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自宅投資戦略研究室

自宅マンション投資で資産形成をいかにうまくやるかを研究するブログ

リノベーションではなく新築マンションを選ぶメリットとは?

新築マンション 自宅投資

新築マンションでしか得られないメリット

結婚や出産を機にマンションを購入しようと思うと、中古マンションを買うか新築マンションかでまずは悩むと思います。多くの人はたぶん1軒目の購入なので、よほど堅実でない限りは新築マンションを買うのではないでしょうか?

 

買う前に新築マンションならではの資産性はこれから紹介する3つのメリットしかないということを覚えておいてください。

 

ディスポーザーは中古マンションには設置できません

キッチンのシンクにディスポーザーがついていると、料理をする方なら生ゴミの処理が簡単になってうれしいですよね?僕もはじめは中古マンションでもディスポーザーを設置できると思っていたのですが、環境負担が大きいため処理設備をマンション内に作らないと設置できないため中古マンションに後付することはほぼ不可能だということを知りました。

 

どうしてもディスポーザーが欲しいという方は、築浅のディスポーザー付き物件を購入するか新築を購入する必要があります。

 

高い天井高で、ハイサッシも新築マンションにしかありません

アウトフレーム工法と被っているのですが、ここ数年で新築マンションはアウトフレームといって梁を外出しする技術が多く採用されるようになりました。これによって、窓の上にあった梁の分だけ窓を大きくすることができるようになります。

 

具体的には1.8mほどの窓が2.1mくらいになるので、採光も良いですし高い天井高とハイサッシで室内の圧迫感がかなりなくなります。こういった構造上のメリットは中古マンションにはないため、新築ならではのメリットと言えます。

 

アウトフレームで広い空間は新築マンションにしかありません

先程のハイサッシと同じで、アウトフレーム工法を採用した部屋は梁の凸凹が室内にない(少ない)ため真四角の部屋になります。梁はバルコニー側に出ているので住戸空間は広くなりますが、バルコニーは狭くなります。

 

整理するとこうなります

アウトフレームで得られるメリット

  • 空間を広く使える
  • ハイサッシに出来るので採光が良い

 

アウトフレームのデメリット

  • 建設コストアップ
  • メンテナンスコストアップ

 

新築マンションのデメリット

これまでメリットばかり紹介してきましたが、新築マンションにはやはりデメリットもあります。基本的にはリノベーション済み中古マンションと比較してのデメリットです。

 

新築マンションは立地が良くないことが多い

特に東京都の場合は、新規開発用地が少ないので新築マンションの立地が良くないことが多いです。いくら良いものが建ったとしても、一番価格に影響する立地が良くなければ資産性を著しく損ねてしまうので、絶対に手を出してはいけないと考えています。

 

新築マンションは市場価格ではなく販売価格で買うことになる

最も良い商売とは「価値がわからないものを欲しそうな人の前に出すこと」といいますが、まさに新築マンション販売は市場価格じゃなくて適当に決めた販売価格で商品を買うことになります。中古マンションであれば市場価格なので、損するとしても数%程度で済みますが、新築マンションの場合は下手すると1年後に10%値下がりすることもありえます。

 

なので市場価格について周辺の新築マンションの中古価格や駅歩と坪単価の相場観を養っておく必要があります。そんな人におすすめのサービスが「住まいサーフィン」で、販売価格が時価相場とどれくらい乖離しているかを周辺の賃貸相場や中古マンション価格から予想価格を公開しています。無料なので是非登録してみてください。

 

住まいサーフィン

 

新築マンションは自分らしい部屋には絶対ならない

たとえばcowcamoさんのリノベ済みマンションの画像を拝借させていただきますと、こんなカフェ風の男前なお部屋なんかがリノベ済みマンションでは可能です。天井がコンクリむき出しな感じで、直接キッチンの棚を打ち込んで設置するとか新築マンションにはできませんよね。

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駆け引き上手な男前 | 文京区目白台(護国寺駅)の物件トップ【cowcamo】

 

だいたい真っ白とか、ライトブラウン・ブラウンが多いですね。オシャレというよりかは、シンプル・モダン・コンパクトみたいなイメージになるので、カフェ風とかしたければ断然リノベ済みを選んだほうがイメージに近くなるのではないでしょうか。

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モデルルーム | クレアホームズ南郷18丁目駅前

 

まとめ

結局、新築マンションならではのメリットもありますが、新築マンションならではのデメリットもあります。資産を守っていくことを最優先に考えるのであれば、新築マンション1本で家を探すことの危険性についてはよく理解されたと思います。

 

今時アウトフレーム逆梁工法ではなく、ハイサッシでもない新築マンションはババ抜きのババではないでしょうか?自分が住む分には別に問題ありませんが、リセールバリューを考えると購入の候補にはならないはずです。

 

自宅投資家的な発想としては、中古・新築にこだわることなく最重要な立地の中からリセール対象のターゲットに売りやすいマンションを買うことがベストだと思います。リセール対象のターゲットが500万+500万の2馬力世帯で子1人であれば予算は5000万〜6000万なので、それ以下の金額感で新築があれば新築を買うし、中古があれば中古を買うといった具合でしょうか。