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自宅投資戦略研究室

自宅マンション投資で資産形成をいかにうまくやるかを研究するブログ

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトは買うべき新築マンションなのか?

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトとは?

高いことで有名なあの住友不動産がお送りする大井町の再開発タワープロジェクトです。地上29階の629戸もある大規模タワーマンションで、大井町駅から徒歩4分大型商業施設も隣接している好立地が期待できるマンションです。同時期にもっとでかい東京ベイトリプルタワープロジェクト(有明)とかいう1500戸のプロジェクトもあって、住友不動産はイケイケですね。

 

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトの坪単価は未発表ですが、有明で坪単価320万〜350万の強気の姿勢を崩していませんので、大井町徒歩4分ともなれば坪単価350万声は当然避けられず、400万〜420万くらいになるのかなーと思っています。似たようなスペックで定期借地権のラヴィアンタワーでさえ坪単価375万だそうなので、庶民には手の届かない価格になること間違いなし!笑

 

自宅投資については下の記事で紹介しています

自宅投資とは?マンションを買うだけで儲かる仕組みを作る

 

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトの基本情報

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このマンションを一言でいうと、「街のど真ん中に大規模タワーどーん」

物件情報

住所:東京都品川区大井一丁目5000-1(地番)

戸数:629戸(内153戸が非分譲)

敷地面積:6253㎡

販売開始:2017年6月上旬

完成時期:2019年7月中旬予定

入居開始:2020年4月下旬予定

施工:西松建設

販売:住友不動産

 

総戸数は2017年以降販売予定のマンションの中で10位の大規模マンションで、リセールバリューを考える自宅投資家にはチェックしておかないといけないマンションの内の一つだと思います。

 

最近の住友不動産マンションといえば、

勝どきにこんなデカくて(1,450戸)富裕層向けなタワマン建てたり

DEUX TOURS(ドゥ・トゥール)|都営大江戸線沿い、中央区晴海、勝どきのマンション|住友不動産

不動前なのにシティタワー目黒とかいうクソ高いマンションを立てています

シティタワー目黒|東急目黒線、品川区のマンション|住友不動産

 

住友不動産クオリティ=高いから良いという完全アッパークラス向けな風潮があります

 

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトの立地

大井町はターミナル駅なので、いくつか駅歩が存在します。

  • JR京浜東北線駅・りんかい線「大井町」徒歩4分
  • 東急大井町線「大井町」徒歩6分
  • 東急大井町線「下神明」徒歩7分
  • 横須賀線「西大井」徒歩12分

たぶん使うのは、JR・りんかい線・東急の大井町駅ですね。

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(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト|新築マンション・分譲マンションの物件情報【O-uccino】

何と言っても大井町がターミナル駅となっているので利便性が高いのが何よりのセールスポイントです

 

例えば、渋谷・新宿・恵比寿へはりんかい線直通の埼京線で15分ほどで行けますし、品川・有楽町・東京へは京浜東北線でこれまた15分以内ほどですね。京浜東北線の利便性は横浜へ20分以内というメリットもありますし、東急で自由が丘まで週末ぶらぶらするのにも便利です。

 

渋谷・東京へのアクセスの良さがいかに資産性に繋がるかはこちらの再開発の記事をご覧ください。

随時更新・東京都内の再開発計画まとめ!買うべきマンションはどの駅か!? - 自宅投資戦略研究室

  

このような駅アクセスの良さにプラスアルファで、品川のリニア開通、品川地下鉄構想で六本木などの超都心部へのアクセス向上がほぼ確実に見込めるほか、JR羽田アクセスがもしかすると大井町経由になるかも?という思惑があります。

 

さらに、立地は駅アクセスだけでなく生活利便性も高くて、イトーヨーカドー・西友・成城石井といった生鮮食料品の販売もさることながら、大型家電量販店もあるし、しながわ中央公園という子供が走り回れる大きな公園もあります。

 

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトの強み

立地はすごく良い

とにかく立地がいい!

ターミナル駅の大井町駅から駅歩4分で、大型スーパーも帰り道にあるから快適

良いものは高いって昔から言うよね。

何も言うことはないよ。

 

渋谷・東京・横浜へのアクセスは抜群

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(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト【LIFULL HOME'S】|新築マンション・分譲マンションの購入・物件情報の検索

 

安心の免震タワー

プライムパークス品川シーサイドザ・タワーも免震タワーでしたが、地震が起きても安心の免震タワーです。まだまだ免震の仕様を採用しているマンションは少ないので、売却する際にも強みになりますし、住んでいても安心でしょう!

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免震ゴム(建築用) | 株式会社ブリヂストン

 

ハイグレードなあこがれの内廊下を採用

完全にアッパー層狙いだとは思いますが、内廊下でホテルライクな生活が送れることでしょう。住友不動産なので高級感あふれる内廊下で、お友達を連れてくれば「わーすごいホテルみたい」と言われること間違いなしです。

 

アウトフレーム工法でお部屋はスッキリ

僕が提唱している新築マンション3種の神器「アウトフレーム・ワイドスパン・ハイサッシ」の間取りプランもあります。アウトフレームなので居室空間はスッキリしてますし、天井高も高いので広々として日当たりも良さそうです。が、唯一注意すべき点があります。それはFIX窓といって開け閉めできないタイプの窓と開閉できる窓が住戸によって色々ありました。まぁバルコニーに椅子とかソファおいてゆっくりくつろがない人にとっては何の問題もないですね。

 

大井町はグルメにもおすすめ

あの尾崎牛が食べれる焼肉店とか

銭場精肉店

食べログ銭場精肉店

おしゃれな燻製BARとか

燻製キッチン

食べログ燻製キッチン

おいしいフレンチも

ビストロ オレイユ

食べログビストロ オレイユ

大井町は安くて美味しいお店がたくさんで助かります

 

品川と共に発展する大井町

すでに大井町は昔に比べるとだいぶ様変わりした街だと言えます。

 

2000年以降は分譲マンションが大量供給され、駅前が再開発されて一戸建てからマンション中心の街に変貌しました。そういう背景で路地裏を行けば、千円でベロベロになるセンベロ居酒屋なんかが軒を連ねているかと思えば、駅前はアトレで働く女性が惣菜を買って帰る光景が見れる二面性が残る街です。

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怪しい路地好き(大井町東小路飲食店街) | 経験デザイン研究所

 

大井町駅の未来は品川に依存する形で、何度も言っている品川地下鉄構想とJRの羽田アクセスがどこで交わるかというのが資産価値に大きく影響してきます。品川シーサイドと合わせて大井町駅は今後10年大注目の駅であることは間違いありません。

 

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品川に初の地下鉄 六本木と結びにぎわい創出|オリパラ|NIKKEI STYLE

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羽田空港アクセス、先行する新鉄道路線は? | 週刊東洋経済(ビジネス) | 東洋経済オンライン | 経済ニュースの新基準

 

大井町駅の価値

大井町は何と言ってもターミナル駅で、東急から乗り換えて職場に行く人が多く乗車数は103,139人/日です(JR大井町のみ)。隣の品川シーサイド駅の約5倍なので、駅前はその分活気があって大型商業施設が多くあります。

大井町駅の良い点

  • 新宿・渋谷・恵比寿まで抜群のアクセス(ドアドア30分以内)
  • 東京駅も抜群のアクセス(ドアドア30分以内)
  • ヨーカードー・西友・アトレがある
  • 東急で自由が丘などに楽にいける
  • 京浜東北線で横浜が職場でも近い

大井町駅の悪い点

  • りんかい線区間(大崎-大井町)の運賃高い
  • ソープランドとか風俗店がいくつかある
  • すでにちょっと高い

大井町駅の思惑「新路線」

  • 品川地下鉄構想
  • 羽田空港アクセス線(JR)
  • りんかい線-京葉線の相互直通運転

これはいつもの繰り返しですが一応

 

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトの部屋仕様チェック

モデルルームへ行ってから更新予定だけど・・・

 

POINTはタワマンらしくワイドスパンで全居室窓がデカくて採光重視で、内廊下のラグジュアリー感ハンパない。

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大規模だけど豊富な共用設備はないのか、最小限のコンシェルジュ・スカイラウンジ/パーティラウンジ・ゲストルームがあるみたい。最近流行りのカフェラウンジや自習室といったファミリーをターゲットにした共用設備がなく、完全に大人でアッパー層を意識しているように思う。

 

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトの価格表

まだ発表されてないよー 

発表されたら公開します

 

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトのおすすめの間取り

1R/1LDK/2LDK/3LDKとありますが、1Rと1LDKは特筆すべき点はないかなぁ・・・。

 

例えば、こんな部屋だったらすごい良いよなーでもすごくお高いんでしょう・・・?リビングが少し狭めになっているので、可動扉を開けて2LDKとして使う今風のスタイルで広々とリビングを取って、ワイドスパンだから採光もいいですね。奥様にとってはカウンターキッチンでいい景色見ながら料理したいですよねぇ。

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(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト

 

 

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトとよく比較されるマンション

ブリリア大井町ラヴィアンタワー(70㎡ 賃料25万円ほど)

 

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトが手放しで買えない理由

非分譲が153戸もあるのが最大の懸念ではないでしょうか?約4分の1が地権者だったりするわりに7000万〜8000万の住戸が多くなると思うので、格差もあるし管理で問題になることもありそうです。立地も仕様も良くて、そこそこ高いけど買えないほど高値ではないだけに今後の動向に注目です。

 

また品川区は待機児童がすごく多いので自営業の人とかはちょっと注意です。両親ともにフルタイムは保育園の前提条件だし保活は熾烈を極めます・・・。会社に保育施設がある会社も増えているのでそういう人には関係ないか。

 

まとめ

ブリリア大井町ラヴィアンタワーが高値で売れたということ、賃貸も20万超えで需要がついてきているので高いけど資産性もかなり高いと言えます。オリンピック・リニア・地下鉄と材料がいっぱいあるので楽しみな品川エリアです!注意点としては、地権者が同じマンションに住むということと、それが結構無視できない戸数なところでしょうか。立地はすごい良いからモデルルームで担当者とじっくりリスクを整理されのがベストだと思います。

 

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