自宅投資戦略研究室

自宅マンション投資で資産形成をいかにうまくやるかを研究するブログ

自宅マンションを売却する際は無料の売却コンサルタントに相談しなきゃ損

自宅投資で最大の課題はどうやってイグジットするか?

自宅マンションを6000万の住宅ローンを組んで買うときはドキドキしながら本当に買っていいのだろうか?と何度も眠れぬ夜を過ごしたかもしれません。しかし、自宅投資において売却時の戦略も極めて重要です。うまくいけば+3%くらいの価格で売れるかもしれませんし、下手すればさらし物件として1年も売れ残って挙げ句の果てに買い叩かれてしまうこともあります。だからこそイグジットは市場の状況と価格感や広告の打ち方を戦略的に組み立てて売り抜けたいものです。

 

自宅マンションを売る時の流れ

  1. 一括査定サイトで自宅マンションを査定してもらう
  2. 不動産仲介(住友不動産とか東急リバブルとか)と専任or一般媒介契約を結ぶ
  3. 売り出し価格を決める
  4. suumoに載せる写真を取る
  5. suumoと仲介会社メディアとかレインズに掲載される
  6. ほとんどの買い手はネットで探す
  7. 内見の依頼が入る(本命orついでに気になる物件として)
  8. 購入申し込みが入る
  9. 売買契約
  10. 決済!

多くの人は不動産一括査定サイトから売却が始まると思いますが、早く売れれば1ヶ月で終わりますし、長いと1年以上かかるケースもあります。

 

この流れの中で売却に重要なことはビジネスと同じで・・・

  1. 多くの購入見込み客にリーチすること
  2. ターゲットの予算内に収めるか、感じる価値を高める訴求をすること
  3. 購入に対する不安感をすべて解消すること

 

つまりは、仲介する人が優秀なセールスでないと自宅マンションという商品をうまく売ってくれないわけです。困りますよね?

 

自宅マンションを高値で売り抜けるために必要な2つのこと

とはいえ不動産というコモディティ商品なので、売却タイミングが当然重要です。当然リーマンショック後は売り時ではないですし、2016年のようなピークアウト相場は一旦売るタイミングでありました。

高値で売るための2つの大事なこと

  1. 売却タイミング
  2. 優秀なセールスに仲介してもらうこと

なんで優秀なセールスに出会うのが難しいか次の章でご説明します。

 

不動産一括査定サイトはある程度情報がないと食い物にされる

多くの人が売却の時に使う不動産一括査定サイトのビジネスモデルは、オンライン上で自宅マンションが査定できる変わりに不動産仲介業者の主たる集客サイトとして紹介1件あたり数万という莫大なフィーをもらっています。言ってみれば不動産仲介業者とずぶずぶの関係で、たくさんの不動産仲介業者を紹介した方が儲かる仕組みでユーザーのことなんてほとんど気にしていません。とはいえ査定できるし便利だから使っちゃいますよね?

 

不動産仲介業者側は売却できれば成果報酬で物件価格の最大3%のフィーを課金してくるビジネスモデルで、放っといても売れるマンションもありセールスに対するノウハウが高い人はごく稀です。しかも一括査定ではふざけた高値を提示して売り主の気を引くゴミのような慣行があります。そういうのに騙されて専任媒介契約をしようものなら馬鹿みたいに高値で売り出して3ヶ月間を無駄にし、結局売れるまで定期的に値下げを求められます・・・。

 

ちゃんと相場から売れるギリギリの価格を統計的に調べてくれたり、どういう顧客層が購入する傾向があるかというターゲットを明確にしてくれたり、客観的に見たマンションの訴求ポイントなどを整理してくれる優秀なセールスが本当に欲しいです。内見する時にも口が臭くないとか、内見者が疑問に思ったことを即答できるくらいインプットしてくれているセールスだと買う方も安心ですよね。

 

ツーブロックのガチムチ体育会系(お前休日に本とか読まねーだろ!)っていう人に当たるのも確率だし、そんな大事なことを他人任せにできない・・・でも自分で勉強するのも大変だ、そんな時にイエシルアドバイザーという無料の売却コンサルタントがうまくワークします。

 

無料の売却コンサルタントをうまく使おう!

今回紹介するのはイエシルアドバイザーというリブセンスがやってるイエシルの無料コンサルティングサービスです。リブセンスといえば最年少上場したことで有名ですが、エンジニアの僕の友人も何人か働いています。その中でイエシルというサービスは、ここ1年くらいの新規事業でクローリングとAIをベースにしたマンションの時価査定をメインにしているWebサービスです。

 

そのイエシルで最近やってるのが、一括査定で仲介業者に丸投げせずに、売り主をコンサルティングして仲介業者をうまくコントロールしようというアドバイザーサービスを無料でやっています。イエシルアドバイザーも仲介業者からフィーをもらいますが、一括査定サイトと違って最大3社に仲介業者を絞るなどしてコストとフィーのバランスを取っています。何よりアドバイザーは優秀なセールスだった人などが在籍していると聞いているので相談して損はないはずです。

 

僕の売却体験で浮き彫りになったアドバイザーの必要性

自分の場合は一括査定サイト→大成有楽不動産販売→アローズリアルエステートという流れで有明の自宅マンションを売却しました。

アローズリアルエステートで自宅マンションを売却してみた - 自宅投資戦略研究室

 

一括査定サイトに査定を依頼すると鬼のように10社くらいから電話とメール攻撃に合います。まずこれは覚悟してください。餌をやったコイのような食らいつき方なのでドン引き間違いなしです。

 

あれよあれよという間に不動産仲介業者のアポを土日に入れまくって、1時間おきに各社から査定はこれくらいです。「うちに売らせてください!絶対高値で売ります!」みたいなアツい体育会系のコミットメントをいただきます。

 

なんとなく基準もないしツーブロックガチムチはやめて、いい感じのイケメンパパとかに決めて専任契約とか結ぶと、そいつがクソ使えないセールスで全く魅力的じゃないまな板出しっぱなしのキッチンとかを撮影したりします。そしてそれをsuumoとかに載せる愚行に出たり・・・。

 

結局、売れなくて値下げしましょうという流れになります。

最初からノウハウを持ってる人に相談し、売却戦略を一緒に立てていればどんなに楽で高値で売れたことか・・・トホホと今は思います。

 

まとめ

  • 不動産一括サイトは便利だけど、こっちに情報が少ないと食い物にされる
  • 優秀なセールスに当たるかは確率
  • 無料のアドバイザーを入れれば高く売れる確率は上がる

そんなアドバイザーサービスをやってるのがイエシルアドバイザーなので、ぜひ一度相談してみてください。1時間の無料面談で最終的に数十万もイグジットが変わるかもしれません。