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自宅投資戦略研究室

自宅マンション投資で資産形成をいかにうまくやるかを研究するブログ

不動産投資初心者がワンルームマンション投資をすると失敗する4つの理由

不動産投資 自宅投資

 

ワンルームマンション投資は初心者が食い物にされる市場です

ワンルームマンションを薦めてくる営業マンはワンルームマンション投資は安定収入だから「将来の自分年金!」とか「節税対策ですよ!」とか言って売ってきます。しかし、本当に安定収入が期待できれば金融機関から全力で融資を受けて、自分で不動産投資すれば良いわけですよ!たとえば、森ビルは自分たちで借りてビルを建て、街を作り、収益を上げているわけなのでこれが大きく違います。

 

つまり、営業マンはワンルームマンションを自分で投資するよりも不動産の売却益3%と賃貸管理のフィーを投資家から頂いた方が儲かるって思っているんですよ。ということはお金持ってる人に何軒も買ってもらって売却益を稼ぐほうがメリットありますよね?そういう上客に良い物件を紹介してWin-Winでお互い儲けようと思うのが普通だとは思いませんか。

 

ワンルームマンション投資に失敗する4つの理由 

儲かるワンルームマンションを見つける難しさ

金持ちの大家と営業マンは言ってみれば癒着でずぶずぶの関係なので、初心者サラリーマン大家なんかには放っておいても儲かる物件が紹介されることは絶対にありません。まずは現実を直視しましょう。

 

その中で高いパフォーマンスを上げているサラリーマン大家が何をしているかというと、営業マンが見落としているけど儲かる特徴を探し当てるか、足で情報を稼いでいたりします。そんな人がしれっと不動産投資ブログなんかで「儲けてます!」と言ったところで、そのコストは馬鹿にならないし模倣するのも難しいです。こんな人も競争相手になるワンルームマンション投資で儲かる物件がかんたんに見つけられると思いますか?

 

思ったよりワンルームマンション投資は節税できない

儲かる物件は節税できない!儲からない物件は損金を本業と相殺できるから節税できる。これが真実なので儲かる物件ほど節税ができません・・・。節税節税いって売ってくる営業マンがおすすめしているのは当然儲からない物件ですよ!

 


年収1000万オーバーにすぐなってしまう医者が節税目的でワンルームマンション投資するとだいたい失敗するのは、安易に儲からないお荷物物件を高値で掴まされているからに他なりません。でも・・・20年後ローンを返し終わったらその後の収益が丸々懐に入るよねって反論されるかもしれません。20年後なんて部屋もだいぶガタが来ていてリノベーションしないといけないし、家賃も今より取れないかもしれないし、修繕積立金は上がるし、なんだかんだお金はかかってきます。それでも節税目的でワンルームマンション投資しますか?

 

思ったより空室リスクは痛い

これだけ初心者に不利なワンルームマンション投資ですが、さらに悪いのが空室リスクです。営業マンはきっと「空室リスクを回避するために複数物件買いましょう!」と言ってくることでしょう。たしかに複数物件を持てば1つの部屋が空室になっても別の部屋で家賃が入るからローン払えるよねっていうロジックは分かります。しかし、結局空室になっているんだからワンルームマンションの利回りが6%と仮定すると、1ヶ月でも12分の1で利回りは5.5%にまで減ります。さらに空室になると募集にかかる費用が1ヶ月分プラスでかかるので5%まで減ります。もっと空室期間が続けば・・・考えただけでぞっとします。

 

表面利回りが6%が5%に下がると、借り入れ利率が2%の場合たった4%の利回りしかありません・・・!そこからさらに管理費、固定資産税が取られると儲かる気配がしません。

 

不動産投資は利回りがすごい低い金持ち向けの投資

かのロバート・キヨサキが著書「金持ち父さん・貧乏父さん」では不動産投資を行ってお金にお金を稼がせることでラットレースから抜け出せるという考え方が普及しました。ここで大事な視点は「お金にお金を稼がさせる」とは節税のことではなく、しっかりキャッシュフローベースで儲かる不動産をレバレッジを効かせて投資するということです。ロバート・キヨサキは着実にいい物件を増やしていけたかもしれませんが、金持ちだったから出来たのかもしれませんよね?

 

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  • 作者: ロバートキヨサキ,シャロン・レクター(公認会計士),白根美保子
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では不動産投資初心者は何をやればいいか

これだけワンルームマンション投資を否定してきたのですから何か提案しろと言われれば、自宅投資がもっとも簡単に利益が出る不動産投資であるとお伝えしたい。

 

自宅投資の3つのメリット

  1. 住宅ローン金利は最も金利が低い
  2. 自分が住むので空室率は0%
  3. 住宅ローン減税で絶大な節税効果がある

 

 詳しくはこちら

 

まとめ

ワンルームマンション投資セミナーなんかで甘い言葉巧みに騙されてみるのも一興かもしれませんが、個人が企業よりも有利に戦えて利益になる可能性が最も高い不動産投資は自宅投資だと断言します。まずは自宅投資で資本金を貯めてからワンルームマンション投資を考えてみてはいかがでしょうか。