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自宅投資戦略研究室

自宅マンション投資で資産形成をいかにうまくやるかを研究するブログ

なぜ僕はマンションを買うことで700万の現金を手に入れることができたか?

自宅投資 新築マンション 不動産投資

新卒2年目でマンション買って、4年で売却したら手元に700万

買う時はこれほど利益になるとは思いっていませんでしたが、結果的に売却で手元に700万の現金が残りました。ざっくり言えばタダで東京に住めたということです。

 

こんなことが実現できたのは、上場企業社員であれば意外にも4000万くらい貸してくれるということが分かったのがきっかけで、変動金利が1%を切ったタイミングで実行に移すことができました。そのノウハウと自宅投資を成功させる上で押さえておくべき考え方について紹介していこうと思います。

 

なぜマンションを買うと資産形成ができるか徹底解説

マンション=首都圏マンションということで話を進めます。

 

賃貸は大家への上納金が含まれている

そもそも本来はすべての人が家を所有するのが当たり前の世界でした。

ピケティが指摘するように、「r > g」の威力は絶大で貧富の差は拡大します。

 

家が買えない人はお金持ちから部屋を借りざるを得ません。当然大家は馬鹿じゃないので、コスト+利益で部屋を貸すため貧しい人はより貧しくなり、大家はよりお金持ちになるわけです。

 

そこを解決するのが金融システムと金融緩和です。

 

金利が下がれば不動産価格は上がる

住宅ローンが1%を切る2010年以降の日本では、手元にお金がない人でも自分で家を所有できる時代に突入しました。さらに政府は住宅ローン減税という人参をぶらさげて、長期優良住宅の個人所有を優遇しまくる体制を作り上げました。

 

つまり、マンションを買ってそこに住むだけで大家に搾取される枠組みから外れることができるメリットがあります。さらに、市場原理として需要が大きければ価格が上昇する性質の影響で、人が住宅取得しやすくなればなるほどマンション価格が上昇することになりますので資産がもっと増える仕組みになりました。

 

さらに、日銀砲による円安・株高の資産効果が波及的に不動産にも来て2016年は不動産価格が天井まで突き上げらました。

 

住まいの需要が東京に一極集中する流れ

東京が世界1位のGDPを誇るメガポリスで、日本の仕事は東京に一極集中する傾向があります。職住近接の考えは世界共通で、これを解決する住環境設計が森ビルが六本木ヒルズをフラグシップにする「超高層都市」です。2020年〜2030年で東京・渋谷・虎ノ門のオフィスが倍になります。まだまだ東京の労働流入が期待でき、駅近なマンションに住みたいという需要が減ることはありまえません。

 

逆にいうと郊外や地方都市のプレゼンスは低下することは避けられず、東京都内でも山手線内側のエリアが最も資産性が高く損をしないといえるでしょう。

 

  1. 賃貸は構造的に損する
  2. 金利が下がれば不動産価値が上がる
  3. 仕事の東京一極集中

これら3つの要素から、首都圏マンションを買うことが資産形成につながると考えています。ただし、読者の人も僕も最初は不安がいっぱいだったのでその不安を解消できればと思いリスクをいかにして最小化したかを紹介していこうと思います。

 

新築マンションは一生の買い物だからリスキー?

僕に相談してくる人の多くがこんな考え方をしています。

 

「人生で一生の買い物」

 

まずはこの考え方を改める必要があります。

 

首都圏のマンション市場に限って言えば、中古マンションの流動性が20年前になると倍になっています。

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既存住宅市場の現状-(2)中古マンション取引件数:データトピックス【不動産ジャパン】

 

なぜなら、新築プレミアムという考えが浸透し、新築マンションが高くて買えないけど分譲マンションに住みたい世帯は増えているからです。

 

=新築マンションを買っても売る市場が広がっているのでリスクは小さい

 

新築プレミアムは売れるマンションを買えば最小化できる

よく新築プレミアムと言われます。

頭のイメージとしてはこんな感じです。

 

販売価格=建築コスト+販売コスト+利潤

 

だから、買った瞬間に中古になれば利潤分が値下がりするから新築はいやだ・・・。本当にそうでしょうか?

 

実際のファクトデータでは、価格や規模に関係なく中古マンションは1年で100万円平均して値下がりします。普通の人は数%ずつ年間下がっていくと思っていますが、実際は高いマンションほど値下がりません。

 

なぜなら、高い値段で買ったマンションはそれだけ付加価値があるから

これは憶測じゃなくてファクトなので高いマンションほど設備や構造がしっかりしていて、競争力があり価値があるので新築プレミアムというのが存在しないのです。

 

じゃぁ、売れるマンションって何なの?

この3つだけ覚えておけば損する確率は格段に減ります。

  1. 駅歩5分以内
  2. 山手線内側
  3. 大規模マンション

とにもかくにも東京は鉄道都市なので、駅歩5分以内の資産価値が圧倒的にあります。自宅投資は立地が9割といっても過言ではありません。インフィル(内装)はリノベでも何でもして変えられるのですが、立地と構造にはこだわりましょう。

 

山手線内側をすすめるのは森ビルを中心とした超高層都市構想の先行事例はマンハッタンです。マンハッタンは東京の2倍〜3倍の人口密度があり、不動産価格も安定しています。日本におけるマンハッタン的ポジションが山手線内側になります。

 

大規模マンションをすすめるのは、統計的なファクト情報として共用施設の充実が資産価値に有意な相関があるためです。維持コストも数百戸の世帯で支えるので、大規模な植林やキッズスペース、自習室やカフェラウンジなどを設置できるため競争力になります。

 

だから上場企業社員はマンション買った方がお得

今でこそガッツリロジックを詰めて自宅投資に取り組んでいますが、新卒2年目の頃はなんとなく金利と不動産価格だけを見て判断していました。モデルルームを見て回っているうちに大規模マンションが固有の競争力を持っていることを知ったので大規模マンションに投資対象を絞りました。ただ、東京の未来像を具体的にイメージできていなかったので、有明エリアの大規模マンションを買ってしまいましたが結果は700万も手に入って上々です。

 

上場企業社員は新卒2年目でも住宅ローンが組める

年収550万で住宅ローン4000万が組める時代です。

4000万の金利0.75%なんて月々11万しか払わなくて良いし、賃貸に比べれば圧倒的な住み心地ですよ!プールにジムにラウンジまで付いてたので、その他もろもろの費用もかなり押さえられた気もします。

 

最初の数年は固定資産税も減税

減税が手厚いので所有コストが押さえられます。住宅ローン減税で金利と相殺できるので実質的な金利負担は0にもなるので買わない手が全くないと言っても過言ではない・・・。

 

最近の新築マンションメリット

コンシェルジュが地味に便利

  • 雨の日やペットを病院連れていく時タクシー呼んでくれる
  • クリーニングの取次やってくれる
  • 靴の修理の取次やってくれる

ラウンジが土日のデスクワークに最適

  • 土日になんかPCで仕事したり趣味でなんか作る時とかにカフェ代節約になる
  • 子供が自習してたり、ネイティブの英語教師の個人レッスンとかやってる
  • 夜軽く食事したいときに飲んで食べれる

キッズルームで子供が楽しそうに遊んでる

  • 雨の日でも走り回れるキッズスペースは母親にすごく良さそう

でかい宅配ボックスがある

  • 大規模マンション特有の人間入れるサイズの宅配ボックスがある

 

とまぁ、自宅投資として投資妙味もありながら、当然売れるマンションであれば住んでも快適なので生活レベルも上がりますよね。だから僕は自宅投資をおすすめします。

 

つまり、自宅投資は空室リスクが0の不動産投資だ

僕が実際に700万を手にして行き着いた結論は自宅投資が空室リスク0の不動産投資であるということ。そして、住宅ローンが不動産投資ローンよりも金利が低いねじれた市場だからこそ絶好の資産形成タイミングであると考えています。

 

なぜ僕はマンションを買うことで700万の現金を手に入れることができたか?

その理由は・・・

  • 金利が1%を切って、不動産価格が上昇した
  • 自宅で空室率0%の不動産投資を行った
  • 売れるマンションを購入することができた

 

そんな僕が次の購入ターゲットにしているマンションはこれ

そろそろ第1期販売スタートなので資料請求はお早めに

グランドメゾン品川シーサイドの杜

 

それでは、10年後の資産形成に向けて一緒に自宅投資頑張っていきましょう!