今後の東京都の街づくりを知るには、知っておくべき森ビルの開発計画とは？
影響力がすごい森ビルの開発計画は知らないと損！
森ビルの街ごと再開発最大のモデルケースになったのは、いわずもがな「六本木ヒルズ」ではないでしょうか。２００３年のオープン以降年間４０００万人が利用する都市に生まれ変わり、六本木ヒルズにオフィスを構えるのが成功のステータスとまで言われました。
直接的な影響は数字で表せませんが、森ビルの大規模複合開発でオフィスがどーんと出来ると、オフィスワンフロア４００名＊４８階建なので約２万人がオフィスワーカーとして通勤することになります。あわせて大規模複合開発なので、集客力のある商業施設も併設されて街全体のイメージもガラッと変わるので、森ビルの開発計画は押さえておいて損はありませんね！
森ビルのこれまでの大規模開発
森ビルのプロジェクト｜森ビルの都市づくり｜森ビル株式会社-Mori Building
超高層都市を確立した六本木ヒルズ
森ビルのフラグシップモデルと言ってもいい六本木ヒルズは説明不要ですね。六本木ヒルズをモデルにした超高層都市開発は、虎ノ門ヒルズにも受け継がれています。
六本木ヒルズの原型となったアークヒルズ
森ビルの都市開発はアークヒルズから始まりました。今やアークヒルズ・アークヒルズフロントタワー・アークヒルズサウスタワーの３本で、六本木ヒルズと同程度のオフィスを提供しています。アークヒルズの隣にはさらに地上４５階の泉ガーデンタワーが出来て、２０１６年には地上４３階の六本木グランドタワーもどかーんと立ちました。
ランドマーク型の商業開発
ラフォーレ原宿を筆頭に、ランドマークになるような商業施設の開発を行うのも森ビルの特徴ではないでしょうか。この流れは表参道ヒルズ・お台場のビーナスフォートなどの運営に生かされていると思います。
中国は上海と大連で海外展開中
上海環球金融中心は２００４年〜２００８年に建設されているので、少し六本木ヒルズモデルと離れて、超高層オフィスビルとなっています。今後、六本木ヒルズモデルの大規模開発を海外で行えるのかは注目したいところですね。
２０１７年以降の開発計画
今後の森ビルの発表している開発計画は以下の通りです。
銀座に大型複合ビルGINZA SIX
２０１７年４月 銀座松坂屋跡地に大型複合ビル「GINZA SIX」を竣工予定
GINZA SIXは街まるごとタイプではないですが、都心部で大規模な土地があれば縦方向に伸ばして、複合開発するスタイルは変わらず都市部の老朽化した施設なんかは森ビルスキームで再開発が進むのではないでしょうか。
新虎通りのビル再開発
２０１８年９月 新橋２９森ビル再開発プロジェクト
１５階建ての小規模で、建て替え案件ですが今後の虎ノ門エリアの開発にあわせて重点的に投資していく考え方がわかるプロジェクトです。主にベンチャーやメディアなどのエッジの効いた企業を誘致していく考えだそうです。
２０１９年以降の虎ノ門・新橋エリアの超弩級再開発
２０１９年 虎ノ門ヒルズビジネスタワー 延床面積約17万㎡（虎ノ門ヒルズ約24万㎡）
２０１９年 虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー ５６階建て超高層タワーマンション
２０２２年 虎ノ門ヒルズステーションタワー 虎ノ門新駅直結の虎ノ門ヒルズと同程度の大規模複合開発！
合計すると４万人規模のオフィスワーカーが虎ノ門エリアに流れ込むことが見込まれています。
現状の虎ノ門エリアの最寄り駅はこの４駅です。
- 東京メトロ銀座線虎ノ門駅
- 東京メトロ日比谷線神谷町駅
- 都営三田線内幸町駅
- 都営三田線御成門駅
さきほど、２０２２年に虎ノ門ヒルズステーションタワーが駅直結とありましたが、新しく東京メトロ日比谷線「虎ノ門」駅が虎ノ門ヒルズ前に開通予定です。
開発計画から今狙い目のマンション購入エリア
つまり、狙い目は日比谷線・都営三田線・銀座線の３路線沿線です。
特に狙い目になるのは日比谷線からの東急東横線沿線と都営三田線からの目黒線ではないでしょうか。都営三田線の北側はリノベマンションが多い千石なんかも通勤３０分圏内に入ります。購入者の特性としては、高給取りが多いと思われるのと３駅以内家賃補助なんかが人事制度に多く取り込まれると思うので、近場で賃貸と通勤３０分以内で分譲という志向になると考えています。
狙い目の駅と日比谷線虎ノ門駅までの通勤予想時間
- 不動前駅 ２５分
- 武蔵小山駅 ２６分
- 大岡山駅 ２７分
- 武蔵小杉駅 ２５分
- 自由が丘駅 ２５分
- 麻布十番駅 １８分
- 千石駅 １６分
- 三田駅 １３分
- 白金高輪駅 ６分
品川地下鉄構想で白金高輪から都営三田線が品川駅まで延伸される思惑なんかもあり、オープンするころには品川経由で大井町駅から虎ノ門まで直通１５分みたいなことになってるかもしれませんね。
森ビルの考える都市のあり方
超高層都市が今の正解
アークヒルズ→六本木ヒルズ→虎ノ門ヒルズという流れで、緑に覆われた超高層都市というテーマはかなり定着して、東急も渋谷で同じような超高層都市の再開発を実施していますし、今後もこの流れはかわらず、もっと色んな電鉄会社などがこぞって再開発を実施していくと思われます。池袋も最近変わってきてますよね。
都市のヴィジョン：Vertical Garden City｜森ビルの都市づくり｜森ビル株式会社 - MORI Building
超高層都市は職住近接を実現する
上に伸ばせば土地は余るということで、これまで郊外にしか住めなかったの人たちが都心に住めるようになるので職住近接が実現できるというわけです。東京圏（埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県）の人口は3500万人で内1300万人が東京都に住んでいますが、超高層都市によってより東京一極集中になるのではないでしょうか。
超高層都市の先行事例はニューヨーク・マンハッタン
まだまだマンハッタンと比較すると東京の人口密度は半分程度しかありません。東京は世界No1のメガロポリスですが、もっともっと都心回帰が進んでもおかしくありません。
ＮＹマンハッタン区ｖｓ東京 データ比較 - ■ルンルン女帝公式公認■ＮＹ大阪東京の超高層ビル的な街並み■♪■ - Yahoo!ブログ
森ビルを踏まえた東京の再開発可能性ランキング
考え方としては六本木・虎ノ門・渋谷・池袋・浜松町なんかのケースを見るに、山手線内側エリアに限定して投資対象とされています。ただし、東京都北（巣鴨・日暮里）エリアの再開発はなかなかないので除外すると、残るは五反田・秋葉原・上野の山手線駅や、虎ノ門に隣接する赤坂、ターミナル駅なのに放置気味な飯田橋なんかが大化けするかもしれませんね。
まとめ
都心部で超高層都市をモデルにした再開発と超高級な超高層タワーレジデンスの複合開発は進むが、庶民はそんな所に住めないので通勤３０分圏内で首都圏マンションが売れていくと思われる。狙い目としては、大規模開発が予想されるエリアとのアクセスが良い立地だが、なかなか予想はできないので現状見えている日比谷線虎ノ門駅から通勤３０分圏内に立地するマンションは今が買い時かもしれない。
失敗しないマンション購入のためには妥当なマンション価格を知っておく必要がありますよね。適正価格がかんたんに分かって一括資料請求できる「住まいサーフィン 」私も使っていておすすめです。
2017年はまだまだ首都圏マンション価格が暴落しないのか？
2017年も首都圏マンション価格が暴落しない３つの理由
12月29日に日銀政策決定会合が行われたので、あらためて2017年の首都圏マンション価格に影響する金利と需要の２つの側面から整理していこうと思います。結論からいうと、2017年は価格が需要の天井圏にあるものの暴落せずに堅調に推移してしまうと考えています。
12月29日の日銀政策決定会合によれば金融緩和を辞める気がさらさらない
マスコミもあまり大きく報じないし、世間の雰囲気も好景気？みたいな雰囲気ですが、経済指標は着実に上向きになってきています。金融政策が効いてきたとかではなく、アメリカ主導で自然に上向いてきているという認識です。
16年度成長率、1.19％増に上方修正 日本経済研究センター ：日本経済新聞
たしかに物価目標２％は全然達成できていませんが、それ以外の経済指標は好転しているのは事実です。そういった背景もあって、現状の金利に対する共通認識はこの記事の通りだと考えています。
会合では政策効果について、最近の円安・株高を念頭に「経済の追い風を受けているとき、それを増幅して強い緩和効果を発揮する」との指摘があった。国内金利についても「世界的な金利上昇局面でも相対的に安定している。日銀の政策の効果を印象づけ、予想物価上昇率にもプラスの影響を及ぼす」との指摘があった。
長期金利≒住宅ローン金利なので、これが低く抑えられることで年収が低くても背伸びして良い住宅が買えるようになるので需要が底堅く暴落には至らない要素の１つと考えています。
アメリカ主導の円安・株高の恩恵で海外の需要を刺激
トランプラリーでドル円が100円→120円弱までいっきに円安になりましたね。
日本人は円建て資産なので6000万の建物は高いままですが、アメリカ人からすれば60万ドルだったのが50万ドルになったので、差引10万ドル（1000万円）も割安に買えるようになります。この円安効果で海外資産の日本不動産買いで賃貸やオフィスへの資金流入が考えられます。
これまで通り円安・株高基調が続けば資産効果で、シニアの不動産需要が増えることも想定されます。1LDK〜2LDKのコンパクトでスーパーが近い便利な物件は株高シニア需要を取り込むかもしれません。
首都圏の人口減は2020まで起きない
首都圏マンション価格は金利と需要の２つに影響を受けますが、需要の予測できて最大の因子は人口だと考えています。過疎化した村は0円でも買う人はいないですが、首都圏は人口流入が続く世界No1の都市なので不動産価格も堅調に推移しています。
「世界の都市別GDP・ベスト10」東京が世界一！！ - NAVER まとめ
【国勢調査】東京圏への人口集中が止まらない！ 地方創生は「絵に描いた餅」になってしまうのか
全国の人口は今後とも減少していく中で、東京の人口も 2020 年の約 1,335 万人をピ ークに加速度的に減少し、2070 年には 1,000 万人を割り込み
http://www.soumu.metro.tokyo.jp/05gyousei/jichiken/pdf/0705.pdf
とにもかくにも2020年までは人が増えるので、2017年から暴落が始まるとは考えづらいのではないでしょうか。2020年以降はどうなるんだ！という僕の考えは以下の通りです。
2020年以降も暴落しない首都圏マンション価格予想
結論から言うと首都圏マンション価格は自主的には暴落しないと考えています。なぜなら、暴落すると言われている要因が第3の波（需要）を織り込んでいないと考えているからというのが最大の理由です。
空き家は増えても立地が良い場所は需要がついてくる
まずは空き家問題が声高に問題提起されています。ざっくりこの問題を数値化すると約1000万戸（全体の20%）が空き家だから供給過剰で暴落するとの指摘です。
しかし、ここで抜け落ちている視点は住まいの質的な視点です。戦後の大量供給された住宅は立地が悪い物件も大量にあります。老朽化していようが、地権者が大量にいようが中目黒のアトラスタワーのように立地が良ければ、高値がつくので建て替えや再開発のスキームが行えます。立地良ければ空き家なしと言えます。
東京オリンピック後も景気は浮上する理由
みんな失われた20年に慣れすぎてて、日本が成長できないと思いがちですが、第3の波が来ると僕は強気に予想しています。第3の波とは新卒女子の生産性向上です。20年前は短大を出て一般職で寿退社主婦コースだったのが、バリキャリ系というクラスタも徐々に増え始めています。こういうクラスタが増えたのはやはり高学歴の女性が社会進出して結果を出しているからに他なりません。
大学進学率をグラフ化してみる(2016年)(最新) - ガベージニュース
これまでは女性が銀行の窓口業務を行うような低生産性の労働だったのが、総合職としてプロジェクトファイナンス等を行うようになれば高付加価値の労働になります。この賃金ギャップとダブルインカムのDINKS・ファミリーの消費スタイルが住宅市場を支えると予想できます。
女性の社会進出でファミリー物件は値下がらない
世帯年収500万＋500万の1000万で子一人の世帯が、首都圏でしっかり働きながら子育ても良くしたいと思うと、4000万〜6000万の70㎡が予算上限になってきます。この世帯はしっかり働くので埼玉や千葉などの郊外エリアに家を買ってしまうと、往復の通勤に2時間もかかって結局損するので都心30分以内を探します。
1000万世帯を超えなお増加中…共働き世帯の増え方をグラフ化してみる(2016年)(最新) - ガベージニュース
したがって、新卒女子の労働力と都心部での共働き世帯増加がファミリー物件を暴落させないのではないかと考えています。
一方で、イベント・ドリブンで暴落は想定しておかなければいけません。
最大のイベントは中国のシャドーバンキングや不良債権処理に端を発する世界恐慌のシナリオです。ただ、リーマンショックの事例でも暴落後に不動産も株価も値を戻しているので、長期的資産にはさほど影響しません。暴落が起これば明確な買い時が生まれるくらいの認識でいます。
まとめ
金利について
経済環境が改善されつつあるも、日銀は長期金利を上げる気はさらさらないため暴落はしない。
需要について
円安と女性の大卒人口増加で海外需要も国内需要も首都圏に限っては底堅いと予測できる。
ザ・ガーデンズ東京王子は買うべき新築マンションなのか？
- ザ・ガーデンズ東京王子見てきました
- ザ・ガーデンズ東京王子の基本情報
- ザ・ガーデンズ東京王子の強み
- 東十条駅の価値
- 王子神谷駅の価値
- ザ・ガーデンズ東京王子の部屋仕様
- 王子五丁目団地の行く末と思惑
- ザ・ガーデンズ東京王子の価格表
- ザ・ガーデンズ東京王子とよく似ている物件
- まとめ
ザ・ガーデンズ東京王子見てきました
北区エリアで過去最大規模の大規模開発で、駅近で立地も良い新築マンションということで個人的に大注目の新築マンション「ザ・ガーデンズ東京王子」です。モデルルームを見て、東十条商店街や王子神谷〜王子周辺をうろうろしながら資産価値について整理しました。自宅投資という観点で「本当に買うべきマンション」かどうか判定していこうと思います。
自宅投資については以下の過去記事を是非ご覧ください
ザ・ガーデンズ東京王子の基本情報
エアリーコート、ブルームコート、カームコートの３つに分かれていて、それぞれ販売時期が異なります。2016年12月時点でエアリーコートが完売しましたので、2017年初めにブルームコート（庭園街区）の販売が開始されます。
物件情報
所在地：東京都北区王子五丁目1番39
総戸数：864戸
最寄り駅：京浜東北線東十条駅5分、JR南北線王子神谷駅6分、JR埼京線十条駅13分
完成日：2018年2月下旬（エアリーコート）、2018年8月下旬（ブルームコート、カームコート）
構造：鉄筋コンクリート造（エアリー：地上18階、ブルーム：地上18階、カーム：地上11階）
施工主：株式会社長谷工コーポレーション
売り主：三井不動産レジデンシャル株式会社 / 近鉄不動産株式会社 / 大和ハウス工業株式会社 / 三菱地所レジデンス株式会社 / 株式会社長谷工コーポレーション
長谷工コーポレーションは同時期に施工する大規模マンションがもう１つ、こちらもモデルルームに行って資産性について記載させていただきました。
プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーは買うべき新築マンションか？
物件用地の歴史
もともと王子製紙倉庫跡地として長年放置されていた土地ですが、長谷工が落札しジョイントベンチャーとして再開発する運びになっています。隣接する総戸数2221戸の巨大な王子五丁目団地が今回のポイントになるかと思っています。
ザ・ガーデンズ東京王子の強み
立地の側面で見れば、南北線「王子神谷駅」と京浜東北線「東十条駅」の2路線が利用できるため、東京駅側にも東京都心へのアクセスも良好です。永田町へのアクセスが良いのでエアリーコートは官僚にもよく売れているらしいですね。
ACCESS アクセス│THE GARDENS TOKYO OJI（ザ・ガーデンズ東京 王子）
東十条駅歩5分の好立地
あまり聞き慣れない駅名ですし、北区なので下町感溢れる駅ですが、京浜東北線なので新橋や品川のような東京の反対側にも30分弱で行けてしまいます。駅歩5分以内の物件は新築物件の約５０％なので、好立地のうちに入ると考えています。
完全アウトフレーム・ハイサッシ
これは新築マンションならではのメリットをしっかり押さえていて、長谷工もリセールバリューを意識した設計を行っています。ワイドスパンでハイサッシの窓を開けた時の開放感や風通しの良さは半端ではないです。こればっかりはマンションの造りの問題なので、リノベーション物件では得られない強さになります。
大規模再開発の恩恵を全身に受けている
43,000㎡という最大規模の大規模開発となっていて、スーパーマーケット・認可保育園が敷地内に併設されます。総戸数も800戸オーバーの大規模マンションになるので、もちろんカフェラウンジやキッズルーム、BBQ設備などの共用設備が充実しています。
下町っぽい周辺環境
東十条は大規模スーパーなんかが入ってきておらず、下町の商店街や個人経営のお店が栄えているエリアになります。僕も一度うろうろしてみるまでは下町か・・・と期待してなかったのですが、結構栄えているので雰囲気はすごくいい感じでした。
東十条商店街｜2013年10月26日｜出没！アド街ック天国｜毎週土曜9時｜テレビ東京
王子エリアは北区が少子高齢化が進んでいることもあって、ファミリー世帯の取り込みにかなり気を配っていると思います。その影響もあってか王子駅周辺では小さな子連れの親をよく見かけましたし、成城石井しかないような高級エリアではなく地に足が付いたファミリーが多くなりそうな気がしています。保育園・幼稚園も大量にあるので、まさに子育てファミリー向けでリセールバリューを大きく発揮しそうです。
そして坪単価250万のコスパ
これだけのスペックで坪単価が250万程度の物件は今の東京には存在しません！北区の中で見れば最大級の値段で高値と言われてしまうかもしれませんが、東京23区内でみたほかの新築マンションと比較すればコスパは圧倒的と言わざるを得ません。あと坪単価250万で買えるところと言えば、絶賛開発中の有明エリアくらいではないでしょうか？
注意：周辺の賃貸は安め
人気の中目黒駅なんかと比べると、全然賃貸相場価格は低く2LDKで15万円程度です。しかし、ザ・ガーデンズ東京王子は比較対象の物件が周りにないという希少性とこれまでのメリットをトータルすると最低20万円くらいは賃料が取れるのではないかと考えています。
中目黒駅（徒歩1〜5分）
東十条駅（徒歩1〜5分）
東十条駅の価値
自宅投資の成功を左右する駅の価値について深く掘り下げていきたいと思います。東十条駅は1日の乗降客数が約2万人の比較的小さな駅です。しかし、隣接する東十条商店街は思いの外栄えており、ラーメンや焼き鳥が人気の下町エリアです。近隣の王子小中学校は小中一貫教育で評判も良いそうです。
東十条駅の良い点
- 東京駅まで17分
- 都心に比べて食品が安い
東十条駅の悪い点
- よく言えば下町、悪く言えば少子高齢化で古い
- 駅改札までがちょっとした坂道
王子神谷駅の価値
こちらもザ・ガーデンズ東京王子から徒歩6分の南北線の最寄り駅ですが、あまり周辺に飲食店等はありません。1日の乗降客数は約3万で東十条よりも利用者は多いです。駅から出るとすぐに王子五丁目団地の総戸数2221戸とジョナサンが見える住宅街です。麻布十番・六本木一丁目なんかに一本で行ける南北線は、今後品川延伸の話も上がっていますし、品川から羽田アクセスの話もあるので空へのアクセスが良好になる可能性を秘めています。
品川地下構想・羽田空港アクセス線についてはこちらの記事で紹介しています。
プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーは買うべき新築マンションか？
ザ・ガーデンズ東京王子の部屋仕様
全体的に子育てファミリー向けの部屋仕様になっており、採光と風通しが良いつくりになっています。長谷工のBe-Next仕様なので基本性能を重視しているのがその理由で、リノベーションで変えられない基本性能を買えるということになります。
もちろんディスポーザー・食洗機標準装備
同じ長谷工のプライムパークス品川シーサイドザ・タワーでもそうでしたが、ディスポーザーと食洗機は標準装備なので、ファミリーには魅力的にうつります。EXIT先も当然ファミリーなので、奥様の心を鷲掴みにできる機能は資産性という観点でポジティブかと考えています。
完全アウトフレーム・ワイドスパンハイサッシで採光がすごい
上のモデルルームを見ていただくとワイドスパンになっていて、リビングの開放感がGOODなのと、横向きの間取りの場合に窓を大きく開くことができます。風通しも気持ちいいですし、アウトフレームなので採光も問題ありません。
タワーマンションの高層階の場合は窓も開けられない仕様だったりしますし、タワマンの場合は周辺にタワマンが林立している場合もあって圧迫感があったりもするのですが、本物件の場合に関して言うと高い建物が周りにないのでかなり期待できるのではないかと考えています。
ゴミ捨てが玄関先？
結構特殊なケースなのですが、各階に24時間のゴミ出しが出来るところがないので、週3回家の前にゴミ出しておけば回収してくれるサービスを提供しています。まぁ、気になる人は気になる？とは思いますが、資産性に関して言えば特に影響はないでしょう。実際エアリーコートはよく売れていました。
総括として大規模開発の恩恵を全身に受けたマンションで、子育てファミリー向けで資産性がかなり高いと判断できるスペックと言えます。現状の相場から見れば高値高値と言われていますが、周辺の相場と比較できないスペックのマンションなので比較対象が間違っていると言わざるを得ません。
すでに日当たりがいい最南側のエアリーコートの販売は終了してしまいましたが、個人的に本命なのは中央に位置するブルームコートの15階以上です。エアリーコートの場合は敷地内距離を考えると実際の駅歩が＋3分くらいはするのに、ブルームコートでも日当たり抜群なのでエアリーを選ぶメリットは眺望しかありません。眺望はおそらくブルームでも相当抜けるので問題にならないと踏んでいます。
王子五丁目団地の行く末と思惑
僕が一番気になったのは王子五丁目団地がもし再開発されたらどうなるかというシナリオです。URは2010年以降所有物件の売却も進めていますし、建て替えもいくつか実施しています。しかも王子神谷駅歩1分の広大な立地なので、商業施設・オフィスビル・大規模住宅なんでも恩恵を受けられるのではないでしょうか。
ザ・ガーデンズ東京王子の価格表
坪単価250万前後です
詳細は「住まいサーフィン」に無料登録すると価格表が見れるようになります。
ザ・ガーデンズ東京王子とよく似ている物件
グランドメゾン品川シーサイドの杜
積水ハウスが手がけるレジデンスで、バンダイナムコ未来研究所の跡地に建ちます。ガーデンというコンセプト面でも駅近レジデンスでも被っています。あとは、東十条の立地が良いのか、品川シーサイド駅でベイエリアっぽい雰囲気とか駅前のイオンのある生活がいいのか。タクシーでちょっと恵比寿のレストランに足を運んだりがいいとかライフスタイルの問題だけですね。
プライムパークス品川シーサイドザ・タワー
同じく長谷工の品川シーサイド駅に再開発中のタワーマンションです。モデルルームを見て周辺環境も調べたのでこちらの記事を参考にしてください。
東十条駅周辺の中古マンション
マンション名/平均坪単価/総戸数/築年数
- ザ・パークハウス東十条フレシア/230万円/114戸/2015年05月
- ブレシア東十条レジデンス/201万円/50戸/2009年10月
- パレステージ東十条/205万円/40戸/2015年12月
- ライオンズ東十条ステーションプラザ/227万円/70戸/2007年3月
- ファインシティ王子神谷リバー＆フォレスト/160万円前後/319戸/2017年7月
- パークタワー王子リバーグレイス/181万円/260戸/2007年3月
東十条駅周辺は大規模マンションが一切なく、今回が初めての大規模マンションになります。周辺マンションとよく比較されるのは「ザ・パークハウス東十条フレシア」で、坪単価は230万と少し割安になっています。
基本的に東十条の坪単価は200万オーバーの物件が多いのですが、王子神谷側は坪単価200万を割っている物件が多くあります。特に同時期に販売される大規模マンションの「ファインシティ王子神谷リバー＆フォレスト」は駅歩15分もあるので予想坪単価が160万くらいしかありません。そういった意味でも比較されにくいユニークさを持っているザ・ガーデンズ東京王子と言えます。
マンションの坪単価や妥当価格を調べるなら住まいサーフィンがおすすめです。
まとめ
今の不動産価格が高騰した中でも非常に買いやすい物件であると考えています。立地もスペックも価格も合理的ですし、子育てファミリーで住むにも快適ではないでしょうか？
リノベーションではなく新築マンションを選ぶメリットとは？
新築マンションでしか得られないメリット
結婚や出産を機にマンションを購入しようと思うと、中古マンションを買うか新築マンションかでまずは悩むと思います。多くの人はたぶん1軒目の購入なので、よほど堅実でない限りは新築マンションを買うのではないでしょうか？
買う前に新築マンションならではの資産性はこれから紹介する3つのメリットしかないということを覚えておいてください。
ディスポーザーは中古マンションには設置できません
キッチンのシンクにディスポーザーがついていると、料理をする方なら生ゴミの処理が簡単になってうれしいですよね？僕もはじめは中古マンションでもディスポーザーを設置できると思っていたのですが、環境負担が大きいため処理設備をマンション内に作らないと設置できないため中古マンションに後付することはほぼ不可能だということを知りました。
どうしてもディスポーザーが欲しいという方は、築浅のディスポーザー付き物件を購入するか新築を購入する必要があります。
高い天井高で、ハイサッシも新築マンションにしかありません
アウトフレーム工法と被っているのですが、ここ数年で新築マンションはアウトフレームといって梁を外出しする技術が多く採用されるようになりました。これによって、窓の上にあった梁の分だけ窓を大きくすることができるようになります。
具体的には1.8mほどの窓が2.1mくらいになるので、採光も良いですし高い天井高とハイサッシで室内の圧迫感がかなりなくなります。こういった構造上のメリットは中古マンションにはないため、新築ならではのメリットと言えます。
アウトフレームで広い空間は新築マンションにしかありません
先程のハイサッシと同じで、アウトフレーム工法を採用した部屋は梁の凸凹が室内にない（少ない）ため真四角の部屋になります。梁はバルコニー側に出ているので住戸空間は広くなりますが、バルコニーは狭くなります。
整理するとこうなります
アウトフレームで得られるメリット
- 空間を広く使える
- ハイサッシに出来るので採光が良い
アウトフレームのデメリット
- 建設コストアップ
- メンテナンスコストアップ
新築マンションのデメリット
これまでメリットばかり紹介してきましたが、新築マンションにはやはりデメリットもあります。基本的にはリノベーション済み中古マンションと比較してのデメリットです。
新築マンションは立地が良くないことが多い
特に東京都の場合は、新規開発用地が少ないので新築マンションの立地が良くないことが多いです。いくら良いものが建ったとしても、一番価格に影響する立地が良くなければ資産性を著しく損ねてしまうので、絶対に手を出してはいけないと考えています。
新築マンションは市場価格ではなく販売価格で買うことになる
最も良い商売とは「価値がわからないものを欲しそうな人の前に出すこと」といいますが、まさに新築マンション販売は市場価格じゃなくて適当に決めた販売価格で商品を買うことになります。中古マンションであれば市場価格なので、損するとしても数％程度で済みますが、新築マンションの場合は下手すると1年後に10％値下がりすることもありえます。
なので市場価格について周辺の新築マンションの中古価格や駅歩と坪単価の相場観を養っておく必要があります。そんな人におすすめのサービスが「住まいサーフィン」で、販売価格が時価相場とどれくらい乖離しているかを周辺の賃貸相場や中古マンション価格から予想価格を公開しています。無料なので是非登録してみてください。
新築マンションは自分らしい部屋には絶対ならない
たとえばcowcamoさんのリノベ済みマンションの画像を拝借させていただきますと、こんなカフェ風の男前なお部屋なんかがリノベ済みマンションでは可能です。天井がコンクリむき出しな感じで、直接キッチンの棚を打ち込んで設置するとか新築マンションにはできませんよね。
駆け引き上手な男前 | 文京区目白台(護国寺駅)の物件トップ【cowcamo】
だいたい真っ白とか、ライトブラウン・ブラウンが多いですね。オシャレというよりかは、シンプル・モダン・コンパクトみたいなイメージになるので、カフェ風とかしたければ断然リノベ済みを選んだほうがイメージに近くなるのではないでしょうか。
リノベーション済み中古マンションのデメリット
ビジネスモデルを知っているかどうかですが、ほとんどのリノベ済み中古マンションは再販業者が安く中古マンションを仕入れて、ちょちょっとインフィル（内装）をおしゃれな感じにして利益を乗せて売るビジネスモデルです。再販業者はリスクを負っている分利益も大きく取りますので少し高値になりがちです。
まとめ
結局、新築マンションならではのメリットもありますが、新築マンションならではのデメリットもあります。資産を守っていくことを最優先に考えるのであれば、新築マンション1本で家を探すことの危険性についてはよく理解されたと思います。
今時アウトフレーム逆梁工法ではなく、ハイサッシでもない新築マンションはババ抜きのババではないでしょうか？自分が住む分には別に問題ありませんが、リセールバリューを考えると購入の候補にはならないはずです。
自宅投資家的な発想としては、中古・新築にこだわることなく最重要な立地の中からリセール対象のターゲットに売りやすいマンションを買うことがベストだと思います。リセール対象のターゲットが500万＋500万の2馬力世帯で子1人であれば予算は5000万〜6000万なので、それ以下の金額感で新築があれば新築を買うし、中古があれば中古を買うといった具合でしょうか。
新築マンションを買う時に必要な自己資金とは？頭金・手付金・諸経費のはなし
新築マンションを買う時の自己資金って？
新築マンションは自己資金０のフルローンでは買えません。たしかに頭金０で全額住宅ローンでマンションを購入することはできますが、実際にはお金のやりとりがいくつか発生していくので、何が必要なのか押さえておきたいですね。
必要な３つのお金
頭金
頭金はフルローンの場合不要ですが、頭金を少しでも入れたほうが住宅ローン金利優遇されやすいので１００万円でも入れたほうがいいです。僕も最初にマンションを買った時はフルローンで購入したので頭金０円で買うことができています。
手付金
手付金がやっかいで、不動産販売をしている会社に買いますよーと意思表示をしても実際に住むのは１年後・２年後とかの新築マンションが多いので、バックレられないように手付金という形でお金を預ける必要があります。手付金の相場はだいたい物件価格の１０％ですが交渉次第で値下げしてもらうことも可能です。フルローンで考えている人も手付金で手元資金が一時的になくなるので、株式や債権で資産運用されている方は注意が必要です。
諸経費
諸経費は主に契約にかかる印紙などの手数料と住宅ローンの保証料に、物件の地震・火災保険料です。ざっくり100万強の諸経費がかかるので、実際に新築マンションを買う時は物件価格＋諸経費がかかります。
- 印紙税
- 不動産取得税
- 固定資産税・都市計画税
- 登記費用
- 住宅ローン保証料
- 住宅ローン事務手数料
- 団体信用生命保険特約料
- 地震・火災保険（住宅ローン組むのに）
- 初回の修繕積立金など
つまり、買いたい物件のモデルルームを見に行って、具体的に話を進めて契約をする時には「手付金５００万」とかが現金で必要になってくるのは意外と知らないのではないでしょうか。
預けた手付金は全額返してもらえる
手付金はあくまで本取引まで縛るお金なので、実際に決済する段階で全額現金で返してもらうこともできます。ほとんど人はそこから全額または一部を頭金に充当して決済することになるとは思います。現状、住宅ローンの固定金利が１％なので、頭金に充当することなくリスク資産（株・債権）に投資した方が良いと思います。
５０００万円を金利１％で３５年だと、総返済額は約５９００万円
５５００万円を金利１％で３５年だと、総返済額は約６５００万円
差額６００万と大きいように見えますが、
５００万を年利３％で運用すれば３５年で１４００万円になるので、頭金に入れて手堅くいくか、アグレッシブに投資に回すかは自分のライフスタイルと相談ですね。
番外編：諸経費で値切る
実際、新築マンションを買う時は物件価格＋諸経費なのですが、諸経費分を販売店が負担してくれて実質的値引きになるケースがあります。僕の場合は２０１２年の有明のマンション購入時に値段の上限を示して、頭金は２４歳なので０円のフルローンで買いたいと粘ったら諸経費をまけてくれました。不動産不況だったのでもちろん物件価格もおまけしてもらいましたけどね。
自宅投資家が考えるべきは金利のための頭金
基本的には金利１％でお金が借りれるビジネスは他にないので、借りれるだけ借りる戦略をとります。ただし、金利１％が金利０．９％になるだけで総支払額が１００万も差が出てくるので、金利優遇を勝ち取るための頭金は積極的に出していくべきだと思います。手元現金は減りますがそれ以上にメリットがあります。
５０００万円を金利１．０％で３５年だと、総返済額は約５９００万円
５０００万円を金利０．９％で３５年だと、総返済額は約５８００万円
いかがでしたでしょうか。
自己資金０でマンションが買える時代ですが、購入時に現金の動きが必要なので対応できるように現金のポジションを増やすことも考えないといけませんね。
