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自宅投資戦略研究室

自宅マンション投資で資産形成をいかにうまくやるかを研究するブログ

絶対損しない2017年東京のマンションスペックについての考察

新築マンション 自宅投資

高いと言われる2017年に新築マンションを選ぶ意味

新築マンションを買うということは、新築マンションにしかないスペックを買えるのが最大のメリットです。中古や賃貸では手に入れることができない特別なメリットではありますが、ほとんどの人は意識することなくモデルルームのおしゃれな雰囲気や、イメージビデオに圧倒されて帰ってくるのではないでしょうか。

 

損しないためにも、東京でマンションを買おうとしている方は是非最後までご覧ください。

 

そもそもの自宅投資vs賃貸についてはこの記事で解説しています。

住宅は賃貸と購入どっちが良い?賃貸派に騙されてはいけない購入のメリット

 

新築マンションにしかない重要な3つの仕様

最も重要な要素はたったの3つで、ほとんどセットと言っても過言ではありません。食洗機やキッチンの人工大理石だけじゃなくて、アウトフレーム・ハイサッシ・ワイドスパンの新築最強コンボについて知っておいて損はありません。

アウトフレーム工法

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年代から建築当時の法令やトレンドをチェック 特徴から見る中古マンション|住まい1プラス|三菱UFJ不動産販売「住まい1」

文字通りフレームを外に出す構造のことで、部屋の凸凹をなくすことで空間を広く使え、採光が良くなります。南向き住戸がずっと人気なことからも、採光が良いというのは代えがたい資産性になるため、アウトフレーム工法は人気化しています。

 

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デュオヒルズ仙台花京院ザ・タワー - 新築マンション - OCN不動産

 

こちらの部屋は、逆梁アウトフレーム工法でハイサッシ2.25mを採用したワイドスパンの仕様になります。採光や風通しがよく、中古ではなかなか難しい仕様になります。

 

2000年ごろのマンションから徐々に逆梁アウトフレーム工法で建築されることが多くなってきましたが、2017年現在の東京の新築マンション市場でもそれほど多くはありません。

 

アウトフレームじゃない新築マンション一覧

  • プライムパークス品川シーサイドザ・タワー
  • ステーションツインタワーズ糀谷
  • Brillia Tower 上野池之端

 

ハイサッシ

アウトフレームの恩恵で窓を高くできるのがハイサッシです。日当たり・風通しがよく開放感が高まります。住まいの基本性能が上がるので当然資産性にも直結してきます。

 

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ブランズ市が尾ヒルトップの新築マンションモデルルーム レポート(神奈川県横浜市)【スマイティ - 新築マンション】

 

唯一ハイサッシによるデメリットは、窓を断熱仕様にしておかないと熱効率が悪くなることでしょうか。冬場の暖房コストが数%上がりますが、ほかの365日間メリットが得られると思えば買いの仕様ですね。

 

ワイドスパン

アウトフレーム・ハイサッシときて、最強スペックにする最後のカードがワイドスパンです。ワイドスパンとは通常6mくらいの間口に対して、7〜8m以上の間口のある仕様のことです。

 

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モデルルーム|福岡市西区の新築分譲マンション|アーバンパレス愛宕フレス<公式>

 

見てもらえれば一目瞭然なのですが、アウトフレーム・ハイサッシ・ワイドスパンの3点セットが揃うと、とてつもなく開放的で日当たりも風通しも良い仕様に仕上がるのです!

 

この3点セットの仕様は中古市場にはほとんどありません・・・

リノベしても手に入りません・・・

 

逆に言えばこの最強3点セットがない新築マンションは中古リノベ勢との競争に巻き込まれるのでリスキーだと言わざるを得ません。

 

欲を言えばこんな仕様も狙いたい

  • 天井高2.6m以上
  • エレベーター多い
  • ディスポーザー

損しないために基本性能を買う

アタリマエのことなんですが、新築プレミアムが新築プレミアム分の価値を持っていれば何の問題もないのです。基本性能が高いというのは中古になっても高いままなので競争力もあります。やっぱりいい部屋に住みたいですからね。

 

その基本スペックが、アウトフレーム・ハイサッシ・ワイドスパンといった三種の神器や、立地や駅アクセスの良さだったりします。この辺が押さえられていれば損しづらいといえるのではないでしょうか。

 

自宅投資家が狙うべき東京マンションとは

これまでマンションの構造や仕様について、アウトフレーム・ハイサッシ・ワイドスパンを狙うべきだと紹介してきましたが、具体的にどんなマンションが狙い目か私の考えを紹介して行こうと思います。

 

自宅投資の基本的考え方

あらためて自宅投資をする上で前提となっているもの

  • 住宅ローンは個人融資の中で最も優遇されている
  • 自宅投資は空室率が0%の不動産投資である
  • よい住まいの需要はなくならない

 

資産性の高い東京のマンション立地とは

再開発の計画や今後の流れを予測すると、東京はマンハッタンのように超高層都市化することは避けられず、労働需要は都心部に集中するため郊外エリアの需要は減り、都心エリアの需要が増えます。

 

開発計画まとめはこちらにあります。一言でいうと、渋谷・虎ノ門・東京で爆発的にオフィスが増えます。

随時更新・東京都内の再開発計画まとめ!買うべきマンションはどの駅か!?

 

これらを踏まえると損をしない東京のマンションは以下の条件に該当している必要があります。

 

  • 山手線内側
  • 渋谷・虎ノ門・東京まで通勤30分以内
  • 駅近7分以内

 

資産性の高い東京のマンション仕様とは

最重要な立地もかなり厳しかったですが、仕様も中古市場で勝ち抜いていくためには重要になります。

 

自分の売却経験などを踏まえるとこのような仕様のマンションを選ぶことがベストではないでしょうか?

 

  • 大規模マンション(大規模にしかできない充実した共用設備)
  • アウトフレーム・ハイサッシ・ワイドスパン3種の神器
  • タワーよりもレジデンス

 

大規模マンション(200戸以上)は物件のの統計情報を見ても値崩れしにくい傾向が見られます。というのも、大規模でしか運用できないようなカフェラウンジやキッズルームなどが充実しているからです。マンション内にこどもを遊ばせておいたり、ママ友同士でゆっくりできる空間があるのは売る際に競合マンションとの比較要素になります。

 

また、タワーよりレジデンスをおすすめしているのは、タワマンが構造的にかかえている建て替えや大規模修繕の高コスト体質とか、税制改革、エレベーターが遅くて結局駅まで15分かかるとかそういう問題を避けるためでもあります。また高層階は庶民離れした天井価格でもあるので投資対象にはちょっとしづらいなーという印象です。

 

上記に該当する例えばのマンション

 

立地は良いけど微妙に仕様が違うのだとこの辺

 

グランドミレーニア タワー&スイート(タワーFIX窓で開け閉めできない)

シティハウス大塚ステーションコート(こちらも一部FIX窓)

 

金利リスクだけには注意を

35年固定金利が1%程度の超低金利が6000万〜7000万の庶民に手が出せない価格帯の需要を支えていますが、アメリカ主導の金利上昇に巻き込まれると長期的には金利上昇圧力がありますのでマンション購入需要が減るリスクがあります。なので、一回り下の5000万〜6000万のゾーンが東京エリアでもっとも旬な価格帯かと考えています。

 

まとめ

自宅投資は立地が最重要ですが、売却時にそんじょそこらの中古と比較されないためにもアウトフレーム・ハイサッシ・ワイドスパンの仕様を買っておくことをおすすめします。したがって、2017年販売の目玉はこれら三種の神器を揃えたグランドメゾン品川シーサイドの杜と踏んでいます!