年収1000万プレイヤーは東京に家を買わないと本当に損である
年収1000万以上で住宅ローンを組んでいない人は損している
住宅ローン減税って聞いたことありますよね。
年上限40万*10年＝400万の控除というとてつもない減税キャンペーンをやっています。
金利負担の軽減が目的でしたが、異常な低金利なのでむしろ減税の方が大きくて儲けちゃうよ！というくらい美味しいです。
住宅ローン減税の条件
- 床面積50㎡以上
- 10年以上の借り入れ
- 借り入れの1%、最大40万円の控除
- etc
要するに4000万以上ローン組んでちょっと広めの2LDK以上を買えばOK
だいたい4000万で35年借りれば金利総額740万の負担になります。
そこから住宅ローン減税400万を減算すれば実質340万の負担になります。
おとく！
時系列で見れば最初の10年で400万の控除なのでむしろ儲かるわけです。
年収1000万であれば所得税＋住民税＝138万円ほど支払っているので、住宅ローン減税が余裕の満額40万控除されるので、買わないと馬鹿を見るわけですよ。
年収1000万円の手取りと住民税＆所得税はいくら？【2017年版の計算結果】｜サラリーマンの税金計算してみたブログ
住宅最大のリスクを回避して減税だけ手に入れろ！
どうしても気になる価格下落リスクですが、あのリーマンショックでさえ不動産価格は６％しか下落しませんでした。色々な要因があるとは思いますが、こと東京に関して言えば人口は増加していますし、人が増えれば需給の需要サイドが増えるのでなかなか暴落し辛いということが言えます。
バブル気味の不動産価格がなぜか弾けない「5つの理由」 | ビッグデータで解明！「物件選び」の新常識 | ダイヤモンド・オンライン
都心３区（千代田区・中央区・港区）は２０４０年まで人口増が見えていますし、周辺区もアクセスが良く立地のいいマンションの需要は大きく減ることはありません。詳しい需給の内容はこの記事で詳述しています。
2025年に東京の中古マンションは暴落しない3つの理由 - 自宅投資戦略研究室
こういった背景から東京の山手線内側ゾーンや中目黒・麻布・青山といった人気のエリアは価格下落リスクが小さいと思われるのでリスクを回避しながら減税を手に入れることが可能であると考えています。局所的にコスパが良さそうなエリアは「人形町」「豊洲」辺りに今注目しています。
新築であれば品川シーサイドと大井町が新路線と品川地下鉄構想の思惑で大注目しており、グランドメゾン品川シーサイドの杜やプライムパークス品川シーサイドザ・タワーなんかはお手頃で買いやすいですね。
グランドメゾン品川シーサイドの杜は買うべき新築マンションなのか？ - 自宅投資戦略研究室
ツラツラと好き放題言いましたが、結局は東京には価格下落しにくいマンションが存在するのでそれを買って減税と資産形成を同時に美味しくいただきましょうというのが自宅投資の考え方です。
改めて自宅投資とは？
住宅ローンという個人だけが利用できる超低金利（３５年１％固定）で、自分が住むから空室率が０％の不動産投資が行える最強の投資方法です。これに加えて、今回紹介している住宅ローン減税による短期的な金利負担の軽減で自宅を買わない人が損をするというのが今回最大のメッセージでした。
自宅投資について詳しく知りたい人はこちら
自宅投資とは？マンションを買うだけで儲かる仕組みを作る - 自宅投資戦略研究室
買わないと本当損だよ
2025年に東京の中古マンションは暴落しない3つの理由
東京の中古マンションは本当に暴落するのか？
最近よく首都圏の不動産価格が暴落するといったテーマの書籍が連続して出版されています。たぶん危機感を煽ったタイトルの方が書籍としては儲かるのだろうし、コンサルタントの立場からすればその中でも儲かるor資産形成ができるマンションはこれですといったことが出来るようになります。
ここ2ヶ月ほどブログの更新を止めていましたが、本業が大変だったこともありますが、中古市場の分析を進めていたことでなかなか更新ができずスミマセン。
今回のテーマは本当に東京の中古マンション市場は暴落するのか？
という所に絞って自分のスタンスを説明していきます。
ちなみに最近出版された暴落煽り本たち
東京郊外や地方はすでに暴落している
不動産価格の暴落はすでに始まっているのは 明らかで、そのケースを取り上げて説明してくれています。千葉県でも局所的に利便性の悪いところは暴落している＝東京も立地によってはヤバイ！というのは共通している見解です。僕も右に同じです。
榊さんが予測の土台にしている人口統計もアグリーで、不動産価値を形成しているのは人がどれくらい活用して価値を生み出すかなので、人が増えることは価格にプラスで、人が減るのは価格にマイナスになるシンプルなロジックです。
当ブログでも東京の人口予想について言及しています。都心3区（千代田区・中央区・港区）は2040年まで人口増なので、もっとも資産形成ではダウンサイドリスクが低いといえます。しかし、庶民では手がとどかない価格帯にあるのがポイントですね。
まだまだ増える東京都心エリアの人口から読み解く自宅マンション投資戦略とは？ - 自宅投資戦略研究室
中心地を庶民は買えないけど職住近接の価値観は若い世代を中心に広がりを見せていて、ちょっとでも中心地に近くて便利なところを背伸びして買う消費スタイルが一般化しつつあると思います。値ごろ感から新築ではなく中古を選択する消費スタイルも立地が重要視されている傾向を示していると思いますし、この影響で山手線内側の中古マンション価格はピークアウトしても大きな下落になっていません。
東京の空き家問題で暴落する説には懐疑的
空き家問題は統計データで語られることが多いですね。統計マジックがここに存在していて、実際に空き家になっているクオリティの低い住宅に住みたい顧客がどれほどいるかという需給の視点で分析すべきだと考えています。
需給の視点で見ると住宅市場は確実に2極化が進むと考えていて、収入が少ない人達がこういった空き家になる住宅に住まわざるをえなかったり、民泊が空き家をリノベーションして上手く活用されていくのだと思います。一方で駅近で利便性の高い（＝資産性の高い住戸）は低金利をトリガーにしてどんどん持ち家率が上がっていくと考えています。
したがって、空き家問題が原因で価格が暴落するのは価格ピラミッドのボトム部分で、住宅取得するアッパーミドル・アッパー層の価格は本当に暴落するのか懐疑的です。
築40年以上の中古マンションは暴落が来るかも？
築40年以上にもなると耐震性に問題があるケースと構造の劣化が想定よりも早いケースの２つがあると思います。いずれもマンション管理がしっかりしているかが重要で、築40年以上でマンション管理がしっかりしていないものはリスクが大きすぎて暴落の可能性が高いです。マンションの長寿命化で資産価値の大部分を形成するのは今後マンション管理の状況になる可能性すらありますね。
また、鉄筋コンクリートの寿命は60年ほどと言われており、その理由はコンクリートがアルカリ化して鉄筋が錆びてしまうのが60年くらいということから来ており、それもコンクリートを追加して補強すれば110年は持つというのがよく言われています。ちゃんと大規模修繕されているヴィンテージマンションであれば思っているより長持ちするようです。
管理が行き届いてない築古の中古マンションは暴落するかも。
東京の中古マンションが暴落しない３つの理由
- 人口は増える
- 世帯所得が増える
- 空き家問題は二極化する
人口は増える
2040年までは都心3区の人口増2020年〜2030年までは周辺区の人口増が見込めることから2017年時点で「暴落」になる可能性は極めて低いです。ただ、世田谷区や東京でも千葉よりや利便性が低いエリアは徐々に下落していくことでしょう。
世帯所得が増える
全国レベルでは世帯所得は底を打った状態で、東京で見ると就業構造基本調査では夫婦共働き世帯が増えており世帯所得も当然増えています。
世帯平均所得は約546万円…世帯当たりの平均所得金額推移をグラフ化してみる(最新) - ガベージニュース
女性の大学進学率も上昇傾向なので夫婦共働き・都心の中古マンションを背伸びして買うのはよく聞くようになることでしょう。
男女共同参画白書（概要版） 平成25年版 | 内閣府男女共同参画局
空き家問題は二極化する
さきほども説明したように世帯年収８００〜１０００万で２馬力の世帯が空き家になるような所には住みたがらないので、リノベーションされてAirbnbで活用されるか、立地が良ければ建て替えスキームが進むことでしょう。この場合にリノベーションしたものを資産として保有したいか？という視点で考えると、空き家になりそうな立地の悪いマンションなんて資産として保有したくないですよね。ということで空き家問題は２極化すると考えています。
まとめ
暴落しているエリアは日本全国探せばいくらでもケースがありますが、東京に限定していえばもう少し先の話ではないでしょうかね・・・。それよりも自宅投資という枠組みで資産形成と減税でキャッシュフローを増やすということに取り組んでみてはいかがでしょうか？
空室率０％の自宅投資で資産形成する方法論を知りたい方はこちら
注目の武蔵小山駅前再開発タワープロジェクトは自宅投資向けのタワーマンションなのか？
東急目黒線「武蔵小山駅」徒歩1分の駅前タワーマンション
2020年3月に武蔵小山駅直結の大規模免震タワーマンションが建設されます。自宅への投資を考える上で重要な、立地・大規模・生活利便性を兼ね備えたマンションで、アウトフレーム・ワイドスパン・ハイサッシの新築マンション3種の神器をおさえたパーフェクトなパーフェクトなマンションではないでしょうか。
新築マンション３種の神器とは？新築マンションを買う前に知っておいて損はないこと
東急目黒線「武蔵小山駅」から徒歩1分の衝撃
【SUUMO】フォトギャラリー - （仮称）武蔵小山駅前再開発タワープロジェクト | 新築マンション物件情報
武蔵小山駅前の商業施設とタワーマンションの大規模複合開発で駅歩1分という衝撃の立地が誕生します。東急目黒線は目黒駅からJR山手線・東京メトロ南北線・都営三田線の3路線が利用できるため都心へのアクセスが極めて良好です。
Navitimeで調べたところ朝8時の時間帯でこのような時間になりました
武蔵小山→自由が丘（約8分）
武蔵小山→渋谷（約12分）
武蔵小山→品川（約15分）
武蔵小山→新宿（約20分）
武蔵小山→大手町（約22分）
武蔵小山→虎ノ門（約23分）
武蔵小山→銀座（約25分）
武蔵小山→東京（約27分）
駅歩1分とセットにするとドアドア30分で行けるエリアがかなり広いため駅アクセスは良好だと言えます。
駅前複合開発のため商業施設による生活利便性向上がアツい
駅前の全体像は下記イメージ図のとおりで、商業施設と広場なども開発されます。
【SUUMO】フォトギャラリー - （仮称）武蔵小山駅前再開発タワープロジェクト | 新築マンション物件情報
そもそも武蔵小山商店街パルムは日本一元気な商店街と言われており、さらに便利な駅前に変貌を遂げることは間違いないですね！
日本一元気な武蔵小山商店街、再開発でどうなる？ : 深読みチャンネル : 読売新聞（YOMIURI ONLINE） 1/5
武蔵小山駅周辺のスーパーマーケット状況ですが、すでに駅ビルには東急ストアが入っていて、近くには安売り店のオオゼキもあります。少し足を伸ばせばライフや業務スーパーもあります。
武蔵小山駅前の現在
そろそろ着工？解体が始まってた、41階144m級「武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発」の様子 2016年3月5日撮影 | 再開発調査兵団
しかも大規模免震タワーマンション
まだまだ希少価値の高い免震タワーで、628邸の大規模マンションです。共用設備の情報がまだありませんが、大規模ならではの充実した共用設備に期待したいところです。
つまり「日本一感じのいいタワマンへ。」
これ見た時は笑っちゃいましたよ（笑）
やっぱタワマンは感じ悪いんですね
部屋の仕様
2LDKの65Aの間取りをピックアップしました
基本スペックは高い
まずはアウトフレーム工法・ワイドスパン・ハイサッシなので新築マンション3種の神器という基本スペックがおさえられています。最近主流の可動扉ではないのですが、リビング12.5畳でカウンターキッチンが3.7畳なので、それほど圧迫感はないと思います。
天井高も260cmと結構高めということもあって、南向き住戸は採光が良すぎるくらいではないかと感じています。子1人の3人家族にはコンパクトでぴったり
モデルルームで詳細を取材したいところ
問題は販売価格
基本スペックが高くおすすめなんですがやっぱりお高いんでしょう？
価格は未発表なものの、周辺のこれまでの販売価格からすると坪単価400万は超えてきても全くおかしくありません。だって普通に立地いいですからね！
2LDKでも6990万〜みたいな感じだとちょっと庶民には辛いですね〜。
とりあえずは資料請求だけでもしときますか
Suumoで武蔵小山駅前再開発タワープロジェクトの資料請求する
自宅マンションを売却する際は無料の売却コンサルタントに相談しなきゃ損
自宅投資で最大の課題はどうやってイグジットするか？
自宅マンションを6000万の住宅ローンを組んで買うときはドキドキしながら本当に買っていいのだろうか？と何度も眠れぬ夜を過ごしたかもしれません。しかし、自宅投資において売却時の戦略も極めて重要です。うまくいけば+3％くらいの価格で売れるかもしれませんし、下手すればさらし物件として1年も売れ残って挙げ句の果てに買い叩かれてしまうこともあります。だからこそイグジットは市場の状況と価格感や広告の打ち方を戦略的に組み立てて売り抜けたいものです。
自宅マンションを売る時の流れ
- 一括査定サイトで自宅マンションを査定してもらう
- 不動産仲介（住友不動産とか東急リバブルとか）と専任or一般媒介契約を結ぶ
- 売り出し価格を決める
- suumoに載せる写真を取る
- suumoと仲介会社メディアとかレインズに掲載される
- ほとんどの買い手はネットで探す
- 内見の依頼が入る（本命orついでに気になる物件として）
- 購入申し込みが入る
- 売買契約
- 決済！
多くの人は不動産一括査定サイトから売却が始まると思いますが、早く売れれば1ヶ月で終わりますし、長いと1年以上かかるケースもあります。
この流れの中で売却に重要なことはビジネスと同じで・・・
- 多くの購入見込み客にリーチすること
- ターゲットの予算内に収めるか、感じる価値を高める訴求をすること
- 購入に対する不安感をすべて解消すること
つまりは、仲介する人が優秀なセールスでないと自宅マンションという商品をうまく売ってくれないわけです。困りますよね？
自宅マンションを高値で売り抜けるために必要な２つのこと
とはいえ不動産というコモディティ商品なので、売却タイミングが当然重要です。当然リーマンショック後は売り時ではないですし、2016年のようなピークアウト相場は一旦売るタイミングでありました。
高値で売るための２つの大事なこと
- 売却タイミング
- 優秀なセールスに仲介してもらうこと
なんで優秀なセールスに出会うのが難しいか次の章でご説明します。
不動産一括査定サイトはある程度情報がないと食い物にされる
多くの人が売却の時に使う不動産一括査定サイトのビジネスモデルは、オンライン上で自宅マンションが査定できる変わりに不動産仲介業者の主たる集客サイトとして紹介1件あたり数万という莫大なフィーをもらっています。言ってみれば不動産仲介業者とずぶずぶの関係で、たくさんの不動産仲介業者を紹介した方が儲かる仕組みでユーザーのことなんてほとんど気にしていません。とはいえ査定できるし便利だから使っちゃいますよね？
不動産仲介業者側は売却できれば成果報酬で物件価格の最大３％のフィーを課金してくるビジネスモデルで、放っといても売れるマンションもありセールスに対するノウハウが高い人はごく稀です。しかも一括査定ではふざけた高値を提示して売り主の気を引くゴミのような慣行があります。そういうのに騙されて専任媒介契約をしようものなら馬鹿みたいに高値で売り出して3ヶ月間を無駄にし、結局売れるまで定期的に値下げを求められます・・・。
ちゃんと相場から売れるギリギリの価格を統計的に調べてくれたり、どういう顧客層が購入する傾向があるかというターゲットを明確にしてくれたり、客観的に見たマンションの訴求ポイントなどを整理してくれる優秀なセールスが本当に欲しいです。内見する時にも口が臭くないとか、内見者が疑問に思ったことを即答できるくらいインプットしてくれているセールスだと買う方も安心ですよね。
ツーブロックのガチムチ体育会系（お前休日に本とか読まねーだろ！）っていう人に当たるのも確率だし、そんな大事なことを他人任せにできない・・・でも自分で勉強するのも大変だ、そんな時にイエシルアドバイザーという無料の売却コンサルタントがうまくワークします。
無料の売却コンサルタントをうまく使おう！
今回紹介するのはイエシルアドバイザーというリブセンスがやってるイエシルの無料コンサルティングサービスです。リブセンスといえば最年少上場したことで有名ですが、エンジニアの僕の友人も何人か働いています。その中でイエシルというサービスは、ここ1年くらいの新規事業でクローリングとAIをベースにしたマンションの時価査定をメインにしているWebサービスです。
そのイエシルで最近やってるのが、一括査定で仲介業者に丸投げせずに、売り主をコンサルティングして仲介業者をうまくコントロールしようというアドバイザーサービスを無料でやっています。イエシルアドバイザーも仲介業者からフィーをもらいますが、一括査定サイトと違って最大3社に仲介業者を絞るなどしてコストとフィーのバランスを取っています。何よりアドバイザーは優秀なセールスだった人などが在籍していると聞いているので相談して損はないはずです。
僕の売却体験で浮き彫りになったアドバイザーの必要性
自分の場合は一括査定サイト→大手不動産仲介→アローズリアルエステートという流れで有明の自宅マンションを売却しました。
アローズリアルエステートで自宅マンションを売却してみた - 自宅投資戦略研究室
一括査定サイトに査定を依頼すると鬼のように10社くらいから電話とメール攻撃に合います。まずこれは覚悟してください。餌をやったコイのような食らいつき方なのでドン引き間違いなしです。
あれよあれよという間に不動産仲介業者のアポを土日に入れまくって、1時間おきに各社から査定はこれくらいです。「うちに売らせてください！絶対高値で売ります！」みたいなアツい体育会系のコミットメントをいただきます。
なんとなく基準もないしツーブロックゴリラはやめて、いい感じのイケメンパパとかに決めて専任契約とか結ぶと、そいつがクソ使えないセールスで全く魅力的じゃないまな板出しっぱなしのキッチンとかを撮影したりします。そしてそれをsuumoとかに載せる愚行に出たり・・・。
結局、売れなくて値下げしましょうという流れになります。
最初からノウハウを持ってる人に相談し、売却戦略を一緒に立てていればどんなに楽で高値で売れたことか・・・トホホと今は思います。
まとめ
- 不動産一括サイトは便利だけど、こっちに情報が少ないと食い物にされる
- 優秀なセールスに当たるかは確率
- 無料のアドバイザーを入れれば高く売れる確率は上がる
そんなアドバイザーサービスをやってるのがイエシルアドバイザーなので、ぜひ一度相談してみてください。１時間の無料面談で最終的に数十万もイグジットが変わるかもしれません。
個人事業主になって２年目（確定申告２回）で住宅ローンを通した方法とは？
個人事業主でも確定申告１年以上＋前職の源泉徴収で住宅ローン審査は通せる！
個人事業主の人は住宅ローンの審査が通らないと思っていませんか？
でも、そんなことはありませんよ
よく言われているのは、個人事業主になって確定申告３年分は必須だよという嘘
本当に必要なのは
- 確定申告１年分
- 前職の源泉徴収２年分
これだけ
直近3年間に職種が変わっていると金融機関にはちょっと（かなり）嫌がられます。僕の場合はエンジニア６年目で、新卒から一貫してエンジニアだし年収も徐々に上がっていたので住宅ローンも難なく通すことができました。
どういう風にすると個人事業主でも住宅ローンの審査が通せるのか
ノウハウをいくつかご紹介していきます
銀行は基本的に住宅ローンを貸したい！
２０１６年は一時マイナス金利になったこともあり、銀行の収益源として住宅ローンは大きな柱になっています。国債比率が高かった信託銀行や地銀・信用金庫などは住宅ローンを貸したいマインドにあることが重要な視点です。銀行は個人事業主にも住宅ローンを貸したいと思っています。
同じ職種であれば審査でキャリアアップと見てくれる
メガバンク、地方銀行、ネットバンクに事前ローン審査をお願いして担当者の人と話した所、結局人間が審査OKかNGか判断するので、職種がコロコロ変わってる人はあまり信用できないし、それこそずっとエンジニアやってる人はキャリアアップで転職してるわけだしOKになりやすいとのこと。
しかし、メガバンクは借りれる額が下がる！
まぁ当然と言えば当然なのですが、個人事業主は会社に守られてないのでリスクは高いと判断されます。リスクが高いのだからいっぱい貸したくないし、メガバンクだと他に事業の柱がいっぱいあるのでそんなに貸してはくれません。
年商1000万・所得750万くらいにおさえている人は4000万ちょっとしか貸してくれません。会社員なら年収600万でも4000万借りれるから世知辛いっ！
信用金庫はだったら結構貸してくれる
一方で信用金庫なんかは中小企業のハイイールド債ばっかりに貸し出すのはリスクが高すぎるので、ずっと国債で運用してきた歴史があります。そこにマイナス金利という敵が突如出現して、逃げた先が住宅ローンなので貸したいマインドはかなり高めです。
年商1000万・所得750万くらいでも5500万〜6000万くらいまで借りれます。
メガバンクと違ってかなり攻めた金額が聞けることでしょう。
ただし、所得が700万〜750万以上は必要です。この辺りから返済負担率の上限が上がるらしく、大きな金額が借りれるようになるためです。
頭金は多めに積んで借りやすくできる
個人事業主でも会社員でも信用力や人格を評価していただくために証拠となるものが必要です。一番手っ取り早い方法は頭金１割を積んでちゃんと返済能力があることをアピールすることです。6000万の物件だと600万ですが、それくらいはためれていると断然借りやすくなります。
ネット銀行の住宅ローンは個人事業主お断りであることが多い
じぶん銀行や住信SBIネット銀行なんかに一応事前審査を出したものの、すさまじい門前払いを受けたので個人事業主ではかなり厳しいと言えます。もはやシステムの設定で弾いているくらいの速度で審査が通りませんでした。
個人事業主にはフラット３５がおすすめ
さらに審査が甘いのがフラット３５で個人事業主にはおすすめなのかなと。
フラット３５は仕組みが特殊で、住宅金融支援機構が実質的に審査・融資を実行していて、銀行は手数料ビジネスが行えるので銀行の住宅ローンの審査に比べてガバガバです。
フラット３５Sとは？
フラット３５にはフラット３５Sという、省エネや耐震性能が優れているストック型住宅は当初５年〜１０年の金利優遇するよというのがあります。基本的にはフラット３５Sが適用される物件を購入されたほうが良いですね。
フラット３５で借りるデメリットは？
端的にいうと頭金１割が必要になります。
とはいっても6000万の物件で頭金600万＋諸経費200万がキャッシュで払える人ってなかなかないですよね？
そんなときでも大丈夫！
頭金600万の部分を金利２％〜３％で借りれるプランはいくつかあります。
え？金利２％って高くない？
意外とそうでもありません
600万の金利2%で35年借りた場合は230万で、10年であればたった60万円なのです。
全体（6000万-600万＝5400万）の35年固定金利1%だと利子総額1000万円にもなるので、全体で支払わないといけない利子からすればたった6％UPなので思っていたよりも小さな金額だと言えます。
個人事業主で住宅ローン減税による控除もありがたい
個人事業主である程度稼いでいると税負担が重くなってきます。そんなときに住宅ローン減税は年間最大40万（借入金額＊１％）なので、確定申告での所得税と住民税のキャッシュアウトが少なくなります。
まとめ
以下の条件を満たしていれば個人事業主でも住宅ローン審査が通るようです
- 確定申告１年以上＋前職の源泉徴収２年が最低条件
- 職種が変わっておらずキャリアアップしていること
- メガバンクではなく地銀や信用金庫などを利用すること
- 最後の砦はフラット３５！
ここまで個人事業主の住宅ローン審査の通し方という話をしてきましたが、色んな銀行に事前審査をお願いするのは趣味不動産売買でもない限り結構骨が折れる作業です。そんな手間を解決してくれるのが、住宅ローン一括審査申込という便利サービスがあるので使ってみてはいかがでしょうか。
こんな感じで60の銀行に一括で仮審査をしてもらえるので時間短縮になりますね。
