自宅投資戦略研究室

自宅マンション投資で資産形成をいかにうまくやるかを研究するブログ

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーは買うべき新築マンションか?

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー見てきました

品川シーサイド駅歩3分の免震タワーが売りのプライムパークス品川シーサイドザ・タワーのモデルルームを見て、周辺をうろうろしながら資産価値について整理しました。自宅投資という観点から「買うべき」マンションかどうか判定していこうと思います。

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【公式】プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー|りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分。品川区の新築分譲マンション

 

自宅投資については以下の過去記事を是非ご覧ください

 

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーの基本情報

物件情報

所在地:東京都品川区東品川4丁目61-1他(地番)

総戸数:817戸

最寄り駅:りんかい線品川シーサイド駅(徒歩3分)

敷地面積:9898.51㎡

完成日:2019年2月下旬

構造:鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造)、地上29階地下1階建

施工主:株式会社長谷工コーポレーション

売り主:京浜急行電鉄株式会社 大和ハウス工業株式会社東京本店 三菱地所レジデンス株式会社 総合地所株式会社 京急不動産株式会社

 

長谷工コーポレーションは同時期に施工する大規模マンションがもう1つ、こちらもモデルルームに行ってるので、後日記事をあげます。

THE GARDENS TOKYO OJI(ザ・ガーデンズ東京 王子)

 

更新:モデルルーム行ってきて調べた

ザ・ガーデンズ東京王子は買うべき新築マンションなのか?

 

物件用地の歴史

京浜急行電鉄が沿線開発に用地取得して、開発が始まるまではフットサルコートとして活用されていた場所になります。電鉄会社の沿線開発ということもあって、超強気の価格では販売しないと予想されますし、取得時期からみても高値で売らなくていい状態になります。

 

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーの強み

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【公式】プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー|りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分。品川区の新築分譲マンション

品川シーサイド駅歩3分の希少価値

りんかい線は都内でも運賃が高くて不人気で、品川シーサイドエリアは徒歩5分圏内のタワーマンションがいくつかあるので言葉以上の希少価値はそれほどありません。しかし、駅歩3分+11分で恵比寿に通勤できるメリットや、青物横丁から品川につながる利便性の高さとセットにすると希少価値が高いのではないでしょうか。渋谷・恵比寿エリアのIT高給取りをターゲットにできますし、品川シーサイドのNTTやほかIT企業のオフィスをターゲットにした職住近接から考えるとかなり資産価値の高い立地だといえます。また、あとで説明する品川地下鉄構想とか思惑を含めると駅歩3分が大化けする可能性があります。

 

免震タワーの希少性

東日本大震災以降での免震需要は大きくなっていると思います。一方で免震マンションは新築マンションでも5%以下で希少価値があります。免震・制震にはコストがかかるデメリットもありますが、数十年に1回は大地震が起きていることは統計で分かっていますし、そのコストを納得して購入する人が増えるのは必然かと思います。経年とともに競合物件が出てきて希少価値は逓減していくものの、時代の流れ的には中古物件のリノベーションが活発になってきているので意外に免震・制震マンションは資産性を維持するかもしれません。

 

職住近接の周辺環境

品川シーサイドフォレストと呼ばれる複合開発(ショッピングモール・オフィス・マンション・レストラン)によって、利便性は極めて高いと言えます。駅歩1分圏内にイオンがあるため、日常生活に困ることはほぼなく、今後の人口計画(プライムパークス2棟とグランドメゾンで約1万人弱の人口増)からイオンの品揃えやサービスの充実には期待出来るのではないかと思います。イオンの食料品売場は深夜24時まで営業していて良いですね。

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オーバルガーデン

 

中目黒のようなオシャレなバルとかは駅前にないです(笑)完全にファミリー向けの地域環境で、公園へのアクセスは良いです。青物横丁まで足を伸ばせばいくつか飲食店もあるようで、まぁタクシーで大井町辺りまで行って外食というのでも問題無いと思いますけどね。

 

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https://suumo.jp/free/BB/030/N003001/contents/52/67715852/index3.html

 

大井町の燻製キッチンもタクシーでワンメーターくらいですかね。

燻製キッチン

食べログ燻製キッチン

 

周辺の高い賃貸相場

URがやっているタワー賃貸の参考賃料

26階 2LDK 76.47㎡ 250,000円

品川シーサイドビュータワー1

品川シーサイドビュータワー2

 

品川シーサイド駅2LDK・3K・3DKの相場表を見るとこんな感じで、㎡当たりの賃料は品川駅歩10分のシティタワー品川とさほど変わりません。

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東京臨海高速鉄道りんかい線の家賃相場【HOME'S】|家賃を調べる[目安・平均]なら家賃相場

 

ただし、品川シーサイドビュータワーはURがやってて総戸数805戸と大規模なので空室も目立ちます。これはマイナスポイントにはなりますが、意外と高値でもよく貸しているのではないかと思います。もう少し目線を下げた2LDKの20万円くらいだと値ごろ感もあって借り手がすぐ見つかる感じでしょうか。

 

品川シーサイド駅の価値

自宅投資の成功を左右する駅の価値について深く掘り下げていきたいと思います。品川シーサイド駅は歴史が浅く、2002年に開通してから2014年には1日の乗降者数が5876人から21681人と4倍に成長中の開発エリアです。ちなみにとなりの大井町駅は約10万人で品川シーサイドの約5倍の規模です。

品川シーサイド駅の良い点

  • 新宿・渋谷・恵比寿まで抜群のアクセス
  • 駅前のイオンが便利

品川シーサイド駅の悪い点

  • りんかい線の運賃が異常に高い
  • 駅ホームまでが遠い
  • 東京メトロとの接続が悪い

品川シーサイド駅の思惑「新路線」

  • 品川地下鉄構想
  • 羽田空港アクセス線(JR)
  • りんかい線-京葉線の相互直通運転

ほぼほぼ確定しているのは品川地下鉄構想による東京メトロ南北線の白金高輪-品川間の延伸です。これが実現すれば、青物横丁から南北線を使った都心部へのアクセスが格段に向上し、資産価値は大きく上がると思われます。

 

羽田空港アクセス線もかなり確度が高い。京浜東北線のルートで大井町から羽田空港にダイレクトアクセスができるようになるのが最も可能性が高いと踏んでいるが、答申の内容ではりんかい線への乗り入れも検討されている。これがどんな思惑につながるかというと・・・。

同線はJR東日本が2014年に構想を公表。羽田空港国内線ターミナルへ乗り入れる新線を整備し、東海道線、りんかい線などに乗り入れることによって、渋谷や新宿、東京、新木場方面から羽田空港までをダイレクトに結ぶ計画だ。概算事業費は約3200億円。既存の休止路線などを活用することから、答申書でも「全線を新線で整備する事業よりも早期の整備が可能」と指摘されている。

羽田空港アクセス、先行する新鉄道路線は? | 週刊東洋経済(ビジネス) | 東洋経済オンライン | 経済ニュースの新基準

品川まで延伸された南北線が大井町・品川シーサイド・天王洲アイルまで延伸される可能性と、間に挟まっているりんかい線をJRが買収して接続が増えて利便性が上がるかもしれない思惑につながる。ここまで来るとウルトラCだが・・・可能性はある。

 

また、りんかい線と京葉線の相互直通運転がされればディズニーランドが近くなります(笑)という冗談はさておき、京葉線はJRなのでりんかい線を買収して運賃下げてくれないかなーという思惑です。有明・国際展示場エリアは国家戦略特区でもあるので、このまま開発が進んで商業エリアやカジノとかが出来ればもっと面白くなるので期待しています。

京葉・りんかい線相互直通 ディズニー・お台場結ぶ|オリパラ|NIKKEI STYLE

 

プライムパークス品川シーサイドザ・タワーの部屋仕様

かなりコストダウンを実施しているので、相対的に良いところは間取りプランが多いことでしょうか。タワマンとしての最低限を押さえたコスパ設計になっているので、ハイグレードが好きな人には向きません。プレミアム住戸の場合は設計変更ばりのことも出来ちゃうらしく、無償セレクトプランも充実しているらしい。間取りによる売却時の問題はこれで解決出来ると思うのでポジティブ要素ですね。

 

ディスポーザー・食洗機標準装備で妻は大喜び

生ゴミの処理が楽になって、皿洗いも楽になる・・・妻は大喜びです。自宅投資のEXIT先はファミリー物件だと30代女性になると思いますので、彼女たちが喜ぶキッチンの充実度はかなり重要だと考えています。内装はぜひ30代女性になったつもりで見るようにしてみてはいかがでしょうか。

 

柱と梁は凸凹しててマイナス

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セキュリティ・構造_構造 | 【ユトリシア五番街】公式HP|眺望・日当たり良好の新街区、誕生。千葉県習志野市の大規模マンション。

かなり凸凹していて、モデルルームではそれをうまく使ったインテリアを配備されている印象を受けました。アウトフレーム工法で部屋を真四角にするのが主流になりつつありますが、多少なりともコストに響いてくるのでアウトフレームにはなっていないようです。住めば意識しなくなるのですが売るときには意識されるのでネガティブです。

 

天井高2550cmはちょっと残念

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2700cmとかの天井高があるタワマンに比べると圧迫感があり、眺望の抜け感も窓の高さが2000cmだったかでちょっと残念でした。やはりコスパ重視といった仕様になっているようです。

 

希少価値のある角斜め部屋

リビングと洋室をぶち抜けばかなり開放感のある部屋になり、斜め角部屋はあまり見ないので希少価値があります。実際反応も上々らしく売却時にマンション内競争に巻き込まれないメリットがあります。

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【SUUMO】間取り図詳細 - プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー | 新築マンション物件情報

 

総括としてコスパ重視の部屋設計になっているため可もなく不可もなくといった所でしょうか。売る際に大きな問題が生じるとは考えられませんでした。共用施設も大規模マンションの平均的なものなので特に問題ありません。

 

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーの予定価格表

坪単価300万前後です

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プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーとよく似ている物件

グランドメゾン品川シーサイドの杜

グランドメゾン品川シーサイドの杜:Suumoページ

積水ハウスが手がけるレジデンスで、バンダイナムコ未来研究所の跡地に建ちます。駅歩は3分でプライムパークス品川シーサイドザ・タワーと似ていて、より青物横丁駅に近い立地になります。大きな違いはタワーかどうかで、20階以上のぬけ感のある眺望が別にいらなければ選択肢の1つになると思います。仕様と価格を見比べながら選択していくことになるので、後日モデルルームなどを見させていただいて比較したいと思います。

プライムパークス品川シーサイドレジデンス

まだHPなし後日展開

ザ・ガーデンズ東京王子

ザ・ガーデンズ東京王子:Suumoページ

すでに販売中の物件ですが、ターゲットとしている世帯はかなり近い気がします。プライムパークス品川シーサイドザ・タワーに比べると坪単価ベースで50万近い差がありますが、どちらも施工は長谷工です。ザ・ガーデンズ東京王子の方は梁と柱が凸凹してない仕様なのに、プライムパークス品川シーサイドザ・タワーの場合はかなり凸凹しているので少し残念ですね。

 

品川シーサイド駅周辺の中古マンション

マンション名/平均坪単価/総戸数/築年数

  • ブリリアタワー品川シーサイド/173万円/191戸/2004年12月
  • レグノカリテ品川シーサイド/234万円/86戸/2010年6月
  • クレストタワー品川シーサイド/278万円/404戸/2008年8月
  • グローリオ品川シーサイド/194万円/50戸/2002年5月
  • 東京ナイル/180万円/365戸/2001年9月
  • ブランズシテ/品川勝島/213万円/356戸/2014年7月
  • オーベルグランデュオ品川勝島/206万円/453戸/2015年7月

クレストタワーが未だに売れ残ってたりするそうですが、それほど坪単価が高いエリアではありません。プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーとレジデンス、そしてグランドメゾン品川シーサイドの杜を売り切った後の街のイメージは、豊洲・二子玉川・武蔵小杉のような若いファミリーが多い雰囲気に近づくのではないでしょうか。

 

まとめ

これだけのスペックで坪単価300万なので買って損はしないマンションではないでしょうか。価格は実需の上限に近いため上回って儲かるなんてことはまずないと思いますが、市場以上に資産価値が損なわれるということは考えにくいので自宅投資に向いている物件であると考えています。可能性は高くないですが新路線で大化けの妙味もあるプライムパークス品川シーサイドザ・タワーでした!

 

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