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自宅投資戦略研究室

自宅マンション投資で資産形成をいかにうまくやるかを研究するブログ

ザ・ガーデンズ東京王子は買うべき新築マンションなのか?

新築マンション 自宅投資

ザ・ガーデンズ東京王子見てきました

北区エリアで過去最大規模の大規模開発で、駅近で立地も良い新築マンションということで個人的に大注目の新築マンション「ザ・ガーデンズ東京王子」です。モデルルームを見て、東十条商店街や王子神谷〜王子周辺をうろうろしながら資産価値について整理しました。自宅投資という観点で「本当に買うべきマンション」かどうか判定していこうと思います。

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自宅投資については以下の過去記事を是非ご覧ください

 

ザ・ガーデンズ東京王子の基本情報

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エアリーコート、ブルームコート、カームコートの3つに分かれていて、それぞれ販売時期が異なります。2016年12月時点でエアリーコートが完売しましたので、2017年初めにブルームコート(庭園街区)の販売が開始されます。

物件情報

所在地:東京都北区王子五丁目1番39

総戸数:864戸

最寄り駅:京浜東北線東十条駅5分、JR南北線王子神谷駅6分、JR埼京線十条駅13分

完成日:2018年2月下旬(エアリーコート)、2018年8月下旬(ブルームコート、カームコート)

構造:鉄筋コンクリート造(エアリー:地上18階、ブルーム:地上18階、カーム:地上11階)

施工主:株式会社長谷工コーポレーション

売り主:三井不動産レジデンシャル株式会社 / 近鉄不動産株式会社 / 大和ハウス工業株式会社 / 三菱地所レジデンス株式会社 / 株式会社長谷工コーポレーション

 

長谷工コーポレーションは同時期に施工する大規模マンションがもう1つ、こちらもモデルルームに行って資産性について記載させていただきました。

 

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーは買うべき新築マンションか?

 

物件用地の歴史

もともと王子製紙倉庫跡地として長年放置されていた土地ですが、長谷工が落札しジョイントベンチャーとして再開発する運びになっています。隣接する総戸数2221戸の巨大な王子五丁目団地が今回のポイントになるかと思っています。

 

ザ・ガーデンズ東京王子の強み

立地の側面で見れば、南北線「王子神谷駅」と京浜東北線「東十条駅」の2路線が利用できるため、東京駅側にも東京都心へのアクセスも良好です。永田町へのアクセスが良いのでエアリーコートは官僚にもよく売れているらしいですね。

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ACCESS アクセス│THE GARDENS TOKYO OJI(ザ・ガーデンズ東京 王子)

 

東十条駅歩5分の好立地

あまり聞き慣れない駅名ですし、北区なので下町感溢れる駅ですが、京浜東北線なので新橋や品川のような東京の反対側にも30分弱で行けてしまいます。駅歩5分以内の物件は新築物件の約50%なので、好立地のうちに入ると考えています。

 

完全アウトフレーム・ハイサッシ

これは新築マンションならではのメリットをしっかり押さえていて、長谷工もリセールバリューを意識した設計を行っています。ワイドスパンでハイサッシの窓を開けた時の開放感や風通しの良さは半端ではないです。こればっかりはマンションの造りの問題なので、リノベーション物件では得られない強さになります。

 

大規模再開発の恩恵を全身に受けている

43,000㎡という最大規模の大規模開発となっていて、スーパーマーケット・認可保育園が敷地内に併設されます。総戸数も800戸オーバーの大規模マンションになるので、もちろんカフェラウンジやキッズルーム、BBQ設備などの共用設備が充実しています。

 

下町っぽい周辺環境

東十条は大規模スーパーなんかが入ってきておらず、下町の商店街や個人経営のお店が栄えているエリアになります。僕も一度うろうろしてみるまでは下町か・・・と期待してなかったのですが、結構栄えているので雰囲気はすごくいい感じでした。

 

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東十条商店街|2013年10月26日|出没!アド街ック天国|毎週土曜9時|テレビ東京

 

王子エリアは北区が少子高齢化が進んでいることもあって、ファミリー世帯の取り込みにかなり気を配っていると思います。その影響もあってか王子駅周辺では小さな子連れの親をよく見かけましたし、成城石井しかないような高級エリアではなく地に足が付いたファミリーが多くなりそうな気がしています。保育園・幼稚園も大量にあるので、まさに子育てファミリー向けでリセールバリューを大きく発揮しそうです。

 

そして坪単価250万のコスパ

これだけのスペックで坪単価が250万程度の物件は今の東京には存在しません!北区の中で見れば最大級の値段で高値と言われてしまうかもしれませんが、東京23区内でみたほかの新築マンションと比較すればコスパは圧倒的と言わざるを得ません。あと坪単価250万で買えるところと言えば、絶賛開発中の有明エリアくらいではないでしょうか?

 

注意:周辺の賃貸は安め

人気の中目黒駅なんかと比べると、全然賃貸相場価格は低く2LDKで15万円程度です。しかし、ザ・ガーデンズ東京王子は比較対象の物件が周りにないという希少性とこれまでのメリットをトータルすると最低20万円くらいは賃料が取れるのではないかと考えています。

中目黒駅(徒歩1〜5分)

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東十条駅(徒歩1〜5分)

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東十条駅の価値

自宅投資の成功を左右する駅の価値について深く掘り下げていきたいと思います。東十条駅は1日の乗降客数が約2万人の比較的小さな駅です。しかし、隣接する東十条商店街は思いの外栄えており、ラーメンや焼き鳥が人気の下町エリアです。近隣の王子小中学校は小中一貫教育で評判も良いそうです。

 

東十条駅の良い点

  • 東京駅まで17分
  • 都心に比べて食品が安い

東十条駅の悪い点

  • よく言えば下町、悪く言えば少子高齢化で古い
  • 駅改札までがちょっとした坂道

 

王子神谷駅の価値

こちらもザ・ガーデンズ東京王子から徒歩6分の南北線の最寄り駅ですが、あまり周辺に飲食店等はありません。1日の乗降客数は約3万で東十条よりも利用者は多いです。駅から出るとすぐに王子五丁目団地の総戸数2221戸とジョナサンが見える住宅街です。麻布十番・六本木一丁目なんかに一本で行ける南北線は、今後品川延伸の話も上がっていますし、品川から羽田アクセスの話もあるので空へのアクセスが良好になる可能性を秘めています。

 

品川地下構想・羽田空港アクセス線についてはこちらの記事で紹介しています。

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーは買うべき新築マンションか?

 

ザ・ガーデンズ東京王子の部屋仕様

全体的に子育てファミリー向けの部屋仕様になっており、採光と風通しが良いつくりになっています。長谷工のBe-Next仕様なので基本性能を重視しているのがその理由で、リノベーションで変えられない基本性能を買えるということになります。

 

もちろんディスポーザー・食洗機標準装備

同じ長谷工のプライムパークス品川シーサイドザ・タワーでもそうでしたが、ディスポーザーと食洗機は標準装備なので、ファミリーには魅力的にうつります。EXIT先も当然ファミリーなので、奥様の心を鷲掴みにできる機能は資産性という観点でポジティブかと考えています。

 

完全アウトフレーム・ワイドスパンハイサッシで採光がすごい

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上のモデルルームを見ていただくとワイドスパンになっていて、リビングの開放感がGOODなのと、横向きの間取りの場合に窓を大きく開くことができます。風通しも気持ちいいですし、アウトフレームなので採光も問題ありません。

 

タワーマンションの高層階の場合は窓も開けられない仕様だったりしますし、タワマンの場合は周辺にタワマンが林立している場合もあって圧迫感があったりもするのですが、本物件の場合に関して言うと高い建物が周りにないのでかなり期待できるのではないかと考えています。

 

ゴミ捨てが玄関先?

結構特殊なケースなのですが、各階に24時間のゴミ出しが出来るところがないので、週3回家の前にゴミ出しておけば回収してくれるサービスを提供しています。まぁ、気になる人は気になる?とは思いますが、資産性に関して言えば特に影響はないでしょう。実際エアリーコートはよく売れていました。

 

総括として大規模開発の恩恵を全身に受けたマンションで、子育てファミリー向けで資産性がかなり高いと判断できるスペックと言えます。現状の相場から見れば高値高値と言われていますが、周辺の相場と比較できないスペックのマンションなので比較対象が間違っていると言わざるを得ません。

 

すでに日当たりがいい最南側のエアリーコートの販売は終了してしまいましたが、個人的に本命なのは中央に位置するブルームコートの15階以上です。エアリーコートの場合は敷地内距離を考えると実際の駅歩が+3分くらいはするのに、ブルームコートでも日当たり抜群なのでエアリーを選ぶメリットは眺望しかありません。眺望はおそらくブルームでも相当抜けるので問題にならないと踏んでいます。

 

王子五丁目団地の行く末と思惑

僕が一番気になったのは王子五丁目団地がもし再開発されたらどうなるかというシナリオです。URは2010年以降所有物件の売却も進めていますし、建て替えもいくつか実施しています。しかも王子神谷駅歩1分の広大な立地なので、商業施設・オフィスビル・大規模住宅なんでも恩恵を受けられるのではないでしょうか。

 

ザ・ガーデンズ東京王子の価格表

坪単価250万前後です

詳細は「住まいサーフィン」に無料登録すると価格表が見れるようになります。

 

ザ・ガーデンズ東京王子とよく似ている物件

グランドメゾン品川シーサイドの杜

積水ハウスが手がけるレジデンスで、バンダイナムコ未来研究所の跡地に建ちます。ガーデンというコンセプト面でも駅近レジデンスでも被っています。あとは、東十条の立地が良いのか、品川シーサイド駅でベイエリアっぽい雰囲気とか駅前のイオンのある生活がいいのか。タクシーでちょっと恵比寿のレストランに足を運んだりがいいとかライフスタイルの問題だけですね。

グランドメゾン品川シーサイドの杜

 

プライムパークス品川シーサイドザ・タワー 

同じく長谷工の品川シーサイド駅に再開発中のタワーマンションです。モデルルームを見て周辺環境も調べたのでこちらの記事を参考にしてください。

 

東十条駅周辺の中古マンション

マンション名/平均坪単価/総戸数/築年数

  • ザ・パークハウス東十条フレシア/230万円/114戸/2015年05月
  • ブレシア東十条レジデンス/201万円/50戸/2009年10月
  • パレステージ東十条/205万円/40戸/2015年12月
  • ライオンズ東十条ステーションプラザ/227万円/70戸/2007年3月
  • ファインシティ王子神谷リバー&フォレスト/160万円前後/319戸/2017年7月
  • パークタワー王子リバーグレイス/181万円/260戸/2007年3月

東十条駅周辺は大規模マンションが一切なく、今回が初めての大規模マンションになります。周辺マンションとよく比較されるのは「ザ・パークハウス東十条フレシア」で、坪単価は230万と少し割安になっています。

 

基本的に東十条の坪単価は200万オーバーの物件が多いのですが、王子神谷側は坪単価200万を割っている物件が多くあります。特に同時期に販売される大規模マンションの「ファインシティ王子神谷リバー&フォレスト」は駅歩15分もあるので予想坪単価が160万くらいしかありません。そういった意味でも比較されにくいユニークさを持っているザ・ガーデンズ東京王子と言えます。

 

マンションの坪単価や妥当価格を調べるなら住まいサーフィンがおすすめです。

 

まとめ

今の不動産価格が高騰した中でも非常に買いやすい物件であると考えています。立地もスペックも価格も合理的ですし、子育てファミリーで住むにも快適ではないでしょうか?