読者です 読者をやめる 読者になる 読者になる

自宅投資戦略研究室

自宅マンション投資で資産形成をいかにうまくやるかを研究するブログ

資産性の高いリノベーション済み中古マンションの探し方とは

自宅投資 リノベーション

はじめに

自宅投資するにあたって、2011年〜2012年は新築マンションがお買い得でしたが、2016年の不動産市況は頭打ちになってきました。その中で、高くなりすぎた新築には手が出ないけれど、新築同様にキレイで、むしろデザイナーがオシャレに設計したリノベーション済み中古マンションの方が若い世帯の中で好まれるようになってきています。この流れを受けて、より資産性の高いリノベーション済み中古マンションとは何で、どうやって探せば良いのかについてご紹介いたします。

 

リノベーション済み中古マンションとは

大きく2パターンありますが、基本的には中古マンションをキレイにして売るのがリノベーション済み中古マンションのビジネスモデルです。1つは中古マンションを再販業者が仕入れて、2DKをぶち抜いて今風の1LDKに変更してアイランドキッチンにしたり、壁材をタイルにしてカフェ感を出したり付加価値を高めて売っているケース。もう1つは前の持ち主がリノベーションしたものが再度流通しているケースです。最近では「リノベる」でリノベしたけど転勤で・・・みたいな物件もチラホラ流通し始めていて、結構な人気でした。

 

リノベーション済み中古マンションのメリット

f:id:kitahashi-ryoichi:20161027164226p:plain

  1. 新築にはできない好立地のマンションが存在し、資産性が高い
  2. 凝ったイケてる内装は希少性が高く、資産性が高い
  3. もともと中古物件なので値崩れしにくく、資産性が高い

中古マンションのメリット+高付加価値なので資産性が高いということですが、数年で売却するにはあまり向かないと考えています。というのも初期費用として仲介手数料が最大3%かかりますし、再販業者の仕入れ値+コスト+利益マージンが乗っかっているので10年くらいを目処にして出口戦略を模索するのには最適だと思います。

 

リノベーション済み中古マンションのリスク

一方で、リノベーション済み中古マンションは少なからずリスクがあります。特に気をつけないといけないのがマンション管理がどういう風にされているかは重要です。鉄筋コンクリートの寿命は約100年と言われていますが、しっかりメンテナンスをしないと半分の50年で鉄が腐食してしまう可能性もありますし、修繕積立金不足で建て替えできないことも容易に考えられます。資産性を考えるのであれば長期において快適に住めるかはまず確認すべき事項になります。

  1. マンション管理の品質によっては10年後に売れなくなる
  2. 修繕費は年数が経っているので高い傾向がある
  3. 最新設備(ディスポーザー・オール電化)が取り付けられないケースがある

 

新築マンションであれば当たり前になってきたディスポーザーですが、中古マンションの場合は取り付けられないことが多々あります。浄化槽が云々とかいう話になるのですが、その辺が技術革新で中古マンションにも付けられるようになると嬉しいですね。

 

リノベーション済み中古マンションの探し方

素人はcowcamoを使え

ちょっと中古不動産流通まわりで仕事をした経験から、cowcamoの仕組みは業界でも圧倒的です。というのも大量のリノベ済み中古マンションからイケてる物件だけを自動的にピックアップして、その中からさらに選りすぐりの物件だけをキュレーションする仕組みになっています。サイトの写真の数も1物件20枚〜30枚で、360度カメラも付いているし、ライティングもかなりコストをかけています。cowcamoがピックアップするのだからみんなに好まれている=資産性が高いという方程式が成り立つのでオススメです。ただ、ごくまれに立地が駅歩10分以上のものが紛れているので、そういうのは自宅戦略家的には避けるべきでしょう。

 

例:自由が丘 駅歩6分 築13年

f:id:kitahashi-ryoichi:20161027170308p:plain

 

例:麻布十番 駅歩9分 築39年(南向きルーフバルコニー付き)

f:id:kitahashi-ryoichi:20161027170542p:plain

こんな所に住みながら資産形成できれば最高ですね。

 

自分のセンスを信じるならリノベるを使え

リノベるは中古物件の購入からリノベーションの設計デザインを一緒にやる「THE家造り」をサポートしてくれるサービスです。自分にマーケティングとデザインのセンスがあればオススメではないでしょうか?まぁそんな暇人は自宅投資家にはいないと思うので(笑)素直に再販事業者からリノベーション済み中古マンションを購入することを推奨します。

 

まとめ

cowcamoで売っている=資産性が高いリノベーション済み中古マンションなので、リノベーション済み中古マンションを投資対象に考える場合は要チェックです。僕の周りの若い世帯ではリノベ済みも選択肢に入れて、実際に購入までした家族もいるので今後の主流になることは間違いないと思われます。新築だけでなくリノベ済み中古マンションも立地・価格と相談しながら投資してみはいかがでしょうか?