自宅投資戦略研究室

自宅マンション投資で資産形成をいかにうまくやるかを研究するブログ

自宅マンションを売却する際は無料の売却コンサルタントに相談しなきゃ損

自宅投資で最大の課題はどうやってイグジットするか?

自宅マンションを6000万の住宅ローンを組んで買うときはドキドキしながら本当に買っていいのだろうか?と何度も眠れぬ夜を過ごしたかもしれません。しかし、自宅投資において売却時の戦略も極めて重要です。うまくいけば+3%くらいの価格で売れるかもしれませんし、下手すればさらし物件として1年も売れ残って挙げ句の果てに買い叩かれてしまうこともあります。だからこそイグジットは市場の状況と価格感や広告の打ち方を戦略的に組み立てて売り抜けたいものです。

 

自宅マンションを売る時の流れ

  1. 一括査定サイトで自宅マンションを査定してもらう
  2. 不動産仲介(住友不動産とか東急リバブルとか)と専任or一般媒介契約を結ぶ
  3. 売り出し価格を決める
  4. suumoに載せる写真を取る
  5. suumoと仲介会社メディアとかレインズに掲載される
  6. ほとんどの買い手はネットで探す
  7. 内見の依頼が入る(本命orついでに気になる物件として)
  8. 購入申し込みが入る
  9. 売買契約
  10. 決済!

多くの人は不動産一括査定サイトから売却が始まると思いますが、早く売れれば1ヶ月で終わりますし、長いと1年以上かかるケースもあります。

 

この流れの中で売却に重要なことはビジネスと同じで・・・

  1. 多くの購入見込み客にリーチすること
  2. ターゲットの予算内に収めるか、感じる価値を高める訴求をすること
  3. 購入に対する不安感をすべて解消すること

 

つまりは、仲介する人が優秀なセールスでないと自宅マンションという商品をうまく売ってくれないわけです。困りますよね?

 

自宅マンションを高値で売り抜けるために必要な2つのこと

とはいえ不動産というコモディティ商品なので、売却タイミングが当然重要です。当然リーマンショック後は売り時ではないですし、2016年のようなピークアウト相場は一旦売るタイミングでありました。

高値で売るための2つの大事なこと

  1. 売却タイミング
  2. 優秀なセールスに仲介してもらうこと

なんで優秀なセールスに出会うのが難しいか次の章でご説明します。

 

不動産一括査定サイトはある程度情報がないと食い物にされる

多くの人が売却の時に使う不動産一括査定サイトのビジネスモデルは、オンライン上で自宅マンションが査定できる変わりに不動産仲介業者の主たる集客サイトとして紹介1件あたり数万という莫大なフィーをもらっています。言ってみれば不動産仲介業者とずぶずぶの関係で、たくさんの不動産仲介業者を紹介した方が儲かる仕組みでユーザーのことなんてほとんど気にしていません。とはいえ査定できるし便利だから使っちゃいますよね?

 

不動産仲介業者側は売却できれば成果報酬で物件価格の最大3%のフィーを課金してくるビジネスモデルで、放っといても売れるマンションもありセールスに対するノウハウが高い人はごく稀です。しかも一括査定ではふざけた高値を提示して売り主の気を引くゴミのような慣行があります。そういうのに騙されて専任媒介契約をしようものなら馬鹿みたいに高値で売り出して3ヶ月間を無駄にし、結局売れるまで定期的に値下げを求められます・・・。

 

ちゃんと相場から売れるギリギリの価格を統計的に調べてくれたり、どういう顧客層が購入する傾向があるかというターゲットを明確にしてくれたり、客観的に見たマンションの訴求ポイントなどを整理してくれる優秀なセールスが本当に欲しいです。内見する時にも口が臭くないとか、内見者が疑問に思ったことを即答できるくらいインプットしてくれているセールスだと買う方も安心ですよね。

 

ツーブロックのガチムチ体育会系(お前休日に本とか読まねーだろ!)っていう人に当たるのも確率だし、そんな大事なことを他人任せにできない・・・でも自分で勉強するのも大変だ、そんな時にイエシルアドバイザーという無料の売却コンサルタントがうまくワークします。

 

無料の売却コンサルタントをうまく使おう!

今回紹介するのはイエシルアドバイザーというリブセンスがやってるイエシルの無料コンサルティングサービスです。リブセンスといえば最年少上場したことで有名ですが、エンジニアの僕の友人も何人か働いています。その中でイエシルというサービスは、ここ1年くらいの新規事業でクローリングとAIをベースにしたマンションの時価査定をメインにしているWebサービスです。

 

そのイエシルで最近やってるのが、一括査定で仲介業者に丸投げせずに、売り主をコンサルティングして仲介業者をうまくコントロールしようというアドバイザーサービスを無料でやっています。イエシルアドバイザーも仲介業者からフィーをもらいますが、一括査定サイトと違って最大3社に仲介業者を絞るなどしてコストとフィーのバランスを取っています。何よりアドバイザーは優秀なセールスだった人などが在籍していると聞いているので相談して損はないはずです。

 

僕の売却体験で浮き彫りになったアドバイザーの必要性

自分の場合は一括査定サイト→大成有楽不動産販売→アローズリアルエステートという流れで有明の自宅マンションを売却しました。

アローズリアルエステートで自宅マンションを売却してみた - 自宅投資戦略研究室

 

一括査定サイトに査定を依頼すると鬼のように10社くらいから電話とメール攻撃に合います。まずこれは覚悟してください。餌をやったコイのような食らいつき方なのでドン引き間違いなしです。

 

あれよあれよという間に不動産仲介業者のアポを土日に入れまくって、1時間おきに各社から査定はこれくらいです。「うちに売らせてください!絶対高値で売ります!」みたいなアツい体育会系のコミットメントをいただきます。

 

なんとなく基準もないしツーブロックガチムチはやめて、いい感じのイケメンパパとかに決めて専任契約とか結ぶと、そいつがクソ使えないセールスで全く魅力的じゃないまな板出しっぱなしのキッチンとかを撮影したりします。そしてそれをsuumoとかに載せる愚行に出たり・・・。

 

結局、売れなくて値下げしましょうという流れになります。

最初からノウハウを持ってる人に相談し、売却戦略を一緒に立てていればどんなに楽で高値で売れたことか・・・トホホと今は思います。

 

まとめ

  • 不動産一括サイトは便利だけど、こっちに情報が少ないと食い物にされる
  • 優秀なセールスに当たるかは確率
  • 無料のアドバイザーを入れれば高く売れる確率は上がる

そんなアドバイザーサービスをやってるのがイエシルアドバイザーなので、ぜひ一度相談してみてください。1時間の無料面談で最終的に数十万もイグジットが変わるかもしれません。

個人事業主になって2年目(確定申告2回)で住宅ローンを通した方法とは?

個人事業主でも確定申告1年以上+前職の源泉徴収で住宅ローン審査は通せる!

個人事業主の人は住宅ローンの審査が通らないと思っていませんか?

でも、そんなことはありませんよ

 

よく言われているのは、個人事業主になって確定申告3年分は必須だよという嘘

 

本当に必要なのは

  • 確定申告1年分
  • 前職の源泉徴収2年分

 

 

これだけ

 

直近3年間に職種が変わっていると金融機関にはちょっと(かなり)嫌がられます。僕の場合はエンジニア6年目で、新卒から一貫してエンジニアだし年収も徐々に上がっていたので住宅ローンも難なく通すことができました。

 

どういう風にすると個人事業主でも住宅ローンの審査が通せるのか

ノウハウをいくつかご紹介していきます

 

銀行は基本的に住宅ローンを貸したい! 

2016年は一時マイナス金利になったこともあり、銀行の収益源として住宅ローンは大きな柱になっています。国債比率が高かった信託銀行や地銀・信用金庫などは住宅ローンを貸したいマインドにあることが重要な視点です。銀行は個人事業主にも住宅ローンを貸したいと思っています。

 

同じ職種であれば審査でキャリアアップと見てくれる

メガバンク、地方銀行、ネットバンクに事前ローン審査をお願いして担当者の人と話した所、結局人間が審査OKかNGか判断するので、職種がコロコロ変わってる人はあまり信用できないし、それこそずっとエンジニアやってる人はキャリアアップで転職してるわけだしOKになりやすいとのこと。

 

しかし、メガバンクは借りれる額が下がる!

まぁ当然と言えば当然なのですが、個人事業主は会社に守られてないのでリスクは高いと判断されます。リスクが高いのだからいっぱい貸したくないし、メガバンクだと他に事業の柱がいっぱいあるのでそんなに貸してはくれません。

 

年商1000万・所得750万くらいにおさえている人は4000万ちょっとしか貸してくれません。会社員なら年収600万でも4000万借りれるから世知辛いっ!

 

信用金庫はだったら結構貸してくれる

一方で信用金庫なんかは中小企業のハイイールド債ばっかりに貸し出すのはリスクが高すぎるので、ずっと国債で運用してきた歴史があります。そこにマイナス金利という敵が突如出現して、逃げた先が住宅ローンなので貸したいマインドはかなり高めです。

 

年商1000万・所得750万くらいでも5500万〜6000万くらいまで借りれます。

メガバンクと違ってかなり攻めた金額が聞けることでしょう。

ただし、所得が700万〜750万以上は必要です。この辺りから返済負担率の上限が上がるらしく、大きな金額が借りれるようになるためです。

 

頭金は多めに積んで借りやすくできる

個人事業主でも会社員でも信用力や人格を評価していただくために証拠となるものが必要です。一番手っ取り早い方法は頭金1割を積んでちゃんと返済能力があることをアピールすることです。6000万の物件だと600万ですが、それくらいはためれていると断然借りやすくなります。

 

ネット銀行の住宅ローンは個人事業主お断りであることが多い

じぶん銀行や住信SBIネット銀行なんかに一応事前審査を出したものの、すさまじい門前払いを受けたので個人事業主ではかなり厳しいと言えます。もはやシステムの設定で弾いているくらいの速度で審査が通りませんでした。

 

個人事業主にはフラット35がおすすめ

さらに審査が甘いのがフラット35で個人事業主にはおすすめなのかなと。

 

フラット35は仕組みが特殊で、住宅金融支援機構が実質的に審査・融資を実行していて、銀行は手数料ビジネスが行えるので銀行の住宅ローンの審査に比べてガバガバです。

 

フラット35Sとは?

フラット35にはフラット35Sという、省エネや耐震性能が優れているストック型住宅は当初5年〜10年の金利優遇するよというのがあります。基本的にはフラット35Sが適用される物件を購入されたほうが良いですね。

 

フラット35で借りるデメリットは?

端的にいうと頭金1割が必要になります。

とはいっても6000万の物件で頭金600万+諸経費200万がキャッシュで払える人ってなかなかないですよね?

 

そんなときでも大丈夫!

 

頭金600万の部分を金利2%〜3%で借りれるプランはいくつかあります。

え?金利2%って高くない?

 

意外とそうでもありません

 

600万の金利2%で35年借りた場合は230万で、10年であればたった60万円なのです。

全体(6000万-600万=5400万)の35年固定金利1%だと利子総額1000万円にもなるので、全体で支払わないといけない利子からすればたった6%UPなので思っていたよりも小さな金額だと言えます。

 

個人事業主で住宅ローン減税による控除もありがたい

個人事業主である程度稼いでいると税負担が重くなってきます。そんなときに住宅ローン減税は年間最大40万(借入金額*1%)なので、確定申告での所得税と住民税のキャッシュアウトが少なくなります。

 

まとめ

以下の条件を満たしていれば個人事業主でも住宅ローン審査が通るようです

  • 確定申告1年以上+前職の源泉徴収2年が最低条件
  • 職種が変わっておらずキャリアアップしていること
  • メガバンクではなく地銀や信用金庫などを利用すること
  • 最後の砦はフラット35!

 

ここまで個人事業主の住宅ローン審査の通し方という話をしてきましたが、色んな銀行に事前審査をお願いするのは趣味不動産売買でもない限り結構骨が折れる作業です。そんな手間を解決してくれるのが、住宅ローン一括審査申込という便利サービスがあるので使ってみてはいかがでしょうか。

 

こんな感じで60の銀行に一括で仮審査をしてもらえるので時間短縮になりますね。 

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まだまだ増える東京都心エリアの人口から読み解く自宅マンション投資戦略とは?

東京都心3区(千代田区・中央区・港区)は2040年まで人口増

東京都が国勢調査をベースに予測を出しました。

 

都心3区の人口は40年まで増加が続く見込みだ。15年は3区合わせて約44万人で、40年には63万人超へと約4割増える。所得の高い子育て世代や高齢者の都心回帰の動きはしばらく続きそうだ。

東京都心3区の人口、40年には4割増 :日本経済新聞

 

東京都全体だと2025年がピークですが、都心3区や湾岸エリアの江東区、文教エリアの文京区、再開発の渋谷区などは2030年〜2035年まで人口増が予想できるとのことです。

 

このニュースから読み取れるのは超都心回帰ではないでしょうか?

超都心回帰が意味しているのは職住近接のビッグウェーブです。

 

たぶんこの流れを後押ししているのは住宅ローンの低金利化で、庶民には手の届かなかった6000万クラスの超都心マンションが買える状況が出てきたことにあると考えています。ほかの要因はシニアの金融資産1000兆円の向かう先は、安直に考えれば子供や孫の大きなお買い物=家に流れますよね。その人達がどこで働いているかというと東京ですよね・・・。

 

人口が増えると需要が増える景気がよくなる

日本経済の成長のほとんどが爆発的な人口増加だと言ってのけたデービッド・アトキンソンがすぐ思い浮かびます。どの世界の歴史を見ても人口が増えれば、需要も生産量も増えるので当然景気はよくなるわけです。高い人口密度の需要を満たすために商売が盛んになれば当然生活利便性もあがりますし、もっと住みたい人が増えるので人口流入が期待できます。生活者が増えれば税収増にもなって行政サービスも充実しますし、行政の視点で言えばコンパクトシティ構想の実現ができます。

 

デービッド・アトキンソン 新・所得倍増論

デービッド・アトキンソン 新・所得倍増論

 

 

つまり、人口が増える都心3区(千代田区・中央区・港区)は買っても価値が極めて下がりにくいエリアであることが確定しているのです。

 

ちなみに森ビルは都心3区で超高層都市を作っていく戦略を打ち出しています。

今後の東京都の街づくりを知るには、知っておくべき森ビルの開発計画とは? - 自宅投資戦略研究室

 

マンハッタンに比べれば人口密度はもっと増える

この記事が一番わかりやすいマンハッタンと東京の比較になります。

NYマンハッタン区vs東京 データ比較 - ■ルンルン女帝公式公認■NY大阪東京の超高層ビル的な街並み■♪■ - Yahoo!ブログ

 

結論からいうと東京の人口密度はマンハッタンの半分しかないし、パキスタンのカラチと比べれば5分の1しかない。ただ、人口でいうと世界No1の3700万人が住んでるメガロポリスであるのは間違いなく、その人口が都心に動けば数年で簡単に人口密度は上がると予想できます。 

 

でも千代田区・中央区・港区って具体的にどの駅?

都心3区が良いのは分かるけど、実際に選ぶ時にどの駅だ!って思いますよね。区別に整理してみました。その後、今販売中のマンションの駅歩と総戸数をリストアップしてみました。 

狙い目都心3区の駅一覧

千代田区

  1. 大手町
  2. 有楽町
  3. 日比谷
  4. 桜田門
  5. 霞が関
  6. 国会議事堂前
  7. 溜池山王
  8. 永田町
  9. 半蔵門
  10. 麹町
  11. 四ツ谷
  12. 市ヶ谷
  13. 飯田橋
  14. 九段下
  15. 神保町
  16. 御茶ノ水
  17. 秋葉原
  18. 神田

皇居周辺が千代田区で、オフィスエリアというイメージが強いですね。

中央区

  1. 銀座
  2. 日本橋
  3. 京橋
  4. 八丁堀
  5. 三越前
  6. 築地
  7. 新富町
  8. 茅場町
  9. 水天宮前
  10. 人形町
  11. 浜町
  12. 馬喰町
  13. 馬喰横山
  14. 月島
  15. 勝どき

晴海も中央区アドレスですが、イメージはベイエリアですね。

港区

  1. 品川
  2. 田町
  3. 浜松町
  4. 新橋
  5. 虎ノ門
  6. 汐留
  7. 芝浦ふ頭
  8. 日の出
  9. 竹芝
  10. 台場
  11. 白金
  12. 白金高輪
  13. 麻布十番
  14. 広尾
  15. 六本木
  16. 赤羽橋
  17. 大門
  18. 御成門
  19. 神谷町
  20. 乃木坂
  21. 表参道
  22. 外苑前
  23. 赤坂

品川と台場が港区感ないのに実は港区でした。港区は高級住宅というイメージが強いですね。

 

2017年都心3区で販売中の新築マンション

※suumoのページに飛ぶので気になるやつは資料請求してみてください。

自前のクローラーなのですでに販売終わってるものもあるかもしれません・・・。

千代田区

千代田区は供給量が少ないので値下げの可能性が極めて低いエリアだと言えます。 

 

中央区

中央区は超都心駅近に小規模マンションがばんばんたって、勝どきとか比較的用地がある場所には大きなタワーマンションが建つ構造。駅歩1分のマンションが目立ちます。

 

港区

港区は都心のど真ん中に大規模タワーマンションが立っていてかなり注目だと思います。自宅投資を考える上で駅アクセスが良いことはいうまでもなく、総戸数が多いほど共用設備などの差別化が可能になりますので、なるべく大規模マンションを選びたいものです。

 

こう並べてみて思うのは資料請求ってすごい面倒くさい・・・。

住まいサーフィンを使えば資料請求も一括でできるようになりますし、気になっているマンションのみんなの評価が点数で見れます。自宅購入を考えている方は登録しないと損なので登録しておきましょう。

 

まとめ

東京の都心3区は人口増が見込めるので、自宅投資戦略としては千代田区・中央区・港区を中心に物色していく戦略が重要だと言えます。その中でも大規模マンションだったり、今後の再開発などを鑑みると港区がホットスポットではないでしょうか?

 

絶対にワンルームマンション投資に手を出してはいけない!自宅に投資すべきたった3つの理由

ワンルームマンション投資は構造的に儲からない

利回り4〜5%しかないのに、ローン金利は2〜3%もある。この差が利益になるが空室リスクや募集や管理コストなどもろもろがかかってきたら全く割に合わない。最初はキャッシュフローが赤字だけど、20年後ローンを返済し終えればチャリンチャリンと年金みたいに入ってくるというのも夢みがちの乙女過ぎて笑止だ。20年後は大規模な修繕やリノベーションが必要でしょうが・・・。そもそも、20年間新築と同じ金額で貸し出せるわけがないのだから最初から無理ゲーな返済プランにはめ込まれている。

 

一言でいうと「そんなに儲かるなら会社がやってる」だ

 

不動産投資は金持ってるやつがより儲かる仕組みなのだ

ただ、一点だけワンルームマンションで儲かるやつらがいるのも確かだ。それは絶対にサラリーマンではなく、高額所得者の富裕層たちでローンを組む必要がなく税金を大量に支払わされている人たちである。

 

ローンを組む必要がなければ利益は表面利回りと同じだし、銀行に預けるくらいだったら不動産買っとくかーくらいの感覚である。たとえ赤字になっても所得減らせるならただの節税なので痛くも痒くもない。それでも空室が続けば利回りは悪化するのでそうならない物件を抑えたいよね?ワンルームマンション投資を勧めているやつらも当然そういう太客にいい物件を流すのが合理的なのだし、サラリーマンのようなサイバイマンは肥やしにしかならない仕組みになっている。

 

自宅投資というワンルームマンション投資の上位互換が存在する

ワンルームマンション投資のように高い金利・空室リスク・過当競争の中でわざわざ戦う必要はない。なぜなら自宅投資という上位互換の投資がサラリーマンには提供されているからだ。

 

自宅投資の3つのメリット

  • 住宅ローンだから変動金利なら0.5%、固定金利でも1%
  • 自分が住むから空室リスクは0
  • 個人にしかできない投資スタイル

詳細はこちらの記事で説明しているのでぜひ一読を

 

こんなに個人に優遇されている自宅投資、なんでまだやってないの?

ワンルームマンション投資よりも先に考えることあるじゃん。

 

だからワンルームマンション投資をやるやつは馬鹿

さて、現時点でワンルームマンション投資でアウトパフォームしている人たちはいくらかいることでしょう。不動産価格が上がってキャピタルゲインを得て売り抜けた人はリスペクトします、相場師として。

 

ただ、相場ではなく長期的な投資としてワンルームマンションを考えている人は踏みとどまったほうが良いのは自宅投資のメリットで指摘しました。どう考えても個人に優遇されている資産形成方法は長期優良住宅への投資なのは明らかなのです。

 

それでも俺はワンルームマンション投資をやるんだって人を止めはしません。

現に儲かってるっぽい人もいますしね。

危ない?ワンルーム投資は本当に儲かるのか | 最新の週刊東洋経済 | 東洋経済オンライン | 経済ニュースの新基準

 

なんでこんな記事を書いたのか?

最近ワンルームマンション投資とかの記事を書いてくれと頼まれることが多く、当ブログとしてはリスクが高くて素人が手をだすべき投資商品ではないと考えているので超絶disる記事を書いた次第です。

 

まとめ

自宅投資はワンルームマンション投資の完全上位互換なのでワンルームマンション投資をやるメリットは微塵もない。金が余ってどうしようもないくらいの金持ちになって初めて選択肢の1つになる。まずは住んでよし・売ってよしの自宅から資産形成を始めるのが今の日本のサラリーマンに最適な投資だと考えています。

 

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトは買うべき新築マンションなのか?

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトとは?

高いことで有名なあの住友不動産がお送りする大井町の再開発タワープロジェクトです。地上29階の629戸もある大規模タワーマンションで、大井町駅から徒歩4分大型商業施設も隣接している好立地が期待できるマンションです。同時期にもっとでかい東京ベイトリプルタワープロジェクト(有明)とかいう1500戸のプロジェクトもあって、住友不動産はイケイケですね。

 

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトの坪単価は未発表ですが、有明で坪単価320万〜350万の強気の姿勢を崩していませんので、大井町徒歩4分ともなれば坪単価350万声は当然避けられず、400万〜420万くらいになるのかなーと思っています。似たようなスペックで定期借地権のラヴィアンタワーでさえ坪単価375万だそうなので、庶民には手の届かない価格になること間違いなし!笑

 

自宅投資については下の記事で紹介しています

自宅投資とは?マンションを買うだけで儲かる仕組みを作る

 

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトの基本情報

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このマンションを一言でいうと、「街のど真ん中に大規模タワーどーん」

物件情報

住所:東京都品川区大井一丁目5000-1(地番)

戸数:629戸(内153戸が非分譲)

敷地面積:6253㎡

販売開始:2017年6月上旬

完成時期:2019年7月中旬予定

入居開始:2020年4月下旬予定

施工:西松建設

販売:住友不動産

 

総戸数は2017年以降販売予定のマンションの中で10位の大規模マンションで、リセールバリューを考える自宅投資家にはチェックしておかないといけないマンションの内の一つだと思います。

 

最近の住友不動産マンションといえば、

勝どきにこんなデカくて(1,450戸)富裕層向けなタワマン建てたり

DEUX TOURS(ドゥ・トゥール)|都営大江戸線沿い、中央区晴海、勝どきのマンション|住友不動産

不動前なのにシティタワー目黒とかいうクソ高いマンションを立てています

シティタワー目黒|東急目黒線、品川区のマンション|住友不動産

 

住友不動産クオリティ=高いから良いという完全アッパークラス向けな風潮があります

 

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトの立地

大井町はターミナル駅なので、いくつか駅歩が存在します。

  • JR京浜東北線駅・りんかい線「大井町」徒歩4分
  • 東急大井町線「大井町」徒歩6分
  • 東急大井町線「下神明」徒歩7分
  • 横須賀線「西大井」徒歩12分

たぶん使うのは、JR・りんかい線・東急の大井町駅ですね。

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(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト|新築マンション・分譲マンションの物件情報【O-uccino】

何と言っても大井町がターミナル駅となっているので利便性が高いのが何よりのセールスポイントです

 

例えば、渋谷・新宿・恵比寿へはりんかい線直通の埼京線で15分ほどで行けますし、品川・有楽町・東京へは京浜東北線でこれまた15分以内ほどですね。京浜東北線の利便性は横浜へ20分以内というメリットもありますし、東急で自由が丘まで週末ぶらぶらするのにも便利です。

 

渋谷・東京へのアクセスの良さがいかに資産性に繋がるかはこちらの再開発の記事をご覧ください。

随時更新・東京都内の再開発計画まとめ!買うべきマンションはどの駅か!? - 自宅投資戦略研究室

  

このような駅アクセスの良さにプラスアルファで、品川のリニア開通、品川地下鉄構想で六本木などの超都心部へのアクセス向上がほぼ確実に見込めるほか、JR羽田アクセスがもしかすると大井町経由になるかも?という思惑があります。

 

さらに、立地は駅アクセスだけでなく生活利便性も高くて、イトーヨーカドー・西友・成城石井といった生鮮食料品の販売もさることながら、大型家電量販店もあるし、しながわ中央公園という子供が走り回れる大きな公園もあります。

 

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトの強み

立地はすごく良い

とにかく立地がいい!

ターミナル駅の大井町駅から駅歩4分で、大型スーパーも帰り道にあるから快適

良いものは高いって昔から言うよね。

何も言うことはないよ。

 

渋谷・東京・横浜へのアクセスは抜群

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(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト【LIFULL HOME'S】|新築マンション・分譲マンションの購入・物件情報の検索

 

安心の免震タワー

プライムパークス品川シーサイドザ・タワーも免震タワーでしたが、地震が起きても安心の免震タワーです。まだまだ免震の仕様を採用しているマンションは少ないので、売却する際にも強みになりますし、住んでいても安心でしょう!

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免震ゴム(建築用) | 株式会社ブリヂストン

 

ハイグレードなあこがれの内廊下を採用

完全にアッパー層狙いだとは思いますが、内廊下でホテルライクな生活が送れることでしょう。住友不動産なので高級感あふれる内廊下で、お友達を連れてくれば「わーすごいホテルみたい」と言われること間違いなしです。

 

アウトフレーム工法でお部屋はスッキリ

僕が提唱している新築マンション3種の神器「アウトフレーム・ワイドスパン・ハイサッシ」の間取りプランもあります。アウトフレームなので居室空間はスッキリしてますし、天井高も高いので広々として日当たりも良さそうです。が、唯一注意すべき点があります。それはFIX窓といって開け閉めできないタイプの窓と開閉できる窓が住戸によって色々ありました。まぁバルコニーに椅子とかソファおいてゆっくりくつろがない人にとっては何の問題もないですね。

 

大井町はグルメにもおすすめ

あの尾崎牛が食べれる焼肉店とか

大井町銭場精肉店

食べログ大井町銭場精肉店

おしゃれな燻製BARとか

燻製キッチン

食べログ燻製キッチン

おいしいフレンチも

ビストロ オレイユ

食べログビストロ オレイユ

大井町は安くて美味しいお店がたくさんで助かります

 

品川と共に発展する大井町

すでに大井町は昔に比べるとだいぶ様変わりした街だと言えます。

 

2000年以降は分譲マンションが大量供給され、駅前が再開発されて一戸建てからマンション中心の街に変貌しました。そういう背景で路地裏を行けば、千円でベロベロになるセンベロ居酒屋なんかが軒を連ねているかと思えば、駅前はアトレで働く女性が惣菜を買って帰る光景が見れる二面性が残る街です。

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怪しい路地好き(大井町東小路飲食店街) | 経験デザイン研究所

 

大井町駅の未来は品川に依存する形で、何度も言っている品川地下鉄構想とJRの羽田アクセスがどこで交わるかというのが資産価値に大きく影響してきます。品川シーサイドと合わせて大井町駅は今後10年大注目の駅であることは間違いありません。

 

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品川に初の地下鉄 六本木と結びにぎわい創出|オリパラ|NIKKEI STYLE

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羽田空港アクセス、先行する新鉄道路線は? | 週刊東洋経済(ビジネス) | 東洋経済オンライン | 経済ニュースの新基準

 

大井町駅の価値

大井町は何と言ってもターミナル駅で、東急から乗り換えて職場に行く人が多く乗車数は103,139人/日です(JR大井町のみ)。隣の品川シーサイド駅の約5倍なので、駅前はその分活気があって大型商業施設が多くあります。

大井町駅の良い点

  • 新宿・渋谷・恵比寿まで抜群のアクセス(ドアドア30分以内)
  • 東京駅も抜群のアクセス(ドアドア30分以内)
  • ヨーカードー・西友・アトレがある
  • 東急で自由が丘などに楽にいける
  • 京浜東北線で横浜が職場でも近い

大井町駅の悪い点

  • りんかい線区間(大崎-大井町)の運賃高い
  • ソープランドとか風俗店がいくつかある
  • すでにちょっと高い

大井町駅の思惑「新路線」

  • 品川地下鉄構想
  • 羽田空港アクセス線(JR)
  • りんかい線-京葉線の相互直通運転

これはいつもの繰り返しですが一応

 

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトの部屋仕様チェック

モデルルームへ行ってから更新予定だけど・・・

 

POINTはタワマンらしくワイドスパンで全居室窓がデカくて採光重視で、内廊下のラグジュアリー感ハンパない。

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大規模だけど豊富な共用設備はないのか、最小限のコンシェルジュ・スカイラウンジ/パーティラウンジ・ゲストルームがあるみたい。最近流行りのカフェラウンジや自習室といったファミリーをターゲットにした共用設備がなく、完全に大人でアッパー層を意識しているように思う。

 

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトの価格表

まだ発表されてないよー 

発表されたら公開します

 

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトのおすすめの間取り

1R/1LDK/2LDK/3LDKとありますが、1Rと1LDKは特筆すべき点はないかなぁ・・・。

 

例えば、こんな部屋だったらすごい良いよなーでもすごくお高いんでしょう・・・?リビングが少し狭めになっているので、可動扉を開けて2LDKとして使う今風のスタイルで広々とリビングを取って、ワイドスパンだから採光もいいですね。奥様にとってはカウンターキッチンでいい景色見ながら料理したいですよねぇ。

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(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト

 

 

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトとよく比較されるマンション

ブリリア大井町ラヴィアンタワー(70㎡ 賃料25万円ほど)

 

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトが手放しで買えない理由

非分譲が153戸もあるのが最大の懸念ではないでしょうか?約4分の1が地権者だったりするわりに7000万〜8000万の住戸が多くなると思うので、格差もあるし管理で問題になることもありそうです。立地も仕様も良くて、そこそこ高いけど買えないほど高値ではないだけに今後の動向に注目です。

 

また品川区は待機児童がすごく多いので自営業の人とかはちょっと注意です。両親ともにフルタイムは保育園の前提条件だし保活は熾烈を極めます・・・。会社に保育施設がある会社も増えているのでそういう人には関係ないか。

 

まとめ

ブリリア大井町ラヴィアンタワーが高値で売れたということ、賃貸も20万超えで需要がついてきているので高いけど資産性もかなり高いと言えます。オリンピック・リニア・地下鉄と材料がいっぱいあるので楽しみな品川エリアです!注意点としては、地権者が同じマンションに住むということと、それが結構無視できない戸数なところでしょうか。立地はすごい良いからモデルルームで担当者とじっくりリスクを整理されのがベストだと思います。

 

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