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自宅投資戦略研究室

自宅マンション投資で資産形成をいかにうまくやるかを研究するブログ

不動産向け新規融資が過去最大の今!マンションは買い時なのか?

バブル期を超えて銀行の不動産向け新規融資が過去最高!

2016年4月〜9月の間だけで、5兆8943億円の新規融資が実行されていて、前年比16%の伸びを示したそう。マイナス金利を筆頭に超低金利の影響で、借りやすくなったことと、相続税対策でアパートが林立したことが原因としてあげられます。

 

このニュースで4月〜9月の大きな需要に支えられてきたことが、不動産価格上昇のエネルギーになっていることが分かります。自宅購入を考えている人にとっては、今後も融資が増える・横ばいになるのであれば「買い」で、融資は減るのであれば「買い時ではない」となります。

銀行の不動産向け融資が上期で過去最高、バブル期越える=日銀

 

1989年〜2015年までの住宅ローン新規貸出推移をチャートにするとこんな形になります。1995年をピークに徐々に減少傾向でした。

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業態別の住宅ローン新規貸出額及び貸出残高の推移:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

 

まだまだ住宅ローン新規貸出はまだ増えそう?

家を買いたい人があとどれくらいいるかというと、新規住宅着工は減っているので減少傾向かもしれませんが、中古マンション市場は活況です。つまり、みんな新築は無駄に高値で買いたくないだけで需要はまだまだありそうです。だれしもいい家に住みたいというニーズは1万年以上前から変わらないですし、これからも変わらない価値観だと思われるからです。したがって、住宅ローン新規貸出は上昇するか横ばいを維持するだろうと予測できるので「買い」です。

 

新築マンションの発売・着工数の分析については以下の記事で紹介

 

住宅ローンが借りやすいのは日銀の低金利政策のおかげ

金利が上がってしまえば庶民は住宅ローンが借りにくくなってしまうので、不動産価格も低下してしまいます。では、日銀はいつまで低金利政策を続けるのか、それによって今買うと得するのか損するのか。

 

先行事例として2016年アメリカのFRBは金利を引き上げました。2008年にリーマンショックが起きて、日本と同様にQE(量的緩和)を行い低金利政策を取りました。そこから8年の歳月を経て、良好になりつつある経済の様子を伺いながら低金利からの出口戦略を実行したのです。

 

さて、日本では2013年に異次元の量的緩和(量的・質的金融緩和政策)を日銀が実施しました。2016年にはマイナス金利まで踏み込んだものの物価上昇率は目標の2%には遠く及ばず、消費増税の影響も重くのしかかってアメリカほど景気は上向いていません。このような背景から低金利の出口戦略を考え始めるのは最低でも5年くらいはかかると思われますし、住宅ローン金利も低いままを維持するのではないかと考えています。

 

日銀はETFも買い支えているので金利上げたくない

金利を上げると企業の借り入れコストが増えるので利益が減ります。その企業の株を今買いまくってるのは日銀なので、普通に考えれば金利を上げて利益を圧縮すれば資産が目減りするのでやりたくないでしょう。GPIFも日本株を買いまくっているし、日銀はREIT(不動産投資信託)も積極的に買っているので、金利をあげれば自分にも影響するような状態では多分現状維持を選ぶことでしょう。

 

まとめ

日銀の量的質的緩和はやめられない麻薬のようなもので、まだまだ低金利・マイナス金利が続くことが予想できます。金利が安ければ住宅ローンが借りやすいので、実需に合わせて価格が推移していき、もしかすると局所的なバブルは発生するかもしれません。したがって、買いたいマンションがあれば今買ってもそれほど問題ないように思えます。