買うのはちょっと考え直してみると良いかもしれません。建ってないってことは商売が成立しないとデベロッパーが考えているエリアかそもそも土地が手に入らないエリアの2つが考えられます。後者だった場合はラッキーですが、前者だった場合は今後の開発による地価向上などが見込めません。

 

 

こんな具合で人口密度が高いという視点でマンション購入を考えてみてはいかがでしょうか?