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自宅投資戦略研究室

自宅マンション投資で資産形成をいかにうまくやるかを研究するブログ

今後の東京都の街づくりを知るには、知っておくべき森ビルの開発計画とは?

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影響力がすごい森ビルの開発計画は知らないと損!

森ビルの街ごと再開発最大のモデルケースになったのは、いわずもがな「六本木ヒルズ」ではないでしょうか。2003年のオープン以降年間4000万人が利用する都市に生まれ変わり、六本木ヒルズにオフィスを構えるのが成功のステータスとまで言われました。

 

直接的な影響は数字で表せませんが、森ビルの大規模複合開発でオフィスがどーんと出来ると、オフィスワンフロア400名*48階建なので約2万人がオフィスワーカーとして通勤することになります。あわせて大規模複合開発なので、集客力のある商業施設も併設されて街全体のイメージもガラッと変わるので、森ビルの開発計画は押さえておいて損はありませんね!

 

森ビルのこれまでの大規模開発

森ビルのプロジェクト|森ビルの都市づくり|森ビル株式会社-Mori Building

超高層都市を確立した六本木ヒルズ

森ビルのフラグシップモデルと言ってもいい六本木ヒルズは説明不要ですね。六本木ヒルズをモデルにした超高層都市開発は、虎ノ門ヒルズにも受け継がれています。

 

六本木ヒルズの原型となったアークヒルズ

森ビルの都市開発はアークヒルズから始まりました。今やアークヒルズ・アークヒルズフロントタワー・アークヒルズサウスタワーの3本で、六本木ヒルズと同程度のオフィスを提供しています。アークヒルズの隣にはさらに地上45階の泉ガーデンタワーが出来て、2016年には地上43階の六本木グランドタワーもどかーんと立ちました。

 

ランドマーク型の商業開発

ラフォーレ原宿を筆頭に、ランドマークになるような商業施設の開発を行うのも森ビルの特徴ではないでしょうか。この流れは表参道ヒルズ・お台場のビーナスフォートなどの運営に生かされていると思います。

 

中国は上海と大連で海外展開中

上海環球金融中心は2004年〜2008年に建設されているので、少し六本木ヒルズモデルと離れて、超高層オフィスビルとなっています。今後、六本木ヒルズモデルの大規模開発を海外で行えるのかは注目したいところですね。

 

2017年以降の開発計画

今後の森ビルの発表している開発計画は以下の通りです。

銀座に大型複合ビルGINZA SIX

2017年4月 銀座松坂屋跡地に大型複合ビル「GINZA SIX」を竣工予定

GINZA SIXは街まるごとタイプではないですが、都心部で大規模な土地があれば縦方向に伸ばして、複合開発するスタイルは変わらず都市部の老朽化した施設なんかは森ビルスキームで再開発が進むのではないでしょうか。

 

新虎通りのビル再開発

2018年9月 新橋29森ビル再開発プロジェクト

15階建ての小規模で、建て替え案件ですが今後の虎ノ門エリアの開発にあわせて重点的に投資していく考え方がわかるプロジェクトです。主にベンチャーやメディアなどのエッジの効いた企業を誘致していく考えだそうです。

 

2019年以降の虎ノ門・新橋エリアの超弩級再開発

2019年 虎ノ門ヒルズビジネスタワー 延床面積約17万㎡(虎ノ門ヒルズ約24万㎡)

2019年 虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー 56階建て超高層タワーマンション

2022年 虎ノ門ヒルズステーションタワー 虎ノ門新駅直結の虎ノ門ヒルズと同程度の大規模複合開発!

 

合計すると4万人規模のオフィスワーカーが虎ノ門エリアに流れ込むことが見込まれています。

 

現状の虎ノ門エリアの最寄り駅はこの4駅です。

  1. 東京メトロ銀座線虎ノ門駅
  2. 東京メトロ日比谷線神谷町駅
  3. 都営三田線内幸町駅
  4. 都営三田線御成門駅

 

さきほど、2022年に虎ノ門ヒルズステーションタワーが駅直結とありましたが、新しく東京メトロ日比谷線「虎ノ門」駅が虎ノ門ヒルズ前に開通予定です。

 

開発計画から今狙い目のマンション購入エリア

つまり、狙い目は日比谷線・都営三田線・銀座線の3路線沿線です。

特に狙い目になるのは日比谷線からの東急東横線沿線と都営三田線からの目黒線ではないでしょうか。都営三田線の北側はリノベマンションが多い千石なんかも通勤30分圏内に入ります。購入者の特性としては、高給取りが多いと思われるのと3駅以内家賃補助なんかが人事制度に多く取り込まれると思うので、近場で賃貸と通勤30分以内で分譲という志向になると考えています。

 

狙い目の駅と日比谷線虎ノ門駅までの通勤予想時間

  1. 不動前駅 25分
  2. 武蔵小山駅 26分
  3. 大岡山駅 27分
  4. 武蔵小杉駅 25分
  5. 自由が丘駅 25分
  6. 麻布十番駅 18分
  7. 千石駅 16分
  8. 三田駅 13分
  9. 白金高輪駅 6分

 

品川地下鉄構想で白金高輪から都営三田線が品川駅まで延伸される思惑なんかもあり、オープンするころには品川経由で大井町駅から虎ノ門まで直通15分みたいなことになってるかもしれませんね。

 

森ビルの考える都市のあり方

超高層都市が今の正解

アークヒルズ→六本木ヒルズ→虎ノ門ヒルズという流れで、緑に覆われた超高層都市というテーマはかなり定着して、東急も渋谷で同じような超高層都市の再開発を実施していますし、今後もこの流れはかわらず、もっと色んな電鉄会社などがこぞって再開発を実施していくと思われます。池袋も最近変わってきてますよね。

都市のヴィジョン:Vertical Garden City|森ビルの都市づくり|森ビル株式会社 - MORI Building

 

超高層都市は職住近接を実現する

上に伸ばせば土地は余るということで、これまで郊外にしか住めなかったの人たちが都心に住めるようになるので職住近接が実現できるというわけです。東京圏(埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県)の人口は3500万人で内1300万人が東京都に住んでいますが、超高層都市によってより東京一極集中になるのではないでしょうか。

 

超高層都市の先行事例はニューヨーク・マンハッタン

まだまだマンハッタンと比較すると東京の人口密度は半分程度しかありません。東京は世界No1のメガロポリスですが、もっともっと都心回帰が進んでもおかしくありません。

NYマンハッタン区vs東京 データ比較 - ■ルンルン女帝公式公認■NY大阪東京の超高層ビル的な街並み■♪■ - Yahoo!ブログ

 

森ビルを踏まえた東京の再開発可能性ランキング

考え方としては六本木・虎ノ門・渋谷・池袋・浜松町なんかのケースを見るに、山手線内側エリアに限定して投資対象とされています。ただし、東京都北(巣鴨・日暮里)エリアの再開発はなかなかないので除外すると、残るは五反田秋葉原上野の山手線駅や、虎ノ門に隣接する赤坂、ターミナル駅なのに放置気味な飯田橋なんかが大化けするかもしれませんね。

 

まとめ

都心部で超高層都市をモデルにした再開発と超高級な超高層タワーレジデンスの複合開発は進むが、庶民はそんな所に住めないので通勤30分圏内で首都圏マンションが売れていくと思われる。狙い目としては、大規模開発が予想されるエリアとのアクセスが良い立地だが、なかなか予想はできないので現状見えている日比谷線虎ノ門駅から通勤30分圏内に立地するマンションは今が買い時かもしれない。

 

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