自宅投資戦略研究室

自宅マンション投資で資産形成をいかにうまくやるかを研究するブログ

2017年の首都圏マンション価格の見通しを大予測!損しないために・・・

2016年以降、2017年・2018年の首都圏マンション価格が上がるのか下がるのか。重要な3つのポイントから今後の価格の推移を予測してみました。新築マンションの購入を考えている方は、損しないためにもこの3つのポイントを知っておく必要があります。

 

 

マンション市況を見る3つのポイント

  • 首都圏新築マンション市場動向
  • 35年固定金利(フラット35)
  • 首都圏への人口流入

 

首都圏新築マンション市場動向(不動産経済研究所)

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バブル破裂のカウントダウンが始まっている?首都圏新築マンション市場動向 - マンション・チラシの定点観測

毎月、不動産経済研究所が首都圏の新築マンションを対象に新築マンションの発売数と販売数や㎡数などの統計情報を発表しています。それを元に分析すると2016年10月現在では発売数・販売数ともに減少傾向ですが、価格は高止まりして在庫は積み上がっているような状況になっています。つまり、今後は在庫を決算に向けて捌いていくので値下げ圧力がかかることが予測されます。

 

マンション・建売市場動向

 

35年固定金利の推移

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【フラット35】の金利推移 | アルヒ株式会社

新築マンションを購入する元になるローンは固定金利と変動金利が半々なのですが、金利推移は固定も変動もだいたい同じなのでフラット35の金利を見ておけば問題ありません。日銀の量的緩和政策で、金利はずっと右肩下がりで固定金利でも年利1%前後になってきています。さらにマイナス金利が適用されれば、もっと金利は下がりそうなものですが、銀行はマイナス金利の損失分を金利を上げることで対応しようとしたので住宅ローンが一時的に上昇したというストーリーになっています。つまり、マイナス金利の深掘りがさらにあれば金利は2%や3%に上昇する可能性がありますが、先行事例もなく日銀も副作用は認めているので1%前後で落ち着くと思われます。金利が下がれば、お金が借りやすくなるので多少高いマンションでも売れてしまい、マンションの資産価値は下がりにくいといえます。しかし、ここからさらに金利が下がるというのは考えにくいのでマンションの資産価値も横ばいか実需に寄せて下がる可能性の方が高いと思われます。

 

首都圏への人口流入

http://www.soumu.go.jp/johotsusintokei/whitepaper/ja/h24/image/n1201070.png

総務省|平成24年版 情報通信白書

 不動産価格に大きな影響を及ぼす人口問題も外せません。日本全体で見れば人口減少時代ですが、首都圏・東京に関して言うと他県からの人口流入があるため上昇傾向にあります。人が増えれば単純にマンション需要も増えるわけではありませんが、経済活動は活発になるので高所得者は増える傾向にあります。

 

例えば、東京23区の平均所得ランキングで見ると、「港区」の「877万」は日本全体に比べると異常値ともとれます。しかし現実は、昔から人が集まると商いが儲かるという単純な理由で、その人達が港区のタワマンに好んで住んでいるというのが実際だと思います。

東京の平均所得ランキング【スマイティ】

 

東京への人口流入は底堅いので、人口が原因の大暴落は考えられません。横ばいのままか他の要因が引き金となって下落傾向になる可能性はあります。

 

2017年の首都圏マンション価格は・・・!

2017年の2月〜3月の決算セールは表面価格での値引きはないかもしれないですが、取得にかかる諸経費100万〜200万のディスカウントは在庫推移を見ている限りは可能だと思われます。売れ残っている部屋であればさらにディスカウントをやってみても通るかもしれません。

 

2017年全体を通しては価格の調整局面で、郊外や駅徒歩15分以上のマンションはこれまで下駄を履いていた分値下がりリスクはかなり高く、駅近の資産性の高いマンションはちょっと下がるくらいでしょうか。全体としては1%とか2%程度の下げ幅にしかならないと思います。

 

2017年後半から2019年は中国人が新築タワマン投資をした分の売却が加熱してくるので、中古マンションから新築マンションの値崩れは想定しておいたほうが良いかもしれません。売却益に対して購入から5年以上経っていれば減税されるという法律なのでこれは避けようがありません。

 

都心でマンション「大暴落」、売れ残り続出…要注意エリアはここだ!(週刊現代) | 現代ビジネス | 講談社(2/2)

 

次のマンション購入の狙い目は2018年か2020年以降

全体として資産価値の高いマンションは値下がりしないので、次のチャンスは2018年くらいかオリンピックを絡めた暴落のタイミングでしょうか。最近よく大阪再開発絡みの不動産投資の話を聞くので、東京はいったん休戦状態といった感じです。

 

上がる?下がる?2020年のマンション価格 今は同価格でも5年後、2倍の差が出そうなエリアとは?|吉崎誠二の「どうする? これからの住まい」|ダイヤモンド・オンライン

 

番外編:トランプショックによる長期金利の上昇は杞憂か?

次期アメリカ大統領がトランプになったことで、米国債の金利が上昇し円安ドル高が急速に進みました。米国債の金利が上昇した結果、日本の長期金利も釣られるように上昇していき、長期金利をベースにしている住宅ローン金利も少し上昇する形になりました。私の予想としては、ここ数ヶ月日本の経済が少し持ち直してきている数字が出てきているので、アメリカ発というよりかは日本発で金利上昇が長期的にあると見ています。といっても1%〜2%とかいう急激なものではなく、人口減少と相殺して固定金利が1年で0.1%ほど上昇するくらいのペースだと考えています。

 

ここにきて底堅い個人消費が数字として出てきたのは注目すべき

思いのほか弱くなかった日本の個人消費-GDP年次推計で上方修正 - Bloomberg

 

住宅ローン金利についての詳細はこちらの記事が大変参考になります。

【金利予想】トランプショック米長期金利上昇の住宅ローン金利への影響は? - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

 

まとめ

住み替え長者狙いだったら2016年に買うのはあまり旨味がありません。1年後のタイミングで動けるように情報を入れておくか、オリンピック前の暴落に期待するか、いずれにせよ孫氏の兵法を借りると、今は勝てる状況になるのを待つということでしょう。

 

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