自宅投資戦略研究室

自宅マンション投資で資産形成をいかにうまくやるかを研究するブログ

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトは買うべき新築マンションなのか?

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトとは?

高いことで有名なあの住友不動産がお送りする大井町の再開発タワープロジェクトです。地上29階の629戸もある大規模タワーマンションで、大井町駅から徒歩4分大型商業施設も隣接している好立地が期待できるマンションです。同時期にもっとでかい東京ベイトリプルタワープロジェクト(有明)とかいう1500戸のプロジェクトもあって、住友不動産はイケイケですね。

 

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトの坪単価は未発表ですが、有明で坪単価320万〜350万の強気の姿勢を崩していませんので、大井町徒歩4分ともなれば坪単価350万声は当然避けられず、400万〜420万くらいになるのかなーと思っています。似たようなスペックで定期借地権のラヴィアンタワーでさえ坪単価375万だそうなので、庶民には手の届かない価格になること間違いなし!笑

 

自宅投資については下の記事で紹介しています

自宅投資とは?マンションを買うだけで儲かる仕組みを作る

 

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトの基本情報

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このマンションを一言でいうと、「街のど真ん中に大規模タワーどーん」

物件情報

住所:東京都品川区大井一丁目5000-1(地番)

戸数:629戸(内153戸が非分譲)

敷地面積:6253㎡

販売開始:2017年6月上旬

完成時期:2019年7月中旬予定

入居開始:2020年4月下旬予定

施工:西松建設

販売:住友不動産

 

総戸数は2017年以降販売予定のマンションの中で10位の大規模マンションで、リセールバリューを考える自宅投資家にはチェックしておかないといけないマンションの内の一つだと思います。

 

最近の住友不動産マンションといえば、

勝どきにこんなデカくて(1,450戸)富裕層向けなタワマン建てたり

DEUX TOURS(ドゥ・トゥール)|都営大江戸線沿い、中央区晴海、勝どきのマンション|住友不動産

不動前なのにシティタワー目黒とかいうクソ高いマンションを立てています

シティタワー目黒|東急目黒線、品川区のマンション|住友不動産

 

住友不動産クオリティ=高いから良いという完全アッパークラス向けな風潮があります

 

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトの立地

大井町はターミナル駅なので、いくつか駅歩が存在します。

  • JR京浜東北線駅・りんかい線「大井町」徒歩4分
  • 東急大井町線「大井町」徒歩6分
  • 東急大井町線「下神明」徒歩7分
  • 横須賀線「西大井」徒歩12分

たぶん使うのは、JR・りんかい線・東急の大井町駅ですね。

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(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト|新築マンション・分譲マンションの物件情報【O-uccino】

何と言っても大井町がターミナル駅となっているので利便性が高いのが何よりのセールスポイントです

 

例えば、渋谷・新宿・恵比寿へはりんかい線直通の埼京線で15分ほどで行けますし、品川・有楽町・東京へは京浜東北線でこれまた15分以内ほどですね。京浜東北線の利便性は横浜へ20分以内というメリットもありますし、東急で自由が丘まで週末ぶらぶらするのにも便利です。

 

渋谷・東京へのアクセスの良さがいかに資産性に繋がるかはこちらの再開発の記事をご覧ください。

随時更新・東京都内の再開発計画まとめ!買うべきマンションはどの駅か!? - 自宅投資戦略研究室

  

このような駅アクセスの良さにプラスアルファで、品川のリニア開通、品川地下鉄構想で六本木などの超都心部へのアクセス向上がほぼ確実に見込めるほか、JR羽田アクセスがもしかすると大井町経由になるかも?という思惑があります。

 

さらに、立地は駅アクセスだけでなく生活利便性も高くて、イトーヨーカドー・西友・成城石井といった生鮮食料品の販売もさることながら、大型家電量販店もあるし、しながわ中央公園という子供が走り回れる大きな公園もあります。

 

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトの強み

立地はすごく良い

とにかく立地がいい!

ターミナル駅の大井町駅から駅歩4分で、大型スーパーも帰り道にあるから快適

良いものは高いって昔から言うよね。

何も言うことはないよ。

 

渋谷・東京・横浜へのアクセスは抜群

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(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト【LIFULL HOME'S】|新築マンション・分譲マンションの購入・物件情報の検索

 

安心の免震タワー

プライムパークス品川シーサイドザ・タワーも免震タワーでしたが、地震が起きても安心の免震タワーです。まだまだ免震の仕様を採用しているマンションは少ないので、売却する際にも強みになりますし、住んでいても安心でしょう!

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免震ゴム(建築用) | 株式会社ブリヂストン

 

ハイグレードなあこがれの内廊下を採用

完全にアッパー層狙いだとは思いますが、内廊下でホテルライクな生活が送れることでしょう。住友不動産なので高級感あふれる内廊下で、お友達を連れてくれば「わーすごいホテルみたい」と言われること間違いなしです。

 

アウトフレーム工法でお部屋はスッキリ

僕が提唱している新築マンション3種の神器「アウトフレーム・ワイドスパン・ハイサッシ」の間取りプランもあります。アウトフレームなので居室空間はスッキリしてますし、天井高も高いので広々として日当たりも良さそうです。が、唯一注意すべき点があります。それはFIX窓といって開け閉めできないタイプの窓と開閉できる窓が住戸によって色々ありました。まぁバルコニーに椅子とかソファおいてゆっくりくつろがない人にとっては何の問題もないですね。

 

大井町はグルメにもおすすめ

あの尾崎牛が食べれる焼肉店とか

大井町銭場精肉店

食べログ 大井町銭場精肉店

おしゃれな燻製BARとか

燻製キッチン

食べログ 燻製キッチン

おいしいフレンチも

ビストロ オレイユ

食べログ ビストロ オレイユ

大井町は安くて美味しいお店がたくさんで助かります

 

品川と共に発展する大井町

すでに大井町は昔に比べるとだいぶ様変わりした街だと言えます。

 

2000年以降は分譲マンションが大量供給され、駅前が再開発されて一戸建てからマンション中心の街に変貌しました。そういう背景で路地裏を行けば、千円でベロベロになるセンベロ居酒屋なんかが軒を連ねているかと思えば、駅前はアトレで働く女性が惣菜を買って帰る光景が見れる二面性が残る街です。

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怪しい路地好き(大井町東小路飲食店街) | 経験デザイン研究所

 

大井町駅の未来は品川に依存する形で、何度も言っている品川地下鉄構想とJRの羽田アクセスがどこで交わるかというのが資産価値に大きく影響してきます。品川シーサイドと合わせて大井町駅は今後10年大注目の駅であることは間違いありません。

 

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品川に初の地下鉄 六本木と結びにぎわい創出|オリパラ|NIKKEI STYLE

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羽田空港アクセス、先行する新鉄道路線は? | 週刊東洋経済(ビジネス) | 東洋経済オンライン | 経済ニュースの新基準

 

大井町駅の価値

大井町は何と言ってもターミナル駅で、東急から乗り換えて職場に行く人が多く乗車数は103,139人/日です(JR大井町のみ)。隣の品川シーサイド駅の約5倍なので、駅前はその分活気があって大型商業施設が多くあります。

大井町駅の良い点

  • 新宿・渋谷・恵比寿まで抜群のアクセス(ドアドア30分以内)
  • 東京駅も抜群のアクセス(ドアドア30分以内)
  • ヨーカードー・西友・アトレがある
  • 東急で自由が丘などに楽にいける
  • 京浜東北線で横浜が職場でも近い

大井町駅の悪い点

  • りんかい線区間(大崎-大井町)の運賃高い
  • ソープランドとか風俗店がいくつかある
  • すでにちょっと高い

大井町駅の思惑「新路線」

  • 品川地下鉄構想
  • 羽田空港アクセス線(JR)
  • りんかい線-京葉線の相互直通運転

これはいつもの繰り返しですが一応

 

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトの部屋仕様チェック

モデルルームへ行ってから更新予定だけど・・・

 

POINTはタワマンらしくワイドスパンで全居室窓がデカくて採光重視で、内廊下のラグジュアリー感ハンパない。

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大規模だけど豊富な共用設備はないのか、最小限のコンシェルジュ・スカイラウンジ/パーティラウンジ・ゲストルームがあるみたい。最近流行りのカフェラウンジや自習室といったファミリーをターゲットにした共用設備がなく、完全に大人でアッパー層を意識しているように思う。

 

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトの価格表

まだ発表されてないよー 

発表されたら公開します

 

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトのおすすめの間取り

1R/1LDK/2LDK/3LDKとありますが、1Rと1LDKは特筆すべき点はないかなぁ・・・。

 

例えば、こんな部屋だったらすごい良いよなーでもすごくお高いんでしょう・・・?リビングが少し狭めになっているので、可動扉を開けて2LDKとして使う今風のスタイルで広々とリビングを取って、ワイドスパンだから採光もいいですね。奥様にとってはカウンターキッチンでいい景色見ながら料理したいですよねぇ。

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(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト

 

 

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトとよく比較されるマンション

ブリリア大井町ラヴィアンタワー(70㎡ 賃料25万円ほど)

 

(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクトが手放しで買えない理由

非分譲が153戸もあるのが最大の懸念ではないでしょうか?約4分の1が地権者だったりするわりに7000万〜8000万の住戸が多くなると思うので、格差もあるし管理で問題になることもありそうです。立地も仕様も良くて、そこそこ高いけど買えないほど高値ではないだけに今後の動向に注目です。

 

また品川区は待機児童がすごく多いので自営業の人とかはちょっと注意です。両親ともにフルタイムは保育園の前提条件だし保活は熾烈を極めます・・・。会社に保育施設がある会社も増えているのでそういう人には関係ないか。

 

まとめ

ブリリア大井町ラヴィアンタワーが高値で売れたということ、賃貸も20万超えで需要がついてきているので高いけど資産性もかなり高いと言えます。オリンピック・リニア・地下鉄と材料がいっぱいあるので楽しみな品川エリアです!注意点としては、地権者が同じマンションに住むということと、それが結構無視できない戸数なところでしょうか。立地はすごい良いからモデルルームで担当者とじっくりリスクを整理されのがベストだと思います。

 

詳細な資料請求はこちらから

 

2017年東京のマンションはバブルなの?崩壊するの?

東京のマンション価格はバブルなの?

住宅ジャーナリストの榊淳司は最近複数のメディアで自宅マンションも収益不動産もどっちもバブル崩壊との見方を示しています。本ブログの自宅投資スタンスとしては、今のところ価格は天井圏だし値下がりの傾向も見られるけど、需給は底堅いので全然買いのスタンスでいます。なんで買いスタンスなのか、バブル市場についてちゃんと整理していこうと思います。

マンションの「局地バブル」はもう崩壊寸前 : 深読みチャンネル : 読売新聞(YOMIURI ONLINE) 1/5

マンション、上がりきった価格がもうすぐ一気に下落→バブル崩壊へ…これだけの兆候 | ビジネスジャーナル

 

そもそも日本のバブルって何が原因だったの?

プラザ合意でドル円がーとかの下りから話す学者は多いですが、シンプルにいうと不動産担保ローンと金融引締めの失策が直接的なバブル崩壊の原因です。当時は不動産をフルローンで借りて、その不動産を担保に不動産をさらに買っても、不動産価格が上がっていたのでどんどん銀行は貸していました。そんな風に市場にお金があまり始めると資産インフレで株と不動産はさらに上昇した所、これはヤバイと思った日銀が急激な金融引締めを行ったのがバブル崩壊です。

 

これまで銀行は貸しまくってたのに、貸しはがしにかかったので借りまくってた人は「えっ?」って感じで返せないから不動産や株を売却しないといけなくなり、連鎖的に信用縮小が発生してしまいましたというストーリーです。

 

昔のバブルと今のバブル(?)は似ている?

シノケンを始めとした収益物件をサラリーマンにフルローンで売りつけるのが流行っているので若干似ている部分はあります。今後数年かけてフルローンでアパート経営とかやっちゃってる人は痛い目を見ると思います。自宅居住用に関して言えば、建築コストが上がったことでデベロッパーの利益が出づらくなり、供給が押さえられるもファミリーの需要はある一定あるので意外と市場は安定しているように見えます。住宅ローンは異例の低金利、むしろ減税で儲かっちゃうくらいなので買おうと思ってた人は買いやすい状況が来ており、2014年・2015年の価格上昇はその影響が強く表れたのだと分析しています。

 

バブルの時と似ていること

  • フルローン・オーバーローンが随所に見られる

 

バブルの時と異なること

  • 自宅は供給が抑えられているので価格は安定している
  • 低金利による価格上昇はすでにピークアウトして横ばいor微減

 

不動産経済研究所で出している首都圏マンション販売戸数のレポートでも、新築マンションは低調だけど在庫圧縮が出来ているし、東京のアッパーミドル層の需要は底堅いのは肌感で感じている。

発売は 3.3%増の 2,310 戸。契約率は 68.4%と低調も在庫は圧縮進む。

https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/277/s201702.pdf

 

逆に問題に感じているのは、低品質な住居のストックが増え続けていることで、住まいの二極化は進むと思っている。

 

日銀は金融引締めができるのか?

バブル崩壊の原因は金融引締めでしたが、今の日銀が金融引締めできるかというとほぼ0%ではないでしょうか。人手不足で名目GDPは回復基調となりアベノミクス成功かといった流れはあるものの、アメリカのような強い経済には程遠く、可能性のあるシナリオは生産性が爆発的に伸びるか女性の労働参加率がほぼ100%近くになるかの2つだと思っています。どっちもかなり夢見がち

 

「物価上昇率の実績値が安定的に2%を超えるまで、マネタリーベースの拡大方針を継続する」とのコミットメントを打ち出している。

2月末マネタリーベースは433.6兆円、2カ月連続で減少=日銀 | ロイター

国債も株も買いまくって必死に物価上昇を達成しようとしているが、そうは上手く行っておらず、こんな状況下では当然金融の引き締めなんて出口戦略が議題にあがってくることはないのです。

 

まぁ政権が変われば日銀の政策も変わるかもしれないので、確定的なことは言えませんが、金融引締めを実行するためにはインフレが前提条件なのにやっとそのスタートラインに立ったかと思えば団塊の世代が大量退職するということで先行きは明るくありません。

 

だから東京のマンションは高値でもバブルではない

これ以上価格が高値を追うということはないと思いますが、大きく下がることもないと考えています。そもそも新築マンションの契約率は高くなかったし・・・。というわけで、バブルでもなければバブル崩壊もなく供給が劇的にも増えないのでじわじわ減ったり横ばいで推移すると思います。

 

三大都市圏・主要都市別/中古マンション70㎡価格月別推移
2月 首都圏 前月比+0.4%の3,583万円 ここ3ヵ月間で目立った動き見られず
東京23区や大阪市、高値圏にて方向性が乏しい展開 名古屋市中心部は上昇傾向を維持

https://www.kantei.ne.jp/report/70m2/259

 

こういうスタンスでいるので、自宅投資では地に足の着いた物件であれば問題ないと考えています。アベノミクスは成功するといいですね。ほんとに

 

東京の持ち家率は46.2%なのだからまだまだ自宅投資をおすすめする!

東京のマンション価格は今高いから怖い?ほんと?

たしかに今の東京におけるマンション価格はオリンピックを控えて、建材費の高騰に伴う「コスト増」が主導になって上昇してきました。しかし、それもここ数ヶ月では下落に転じはじめました。

 

ほら見たことか!

 

そんな声が聞こえてきそうですが、世界的に見て不動産価格が低迷したままの前例はあまりありません。価格は下がりますが価値は下がりません。だれしも良い所に住みたいし、価格が下がってもクオリティオブライフは変わらないので価値そのものは下がらないのです。また価格は景気循環があるのでリーマンショックみたいに下がるときもあれば、アベノミクスで上がることもあるわけです。本当に見るべきリスクは価値が下がることに敏感になることで、需要が減っていくこと敏感になるべきだと考えています。

 

なんと東京の持ち家率はたった46.2%!

総務省の統計によると、東京都は「持ち家率」が46.2%で全国最下位。全国平均が61.1%なので、かなり低いといえますね。やはり地価の高い東京で家を持つのは大変なのでしょうね。

http://news.livedoor.com/article/detail/10023618/

ちなみに全国平均だと約82%なので、東京がかなり異常だということがわかります。分譲マンションの方が住みやすいし、支払うコストも減るのは自明だけど、買えない人がまだまだいるということがこの数字だけでわかります。そもそも東京に仕事で上京しているシングルが多くて、貧困層が増えているっていうこともあります。

 

昔から都市と持ち家率の関係は研究されていて、都市化がすすめば借家率が高くなるというのはもう明らかなんですが、僕が指摘したいのは日本固有の問題としては女性の労働参加がまだまだ低いことがこれからのポイントになってきます。

 

女性の労働参加で持ち家率が劇的に上昇すると予想

これまでは、男性の収入だけで家を買うのが当たり前の世界観でしたが、女性の方が大卒の割合が多かったりと女性の労働参加に対する土壌が整ってきています。これからは夫婦でダブルワークして子供1人で東京にいい感じのマンションを買うようなライフスタイルが王道になると予想しています。

 

僕の周りだけでしょうか、30歳手前で結婚して、新居を買って仕事は2人とも頑張るスタイルで妊活がんばってまーすみたいな夫婦。肌感でこれが今の王道だと思っています。

 

そんな人が好むのは職住近接(電車で1時間かけて通勤するのは馬鹿のやることだ)という価値観で、東京で働いているのに埼玉と千葉に住む理由なんてないということです。

 

女性の年齢階級別労働力率の世代別による特徴

労働参加率はざっくり2人に1人以上だけど・・・

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http://www.gender.go.jp/about_danjo/whitepaper/h25/zentai/html/zuhyo/zuhyo01-00-10.html

 

年齢階級別労働力率の就業形態別内訳

非正規雇用ばっかりで、大卒が増えれば正規が増えて収入も増える

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http://www.gender.go.jp/about_danjo/whitepaper/h25/zentai/html/zuhyo/zuhyo01-00-14.html

 

人口減少らしいけど東京の駅アクセスが良いところも減るの?

答えはだれでもNOっていうんじゃないでしょうか?

統計的には人口減るからみんなやばい!やばい!って思ってるだけで、どんなに不況になっても良いところに住みたいし、美味しいもの食べたいしわけで欲求は変わらないわけです。最後は良いもの(=価値があるもの)に需要が集中するのは世の常です。

 

ファクト情報としてはやっぱり東京に仕事が集中していることがすべての起点になっています。仕事があるから人が集まって、需要が大きくなって、経済がよく回って、仕事が生まれる・・・。この仕事が減り始めればもしかすると東京も例外に漏れず人口減少で価値が下がっていく街になっていくのではないでしょうか。当分はなさそうです。

 

不動産って思ってるより値段下がってない

ノムコムの首都圏中古マンション価格の価格変動ですが、みんなが思っているこんな大暴落のチャートでもー4%とかそれくらいしか実はなかったりします。6000万の住戸であれば200万〜300万の価値が吹っ飛んでるから大きい金額だと思いがちですが、10年とか中長期のスパンで見れば意外と横ばいか微妙に上昇していることが多いです。

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http://www.nomu.com/knowledge/chika/images/knowledge/graph.gif

 

なんですごい下がってると感じるかというとプロスペクト理論という有名な心理学の研究結果で、人間は損することに対する心理的な回避行動の方が強いので正確に確率的に判断することができないからです。こういうことを知っている資産家は下落局面でも平然と不動産を買い、ピケティよろしく投資収益で私腹を肥やしているのです。

 

まとめ

・日本は女性の労働参加率がまだまだ低いから東京マンションの潜在需要は今よりももっと大きい。

・東京には仕事が集中し、集中するから仕事が増える

・職住近接の考え方はもっと広がる

 

だから東京で自宅投資するのは需要サイドが堅調なのでおすすめです。

※くれぐれも投資は自己責任で、相談はメールいただければ気軽に乗ります。

 

新築マンション3種の神器とは?新築マンションを買う前に知っておいて損はないこと

新築マンション3種の神器ってご存知?

勝手に僕が言ってるだけなのですが、新築マンションを買うにあたって「新築マンション3種の神器」はご存知でしょうか。三種の神器とは日本神話で天照大神から授かった玉・鏡・剣のことなのですが、そんなことはどうでもいいですね。とにかく、新築マンションを買うにあたって大事な3つの仕様があるので順に説明します。

 

逆梁アウトフレーム工法

通常は天井から出っ張っている梁をアウトフレーム(外出し)して、天井じゃなくてバルコニーの床から立ち上がる感じにする工法のことを指します。

 

こういうこと↓

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http://kentikukouzou.blog.so-net.ne.jp/2007-11-23

 

逆梁アウトフレームにすることで採光が良くなり、ハイサッシ(このあと説明)が採用できるため通風も部屋の開放感も改善されます。アウトフレームなので部屋の凸凹がほとんどなく家具も配置しやすくなります。これが2000年以降に起きた新築マンションの快適イノベーションの1つです。

 

ハイサッシ

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http://sumaity.com/mansion_new/article/modelroom_report/9761/

平均的な窓のサッシは1.8mほどしかありませんが、アウトフレーム工法によって梁の分だけサッシを高く設計できるようになりました。これまたイノベーションで、壁が減って窓の範囲が広がるのでリビングは圧倒的な開放感が生まれます。最近の新築マンションでは天井高も2550mmと高いことも多く、昔のマンションのイメージとは大きく異なります。

 

ワイドスパン

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http://atago.0152.jp/modelroom.html

極めつけはワイドスパンという間口を広く取ったリビングの設計です。イメージ絵をみてもらえればわかると思いますが、開放的なリビングが実現できます。

 

このように、採光・風通し・開放感といった部屋の基本性能を底上げしてくれる仕様が逆梁アウトフレーム工法・ハイサッシ・ワイドスパンという新築マンション3種の神器です。

 

新築マンション3種の神器を兼ね備えた部屋はこんな感じになる図↓

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http://www.d-sendai.com/modelroom/

 

自分が住みたい部屋は人も住みたがるという売却戦略

やはり開放的なリビングで、日当たりもよく、風通しもいい、しかも大規模マンションで共用施設は充実しているし、駅近となれば住みたい人はたくさんいますよね?このニーズは年月が経っても変わらないことですし、だってお腹が減れば何か食べたくなるし、できれば美味しいものを食べたくなるように、住宅も良い所に住みたいという需要は変わりません

 

実際に天井高が2600mmのハイサッシのタワマンに住んでみて、1LDKで手狭なはずなのに天井が高いと開放感があり住みやすかったです。北東向きで日当たりはそれほどでしたが、窓がでかいので部屋は明るかったのが印象に残っています。まだまだこの新築マンション3種の神器仕様は普及していないので、希少価値という点で注目しています。

 

新築マンション3種の神器を兼ね備えた東京マンションを紹介

グランドメゾン品川シーサイドの杜は買うべき新築マンションなのか? 

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個人的2017年イチオシの新築マンションです。

 

自宅投資家が教える損しないマンションの買い方

これまで部屋仕様にフォーカスして新築マンション3種の神器をお伝えしてきましたが、損しないマンションを買うという点では立地が9割と言っても過言ではありません。不動産というように、動かずに変わらないものに本当の価値があるわけです。

 

また、不動産価格を構成しているのは人口・金利・需給の3つです。

 

人口と需給に大きく影響するのが仕事の需要サイドの動きで、仕事は東京の都心部に一極集中することが予想できます。というのは、2020年〜2030年の東京のマンション需要を予想するベースになる東京再開発や街づくりの考え方についてはこちらで紹介しています。結論は、渋谷・虎ノ門・東京へのアクセスに優位なエリアが今後も資産性が高いということです

随時更新・東京都内の再開発計画まとめ!買うべきマンションはどの駅か!?

今後の東京都の街づくりを知るには、知っておくべき森ビルの開発計画とは?

 

金利の動きはグローバル経済なので長期的なことは言えませんが、景気が上向かなければ金利も上がりません。人口減少で景気が上向きになるためには女性の労働力人口を増やすか、移民を大量に受け入れるか、ロボットなどの生産性にイノベーションが起きるかとにかく働く人が増えることが絶対条件です。もっとも現実的な未来は女性の労働力が増えるシナリオで金利上昇が想定されますが、その場合は共働き・子育て・職住近接モデルになるでしょうし、より東京都心部の立地の良いマンションに需要が集中するストーリーが描けることでしょう。

 

したがって、シンプルな損しないマンションの買い方とは

  1. 都心以外は買わない
  2. 駅歩7分以上は捨てる
  3. 新築マンション3種の神器を兼ね備えているか

こうなってくるのではないでしょうか?

 

こんな資産性の高い新築マンションをいち早く知り、他の自宅投資家のレビューが見れるサービスがあるんです・・・。うまく自宅で資産を形成している人はみんな使っている「住まいサーフィン」に無料登録して一緒に自宅投資を成功させましょう!

 

相談や記事ネタの提供はこちらにお願いします。

 

家を初めて買う人は中古リノベマンションにだまされて痛い目を見ないように

家はブームや雰囲気に流されて買うものではない

最近、首都圏でリノベマンションが大人気ですね。

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https://www.renoveru.jp/

ぼくも首都圏リノベマンション流通のエンジニアとして一時期仕事をしていました。新築にはない自由度の高さと立地をうまくミックスさせたリノベマンションはすぐ売れていきました。一方で、立地が悪いけどおしゃれな物件は結構売れ残ってるのが現実です。いくら中身を取り繕ったところで、不動産と呼ばれるだけあって動かない立地や管理状況、構造の劣化具合なんかが本当の価値を形成しているわけです。

 

大きい買い物だからこそ、価値を見極めて買おう

いくら安くても首都圏のリノベマンションは3000万〜4000万ほどはします。品質の高くて立地のいい場所となると、平気で新築並の価格をふっかけてきます。実際、おしゃれなカフェっぽいリビングにするには平米あたり10万円くらいで出来てしまいます。平均的な70㎡の3LDKをフルリノベしてもたかだか700万円とかそれくらいなのに、価格にはその倍くらいの金額が乗っているように思えます。(中古なので仲介手数料3%もかかりますしね)

 

今のリノベブームには乗らず、第2次リノベブームに乗ろう

今まさにリノベブームで、周りでも何人かリノベマンションに住んでいます。ただ、言ったら失礼になりますが、築30年の中古マンションをフルリノベしたところで残念ですが基本性能がまだまだ低いので、生活快適性があまりありません。

 

住まいの基本性能とは

  • 風通しの良さ
  • 日当たり(採光)
  • 広い空間
  • 快適な温度と湿度

この辺の基本性能が1段階あがったのが2000年以降で、逆梁アウトフレーム工法と呼ばれるものが出てきました。これが新築3種の神器の1つと勝手に呼んでいるもので、基本性能を大幅に押し上げる自宅イノベーションを起こしたと考えています。

 

新築マンション3種の神器とは?新築マンションを買う前に知っておいて損はないこと

 

逆梁アウトフレーム工法のメリットは、空間を広く取れるので圧迫感を軽減させるだけでなく、梁の分だけ窓のサッシを高くできるため風通しの良さと日当たりを同時に実現することができます。

 

こんな感じでリノベーションではサッシの高さまで直すことができません。

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http://mansionmania.blog.jp/archives/1043645568.html

 

リノベ済みマンションには2種類あるから気をつけて

リノベビジネスの仕組みを裏側から見ていた僕としては、やはり築30年を超えると中々買い手はつきません。なぜなら、購入者は30代ファミリーが大多数で、わざわざ人が住んだ後に住みたいなんて物好きはいないからです。それでもコスト面でのメリットと、立地の良さがあれば売れていく中古マンションもたくさんあります。

 

  1. リノベしないと売れない中古マンション
  2. リノベして提案することで売れる中古マンション

 

1のリノベしないと売れないような中古マンションはまず買うべきではありません。不動産そのものの価値がやはり低いので、後々苦労することになることは必至です。

 

リノベしないと売れない中古マンションとは?

  • 立地が悪い
  • 長期修繕計画がずさん
  • 構造的な寿命が近い

どれも不動産としての価値が毀損していて、買うべきではないのですがリノベされてお化粧されると本来の価値に目がいかず買ってしまいそうになります。特にコンクリートの寿命は存在しますし、建て替えのスキームはまだまだ現実的ではないのでマンション管理が徹底されていない築古のリノベマンションなんて恐ろしくて買えません。

 

全国でも200件程度の建て替え事例しかありません

マンションの建替えは、できない | 住まいの「本当」と「今」を伝える情報サイト【HOME'S PRESS】

 

広尾ガーデンヒルズなんかは立地が素晴らしくて、もう築31年なのに1億超えの中古マンションが即売れ状態です。やっぱりおしゃカフェリビングは資産価値のある所でやればいいんです。

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https://kawlu.com/journal/2015/09/22/7609/

 

リノベして提案することで売れる中古マンションとは?

立地が駅歩15分とかなり悪いのですが、広いルーフバルコニーがあって、周りに高い建物がなくめちゃくちゃ基本性能が高いリノベ済み中古マンションがありました。元々はバブル期に建てられたマンションなので内装も採光なんかたいして考えてない普通のマンションだったのが、ルーフバルコニーとシームレスに移動できるようにワイドスパンの窓付けて、部屋ぶち抜いてリビング20畳以上にしたり今風の快適な内装を提案することで即売していました。立地が本来もっている強みを磨いて尖らせて、消費者に訴求しているタイプのリノベマンションであれば買っても良いかなと思います。

 

資産になる家をおしゃれにしよう

リノベも良いのですが、僕の考えは今新築のマンションも20年経てばリノベして売れるので、新築の方が不確実性リスクが低くていいじゃん?と思っています。築30年の20年後は築50年でコンクリートの寿命とか建て替えなどの問題も出てきます。一方で新築であれば20年後は築20年ってだけなので、まだ全然住めるよねっていう不確実性リスクがあまりありません。ほとんどの人はリスクを嫌うと思うので、築50年オーバーでも売れる資産価値のあるマンションというのは長期優良住宅(100年住宅)とか恵比寿徒歩1分!みたいな特殊なマンションだけでしょう。決してさいたまで築50年の中古マンションに値段がつくとは思えません・・・。

 

マンションという商品の寿命

日本最古の鉄筋コンクリート造りのマンションは軍艦島にあるそうですが、現実的な事例でいうと同潤会アパートや表参道ヒルズになった青山アパートの90年という事例が寿命に限りなく近いのではないでしょうか。長い目で見ると内装はいくらでも変えられるので、本当に大事なことは立地や日々のメンテナンスで本来の価値が損なわないことだとわかりますね。立地・立地・立地!

 

自宅投資という考え方

資産性という点でかなりリノベマンションの怖い部分を指摘してきましたが、自宅ほど個人に優遇されている投資は存在しません。言ってみれば空室率が0%の不動産投資が銀行からお金を借りて、しかも金利が0(住宅ローン減税のため)でやれるなんて神がかった優遇策です。

 

そもそも自宅投資を広めようと思った原体験となった出来事

なぜ僕はマンションを買うことで700万の現金を手に入れることができたか?

 

損したくなければ素直にピケティの「r > g」にならって、まずは自宅投資を考えてみてはいかがでしょう。とはいえ、最大の恩恵を受けれる新築マンション価格は天井に近いので、本当に価値がある新築マンションを買うためにはよく市場を知る必要があります。

 

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