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自宅投資戦略研究室

自宅マンション投資で資産形成をいかにうまくやるかを研究するブログ

グランドメゾン品川シーサイドの杜は買うべき新築マンションなのか?

グランドメゾン品川シーサイドの杜を見てきました

個人的に2017年発売の新築マンション of Yearと思っているグランドメゾン品川シーサイドの杜を見てきました。販売はハウスメーカーとして有名な積水ハウスです。積水ハウスの作るグランドメゾンシリーズはハウスメーカーならではの部屋仕様に、経年美化のコンセプトが相まって植栽が素晴らしく価格下落が小さいブランドです。

 

今回のグランドメゾン品川シーサイドの杜は、いっつも高い積水ハウスには異色の完全にファミリーターゲットにしたコスパ物件で、新築マンション3種の神器を兼ね備えたマンションであると満を持しておすすめします。新築マンション購入の参考になれば幸いです。

 

自宅投資については下の記事で紹介しています

自宅投資とは?マンションを買うだけで儲かる仕組みを作る

 

グランドメゾン品川シーサイドの杜の基本情報

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このマンションを一言でいうと「緑めっちゃいっぱいなのに駅近、イオン近!」

物件情報

住所:東京都品川区東品川4-24-1(地番)

販売開始:2017年3月上旬(事前受付2017年2月11日〜)

完成時期:2019年11月下旬

入居開始:2020年1月下旬

施工:長谷工コーポレーション

販売:積水ハウス

 

ぼくのブログ見てくれている人は施工が長谷工で「おやっ?」ってなりませんか。そう、同時期に長谷工が施工している3つのコスパ大規模マンションがあります。ザ・ガーデンズ東京王子/プライムパークス品川シーサイドザ・タワー/そしてこのグランドメゾン品川シーサイドの杜です。ただ、建物のスペックがすべて違っていておもしろいです。

物件用地の歴史

グランドメゾン品川シーサイドの杜の敷地面積が13,700㎡と広いのは、もともとバンダイナムコの未来研究所の解体に伴う再開発だからです。さらに元をたどると現Panasonicのビルだったります。

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バンダイナムコ未来研究所が2月1日から解体!跡地は19階建てマンション : 超高層マンション・超高層ビル

グランドメゾン品川シーサイドの杜の立地

ちょうど、品川シーサイド駅と青物横丁の間くらいにあります。

  • 品川シーサイド駅 徒歩 3分
  • 青物横丁駅 徒歩 6分
  • バス停がマンションの目の前で品川駅まで9分

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東京都内で駅歩3分は希少価値が高い!と宣伝してますが、隣のプライムパークスも徒歩3分だし、品川シーサイド駅は運賃が高いと悪名高いりんかい線なので悪材料も織り込まないといけないですね。それよりも僕が注目しているのは青物横丁6分・バスで品川まで9分という点で、品川を起点とした各エリアへのアクセスの良さです。

 

さらに、品川地下鉄構想と羽田アクセスの拡充から品川シーサイドで接続するみたいなミラクルチケットが隠されている立地に注目しています。

 

あわせて資産面だけではなく、イオンが正面にあったり生活利便性が高い立地だというのもポイントだと思います。2020年までに新築マンションだけで2000戸近いファミリー人口増が見込めますし、中長期での街の活性化が期待できる稀有な立地といえるでしょう。

グランドメゾン品川シーサイドの杜の強み

立地と価格のバランスが非常に良い

販売員の方曰く、平均坪単価は307万ということで庶民にも手が届く価格帯であるということ。それに対して、駅歩3分に2路線利用ができ、りんかい線の埼京線直通で渋谷まで11分(しかも座れる)とか、東京駅まで京急と横須賀線で11分という圧倒的アクセスの良さがあります。

 

東京・渋谷・虎ノ門が2030年までの重点開発エリアなのですが、そこへのアクセスが圧倒的な品川シーサイド駅という視点がまだまだ浸透していません・・・。さらに、プライムパークスとの販売競争が重なって天井圏だった価格に値下げ圧力がかかっているためコスパが良くなっているのです。

 

マンション買うなら東京再開発については一読して欲しい・・・!

随時更新・東京都内の再開発計画まとめ!買うべきマンションはどの駅か!?

 

新築マンション3種の神器を兼ね備える

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ぼくが提唱している新築マンション3種の神器とは、「アウトフレーム工法・ハイサッシ・ワイドスパン」です。この部屋仕様の何がすごくて価値があるかは説明記事を書いたので熟読してください。一言でいうと住宅基本性能が高くて、中古マンションには真似出来ない資産価値があるということです。

 

絶対損しない2017年東京のマンションスペックについての考察

 

グランドメゾン品川シーサイドの杜はこの新築マンション3種の神器を備えていまして、リビングが圧倒的に開放感のある仕上がりになっていました。売却時には広々としたリビングが好まれる傾向が強いので、アウトフレーム・ハイサッシ・ワイドスパンは外せないですね・・・。プライムパークスの方はアウトフレーム工法ではないため部屋仕様がかなり残念な仕上がりになっていて、価格重視になっています。

 

資産価値の高い長期優良住宅

新築マンションの中でも約1%ほどしか認定されない長期優良住宅に認定されている希少性の高さを評価しています。長期優良住宅に認定されるメリットは短期的には税制面での手厚い優遇と、別名100年住宅と呼ばれるように長期的に建物の資産価値を損ねないお墨付きがあります。

 

自宅投資は空室率0%の不動産投資と僕が呼ぶように、自宅も不動産投資と変わりません。その視点で建物を見れば長持ちするほうが当然良いですよね?もちろん維持コストはかかりますが、建て替えコストに比べれば軽いものです。例えば、30年後リノベーションして売却しようとなったとき、残り寿命が70年のものと残り寿命が20年しかない中古マンションでは価値が全然違ってきますよね?

 

再開発と下町の一挙両得

品川シーサイド駅周辺はシーサイドフォレストといって、オフィス・商業施設の複合大規模開発に、プライムパークス品川シーサイドザ・タワーが入って職住近接モデルの住みやすいエリアになります。でかいイオンがあって、人口が増えればそれにフィットした飲食店も増えることが想定されます。

 

一方で青物横丁駅周辺はいわゆる下町ですが、外食のクオリティは高いです。商店街もそこそこ活気があります。間に挟まれているからこその一挙両得です。

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ロケーション|品川区 新築マンション「アールブラン南品川レジデンス」公式HP|モリモト

 

 

おしゃれなお店も増加中

 

東京大改造の波に乗りまくれる

東京が渋谷・虎ノ門・東京を中心に再開発が進み、オフィスがすごい増えるためそこへのアクセスが良いマンションに需要が集中することを想定しています。立地でもお伝えしましたが、品川シーサイドと青物横丁は渋谷・東京エリアにはドアドア30分以内という強みがあります。しかも、それがあまり注目されていないことが最大のメリットです。それにくわえて・・・

 

品川地下鉄構想が今月また進捗があったようで、東京メトロ側は行政主導だったらやる消極的姿勢を見せています。都も区と連携の必要があると言ってるので前途は多難ですが、南北線が品川まで繋がるシナリオはすでに出来つつあります。

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品川に初の地下鉄 六本木と結びにぎわい創出|オリパラ|NIKKEI STYLE

 

合わせて、JRの羽田空港アクセスがどのラインになるかが品川シーサイド駅には超重要になります。基本的なJRの思想としては新幹線と空港を繋ぎたいわけで、品川地下鉄構想でメトロが品川に来るかどうかを見ながら検討するでしょう。するとこういうシナリオが考えられるわけです、大井町駅か品川シーサイド駅を品川と繋げてしまおうと・・・。いずれにせよ長期的にはおいしい再開発の波に乗れるのがお得なところです。

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羽田空港アクセス、先行する新鉄道路線は? | 週刊東洋経済(ビジネス) | 東洋経済オンライン | 経済ニュースの新基準

りんかい線品川シーサイド駅の価値

プライムパークスのレビューと重複する部分はありますが、駅価値は自宅投資の最重要項目なのでおさらいです。品川シーサイド駅は2002年に開通してから2014年には1日の乗降者数が5876人から21681人と4倍に成長中の開発エリアです。今後も人口は増えるのでまだまだ成長余地がある駅と言えます。

品川シーサイド駅の良い点

  • 新宿・渋谷・恵比寿まで抜群のアクセス(ドアドア30分以内)
  • 東京駅も抜群のアクセス(ドアドア30分以内)
  • 駅前のイオンが便利
  • なのに、まだ人気化してない

品川シーサイド駅の悪い点

  • りんかい線の運賃が異常に高い
  • 駅ホームまでが遠い
  • 東京メトロとの接続が悪い

品川シーサイド駅の思惑「新路線」

  • 品川地下鉄構想
  • 羽田空港アクセス線(JR)
  • りんかい線-京葉線の相互直通運転

りんかい線があるからディズニーランドが意外と近いんですよね。

京急青物横丁駅の価値

1日の乗降客数が約40000人なので品川シーサイドの約2倍ほどの利用があります。そこそこ歴史も長いですが、ここ数年は乗降客数も横ばいで特に成長はしてない下町エリアと言えます。

青物横丁駅の良い点

  • 品川まで1駅3分
  • 商店街と下町感
  • 公園が多い

青物横丁駅の悪い点

  • 古い建物が多い
  • 普通

品川まで1駅3分なのが最大のメリットで、公園も多いのですが、重点的に開発されたエリアと比較するとやっぱり普通という印象が拭えません。資産価値としては品川駅まで1駅3分という要素だけで十分でしょう。

グランドメゾン品川シーサイドの部屋仕様チェック

アウトフレーム・ハイサッシ・ワイドスパンの恩恵

ザ・ガーデンズ東京王子の横向きタイプのワイドスパンには負けますが、それでも採光も風通しも素晴らしいですね。南向きの日当たりの良い住戸は人気化必至でしょうね。

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もはや定番の可動扉がありますが、3LDKで可動扉とっぱらって2LDKとして使うのが良さそうです。

 

天井高2.50-2.65mで十分な開放感

1階だけ天井高2.65mで少し高いのですが、全体的に2.50mあって十分かなと。

 

1階のバルコニー3mで外に緑があるのはやばい

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敷地計画|グランドパレス宮崎 ザ・セントラル【公式HP】

写真を撮り損ねてしまったのですが・・・1階住戸だけバルコニーが3mで目の前にマンション管理の植栽があって、道路からセットバック8mあるのでもはやおしゃカフェのテラス状態でした。ここ数年の傾向としてリビングとのシームレスなバルコニー利用設計が増えていると感じていて、緑愛好家にはかなり高く評価されそうだと感じました。ただ、虫が入ってくるリスクは上がるので諸刃の剣ですね!

 

食洗機・ディスポーザーは標準でGOOD

ファミリーターゲットだしキッチンの設備が整っているのは良いですね。キッチンTOPは天然の御影石なので、ザ・ガーデンズ東京王子よりハイグレードですね。ディスポーザーは新築ならではの機能なので押さえておきたいところです。

 

断熱性能が高いLow-E複層ガラス

断熱効果の高いLow-E複層ガラスを採用しており、基本機能としての断熱効果が高くなっています。実際タワーマンションに住んでた時は断熱効果と気密性の高さであんまりエアコンも床暖房も使ってなかったのでなくていいレベルですかね?

 

ハウスメーカーならではのこだわり設計

キッチンペーパーが下から取れるとか、洗面台の下に引き出し設置できるようにしたとか、そういう日々の生活利便性を高める設計が随所に見られました。ハウスメーカーならではの仕様は、売る時に意思決定する奥様の背中を後押しできるかもしれません。

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なぞのプライベートバルコニーは蛇足

唯一残念な仕様は寝室にプラベートバルコニー(笑)が付いている部屋があります。

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言い分としてはこうです。

居室前をバルコニーとすることで、プライバシーが確保できる。

ただ、バルコニーの向きがマンション内部で駐車場とかやん・・・。夜空眺めようにもたぶん明るすぎて見えないし何に使うんだこの空間!完全に蛇足としか言いようがなかったです。

グランドメゾン品川シーサイドの価格表

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オレンジ:2LDK

グリーン:3LDK(2LDK+S)

1階が3mのバルコニー・天井高ちょっと高めなので微妙に価格も高め。

2LDKは5000万円台あり

3LDKは6000万円〜

 

僕もこれは買う予定なのであまり手の内を明かしたくないのですが、、、王道の南向けのコスパが良さそうな所か、1階住戸の希少価値のどっちかが狙い目ですかね。高層階よりも低層の方が資産性が高そうだと踏んでいます。2LDKだとせっかくの開放的なリビングが感じられないので、背伸びして3LDKか2LDK+Sが良いのではないでしょうか。

 

2017/03更新

南側の低層〜中層に人気が集中したため価格改定がありました。一方で上層階は値下げされ、全体としては坪単価300万円程を維持しています。今回の価格改定でも南側のコスパ悪化はありますが、リセールバリューがある証拠なので頑張って買っても問題はないと考えています。今回の価格改定で東の高層階が相対的にコスパがよくなりましたね。第1期は200戸ほどで、プライムパークスも同時期に供給しているので出だしはまずまずでしょうか?去年よく売れた東京ガーデンズ東京王子で1期300戸くらいですしね。

 

南側リスクについて

現在、グランドメゾン品川シーサイドの杜の南側にはコカコーラの営業所があります。こちらの建物は敷地面積が4000〜6000㎡くらいあり、老朽化しているので高層マンションが立つ可能性もあります。高層でなくても10階くらいの壁のようなマンションになるかも・・・。それを考慮された価格表になっていて、南側でも7階までは織り込み済み価格となっています。だいたい日本人はリスク嫌がるので、西に人気が集中している様子です。

 

グランドメゾン品川シーサイドの杜おすすめの間取り

S-D2/S-D3

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生活動線がしっかり分かれている点とウォークインクローゼット広いのが良いですね。あとプライベートバルコニーはいらん!

グランドメゾン品川シーサイドとよく似ている新築マンション 

プライムパークス品川シーサイド ザ・レジデンス

(仮称)東京ベイ トリプルタワープロジェクト

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト

 

頂いた質問と回答

Q.プライムパークス品川シーサイドザ・タワーとどっちが資産性が高いの?

当研究所ではとにかく立地を最重要に捉えています。立地とは鉄道都市東京における駅アクセスで、これに関して言うと青物横丁駅へのアクセスで言えばグランドメゾン品川シーサイドの杜の勝ちです。建物と部屋のスペックもグランドメゾン側の圧勝ですが、その分価格に反映されている点が注意点です。とはいえ、プライムパークスも東京全体でみた時には3LDKの免震タワーがお手頃価格で買えるので需要はあります。

 

Q.南側のコカ・コーラの営業所にマンションが建つリスクは?

こればっかりは確実な予測はできませんが、個人的な予想として2020年以降の品川シーサイドは人口増で知名度を上げてくるので、住居需要が増えることは考えられます。規制と立地から考えると100戸以下の低層レジデンスが妥当なラインなので、7階以上であればリスクはほぼないと思います。高齢者向けのサービスアパートメントとかもありえますね。

 

まとめ

結論から言うと「住んでよし・売ってよし 」のファミリー向けコスパ新築マンションだと考えています。新築マンション3種の神器で住環境も積水ハウス仕様でグレードが高い割に買えない価格ではなく、投資としても立地が良いというのがポイントです。みなさんと抽選で被らないことを祈ります(笑)

 

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