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自宅投資戦略研究室

自宅マンション投資で資産形成をいかにうまくやるかを研究するブログ

首都圏マンション空き家問題から2017年に買うべき新築・中古マンションが分かる?

首都圏でも空き家問題が顕在化?

世田谷で空き家が12%超にもなったことでニュースになりましたね。一方で、新築マンションはバンバン建ってるため、マクロ的視点から住宅供給を減らせという主張がよく展開されています。本当にそうなんでしょうか?資産性のあるマンションを買うために新築・中古をどう考えればいいか探っていきます。

www.j-cast.com

 

空き家が増えるのは立地が悪いから

世田谷といえば、三軒茶屋・等々力・経堂といったエリアです。歩いてみるとわかりますが、東京なのに鉄道の利便性が著しく悪いエリアだと実感すると思います。東急田園都市線の各駅近物件なら問題ないのですが、三軒茶屋からほど近い下馬なんかは駅歩15分以上もかかるし、移動がバスになることも多くなります。

 

今の東京は車の所有するコストが尋常じゃないので、基本的に移動は鉄道になります。その鉄道へのアクセスが悪いエリアに空き家が増えるのは当たり前の話です。

 

空き家が増えることで資産が毀損する理由

空き家が増えることで発生するのはこの3つです。

 

  1. 治安の低下
  2. 災害時のリスク上昇
  3. 景観の悪化

 

人が住まない家は乾燥の影響で劣化が早まります。手入れもされずに景観も悪化させながら、災害時には倒壊する恐れもあります。何より空き家は周辺の雰囲気を悪化させるので需要への悪影響から資産性を毀損させます。マンションの空き家は修繕費や管理費などにも影響してくるので質が悪いです。

 

倒壊しそうな空き家は行政代執行の特措法が出来たので積極的に潰されていくでしょう。ただ、その費用は市民の血税なんですよね・・・。

神戸新聞NEXT|姫路|行政代執行で初、空き家を強制撤去へ 姫路市

 

新築マンションが売れる理由

新築マンションがこんなにも増える理由は

  1. 住宅ローン減税
  2. 資産インフレ・建材費高騰
  3. 消費者ニーズ

一番大きいのは住宅ローン減税の影響で、住宅ローン契約しても実質利息が0になる仕組みだからです。住宅ローン減税はローン残高の1%・上限50万円を10年間所得控除なので、実質10年間利息なしのボーナスタイム・・・いつ買うか今でしょ!

 

また、アベノミクスによる円安・株高の影響で資産インフレが起きてますし、東京オリンピックの建設需要で建材費のコストアップが価格に反映されています。海外から見れば東京のマンションはまだまだ買いではないでしょうか。

 

2017年中古マンション市場は激変する!?

2017年はリノベーションイヤーになる

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家だって着替えるように | 世田谷区上馬(駒沢大学駅)の物件トップ【cowcamo】

これまで中古マンションはマーケティングされておらず、仲介業者が右から左に受け流していただけでしたが、リノベーションが昨年末から大注目されています。すばらしい立地だけど内装がちょっと・・・というのが新築以上にオシャレにカスタマイズできるのですから、新築よりも高値になるケースも見られてきました。

 

リノベーション済み住宅の流通をやっている「cowcamo」はものすごい勢いで売っていますし、フルカスタマイズリノベーションの「リノベる」も急成長しています。2017年は新築ならでは・リノベーションならではの戦いになるのではないでしょうか。

 

中古マンションも立地・立地・立地

くそみたいな立地でもよければ、空き家をリノベーションして超低価格でおしゃれな部屋に住めるのですが、実際そんな消費者はいません。むしろ立地や管理が行き届いているマンションに需要は集中しています。リノベーションは空き家を再生するのではなく、もったいない中古マンションをもっと長く再生するだけなのです。

 

2017年は都心新築マンションが買いだ!

天井・天井と言われている都心の新築マンションですが、もっと長期的視点で見ると2017年は買い場と言わざるを得ない。

 

住宅ローン減税は当分辞められない

消費増税も住宅ローン減税も経済政策の影響で再延期

消費増税先送りで関連税制2年半延期 住宅ローン減税など :日本経済新聞

 

減税がなくなれば住宅ローン負担が増えるので需要が引き締められる可能性が考えられる。ただし、住宅ローン減税がなくなった時は景気が浮上した時なので、平均所得も上がっているだろうしそこまで心配することではない。

 

資産インフレ・建材費高騰はつづく

円安の流れはまだまだ続きます。なんたって日本の財政はずぶずぶですから。日米の金利差も拡大しているので、円キャリートレードによる円安は続くと考えられます。

 

中古リノベーションは実例が少ないのでリスキー

たしかにリノベーションして中身がキレイになるのは良いのですが、配管や外壁などの基礎部分は築40年だったら築40年です。築40年が10年後に築50年になった時のメンテナンス費用なんかを考えると、あまり事例もないので追加コストの不確実性リスクがあります。

 

それに比べて新築マンションは15年〜20年かけて価格は下落していきますが、そこから下落幅がなだらかになることがすでに分かっています。不確実性リスクも少なく、自宅を売却するときもリノベーションを想定して、リノベーションで変えられない部分のスペックが高い新築マンションを選ぶことができれば十分に利益を出すことができるのではないでしょうか。

 

新築マンションを買うなら・・・ 

新築マンションの一括資料請求とか新築時価予想がみれる「住まいサーフィン」がおすすめです。

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2017年おすすめマンションは・・・

ザ・ガーデンズ東京王子とグランメゾン品川シーサイドの杜がいいかなーと個人的には考えています。グランメゾンはまだモデルルーム行けてないので記事ないですが、立地がプライムパークスよりもよいですね。

ザ・ガーデンズ東京王子は買うべき新築マンションなのか?

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーは買うべき新築マンションか?