自宅投資戦略研究室

自宅マンション投資で資産形成をいかにうまくやるかを研究するブログ

まだまだ増える東京都心エリアの人口から読み解く自宅マンション投資戦略とは?

東京都心3区(千代田区・中央区・港区)は2040年まで人口増

東京都が国勢調査をベースに予測を出しました。

 

都心3区の人口は40年まで増加が続く見込みだ。15年は3区合わせて約44万人で、40年には63万人超へと約4割増える。所得の高い子育て世代や高齢者の都心回帰の動きはしばらく続きそうだ。

東京都心3区の人口、40年には4割増 :日本経済新聞

 

東京都全体だと2025年がピークですが、都心3区や湾岸エリアの江東区、文教エリアの文京区、再開発の渋谷区などは2030年〜2035年まで人口増が予想できるとのことです。

 

このニュースから読み取れるのは超都心回帰ではないでしょうか?

超都心回帰が意味しているのは職住近接のビッグウェーブです。

 

たぶんこの流れを後押ししているのは住宅ローンの低金利化で、庶民には手の届かなかった6000万クラスの超都心マンションが買える状況が出てきたことにあると考えています。ほかの要因はシニアの金融資産1000兆円の向かう先は、安直に考えれば子供や孫の大きなお買い物=家に流れますよね。その人達がどこで働いているかというと東京ですよね・・・。

 

人口が増えると需要が増える景気がよくなる

日本経済の成長のほとんどが爆発的な人口増加だと言ってのけたデービッド・アトキンソンがすぐ思い浮かびます。どの世界の歴史を見ても人口が増えれば、需要も生産量も増えるので当然景気はよくなるわけです。高い人口密度の需要を満たすために商売が盛んになれば当然生活利便性もあがりますし、もっと住みたい人が増えるので人口流入が期待できます。生活者が増えれば税収増にもなって行政サービスも充実しますし、行政の視点で言えばコンパクトシティ構想の実現ができます。

 

デービッド・アトキンソン 新・所得倍増論

デービッド・アトキンソン 新・所得倍増論

 

 

つまり、人口が増える都心3区(千代田区・中央区・港区)は買っても価値が極めて下がりにくいエリアであることが確定しているのです。

 

ちなみに森ビルは都心3区で超高層都市を作っていく戦略を打ち出しています。

今後の東京都の街づくりを知るには、知っておくべき森ビルの開発計画とは? - 自宅投資戦略研究室

 

マンハッタンに比べれば人口密度はもっと増える

この記事が一番わかりやすいマンハッタンと東京の比較になります。

NYマンハッタン区vs東京 データ比較 - ■ルンルン女帝公式公認■NY大阪東京の超高層ビル的な街並み■♪■ - Yahoo!ブログ

 

結論からいうと東京の人口密度はマンハッタンの半分しかないし、パキスタンのカラチと比べれば5分の1しかない。ただ、人口でいうと世界No1の3700万人が住んでるメガロポリスであるのは間違いなく、その人口が都心に動けば数年で簡単に人口密度は上がると予想できます。 

 

でも千代田区・中央区・港区って具体的にどの駅?

都心3区が良いのは分かるけど、実際に選ぶ時にどの駅だ!って思いますよね。区別に整理してみました。その後、今販売中のマンションの駅歩と総戸数をリストアップしてみました。 

狙い目都心3区の駅一覧

千代田区

  1. 大手町
  2. 有楽町
  3. 日比谷
  4. 桜田門
  5. 霞が関
  6. 国会議事堂前
  7. 溜池山王
  8. 永田町
  9. 半蔵門
  10. 麹町
  11. 四ツ谷
  12. 市ヶ谷
  13. 飯田橋
  14. 九段下
  15. 神保町
  16. 御茶ノ水
  17. 秋葉原
  18. 神田

皇居周辺が千代田区で、オフィスエリアというイメージが強いですね。

中央区

  1. 銀座
  2. 日本橋
  3. 京橋
  4. 八丁堀
  5. 三越前
  6. 築地
  7. 新富町
  8. 茅場町
  9. 水天宮前
  10. 人形町
  11. 浜町
  12. 馬喰町
  13. 馬喰横山
  14. 月島
  15. 勝どき

晴海も中央区アドレスですが、イメージはベイエリアですね。

港区

  1. 品川
  2. 田町
  3. 浜松町
  4. 新橋
  5. 虎ノ門
  6. 汐留
  7. 芝浦ふ頭
  8. 日の出
  9. 竹芝
  10. 台場
  11. 白金
  12. 白金高輪
  13. 麻布十番
  14. 広尾
  15. 六本木
  16. 赤羽橋
  17. 大門
  18. 御成門
  19. 神谷町
  20. 乃木坂
  21. 表参道
  22. 外苑前
  23. 赤坂

品川と台場が港区感ないのに実は港区でした。港区は高級住宅というイメージが強いですね。

 

2017年都心3区で販売中の新築マンション

※suumoのページに飛ぶので気になるやつは資料請求してみてください。

自前のクローラーなのですでに販売終わってるものもあるかもしれません・・・。

千代田区

千代田区は供給量が少ないので値下げの可能性が極めて低いエリアだと言えます。 

 

中央区

中央区は超都心駅近に小規模マンションがばんばんたって、勝どきとか比較的用地がある場所には大きなタワーマンションが建つ構造。駅歩1分のマンションが目立ちます。

 

港区

港区は都心のど真ん中に大規模タワーマンションが立っていてかなり注目だと思います。自宅投資を考える上で駅アクセスが良いことはいうまでもなく、総戸数が多いほど共用設備などの差別化が可能になりますので、なるべく大規模マンションを選びたいものです。

 

こう並べてみて思うのは資料請求ってすごい面倒くさい・・・。

住まいサーフィンを使えば資料請求も一括でできるようになりますし、気になっているマンションのみんなの評価が点数で見れます。自宅購入を考えている方は登録しないと損なので登録しておきましょう。

 

まとめ

東京の都心3区は人口増が見込めるので、自宅投資戦略としては千代田区・中央区・港区を中心に物色していく戦略が重要だと言えます。その中でも大規模マンションだったり、今後の再開発などを鑑みると港区がホットスポットではないでしょうか?

 

絶対にワンルームマンション投資に手を出してはいけない!自宅に投資すべきたった3つの理由

ワンルームマンション投資は構造的に儲からない

利回り4〜5%しかないのに、ローン金利は2〜3%もある。この差が利益になるが空室リスクや募集や管理コストなどもろもろがかかってきたら全く割に合わない。最初はキャッシュフローが赤字だけど、20年後ローンを返済し終えればチャリンチャリンと年金みたいに入ってくるというのも夢みがちの乙女過ぎて笑止だ。20年後は大規模な修繕やリノベーションが必要でしょうが・・・。そもそも、20年間新築と同じ金額で貸し出せるわけがないのだから最初から無理ゲーな返済プランにはめ込まれている。

 

一言でいうと「そんなに儲かるなら会社がやってる」だ

 

不動産投資は金持ってるやつがより儲かる仕組みなのだ

ただ、一点だけワンルームマンションで儲かるやつらがいるのも確かだ。それは絶対にサラリーマンではなく、高額所得者の富裕層たちでローンを組む必要がなく税金を大量に支払わされている人たちである。

 

ローンを組む必要がなければ利益は表面利回りと同じだし、銀行に預けるくらいだったら不動産買っとくかーくらいの感覚である。たとえ赤字になっても所得減らせるならただの節税なので痛くも痒くもない。それでも空室が続けば利回りは悪化するのでそうならない物件を抑えたいよね?ワンルームマンション投資を勧めているやつらも当然そういう太客にいい物件を流すのが合理的なのだし、サラリーマンのようなサイバイマンは肥やしにしかならない仕組みになっている。

 

自宅投資というワンルームマンション投資の上位互換が存在する

ワンルームマンション投資のように高い金利・空室リスク・過当競争の中でわざわざ戦う必要はない。なぜなら自宅投資という上位互換の投資がサラリーマンには提供されているからだ。

 

自宅投資の3つのメリット

  • 住宅ローンだから変動金利なら0.5%、固定金利でも1%
  • 自分が住むから空室リスクは0
  • 個人にしかできない投資スタイル

詳細はこちらの記事で説明しているのでぜひ一読を

 

こんなに個人に優遇されている自宅投資、なんでまだやってないの?

ワンルームマンション投資よりも先に考えることあるじゃん。

 

だからワンルームマンション投資をやるやつは馬鹿

さて、現時点でワンルームマンション投資でアウトパフォームしている人たちはいくらかいることでしょう。不動産価格が上がってキャピタルゲインを得て売り抜けた人はリスペクトします、相場師として。

 

ただ、相場ではなく長期的な投資としてワンルームマンションを考えている人は踏みとどまったほうが良いのは自宅投資のメリットで指摘しました。どう考えても個人に優遇されている資産形成方法は長期優良住宅への投資なのは明らかなのです。

 

それでも俺はワンルームマンション投資をやるんだって人を止めはしません。

現に儲かってるっぽい人もいますしね。

危ない?ワンルーム投資は本当に儲かるのか | 最新の週刊東洋経済 | 東洋経済オンライン | 経済ニュースの新基準

 

なんでこんな記事を書いたのか?

最近ワンルームマンション投資とかの記事を書いてくれと頼まれることが多く、当ブログとしてはリスクが高くて素人が手をだすべき投資商品ではないと考えているので超絶disる記事を書いた次第です。

 

まとめ

自宅投資はワンルームマンション投資の完全上位互換なのでワンルームマンション投資をやるメリットは微塵もない。金が余ってどうしようもないくらいの金持ちになって初めて選択肢の1つになる。まずは住んでよし・売ってよしの自宅から資産形成を始めるのが今の日本のサラリーマンに最適な投資だと考えています。

 

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトは買うべき新築マンションなのか?

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトとは?

高いことで有名なあの住友不動産がお送りする大井町の再開発タワープロジェクトです。地上29階の629戸もある大規模タワーマンションで、大井町駅から徒歩4分大型商業施設も隣接している好立地が期待できるマンションです。同時期にもっとでかい東京ベイトリプルタワープロジェクト(有明)とかいう1500戸のプロジェクトもあって、住友不動産はイケイケですね。

 

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトの坪単価は未発表ですが、有明で坪単価320万〜350万の強気の姿勢を崩していませんので、大井町徒歩4分ともなれば坪単価350万声は当然避けられず、400万〜420万くらいになるのかなーと思っています。似たようなスペックで定期借地権のラヴィアンタワーでさえ坪単価375万だそうなので、庶民には手の届かない価格になること間違いなし!笑

 

自宅投資については下の記事で紹介しています

自宅投資とは?マンションを買うだけで儲かる仕組みを作る

 

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトの基本情報

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このマンションを一言でいうと、「街のど真ん中に大規模タワーどーん」

物件情報

住所:東京都品川区大井一丁目5000-1(地番)

戸数:629戸(内153戸が非分譲)

敷地面積:6253㎡

販売開始:2017年6月上旬

完成時期:2019年7月中旬予定

入居開始:2020年4月下旬予定

施工:西松建設

販売:住友不動産

 

総戸数は2017年以降販売予定のマンションの中で10位の大規模マンションで、リセールバリューを考える自宅投資家にはチェックしておかないといけないマンションの内の一つだと思います。

 

最近の住友不動産マンションといえば、

勝どきにこんなデカくて(1,450戸)富裕層向けなタワマン建てたり

DEUX TOURS(ドゥ・トゥール)|都営大江戸線沿い、中央区晴海、勝どきのマンション|住友不動産

不動前なのにシティタワー目黒とかいうクソ高いマンションを立てています

シティタワー目黒|東急目黒線、品川区のマンション|住友不動産

 

住友不動産クオリティ=高いから良いという完全アッパークラス向けな風潮があります

 

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトの立地

大井町はターミナル駅なので、いくつか駅歩が存在します。

  • JR京浜東北線駅・りんかい線「大井町」徒歩4分
  • 東急大井町線「大井町」徒歩6分
  • 東急大井町線「下神明」徒歩7分
  • 横須賀線「西大井」徒歩12分

たぶん使うのは、JR・りんかい線・東急の大井町駅ですね。

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(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト|新築マンション・分譲マンションの物件情報【O-uccino】

何と言っても大井町がターミナル駅となっているので利便性が高いのが何よりのセールスポイントです

 

例えば、渋谷・新宿・恵比寿へはりんかい線直通の埼京線で15分ほどで行けますし、品川・有楽町・東京へは京浜東北線でこれまた15分以内ほどですね。京浜東北線の利便性は横浜へ20分以内というメリットもありますし、東急で自由が丘まで週末ぶらぶらするのにも便利です。

 

渋谷・東京へのアクセスの良さがいかに資産性に繋がるかはこちらの再開発の記事をご覧ください。

随時更新・東京都内の再開発計画まとめ!買うべきマンションはどの駅か!? - 自宅投資戦略研究室

  

このような駅アクセスの良さにプラスアルファで、品川のリニア開通、品川地下鉄構想で六本木などの超都心部へのアクセス向上がほぼ確実に見込めるほか、JR羽田アクセスがもしかすると大井町経由になるかも?という思惑があります。

 

さらに、立地は駅アクセスだけでなく生活利便性も高くて、イトーヨーカドー・西友・成城石井といった生鮮食料品の販売もさることながら、大型家電量販店もあるし、しながわ中央公園という子供が走り回れる大きな公園もあります。

 

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトの強み

立地はすごく良い

とにかく立地がいい!

ターミナル駅の大井町駅から駅歩4分で、大型スーパーも帰り道にあるから快適

良いものは高いって昔から言うよね。

何も言うことはないよ。

 

渋谷・東京・横浜へのアクセスは抜群

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(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト【LIFULL HOME'S】|新築マンション・分譲マンションの購入・物件情報の検索

 

安心の免震タワー

プライムパークス品川シーサイドザ・タワーも免震タワーでしたが、地震が起きても安心の免震タワーです。まだまだ免震の仕様を採用しているマンションは少ないので、売却する際にも強みになりますし、住んでいても安心でしょう!

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免震ゴム(建築用) | 株式会社ブリヂストン

 

ハイグレードなあこがれの内廊下を採用

完全にアッパー層狙いだとは思いますが、内廊下でホテルライクな生活が送れることでしょう。住友不動産なので高級感あふれる内廊下で、お友達を連れてくれば「わーすごいホテルみたい」と言われること間違いなしです。

 

アウトフレーム工法でお部屋はスッキリ

僕が提唱している新築マンション3種の神器「アウトフレーム・ワイドスパン・ハイサッシ」の間取りプランもあります。アウトフレームなので居室空間はスッキリしてますし、天井高も高いので広々として日当たりも良さそうです。が、唯一注意すべき点があります。それはFIX窓といって開け閉めできないタイプの窓と開閉できる窓が住戸によって色々ありました。まぁバルコニーに椅子とかソファおいてゆっくりくつろがない人にとっては何の問題もないですね。

 

大井町はグルメにもおすすめ

あの尾崎牛が食べれる焼肉店とか

銭場精肉店

食べログ銭場精肉店

おしゃれな燻製BARとか

燻製キッチン

食べログ燻製キッチン

おいしいフレンチも

ビストロ オレイユ

食べログビストロ オレイユ

大井町は安くて美味しいお店がたくさんで助かります

 

品川と共に発展する大井町

すでに大井町は昔に比べるとだいぶ様変わりした街だと言えます。

 

2000年以降は分譲マンションが大量供給され、駅前が再開発されて一戸建てからマンション中心の街に変貌しました。そういう背景で路地裏を行けば、千円でベロベロになるセンベロ居酒屋なんかが軒を連ねているかと思えば、駅前はアトレで働く女性が惣菜を買って帰る光景が見れる二面性が残る街です。

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怪しい路地好き(大井町東小路飲食店街) | 経験デザイン研究所

 

大井町駅の未来は品川に依存する形で、何度も言っている品川地下鉄構想とJRの羽田アクセスがどこで交わるかというのが資産価値に大きく影響してきます。品川シーサイドと合わせて大井町駅は今後10年大注目の駅であることは間違いありません。

 

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品川に初の地下鉄 六本木と結びにぎわい創出|オリパラ|NIKKEI STYLE

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羽田空港アクセス、先行する新鉄道路線は? | 週刊東洋経済(ビジネス) | 東洋経済オンライン | 経済ニュースの新基準

 

大井町駅の価値

大井町は何と言ってもターミナル駅で、東急から乗り換えて職場に行く人が多く乗車数は103,139人/日です(JR大井町のみ)。隣の品川シーサイド駅の約5倍なので、駅前はその分活気があって大型商業施設が多くあります。

大井町駅の良い点

  • 新宿・渋谷・恵比寿まで抜群のアクセス(ドアドア30分以内)
  • 東京駅も抜群のアクセス(ドアドア30分以内)
  • ヨーカードー・西友・アトレがある
  • 東急で自由が丘などに楽にいける
  • 京浜東北線で横浜が職場でも近い

大井町駅の悪い点

  • りんかい線区間(大崎-大井町)の運賃高い
  • ソープランドとか風俗店がいくつかある
  • すでにちょっと高い

大井町駅の思惑「新路線」

  • 品川地下鉄構想
  • 羽田空港アクセス線(JR)
  • りんかい線-京葉線の相互直通運転

これはいつもの繰り返しですが一応

 

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトの部屋仕様チェック

モデルルームへ行ってから更新予定だけど・・・

 

POINTはタワマンらしくワイドスパンで全居室窓がデカくて採光重視で、内廊下のラグジュアリー感ハンパない。

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大規模だけど豊富な共用設備はないのか、最小限のコンシェルジュ・スカイラウンジ/パーティラウンジ・ゲストルームがあるみたい。最近流行りのカフェラウンジや自習室といったファミリーをターゲットにした共用設備がなく、完全に大人でアッパー層を意識しているように思う。

 

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトの価格表

まだ発表されてないよー 

発表されたら公開します

 

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトのおすすめの間取り

1R/1LDK/2LDK/3LDKとありますが、1Rと1LDKは特筆すべき点はないかなぁ・・・。

 

例えば、こんな部屋だったらすごい良いよなーでもすごくお高いんでしょう・・・?リビングが少し狭めになっているので、可動扉を開けて2LDKとして使う今風のスタイルで広々とリビングを取って、ワイドスパンだから採光もいいですね。奥様にとってはカウンターキッチンでいい景色見ながら料理したいですよねぇ。

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(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト

 

 

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトとよく比較されるマンション

ブリリア大井町ラヴィアンタワー(70㎡ 賃料25万円ほど)

 

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトが手放しで買えない理由

非分譲が153戸もあるのが最大の懸念ではないでしょうか?約4分の1が地権者だったりするわりに7000万〜8000万の住戸が多くなると思うので、格差もあるし管理で問題になることもありそうです。立地も仕様も良くて、そこそこ高いけど買えないほど高値ではないだけに今後の動向に注目です。

 

また品川区は待機児童がすごく多いので自営業の人とかはちょっと注意です。両親ともにフルタイムは保育園の前提条件だし保活は熾烈を極めます・・・。会社に保育施設がある会社も増えているのでそういう人には関係ないか。

 

まとめ

ブリリア大井町ラヴィアンタワーが高値で売れたということ、賃貸も20万超えで需要がついてきているので高いけど資産性もかなり高いと言えます。オリンピック・リニア・地下鉄と材料がいっぱいあるので楽しみな品川エリアです!注意点としては、地権者が同じマンションに住むということと、それが結構無視できない戸数なところでしょうか。立地はすごい良いからモデルルームで担当者とじっくりリスクを整理されのがベストだと思います。

 

詳細な資料請求はこちらから

 

2017年東京のマンションはバブルなの?崩壊するの?

東京のマンション価格はバブルなの?

住宅ジャーナリストの榊淳司は最近複数のメディアで自宅マンションも収益不動産もどっちもバブル崩壊との見方を示しています。本ブログの自宅投資スタンスとしては、今のところ価格は天井圏だし値下がりの傾向も見られるけど、需給は底堅いので全然買いのスタンスでいます。なんで買いスタンスなのか、バブル市場についてちゃんと整理していこうと思います。

マンションの「局地バブル」はもう崩壊寸前 : 深読みチャンネル : 読売新聞(YOMIURI ONLINE) 1/5

マンション、上がりきった価格がもうすぐ一気に下落→バブル崩壊へ…これだけの兆候 | ビジネスジャーナル

 

そもそも日本のバブルって何が原因だったの?

プラザ合意でドル円がーとかの下りから話す学者は多いですが、シンプルにいうと不動産担保ローンと金融引締めの失策が直接的なバブル崩壊の原因です。当時は不動産をフルローンで借りて、その不動産を担保に不動産をさらに買っても、不動産価格が上がっていたのでどんどん銀行は貸していました。そんな風に市場にお金があまり始めると資産インフレで株と不動産はさらに上昇した所、これはヤバイと思った日銀が急激な金融引締めを行ったのがバブル崩壊です。

 

これまで銀行は貸しまくってたのに、貸しはがしにかかったので借りまくってた人は「えっ?」って感じで返せないから不動産や株を売却しないといけなくなり、連鎖的に信用縮小が発生してしまいましたというストーリーです。

 

昔のバブルと今のバブル(?)は似ている?

シノケンを始めとした収益物件をサラリーマンにフルローンで売りつけるのが流行っているので若干似ている部分はあります。今後数年かけてフルローンでアパート経営とかやっちゃってる人は痛い目を見ると思います。自宅居住用に関して言えば、建築コストが上がったことでデベロッパーの利益が出づらくなり、供給が押さえられるもファミリーの需要はある一定あるので意外と市場は安定しているように見えます。住宅ローンは異例の低金利、むしろ減税で儲かっちゃうくらいなので買おうと思ってた人は買いやすい状況が来ており、2014年・2015年の価格上昇はその影響が強く表れたのだと分析しています。

 

バブルの時と似ていること

  • フルローン・オーバーローンが随所に見られる

 

バブルの時と異なること

  • 自宅は供給が抑えられているので価格は安定している
  • 低金利による価格上昇はすでにピークアウトして横ばいor微減

 

不動産経済研究所で出している首都圏マンション販売戸数のレポートでも、新築マンションは低調だけど在庫圧縮が出来ているし、東京のアッパーミドル層の需要は底堅いのは肌感で感じている。

発売は 3.3%増の 2,310 戸。契約率は 68.4%と低調も在庫は圧縮進む。

https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/277/s201702.pdf

 

逆に問題に感じているのは、低品質な住居のストックが増え続けていることで、住まいの二極化は進むと思っている。

 

日銀は金融引締めができるのか?

バブル崩壊の原因は金融引締めでしたが、今の日銀が金融引締めできるかというとほぼ0%ではないでしょうか。人手不足で名目GDPは回復基調となりアベノミクス成功かといった流れはあるものの、アメリカのような強い経済には程遠く、可能性のあるシナリオは生産性が爆発的に伸びるか女性の労働参加率がほぼ100%近くになるかの2つだと思っています。どっちもかなり夢見がち

 

「物価上昇率の実績値が安定的に2%を超えるまで、マネタリーベースの拡大方針を継続する」とのコミットメントを打ち出している。

2月末マネタリーベースは433.6兆円、2カ月連続で減少=日銀 | ロイター

国債も株も買いまくって必死に物価上昇を達成しようとしているが、そうは上手く行っておらず、こんな状況下では当然金融の引き締めなんて出口戦略が議題にあがってくることはないのです。

 

まぁ政権が変われば日銀の政策も変わるかもしれないので、確定的なことは言えませんが、金融引締めを実行するためにはインフレが前提条件なのにやっとそのスタートラインに立ったかと思えば団塊の世代が大量退職するということで先行きは明るくありません。

 

だから東京のマンションは高値でもバブルではない

これ以上価格が高値を追うということはないと思いますが、大きく下がることもないと考えています。そもそも新築マンションの契約率は高くなかったし・・・。というわけで、バブルでもなければバブル崩壊もなく供給が劇的にも増えないのでじわじわ減ったり横ばいで推移すると思います。

 

三大都市圏・主要都市別/中古マンション70㎡価格月別推移
2月 首都圏 前月比+0.4%の3,583万円 ここ3ヵ月間で目立った動き見られず
東京23区や大阪市、高値圏にて方向性が乏しい展開 名古屋市中心部は上昇傾向を維持

https://www.kantei.ne.jp/report/70m2/259

 

こういうスタンスでいるので、自宅投資では地に足の着いた物件であれば問題ないと考えています。アベノミクスは成功するといいですね。ほんとに

 

東京の持ち家率は46.2%なのだからまだまだ自宅投資をおすすめする!

東京のマンション価格は今高いから怖い?ほんと?

たしかに今の東京におけるマンション価格はオリンピックを控えて、建材費の高騰に伴う「コスト増」が主導になって上昇してきました。しかし、それもここ数ヶ月では下落に転じはじめました。

 

ほら見たことか!

 

そんな声が聞こえてきそうですが、世界的に見て不動産価格が低迷したままの前例はあまりありません。価格は下がりますが価値は下がりません。だれしも良い所に住みたいし、価格が下がってもクオリティオブライフは変わらないので価値そのものは下がらないのです。また価格は景気循環があるのでリーマンショックみたいに下がるときもあれば、アベノミクスで上がることもあるわけです。本当に見るべきリスクは価値が下がることに敏感になることで、需要が減っていくこと敏感になるべきだと考えています。

 

なんと東京の持ち家率はたった46.2%!

総務省の統計によると、東京都は「持ち家率」が46.2%で全国最下位。全国平均が61.1%なので、かなり低いといえますね。やはり地価の高い東京で家を持つのは大変なのでしょうね。

http://news.livedoor.com/article/detail/10023618/

ちなみに全国平均だと約82%なので、東京がかなり異常だということがわかります。分譲マンションの方が住みやすいし、支払うコストも減るのは自明だけど、買えない人がまだまだいるということがこの数字だけでわかります。そもそも東京に仕事で上京しているシングルが多くて、貧困層が増えているっていうこともあります。

 

昔から都市と持ち家率の関係は研究されていて、都市化がすすめば借家率が高くなるというのはもう明らかなんですが、僕が指摘したいのは日本固有の問題としては女性の労働参加がまだまだ低いことがこれからのポイントになってきます。

 

女性の労働参加で持ち家率が劇的に上昇すると予想

これまでは、男性の収入だけで家を買うのが当たり前の世界観でしたが、女性の方が大卒の割合が多かったりと女性の労働参加に対する土壌が整ってきています。これからは夫婦でダブルワークして子供1人で東京にいい感じのマンションを買うようなライフスタイルが王道になると予想しています。

 

僕の周りだけでしょうか、30歳手前で結婚して、新居を買って仕事は2人とも頑張るスタイルで妊活がんばってまーすみたいな夫婦。肌感でこれが今の王道だと思っています。

 

そんな人が好むのは職住近接(電車で1時間かけて通勤するのは馬鹿のやることだ)という価値観で、東京で働いているのに埼玉と千葉に住む理由なんてないということです。

 

女性の年齢階級別労働力率の世代別による特徴

労働参加率はざっくり2人に1人以上だけど・・・

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http://www.gender.go.jp/about_danjo/whitepaper/h25/zentai/html/zuhyo/zuhyo01-00-10.html

 

年齢階級別労働力率の就業形態別内訳

非正規雇用ばっかりで、大卒が増えれば正規が増えて収入も増える

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http://www.gender.go.jp/about_danjo/whitepaper/h25/zentai/html/zuhyo/zuhyo01-00-14.html

 

人口減少らしいけど東京の駅アクセスが良いところも減るの?

答えはだれでもNOっていうんじゃないでしょうか?

統計的には人口減るからみんなやばい!やばい!って思ってるだけで、どんなに不況になっても良いところに住みたいし、美味しいもの食べたいしわけで欲求は変わらないわけです。最後は良いもの(=価値があるもの)に需要が集中するのは世の常です。

 

ファクト情報としてはやっぱり東京に仕事が集中していることがすべての起点になっています。仕事があるから人が集まって、需要が大きくなって、経済がよく回って、仕事が生まれる・・・。この仕事が減り始めればもしかすると東京も例外に漏れず人口減少で価値が下がっていく街になっていくのではないでしょうか。当分はなさそうです。

 

不動産って思ってるより値段下がってない

ノムコムの首都圏中古マンション価格の価格変動ですが、みんなが思っているこんな大暴落のチャートでもー4%とかそれくらいしか実はなかったりします。6000万の住戸であれば200万〜300万の価値が吹っ飛んでるから大きい金額だと思いがちですが、10年とか中長期のスパンで見れば意外と横ばいか微妙に上昇していることが多いです。

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なんですごい下がってると感じるかというとプロスペクト理論という有名な心理学の研究結果で、人間は損することに対する心理的な回避行動の方が強いので正確に確率的に判断することができないからです。こういうことを知っている資産家は下落局面でも平然と不動産を買い、ピケティよろしく投資収益で私腹を肥やしているのです。

 

まとめ

・日本は女性の労働参加率がまだまだ低いから東京マンションの潜在需要は今よりももっと大きい。

・東京には仕事が集中し、集中するから仕事が増える

・職住近接の考え方はもっと広がる

 

だから東京で自宅投資するのは需要サイドが堅調なのでおすすめです。

※くれぐれも投資は自己責任で、相談はメールいただければ気軽に乗ります。