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自宅投資戦略研究室

自宅マンション投資で資産形成をいかにうまくやるかを研究するブログ

ブリリア有明スカイタワーを売却してみる【一括査定編】

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概況

有明の臨海副都心エリアは豊洲市場が2016年11月にOPEN予定で、2020年東京オリンピックに向けてまだまだ発展中のエリアです。坪単価は250万〜300万で豊洲には及びませんがそれなりに値が張るタワーマンションばかりの特殊なエリアといえます。ここのところマイナス金利景気の動向とあわせて、自分のライフスタイルが変化したことで売却に向けて動いてみることにしました。

 

売却する理由その1ーライフスタイルの変化

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フリーエンジニアになってコワーキングスペースなんかを利用するようになりました。週3勤務だったりして自宅で仕事をすることも増えたので、経費にならない住宅ローンはなんだか損な気がします。設備もいいし、自然もいっぱいで、ラウンジで仕事もできるし住環境はすこぶるいいのですが海外とかでも働きたいので手放します。

 

売却する理由その2ー景気の動向

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だれがどうみても今の不動産価格の推移は過熱気味な一方で全体的な景気の動向はそんなに好調な雰囲気ではなく、明らかに二極化している印象があります。うちは1LDKなので投資用物件かDINKS向けには今の足元の景気が底堅いうちに売り抜けておくのが安全かなという判断です。もともとキャピタルゲイン目的だったので利益確定しておきたい。

 

2017/04/10追記

予想通り2015年末から2016年頭にかけて不動産価格は一旦ピークアウトしました。豊洲市場問題も発生したしタイミング的にはベストな利益確定だったのではないでしょうか。

 

売却する理由その3ーマイナス金利

マイナス金利がスイスのようにどんどん大きくなっていけば足元では不動産に資金が集中しやすく、価格も堅調に推移しそうですがあえてここは逆張りします。住宅にはこのマネーは入ってこないで、商業地や再開発の都心エリアに集中するという個人的な予想です。その理由は・・・

 

 

住宅の流れは完全にリノベーションの方向を向いており、新築文化がついに崩壊するのではないかと予想しています。自分の周りでは30歳前後のカップルがリノベーション物件を買った事例がいくつか報告されてきています。

 

2017/04/10追記

予想通り、新築販売戸数は減り中古の契約数が過去最高になりました。

マンション市場に異変!新築沈み、中古浮上

 

 

リノベーション物件が熱い

住宅を買うときに耐震性とかも大事ですけど、結局中身のデザインが大事で新築だとそれを顧客が変更することがなかなかできません。リノベーションが強いのは新築と同じ値段かそれ以下の価格でイケてる自分たちにフィットした住宅を手に入れられるメリットがあるからです。唯一の問題はマンション自体の寿命が60年〜100年という点ですが、長期修繕がしっかりされていれば寿命は思っているよりも長いためリノベーションが成立するわけです。

 

 

とはいえまだまだ未発展の領域で、築40年超えの物件が30年後どうなるかとか結構リスキーだなと思っていて、築20年の中古マンションをターゲットにしたリノベーションを新築の3分の2くらいの価格で売るスタイルが流行りそう。このケースだと30年たってもまだ築50年なのでなんとかEXIT先が見つかるか・・・?

 

豊洲市場関係者の賃貸・購入需要

築地から豊洲に市場が移転されることに伴い、豊洲市場の徒歩圏内に需要がある程度予測できる。賃貸・購入問わず職住近接は今の流れだし、市場特有の朝の早さに対応するには徒歩圏内か車での通勤が好ましいからだ。2016年11月に向けて市場関係者への需要は底堅い。

 

2017/04/10追記 豊洲移転問題が起きたため購入需要はなかった、残念。

 

マンションを売ろうかなと思ったらとりあえず一括査定

おすすめというか手段があまりないのですが・・・自宅マンションを売却しようと思ったら一括査定経由で仲介業者を探すくらいしかあまり方法はないです。湾岸タワー特化している仲介手数料無料のアローズとか個別にはありますが、普通のマンションだとまずは一括査定ですね。

 

業界的にはイエウールやイエイなんかが有名なのですが、ここ最近マンションナビが売却価格だけではなく賃貸での査定もしてくれるサービスを出していて、10万円キャッシュバックもやってて攻勢をしかけている模様です。

  

一括査定を使うとめちゃくちゃ電話かかってきて、だれにお願いするか吟味できるので面倒くさいけどやるしかないですよねー。1LDK中層階なんですが査定額4000万〜4400万で上下結構ありました。

 

相場観は最近リブセンスがリリースした「イエシル」でネットからスクレイピングして集めてきたデータと機械学習で価格を推定してくれるサービスなんかがあるので、時価総額的な相場観を持って査定を受けるといいかもしれませんね。

 

まとめ

不動産価格は過熱気味、リノベーションブーム怖い

坪単価250万〜260万で提案されたのでそのまま進めることにする。

結局、一括査定で見つけた仲介業者がかなりミスマッチだったためアローズで売却する運びになりました。

アローズリアルエステートで自宅マンションを売却してみた