新築マンション3種の神器とは?新築マンションを買う前に知っておいて損はないこと
新築マンション3種の神器ってご存知?
勝手に僕が言ってるだけなのですが、新築マンションを買うにあたって「新築マンション3種の神器」はご存知でしょうか。三種の神器とは日本神話で天照大神から授かった玉・鏡・剣のことなのですが、そんなことはどうでもいいですね。とにかく、新築マンションを買うにあたって大事な3つの仕様があるので順に説明します。
逆梁アウトフレーム工法
通常は天井から出っ張っている梁をアウトフレーム(外出し)して、天井じゃなくてバルコニーの床から立ち上がる感じにする工法のことを指します。
こういうこと↓
http://kentikukouzou.blog.so-net.ne.jp/2007-11-23
逆梁アウトフレームにすることで採光が良くなり、ハイサッシ(このあと説明)が採用できるため通風も部屋の開放感も改善されます。アウトフレームなので部屋の凸凹がほとんどなく家具も配置しやすくなります。これが2000年以降に起きた新築マンションの快適イノベーションの1つです。
ハイサッシ
http://sumaity.com/mansion_new/article/modelroom_report/9761/
平均的な窓のサッシは1.8mほどしかありませんが、アウトフレーム工法によって梁の分だけサッシを高く設計できるようになりました。これまたイノベーションで、壁が減って窓の範囲が広がるのでリビングは圧倒的な開放感が生まれます。最近の新築マンションでは天井高も2550mmと高いことも多く、昔のマンションのイメージとは大きく異なります。
ワイドスパン
http://atago.0152.jp/modelroom.html
極めつけはワイドスパンという間口を広く取ったリビングの設計です。イメージ絵をみてもらえればわかると思いますが、開放的なリビングが実現できます。
このように、採光・風通し・開放感といった部屋の基本性能を底上げしてくれる仕様が逆梁アウトフレーム工法・ハイサッシ・ワイドスパンという新築マンション3種の神器です。
新築マンション3種の神器を兼ね備えた部屋はこんな感じになる図↓
http://www.d-sendai.com/modelroom/
自分が住みたい部屋は人も住みたがるという売却戦略
やはり開放的なリビングで、日当たりもよく、風通しもいい、しかも大規模マンションで共用施設は充実しているし、駅近となれば住みたい人はたくさんいますよね?このニーズは年月が経っても変わらないことですし、だってお腹が減れば何か食べたくなるし、できれば美味しいものを食べたくなるように、住宅も良い所に住みたいという需要は変わりません。
実際に天井高が2600mmのハイサッシのタワマンに住んでみて、1LDKで手狭なはずなのに天井が高いと開放感があり住みやすかったです。北東向きで日当たりはそれほどでしたが、窓がでかいので部屋は明るかったのが印象に残っています。まだまだこの新築マンション3種の神器仕様は普及していないので、希少価値という点で注目しています。
新築マンション3種の神器を兼ね備えた東京マンションを紹介
グランドメゾン品川シーサイドの杜は買うべき新築マンションなのか?
個人的2017年イチオシの新築マンションです。
自宅投資家が教える損しないマンションの買い方
これまで部屋仕様にフォーカスして新築マンション3種の神器をお伝えしてきましたが、損しないマンションを買うという点では立地が9割と言っても過言ではありません。不動産というように、動かずに変わらないものに本当の価値があるわけです。
また、不動産価格を構成しているのは人口・金利・需給の3つです。
人口と需給に大きく影響するのが仕事の需要サイドの動きで、仕事は東京の都心部に一極集中することが予想できます。というのは、2020年〜2030年の東京のマンション需要を予想するベースになる東京再開発や街づくりの考え方についてはこちらで紹介しています。結論は、渋谷・虎ノ門・東京へのアクセスに優位なエリアが今後も資産性が高いということです。
随時更新・東京都内の再開発計画まとめ!買うべきマンションはどの駅か!?
今後の東京都の街づくりを知るには、知っておくべき森ビルの開発計画とは?
金利の動きはグローバル経済なので長期的なことは言えませんが、景気が上向かなければ金利も上がりません。人口減少で景気が上向きになるためには女性の労働力人口を増やすか、移民を大量に受け入れるか、ロボットなどの生産性にイノベーションが起きるかとにかく働く人が増えることが絶対条件です。もっとも現実的な未来は女性の労働力が増えるシナリオで金利上昇が想定されますが、その場合は共働き・子育て・職住近接モデルになるでしょうし、より東京都心部の立地の良いマンションに需要が集中するストーリーが描けることでしょう。
したがって、シンプルな損しないマンションの買い方とは
- 都心以外は買わない
- 駅歩7分以上は捨てる
- 新築マンション3種の神器を兼ね備えているか
こうなってくるのではないでしょうか?
こんな資産性の高い新築マンションをいち早く知り、他の自宅投資家のレビューが見れるサービスがあるんです・・・。うまく自宅で資産を形成している人はみんな使っている「住まいサーフィン」に無料登録して一緒に自宅投資を成功させましょう!
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家を初めて買う人は中古リノベマンションにだまされて痛い目を見ないように
家はブームや雰囲気に流されて買うものではない
最近、首都圏でリノベマンションが大人気ですね。
ぼくも首都圏リノベマンション流通のエンジニアとして一時期仕事をしていました。新築にはない自由度の高さと立地をうまくミックスさせたリノベマンションはすぐ売れていきました。一方で、立地が悪いけどおしゃれな物件は結構売れ残ってるのが現実です。いくら中身を取り繕ったところで、不動産と呼ばれるだけあって動かない立地や管理状況、構造の劣化具合なんかが本当の価値を形成しているわけです。
大きい買い物だからこそ、価値を見極めて買おう
いくら安くても首都圏のリノベマンションは3000万〜4000万ほどはします。品質の高くて立地のいい場所となると、平気で新築並の価格をふっかけてきます。実際、おしゃれなカフェっぽいリビングにするには平米あたり10万円くらいで出来てしまいます。平均的な70㎡の3LDKをフルリノベしてもたかだか700万円とかそれくらいなのに、価格にはその倍くらいの金額が乗っているように思えます。(中古なので仲介手数料3%もかかりますしね)
今のリノベブームには乗らず、第2次リノベブームに乗ろう
今まさにリノベブームで、周りでも何人かリノベマンションに住んでいます。ただ、言ったら失礼になりますが、築30年の中古マンションをフルリノベしたところで残念ですが基本性能がまだまだ低いので、生活快適性があまりありません。
住まいの基本性能とは
- 風通しの良さ
- 日当たり(採光)
- 広い空間
- 快適な温度と湿度
この辺の基本性能が1段階あがったのが2000年以降で、逆梁アウトフレーム工法と呼ばれるものが出てきました。これが新築3種の神器の1つと勝手に呼んでいるもので、基本性能を大幅に押し上げる自宅イノベーションを起こしたと考えています。
新築マンション3種の神器とは?新築マンションを買う前に知っておいて損はないこと
逆梁アウトフレーム工法のメリットは、空間を広く取れるので圧迫感を軽減させるだけでなく、梁の分だけ窓のサッシを高くできるため風通しの良さと日当たりを同時に実現することができます。
こんな感じでリノベーションではサッシの高さまで直すことができません。
http://mansionmania.blog.jp/archives/1043645568.html
リノベ済みマンションには2種類あるから気をつけて
リノベビジネスの仕組みを裏側から見ていた僕としては、やはり築30年を超えると中々買い手はつきません。なぜなら、購入者は30代ファミリーが大多数で、わざわざ人が住んだ後に住みたいなんて物好きはいないからです。それでもコスト面でのメリットと、立地の良さがあれば売れていく中古マンションもたくさんあります。
- リノベしないと売れない中古マンション
- リノベして提案することで売れる中古マンション
1のリノベしないと売れないような中古マンションはまず買うべきではありません。不動産そのものの価値がやはり低いので、後々苦労することになることは必至です。
リノベしないと売れない中古マンションとは?
- 立地が悪い
- 長期修繕計画がずさん
- 構造的な寿命が近い
どれも不動産としての価値が毀損していて、買うべきではないのですがリノベされてお化粧されると本来の価値に目がいかず買ってしまいそうになります。特にコンクリートの寿命は存在しますし、建て替えのスキームはまだまだ現実的ではないのでマンション管理が徹底されていない築古のリノベマンションなんて恐ろしくて買えません。
全国でも200件程度の建て替え事例しかありません
マンションの建替えは、できない | 住まいの「本当」と「今」を伝える情報サイト【HOME'S PRESS】
広尾ガーデンヒルズなんかは立地が素晴らしくて、もう築31年なのに1億超えの中古マンションが即売れ状態です。やっぱりおしゃカフェリビングは資産価値のある所でやればいいんです。
https://kawlu.com/journal/2015/09/22/7609/
リノベして提案することで売れる中古マンションとは?
立地が駅歩15分とかなり悪いのですが、広いルーフバルコニーがあって、周りに高い建物がなくめちゃくちゃ基本性能が高いリノベ済み中古マンションがありました。元々はバブル期に建てられたマンションなので内装も採光なんかたいして考えてない普通のマンションだったのが、ルーフバルコニーとシームレスに移動できるようにワイドスパンの窓付けて、部屋ぶち抜いてリビング20畳以上にしたり今風の快適な内装を提案することで即売していました。立地が本来もっている強みを磨いて尖らせて、消費者に訴求しているタイプのリノベマンションであれば買っても良いかなと思います。
資産になる家をおしゃれにしよう
リノベも良いのですが、僕の考えは今新築のマンションも20年経てばリノベして売れるので、新築の方が不確実性リスクが低くていいじゃん?と思っています。築30年の20年後は築50年でコンクリートの寿命とか建て替えなどの問題も出てきます。一方で新築であれば20年後は築20年ってだけなので、まだ全然住めるよねっていう不確実性リスクがあまりありません。ほとんどの人はリスクを嫌うと思うので、築50年オーバーでも売れる資産価値のあるマンションというのは長期優良住宅(100年住宅)とか恵比寿徒歩1分!みたいな特殊なマンションだけでしょう。決してさいたまで築50年の中古マンションに値段がつくとは思えません・・・。
マンションという商品の寿命
日本最古の鉄筋コンクリート造りのマンションは軍艦島にあるそうですが、現実的な事例でいうと同潤会アパートや表参道ヒルズになった青山アパートの90年という事例が寿命に限りなく近いのではないでしょうか。長い目で見ると内装はいくらでも変えられるので、本当に大事なことは立地や日々のメンテナンスで本来の価値が損なわないことだとわかりますね。立地・立地・立地!
自宅投資という考え方
資産性という点でかなりリノベマンションの怖い部分を指摘してきましたが、自宅ほど個人に優遇されている投資は存在しません。言ってみれば空室率が0%の不動産投資が銀行からお金を借りて、しかも金利が0(住宅ローン減税のため)でやれるなんて神がかった優遇策です。
そもそも自宅投資を広めようと思った原体験となった出来事
なぜ僕はマンションを買うことで700万の現金を手に入れることができたか?
損したくなければ素直にピケティの「r > g」にならって、まずは自宅投資を考えてみてはいかがでしょう。とはいえ、最大の恩恵を受けれる新築マンション価格は天井に近いので、本当に価値がある新築マンションを買うためにはよく市場を知る必要があります。
まずはモデルルームレビュー記事がおすすめです
グランドメゾン品川シーサイドの杜は買うべき新築マンションなのか?
- グランドメゾン品川シーサイドの杜を見てきました
- グランドメゾン品川シーサイドの杜の基本情報
- グランドメゾン品川シーサイドの杜の強み
- りんかい線品川シーサイド駅の価値
- 京急青物横丁駅の価値
- グランドメゾン品川シーサイドの部屋仕様チェック
- グランドメゾン品川シーサイドの価格表
- グランドメゾン品川シーサイドの杜おすすめの間取り
- グランドメゾン品川シーサイドとよく似ている新築マンション
- 頂いた質問と回答
- まとめ
グランドメゾン品川シーサイドの杜を見てきました
個人的に2017年発売の新築マンション of Yearと思っているグランドメゾン品川シーサイドの杜を見てきました。販売はハウスメーカーとして有名な積水ハウスです。積水ハウスの作るグランドメゾンシリーズはハウスメーカーならではの部屋仕様に、経年美化のコンセプトが相まって植栽が素晴らしく価格下落が小さいブランドです。
今回のグランドメゾン品川シーサイドの杜は、いっつも高い積水ハウスには異色の完全にファミリーターゲットにしたコスパ物件で、新築マンション3種の神器を兼ね備えたマンションであると満を持しておすすめします。新築マンション購入の参考になれば幸いです。
自宅投資については下の記事で紹介しています
グランドメゾン品川シーサイドの杜の基本情報
このマンションを一言でいうと「緑めっちゃいっぱいなのに駅近、イオン近!」
物件情報
住所:東京都品川区東品川4-24-1(地番)
販売開始:2017年3月上旬(事前受付2017年2月11日〜)
完成時期:2019年11月下旬
入居開始:2020年1月下旬
施工:長谷工コーポレーション
販売:積水ハウス
ぼくのブログ見てくれている人は施工が長谷工で「おやっ?」ってなりませんか。そう、同時期に長谷工が施工している3つのコスパ大規模マンションがあります。ザ・ガーデンズ東京王子/プライムパークス品川シーサイドザ・タワー/そしてこのグランドメゾン品川シーサイドの杜です。ただ、建物のスペックがすべて違っていておもしろいです。
物件用地の歴史
グランドメゾン品川シーサイドの杜の敷地面積が13,700㎡と広いのは、もともとバンダイナムコの未来研究所の解体に伴う再開発だからです。さらに元をたどると現Panasonicのビルだったります。
バンダイナムコ未来研究所が2月1日から解体!跡地は19階建てマンション : 超高層マンション・超高層ビル
グランドメゾン品川シーサイドの杜の立地
ちょうど、品川シーサイド駅と青物横丁の間くらいにあります。
- 品川シーサイド駅 徒歩 3分
- 青物横丁駅 徒歩 6分
- バス停がマンションの目の前で品川駅まで9分
東京都内で駅歩3分は希少価値が高い!と宣伝してますが、隣のプライムパークスも徒歩3分だし、品川シーサイド駅は運賃が高いと悪名高いりんかい線なので悪材料も織り込まないといけないですね。それよりも僕が注目しているのは青物横丁6分・バスで品川まで9分という点で、品川を起点とした各エリアへのアクセスの良さです。
さらに、品川地下鉄構想と羽田アクセスの拡充から品川シーサイドで接続するみたいなミラクルチケットが隠されている立地に注目しています。
あわせて資産面だけではなく、イオンが正面にあったり生活利便性が高い立地だというのもポイントだと思います。2020年までに新築マンションだけで2000戸近いファミリー人口増が見込めますし、中長期での街の活性化が期待できる稀有な立地といえるでしょう。
グランドメゾン品川シーサイドの杜の強み
立地と価格のバランスが非常に良い
販売員の方曰く、平均坪単価は307万ということで庶民にも手が届く価格帯であるということ。それに対して、駅歩3分に2路線利用ができ、りんかい線の埼京線直通で渋谷まで11分(しかも座れる)とか、東京駅まで京急と横須賀線で11分という圧倒的アクセスの良さがあります。
東京・渋谷・虎ノ門が2030年までの重点開発エリアなのですが、そこへのアクセスが圧倒的な品川シーサイド駅という視点がまだまだ浸透していません・・・。さらに、プライムパークスとの販売競争が重なって天井圏だった価格に値下げ圧力がかかっているためコスパが良くなっているのです。
マンション買うなら東京再開発については一読して欲しい・・・!
随時更新・東京都内の再開発計画まとめ!買うべきマンションはどの駅か!?
新築マンション3種の神器を兼ね備える
ぼくが提唱している新築マンション3種の神器とは、「アウトフレーム工法・ハイサッシ・ワイドスパン」です。この部屋仕様の何がすごくて価値があるかは説明記事を書いたので熟読してください。一言でいうと住宅基本性能が高くて、中古マンションには真似出来ない資産価値があるということです。
絶対損しない2017年東京のマンションスペックについての考察
グランドメゾン品川シーサイドの杜はこの新築マンション3種の神器を備えていまして、リビングが圧倒的に開放感のある仕上がりになっていました。売却時には広々としたリビングが好まれる傾向が強いので、アウトフレーム・ハイサッシ・ワイドスパンは外せないですね・・・。プライムパークスの方はアウトフレーム工法ではないため部屋仕様がかなり残念な仕上がりになっていて、価格重視になっています。
資産価値の高い長期優良住宅
新築マンションの中でも約1%ほどしか認定されない長期優良住宅に認定されている希少性の高さを評価しています。長期優良住宅に認定されるメリットは短期的には税制面での手厚い優遇と、別名100年住宅と呼ばれるように長期的に建物の資産価値を損ねないお墨付きがあります。
自宅投資は空室率0%の不動産投資と僕が呼ぶように、自宅も不動産投資と変わりません。その視点で建物を見れば長持ちするほうが当然良いですよね?もちろん維持コストはかかりますが、建て替えコストに比べれば軽いものです。例えば、30年後リノベーションして売却しようとなったとき、残り寿命が70年のものと残り寿命が20年しかない中古マンションでは価値が全然違ってきますよね?
再開発と下町の一挙両得
品川シーサイド駅周辺はシーサイドフォレストといって、オフィス・商業施設の複合大規模開発に、プライムパークス品川シーサイドザ・タワーが入って職住近接モデルの住みやすいエリアになります。でかいイオンがあって、人口が増えればそれにフィットした飲食店も増えることが想定されます。
一方で青物横丁駅周辺はいわゆる下町ですが、外食のクオリティは高いです。商店街もそこそこ活気があります。間に挟まれているからこその一挙両得です。
ロケーション|品川区 新築マンション「アールブラン南品川レジデンス」公式HP|モリモト
おしゃれなお店も増加中
東京大改造の波に乗りまくれる
東京が渋谷・虎ノ門・東京を中心に再開発が進み、オフィスがすごい増えるためそこへのアクセスが良いマンションに需要が集中することを想定しています。立地でもお伝えしましたが、品川シーサイドと青物横丁は渋谷・東京エリアにはドアドア30分以内という強みがあります。しかも、それがあまり注目されていないことが最大のメリットです。それにくわえて・・・
品川地下鉄構想が今月また進捗があったようで、東京メトロ側は行政主導だったらやる消極的姿勢を見せています。都も区と連携の必要があると言ってるので前途は多難ですが、南北線が品川まで繋がるシナリオはすでに出来つつあります。
品川に初の地下鉄 六本木と結びにぎわい創出|オリパラ|NIKKEI STYLE
合わせて、JRの羽田空港アクセスがどのラインになるかが品川シーサイド駅には超重要になります。基本的なJRの思想としては新幹線と空港を繋ぎたいわけで、品川地下鉄構想でメトロが品川に来るかどうかを見ながら検討するでしょう。するとこういうシナリオが考えられるわけです、大井町駅か品川シーサイド駅を品川と繋げてしまおうと・・・。いずれにせよ長期的にはおいしい再開発の波に乗れるのがお得なところです。
羽田空港アクセス、先行する新鉄道路線は? | 週刊東洋経済(ビジネス) | 東洋経済オンライン | 経済ニュースの新基準
りんかい線品川シーサイド駅の価値
プライムパークスのレビューと重複する部分はありますが、駅価値は自宅投資の最重要項目なのでおさらいです。品川シーサイド駅は2002年に開通してから2014年には1日の乗降者数が5876人から21681人と4倍に成長中の開発エリアです。今後も人口は増えるのでまだまだ成長余地がある駅と言えます。
品川シーサイド駅の良い点
- 新宿・渋谷・恵比寿まで抜群のアクセス(ドアドア30分以内)
- 東京駅も抜群のアクセス(ドアドア30分以内)
- 駅前のイオンが便利
- なのに、まだ人気化してない
品川シーサイド駅の悪い点
- りんかい線の運賃が異常に高い
- 駅ホームまでが遠い
- 東京メトロとの接続が悪い
品川シーサイド駅の思惑「新路線」
- 品川地下鉄構想
- 羽田空港アクセス線(JR)
- りんかい線-京葉線の相互直通運転
りんかい線があるからディズニーランドが意外と近いんですよね。
京急青物横丁駅の価値
1日の乗降客数が約40000人なので品川シーサイドの約2倍ほどの利用があります。そこそこ歴史も長いですが、ここ数年は乗降客数も横ばいで特に成長はしてない下町エリアと言えます。
青物横丁駅の良い点
- 品川まで1駅3分
- 商店街と下町感
- 公園が多い
青物横丁駅の悪い点
- 古い建物が多い
- 普通
品川まで1駅3分なのが最大のメリットで、公園も多いのですが、重点的に開発されたエリアと比較するとやっぱり普通という印象が拭えません。資産価値としては品川駅まで1駅3分という要素だけで十分でしょう。
グランドメゾン品川シーサイドの部屋仕様チェック
アウトフレーム・ハイサッシ・ワイドスパンの恩恵
ザ・ガーデンズ東京王子の横向きタイプのワイドスパンには負けますが、それでも採光も風通しも素晴らしいですね。南向きの日当たりの良い住戸は人気化必至でしょうね。
もはや定番の可動扉がありますが、3LDKで可動扉とっぱらって2LDKとして使うのが良さそうです。
天井高2.50-2.65mで十分な開放感
1階だけ天井高2.65mで少し高いのですが、全体的に2.50mあって十分かなと。
1階のバルコニー3mで外に緑があるのはやばい
写真を撮り損ねてしまったのですが・・・1階住戸だけバルコニーが3mで目の前にマンション管理の植栽があって、道路からセットバック8mあるのでもはやおしゃカフェのテラス状態でした。ここ数年の傾向としてリビングとのシームレスなバルコニー利用設計が増えていると感じていて、緑愛好家にはかなり高く評価されそうだと感じました。ただ、虫が入ってくるリスクは上がるので諸刃の剣ですね!
食洗機・ディスポーザーは標準でGOOD
ファミリーターゲットだしキッチンの設備が整っているのは良いですね。キッチンTOPは天然の御影石なので、ザ・ガーデンズ東京王子よりハイグレードですね。ディスポーザーは新築ならではの機能なので押さえておきたいところです。
断熱性能が高いLow-E複層ガラス
断熱効果の高いLow-E複層ガラスを採用しており、基本機能としての断熱効果が高くなっています。実際タワーマンションに住んでた時は断熱効果と気密性の高さであんまりエアコンも床暖房も使ってなかったのでなくていいレベルですかね?
ハウスメーカーならではのこだわり設計
キッチンペーパーが下から取れるとか、洗面台の下に引き出し設置できるようにしたとか、そういう日々の生活利便性を高める設計が随所に見られました。ハウスメーカーならではの仕様は、売る時に意思決定する奥様の背中を後押しできるかもしれません。
なぞのプライベートバルコニーは蛇足
唯一残念な仕様は寝室にプラベートバルコニー(笑)が付いている部屋があります。
言い分としてはこうです。
居室前をバルコニーとすることで、プライバシーが確保できる。
ただ、バルコニーの向きがマンション内部で駐車場とかやん・・・。夜空眺めようにもたぶん明るすぎて見えないし何に使うんだこの空間!完全に蛇足としか言いようがなかったです。
グランドメゾン品川シーサイドの価格表
オレンジ:2LDK
グリーン:3LDK(2LDK+S)
1階が3mのバルコニー・天井高ちょっと高めなので微妙に価格も高め。
2LDKは5000万円台あり
3LDKは6000万円〜
僕もこれは買う予定なのであまり手の内を明かしたくないのですが、、、王道の南向けのコスパが良さそうな所か、1階住戸の希少価値のどっちかが狙い目ですかね。高層階よりも低層の方が資産性が高そうだと踏んでいます。2LDKだとせっかくの開放的なリビングが感じられないので、背伸びして3LDKか2LDK+Sが良いのではないでしょうか。
2017/03更新
南側の低層〜中層に人気が集中したため価格改定がありました。一方で上層階は値下げされ、全体としては坪単価300万円程を維持しています。今回の価格改定でも南側のコスパ悪化はありますが、リセールバリューがある証拠なので頑張って買っても問題はないと考えています。今回の価格改定で東の高層階が相対的にコスパがよくなりましたね。第1期は200戸ほどで、プライムパークスも同時期に供給しているので出だしはまずまずでしょうか?去年よく売れた東京ガーデンズ東京王子で1期300戸くらいですしね。
南側リスクについて
現在、グランドメゾン品川シーサイドの杜の南側にはコカコーラの営業所があります。こちらの建物は敷地面積が4000〜6000㎡くらいあり、老朽化しているので高層マンションが立つ可能性もあります。高層でなくても10階くらいの壁のようなマンションになるかも・・・。それを考慮された価格表になっていて、南側でも7階までは織り込み済み価格となっています。だいたい日本人はリスク嫌がるので、西に人気が集中している様子です。
グランドメゾン品川シーサイドの杜おすすめの間取り
S-D2/S-D3
生活動線がしっかり分かれている点とウォークインクローゼット広いのが良いですね。あとプライベートバルコニーはいらん!
グランドメゾン品川シーサイドとよく似ている新築マンション
頂いた質問と回答
Q.プライムパークス品川シーサイドザ・タワーとどっちが資産性が高いの?
当研究所ではとにかく立地を最重要に捉えています。立地とは鉄道都市東京における駅アクセスで、これに関して言うと青物横丁駅へのアクセスで言えばグランドメゾン品川シーサイドの杜の勝ちです。建物と部屋のスペックもグランドメゾン側の圧勝ですが、その分価格に反映されている点が注意点です。とはいえ、プライムパークスも東京全体でみた時には3LDKの免震タワーがお手頃価格で買えるので需要はあります。
Q.南側のコカ・コーラの営業所にマンションが建つリスクは?
こればっかりは確実な予測はできませんが、個人的な予想として2020年以降の品川シーサイドは人口増で知名度を上げてくるので、住居需要が増えることは考えられます。規制と立地から考えると100戸以下の低層レジデンスが妥当なラインなので、7階以上であればリスクはほぼないと思います。高齢者向けのサービスアパートメントとかもありえますね。
まとめ
結論から言うと「住んでよし・売ってよし 」のファミリー向けコスパ新築マンションだと考えています。新築マンション3種の神器で住環境も積水ハウス仕様でグレードが高い割に買えない価格ではなく、投資としても立地が良いというのがポイントです。みなさんと抽選で被らないことを祈ります(笑)
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なぜ僕はマンションを買うことで700万の現金を手に入れることができたか?
- 新卒2年目でマンション買って、4年で売却したら手元に700万
- なぜマンションを買うと資産形成ができるか徹底解説
- 新築マンションは一生の買い物だからリスキー?
- じゃぁ、売れるマンションって何なの?
- だから上場企業社員はマンション買った方がお得
- つまり、自宅投資は空室リスクが0の不動産投資だ
- なぜ僕はマンションを買うことで700万の現金を手に入れることができたか?
新卒2年目でマンション買って、4年で売却したら手元に700万
買う時はこれほど利益になるとは思いっていませんでしたが、結果的に売却で手元に700万の現金が残りました。ざっくり言えばタダで東京に住めたということです。
こんなことが実現できたのは、上場企業社員であれば意外にも4000万くらい貸してくれるということが分かったのがきっかけで、変動金利が1%を切ったタイミングで実行に移すことができました。そのノウハウと自宅投資を成功させる上で押さえておくべき考え方について紹介していこうと思います。
なぜマンションを買うと資産形成ができるか徹底解説
マンション=首都圏マンションということで話を進めます。
賃貸は大家への上納金が含まれている
そもそも本来はすべての人が家を所有するのが当たり前の世界でした。
ピケティが指摘するように、「r > g」の威力は絶大で貧富の差は拡大します。
家が買えない人はお金持ちから部屋を借りざるを得ません。当然大家は馬鹿じゃないので、コスト+利益で部屋を貸すため貧しい人はより貧しくなり、大家はよりお金持ちになるわけです。
そこを解決するのが金融システムと金融緩和です。
金利が下がれば不動産価格は上がる
住宅ローンが1%を切る2010年以降の日本では、手元にお金がない人でも自分で家を所有できる時代に突入しました。さらに政府は住宅ローン減税という人参をぶらさげて、長期優良住宅の個人所有を優遇しまくる体制を作り上げました。
つまり、マンションを買ってそこに住むだけで大家に搾取される枠組みから外れることができるメリットがあります。さらに、市場原理として需要が大きければ価格が上昇する性質の影響で、人が住宅取得しやすくなればなるほどマンション価格が上昇することになりますので資産がもっと増える仕組みになりました。
さらに、日銀砲による円安・株高の資産効果が波及的に不動産にも来て2016年は不動産価格が天井まで突き上げらました。
住まいの需要が東京に一極集中する流れ
東京が世界1位のGDPを誇るメガポリスで、日本の仕事は東京に一極集中する傾向があります。職住近接の考えは世界共通で、これを解決する住環境設計が森ビルが六本木ヒルズをフラグシップにする「超高層都市」です。2020年〜2030年で東京・渋谷・虎ノ門のオフィスが倍になります。まだまだ東京の労働流入が期待でき、駅近なマンションに住みたいという需要が減ることはありまえません。
逆にいうと郊外や地方都市のプレゼンスは低下することは避けられず、東京都内でも山手線内側のエリアが最も資産性が高く損をしないといえるでしょう。
- 賃貸は構造的に損する
- 金利が下がれば不動産価値が上がる
- 仕事の東京一極集中
これら3つの要素から、首都圏マンションを買うことが資産形成につながると考えています。ただし、読者の人も僕も最初は不安がいっぱいだったのでその不安を解消できればと思いリスクをいかにして最小化したかを紹介していこうと思います。
新築マンションは一生の買い物だからリスキー?
僕に相談してくる人の多くがこんな考え方をしています。
「人生で一生の買い物」
まずはこの考え方を改める必要があります。
首都圏のマンション市場に限って言えば、中古マンションの流動性が20年前になると倍になっています。
既存住宅市場の現状-(2)中古マンション取引件数:データトピックス【不動産ジャパン】
なぜなら、新築プレミアムという考えが浸透し、新築マンションが高くて買えないけど分譲マンションに住みたい世帯は増えているからです。
=新築マンションを買っても売る市場が広がっているのでリスクは小さい
新築プレミアムは売れるマンションを買えば最小化できる
よく新築プレミアムと言われます。
頭のイメージとしてはこんな感じです。
販売価格=建築コスト+販売コスト+利潤
だから、買った瞬間に中古になれば利潤分が値下がりするから新築はいやだ・・・。本当にそうでしょうか?
実際のファクトデータでは、価格や規模に関係なく中古マンションは1年で100万円平均して値下がりします。普通の人は数%ずつ年間下がっていくと思っていますが、実際は高いマンションほど値下がりません。
なぜなら、高い値段で買ったマンションはそれだけ付加価値があるから。
これは憶測じゃなくてファクトなので高いマンションほど設備や構造がしっかりしていて、競争力があり価値があるので新築プレミアムというのが存在しないのです。
じゃぁ、売れるマンションって何なの?
この3つだけ覚えておけば損する確率は格段に減ります。
- 駅歩5分以内
- 山手線内側
- 大規模マンション
とにもかくにも東京は鉄道都市なので、駅歩5分以内の資産価値が圧倒的にあります。自宅投資は立地が9割といっても過言ではありません。インフィル(内装)はリノベでも何でもして変えられるのですが、立地と構造にはこだわりましょう。
山手線内側をすすめるのは森ビルを中心とした超高層都市構想の先行事例はマンハッタンです。マンハッタンは東京の2倍〜3倍の人口密度があり、不動産価格も安定しています。日本におけるマンハッタン的ポジションが山手線内側になります。
大規模マンションをすすめるのは、統計的なファクト情報として共用施設の充実が資産価値に有意な相関があるためです。維持コストも数百戸の世帯で支えるので、大規模な植林やキッズスペース、自習室やカフェラウンジなどを設置できるため競争力になります。
だから上場企業社員はマンション買った方がお得
今でこそガッツリロジックを詰めて自宅投資に取り組んでいますが、新卒2年目の頃はなんとなく金利と不動産価格だけを見て判断していました。モデルルームを見て回っているうちに大規模マンションが固有の競争力を持っていることを知ったので大規模マンションに投資対象を絞りました。ただ、東京の未来像を具体的にイメージできていなかったので、有明エリアの大規模マンションを買ってしまいましたが結果は700万も手に入って上々です。
上場企業社員は新卒2年目でも住宅ローンが組める
年収550万で住宅ローン4000万が組める時代です。
4000万の金利0.75%なんて月々11万しか払わなくて良いし、賃貸に比べれば圧倒的な住み心地ですよ!プールにジムにラウンジまで付いてたので、その他もろもろの費用もかなり押さえられた気もします。
最初の数年は固定資産税も減税
減税が手厚いので所有コストが押さえられます。住宅ローン減税で金利と相殺できるので実質的な金利負担は0にもなるので買わない手が全くないと言っても過言ではない・・・。
最近の新築マンションメリット
コンシェルジュが地味に便利
- 雨の日やペットを病院連れていく時タクシー呼んでくれる
- クリーニングの取次やってくれる
- 靴の修理の取次やってくれる
ラウンジが土日のデスクワークに最適
- 土日になんかPCで仕事したり趣味でなんか作る時とかにカフェ代節約になる
- 子供が自習してたり、ネイティブの英語教師の個人レッスンとかやってる
- 夜軽く食事したいときに飲んで食べれる
キッズルームで子供が楽しそうに遊んでる
- 雨の日でも走り回れるキッズスペースは母親にすごく良さそう
でかい宅配ボックスがある
- 大規模マンション特有の人間入れるサイズの宅配ボックスがある
とまぁ、自宅投資として投資妙味もありながら、当然売れるマンションであれば住んでも快適なので生活レベルも上がりますよね。だから僕は自宅投資をおすすめします。
つまり、自宅投資は空室リスクが0の不動産投資だ
僕が実際に700万を手にして行き着いた結論は自宅投資が空室リスク0の不動産投資であるということ。そして、住宅ローンが不動産投資ローンよりも金利が低いねじれた市場だからこそ絶好の資産形成タイミングであると考えています。
なぜ僕はマンションを買うことで700万の現金を手に入れることができたか?
その理由は・・・
- 金利が1%を切って、不動産価格が上昇した
- 自宅で空室率0%の不動産投資を行った
- 売れるマンションを購入することができた
そんな僕が次の購入ターゲットにしているマンションはこれ
そろそろ第1期販売スタートなので資料請求はお早めに
それでは、10年後の資産形成に向けて一緒に自宅投資頑張っていきましょう!
絶対損しない2017年東京のマンションスペックについての考察
高いと言われる2017年に新築マンションを選ぶ意味
新築マンションを買うということは、新築マンションにしかないスペックを買えるのが最大のメリットです。中古や賃貸では手に入れることができない特別なメリットではありますが、ほとんどの人は意識することなくモデルルームのおしゃれな雰囲気や、イメージビデオに圧倒されて帰ってくるのではないでしょうか。
損しないためにも、東京でマンションを買おうとしている方は是非最後までご覧ください。
そもそもの自宅投資vs賃貸についてはこの記事で解説しています。
住宅は賃貸と購入どっちが良い?賃貸派に騙されてはいけない購入のメリット
新築マンションにしかない重要な3つの仕様
最も重要な要素はたったの3つで、ほとんどセットと言っても過言ではありません。食洗機やキッチンの人工大理石だけじゃなくて、アウトフレーム・ハイサッシ・ワイドスパンの新築最強コンボについて知っておいて損はありません。
アウトフレーム工法
年代から建築当時の法令やトレンドをチェック 特徴から見る中古マンション|住まい1プラス|三菱UFJ不動産販売「住まい1」
文字通りフレームを外に出す構造のことで、部屋の凸凹をなくすことで空間を広く使え、採光が良くなります。南向き住戸がずっと人気なことからも、採光が良いというのは代えがたい資産性になるため、アウトフレーム工法は人気化しています。
デュオヒルズ仙台花京院ザ・タワー - 新築マンション - OCN不動産
こちらの部屋は、逆梁アウトフレーム工法でハイサッシ2.25mを採用したワイドスパンの仕様になります。採光や風通しがよく、中古ではなかなか難しい仕様になります。
2000年ごろのマンションから徐々に逆梁アウトフレーム工法で建築されることが多くなってきましたが、2017年現在の東京の新築マンション市場でもそれほど多くはありません。
アウトフレームじゃない新築マンション一覧
- プライムパークス品川シーサイドザ・タワー
- ステーションツインタワーズ糀谷
- Brillia Tower 上野池之端
ハイサッシ
アウトフレームの恩恵で窓を高くできるのがハイサッシです。日当たり・風通しがよく開放感が高まります。住まいの基本性能が上がるので当然資産性にも直結してきます。
ブランズ市が尾ヒルトップの新築マンションモデルルーム レポート(神奈川県横浜市)【スマイティ - 新築マンション】
唯一ハイサッシによるデメリットは、窓を断熱仕様にしておかないと熱効率が悪くなることでしょうか。冬場の暖房コストが数%上がりますが、ほかの365日間メリットが得られると思えば買いの仕様ですね。
ワイドスパン
アウトフレーム・ハイサッシときて、最強スペックにする最後のカードがワイドスパンです。ワイドスパンとは通常6mくらいの間口に対して、7〜8m以上の間口のある仕様のことです。
モデルルーム|福岡市西区の新築分譲マンション|アーバンパレス愛宕フレス<公式>
見てもらえれば一目瞭然なのですが、アウトフレーム・ハイサッシ・ワイドスパンの3点セットが揃うと、とてつもなく開放的で日当たりも風通しも良い仕様に仕上がるのです!
この3点セットの仕様は中古市場にはほとんどありません・・・
リノベしても手に入りません・・・
逆に言えばこの最強3点セットがない新築マンションは中古リノベ勢との競争に巻き込まれるのでリスキーだと言わざるを得ません。
欲を言えばこんな仕様も狙いたい
- 天井高2.6m以上
- エレベーター多い
- ディスポーザー
損しないために基本性能を買う
アタリマエのことなんですが、新築プレミアムが新築プレミアム分の価値を持っていれば何の問題もないのです。基本性能が高いというのは中古になっても高いままなので競争力もあります。やっぱりいい部屋に住みたいですからね。
その基本スペックが、アウトフレーム・ハイサッシ・ワイドスパンといった三種の神器や、立地や駅アクセスの良さだったりします。この辺が押さえられていれば損しづらいといえるのではないでしょうか。
自宅投資家が狙うべき東京マンションとは
これまでマンションの構造や仕様について、アウトフレーム・ハイサッシ・ワイドスパンを狙うべきだと紹介してきましたが、具体的にどんなマンションが狙い目か私の考えを紹介して行こうと思います。
自宅投資の基本的考え方
あらためて自宅投資をする上で前提となっているもの
- 住宅ローンは個人融資の中で最も優遇されている
- 自宅投資は空室率が0%の不動産投資である
- よい住まいの需要はなくならない
資産性の高い東京のマンション立地とは
再開発の計画や今後の流れを予測すると、東京はマンハッタンのように超高層都市化することは避けられず、労働需要は都心部に集中するため郊外エリアの需要は減り、都心エリアの需要が増えます。
開発計画まとめはこちらにあります。一言でいうと、渋谷・虎ノ門・東京で爆発的にオフィスが増えます。
随時更新・東京都内の再開発計画まとめ!買うべきマンションはどの駅か!?
これらを踏まえると損をしない東京のマンションは以下の条件に該当している必要があります。
- 山手線内側
- 渋谷・虎ノ門・東京まで通勤30分以内
- 駅近7分以内
資産性の高い東京のマンション仕様とは
最重要な立地もかなり厳しかったですが、仕様も中古市場で勝ち抜いていくためには重要になります。
自分の売却経験などを踏まえるとこのような仕様のマンションを選ぶことがベストではないでしょうか?
- 大規模マンション(大規模にしかできない充実した共用設備)
- アウトフレーム・ハイサッシ・ワイドスパン3種の神器
- タワーよりもレジデンス
大規模マンション(200戸以上)は物件のの統計情報を見ても値崩れしにくい傾向が見られます。というのも、大規模でしか運用できないようなカフェラウンジやキッズルームなどが充実しているからです。マンション内にこどもを遊ばせておいたり、ママ友同士でゆっくりできる空間があるのは売る際に競合マンションとの比較要素になります。
また、タワーよりレジデンスをおすすめしているのは、タワマンが構造的にかかえている建て替えや大規模修繕の高コスト体質とか、税制改革、エレベーターが遅くて結局駅まで15分かかるとかそういう問題を避けるためでもあります。また高層階は庶民離れした天井価格でもあるので投資対象にはちょっとしづらいなーという印象です。
上記に該当する例えばのマンション
立地は良いけど微妙に仕様が違うのだとこの辺
グランドミレーニア タワー&スイート(タワーFIX窓で開け閉めできない)
シティハウス大塚ステーションコート(こちらも一部FIX窓)
金利リスクだけには注意を
35年固定金利が1%程度の超低金利が6000万〜7000万の庶民に手が出せない価格帯の需要を支えていますが、アメリカ主導の金利上昇に巻き込まれると長期的には金利上昇圧力がありますのでマンション購入需要が減るリスクがあります。なので、一回り下の5000万〜6000万のゾーンが東京エリアでもっとも旬な価格帯かと考えています。
まとめ
自宅投資は立地が最重要ですが、売却時にそんじょそこらの中古と比較されないためにもアウトフレーム・ハイサッシ・ワイドスパンの仕様を買っておくことをおすすめします。したがって、2017年販売の目玉はこれら三種の神器を揃えたグランドメゾン品川シーサイドの杜と踏んでいます!