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自宅投資戦略研究室

自宅マンション投資で資産形成をいかにうまくやるかを研究するブログ

まだまだ増える東京都心エリアの人口から読み解く自宅マンション投資戦略とは?

自宅投資 東京都の街づくり 住宅市場

東京都心3区(千代田区・中央区・港区)は2040年まで人口増

東京都が国勢調査をベースに予測を出しました。

 

都心3区の人口は40年まで増加が続く見込みだ。15年は3区合わせて約44万人で、40年には63万人超へと約4割増える。所得の高い子育て世代や高齢者の都心回帰の動きはしばらく続きそうだ。

東京都心3区の人口、40年には4割増 :日本経済新聞

 

東京都全体だと2025年がピークですが、都心3区や湾岸エリアの江東区、文教エリアの文京区、再開発の渋谷区などは2030年〜2035年まで人口増が予想できるとのことです。

 

このニュースから読み取れるのは超都心回帰ではないでしょうか?

超都心回帰が意味しているのは職住近接のビッグウェーブです。

 

たぶんこの流れを後押ししているのは住宅ローンの低金利化で、庶民には手の届かなかった6000万クラスの超都心マンションが買える状況が出てきたことにあると考えています。ほかの要因はシニアの金融資産1000兆円の向かう先は、安直に考えれば子供や孫の大きなお買い物=家に流れますよね。その人達がどこで働いているかというと東京ですよね・・・。

 

人口が増えると需要が増える景気がよくなる

日本経済の成長のほとんどが爆発的な人口増加だと言ってのけたデービッド・アトキンソンがすぐ思い浮かびます。どの世界の歴史を見ても人口が増えれば、需要も生産量も増えるので当然景気はよくなるわけです。高い人口密度の需要を満たすために商売が盛んになれば当然生活利便性もあがりますし、もっと住みたい人が増えるので人口流入が期待できます。生活者が増えれば税収増にもなって行政サービスも充実しますし、行政の視点で言えばコンパクトシティ構想の実現ができます。

 

デービッド・アトキンソン 新・所得倍増論

デービッド・アトキンソン 新・所得倍増論

 

 

つまり、人口が増える都心3区(千代田区・中央区・港区)は買っても価値が極めて下がりにくいエリアであることが確定しているのです。

 

ちなみに森ビルは都心3区で超高層都市を作っていく戦略を打ち出しています。

今後の東京都の街づくりを知るには、知っておくべき森ビルの開発計画とは? - 自宅投資戦略研究室

 

マンハッタンに比べれば人口密度はもっと増える

この記事が一番わかりやすいマンハッタンと東京の比較になります。

NYマンハッタン区vs東京 データ比較 - ■ルンルン女帝公式公認■NY大阪東京の超高層ビル的な街並み■♪■ - Yahoo!ブログ

 

結論からいうと東京の人口密度はマンハッタンの半分しかないし、パキスタンのカラチと比べれば5分の1しかない。ただ、人口でいうと世界No1の3700万人が住んでるメガロポリスであるのは間違いなく、その人口が都心に動けば数年で簡単に人口密度は上がると予想できます。 

 

でも千代田区・中央区・港区って具体的にどの駅?

都心3区が良いのは分かるけど、実際に選ぶ時にどの駅だ!って思いますよね。区別に整理してみました。その後、今販売中のマンションの駅歩と総戸数をリストアップしてみました。 

狙い目都心3区の駅一覧

千代田区

  1. 大手町
  2. 有楽町
  3. 日比谷
  4. 桜田門
  5. 霞が関
  6. 国会議事堂前
  7. 溜池山王
  8. 永田町
  9. 半蔵門
  10. 麹町
  11. 四ツ谷
  12. 市ヶ谷
  13. 飯田橋
  14. 九段下
  15. 神保町
  16. 御茶ノ水
  17. 秋葉原
  18. 神田

皇居周辺が千代田区で、オフィスエリアというイメージが強いですね。

中央区

  1. 銀座
  2. 日本橋
  3. 京橋
  4. 八丁堀
  5. 三越前
  6. 築地
  7. 新富町
  8. 茅場町
  9. 水天宮前
  10. 人形町
  11. 浜町
  12. 馬喰町
  13. 馬喰横山
  14. 月島
  15. 勝どき

晴海も中央区アドレスですが、イメージはベイエリアですね。

港区

  1. 品川
  2. 田町
  3. 浜松町
  4. 新橋
  5. 虎ノ門
  6. 汐留
  7. 芝浦ふ頭
  8. 日の出
  9. 竹芝
  10. 台場
  11. 白金
  12. 白金高輪
  13. 麻布十番
  14. 広尾
  15. 六本木
  16. 赤羽橋
  17. 大門
  18. 御成門
  19. 神谷町
  20. 乃木坂
  21. 表参道
  22. 外苑前
  23. 赤坂

品川と台場が港区感ないのに実は港区でした。港区は高級住宅というイメージが強いですね。

 

2017年都心3区で販売中の新築マンション

※suumoのページに飛ぶので気になるやつは資料請求してみてください。

自前のクローラーなのですでに販売終わってるものもあるかもしれません・・・。

千代田区

千代田区は供給量が少ないので値下げの可能性が極めて低いエリアだと言えます。 

 

中央区

中央区は超都心駅近に小規模マンションがばんばんたって、勝どきとか比較的用地がある場所には大きなタワーマンションが建つ構造。駅歩1分のマンションが目立ちます。

 

港区

港区は都心のど真ん中に大規模タワーマンションが立っていてかなり注目だと思います。自宅投資を考える上で駅アクセスが良いことはいうまでもなく、総戸数が多いほど共用設備などの差別化が可能になりますので、なるべく大規模マンションを選びたいものです。

 

こう並べてみて思うのは資料請求ってすごい面倒くさい・・・。

住まいサーフィンを使えば資料請求も一括でできるようになりますし、気になっているマンションのみんなの評価が点数で見れます。自宅購入を考えている方は登録しないと損なので登録しておきましょう。

 

まとめ

東京の都心3区は人口増が見込めるので、自宅投資戦略としては千代田区・中央区・港区を中心に物色していく戦略が重要だと言えます。その中でも大規模マンションだったり、今後の再開発などを鑑みると港区がホットスポットではないでしょうか?