これから東京は中古マンションを買うのが当たり前の時代になる？
首都圏中古マンションの成約数が４ヶ月連続増加
新築販売数に比べると首都圏の中古マンションは2016年から絶好調の市場環境で、2017年年明け早々に良いニュースをかっ飛ばしている。
同月の首都圏中古マンション成約件数は2,993件（前年同月比17.7％増）と4ヵ月連続の増加、2ヵ月ぶり2ケタ増となった。
首都圏中古マンション、成約件数2ヵ月ぶり2ケタ増／東日本レインズ｜R.E.port [不動産流通研究所]
中古マンションが伸びたのは新築が天井だから
僕の考えでは新築マンションの価格は、需要の上限にまで達している物件が多数あります。その結果、需給の関係で新築マンション市場は発売戸数と成約件数が減り、中古マンションに需要が流れ込んだという構図をイメージしています。
2017年の東京マンション市場のイメージ
東京の新築マンション：高品質・高価格
東京の中古マンション：コスパ重視・デザイン重視
2016年11月の新築マンション発売戸数が22.7%減はマンション価格暴落の兆しなのか？ - 自宅投資戦略研究室
この構図が示しているのは、需要は堅調ですが新築至上主義という幻想はいくらか消えて、中古マンションを買うという選択が定着しつつあるのではないでしょうか？
首都圏中古マンションの成約・新規登録件数の推移
実際、中古マンションの成約数が前年同月を上回るペースなので首都圏中古マンション市場は好調といえます。ただし、売出の増える角度に比べて、成約の伸びは弱いので、市場には在庫が多数残っているため中古マンション価格は横ばいか下落傾向にあると思います。
成約㎡単価の前年同月比
やはり東京都の上昇が一番大きいです。意外にも千葉や埼玉の上昇が強く、横浜・神奈川の上昇がゆるいことから見えてくるのは、金額の値ごろ感が調整されていると思います。横浜・神奈川はすでに東京並に高いので、都心部の新築を諦めた人の購入対象にはなりえなかったのではないでしょうか。
つまり、今後の自宅投資は価格感も重要な要素になってくると考えています。
ファミリー売却用の自宅マンションの場合は、上限が6000万（年収800万〜1000万の人向け）になってきます。
でも、中古マンションをいきなり買うの怖い
新築と違って中古マンションの場合は、見えない部分の劣化やマンション管理や住民の問題などチェックすべき項目がたくさんあります。
外壁のひび割れくらいは外から見てもわかりますが、配管の劣化がどうなってるかとか、それの修繕コストが賄えるだけの長期修繕計画の進捗があるかといった点も確認しないといけません。とても大変です。
中古マンションの基本性能は低いことが多い
リノベーションでイケてる物件が見つかったとしても騙されてはいけません。
構造の基本性能が低い場合があります。
例：窓が断熱になっていない割にでかくて冬寒い
ほかに中古マンションの15畳以上の広々としたリビングも基本スペックが新築に比べて劣る場合があります。アウトフレーム・ハイサッシ・ワイドスパンのマンションは最近の仕様なので、そもそもの15畳の天井高が20cmくらい違ったり、採光や開放感といった基本性能が新築マンションの方が高いことも多いです。
基本性能の高い新築マンションはお買い得
中古マンションは市場価格で購入できることが大きなメリットで、新築マンションは新築プレミアムを負担するデメリットがあります。しかし、基本性能が高い新築マンションというのは市場にとってかなりユニークな物件で需要があります。
中古のiPhone6を買う人もいますが、最新版のiPhone7を買う人がある一定数いることと同じです。
中古マンションの市場拡大は始まったばかり
まだまだアメリカやイギリスのように中古不動産の流通は活発ではなく、リノベーションも流行り始めたばかりです。統計情報をみると今後も活発に中古マンションの取引が行われることは見えているので、新築でも中古でもリセールバリューを意識した物件であれば損することはあまりないと考えています。
資産性の高いマンションとは？
- 駅歩5分以内
- 2路線以上利用可
- 大規模マンション
この辺を押さえていれば新築・中古を問わず損しづらい物件を買うことができます。
さらに2020年〜2030年の再開発計画とオフィス供給を考慮すると、注目エリアの渋谷・虎ノ門・東京にアクセスが良い「大井町」なんかが資産性が高そうです。
随時更新・東京都内の再開発計画まとめ！買うべきマンションはどの駅か！？ - 自宅投資戦略研究室
随時更新・東京都内の再開発計画まとめ！買うべきマンションはどの駅か！？
2018/04/03更新
いま東京の再開発がアツい！
再開発が行われば周辺地域だけでなく、沿線の活性化にもつながりマンションの資産価値向上になります。そこで、2017年以降行われる東京都の再開発計画について時系列でまとめていきます。
2017年
渋谷エリア
ヒューリック渋谷井の頭通りビル
2016年秋に完成予定だったが、2017年2月末に完成予定のヒューリック商業ビル
独特なジェンガデザインになる予定
虎ノ門エリア
赤坂インターシティ AIR
溜池山王駅周辺で虎ノ門駅にも近い赤坂エリアに地上38階の高層ビルが供給されます。
近くにはアークヒルズ・虎ノ門ヒルズがあり、虎ノ門ヒルズは2019年にオフィスがさらに供給されることから虎ノ門エリアは今後大注目です。
赤坂一丁目地区第一種市街地再開発事業 施設名称は「赤坂インターシティ AIR」に決定
銀座エリア
銀座に大型複合ビルGINZA SIX
2017年4月に有名な森ビルの商業＋オフィスビルが銀座の銀座松坂屋跡地に建ちます。
森ビルの開発計画は別途まとめています
今後の東京都の街づくりを知るには、知っておくべき森ビルの開発計画とは？
2017年2月に完成して報道陣にお披露目されました・・・でかいっ
銀座の新しい顔に？ 松坂屋跡に新商業施設、４月開業：朝日新聞デジタル
下北沢エリア
東北沢駅前広場の整備
下北沢駅の隣駅「東北沢駅」の駅前広場が2017年に整備されます。
2019年には隣の代田橋駅前広場も整備されるので、下北沢駅周辺はよりオシャレなブティックタイプの町並みになっていくのではないでしょうか。引き続きサブカル色強めな人たちを引きつける魅力的な街になるといいですね。
2018年、シモキタはこう変わる！ | 企業戦略 | 東洋経済オンライン | 経済ニュースの新基準
東京エリア
松坂屋上野店南館建替計画
百貨店の建て替えですが、高層化することで賃貸オフィスによる収益性を担保にした建て替えスキームですね。東京・上野間はアクセスが良く、東京駅周辺がオフィス面積が増えるので色々思惑がありそうです。
そういえばJフロントリテイリングは大丸・松坂屋の合併で出来ましたね。
同年、銀座にできる「GINZA SIX」は松坂屋跡地に森ビルと協業して再開発していますし、渋谷パルコも2019年に建て替えが決まっております。これでJフロントリテイリングの東京エリアにおける老朽化した商業施設の再開発は打ち止めになります。
2018年
虎ノ門エリア
新虎通りのビル再開発
新橋29森ビル再開発プロジェクト｜森ビルのプロジェクト｜森ビル株式会社 - MORI Building
2018年9月に新橋29ビルの建て替えで、15階建てのオフィスビルが建ちます。
森ビルは2020年にかけて虎ノ門ヒルズを中心とした大規模開発を実施する中の1つです。こういった建て替えを実施するということで、虎ノ門・新橋エリアの老朽化した森ビルがリニューアルされていく可能性は大いにあります。
東京エリア
東京ミッドタウン日比谷
2018年3月にオープンした地上35階、地下4階、延床面積約189,000㎡のオフィス・商業などから構成される大規模複合開発です。東京・丸の内・有楽町間の不動産開発は波及的に進んでいく見込みです。
大手町二丁目地区第一種市街地再開発事業
2018年7月に都市再生機構とNTT都市開発が大手町2丁目に超高層ツインオフィスビルを建設中予定
大手町二丁目地区第一種市街地再開発事業／建設中・計画中の日本の超高層ビル
この後、2019年に大手町の三井物産の本社建て替え、2021年に東京駅-大手町間でオフィスビル大量供給があります。さらに2027年には日本一高いビルが建つ予定で急に大注目の東京エリアになります。
日本橋二丁目地区第一種市街地再開発事業
日本橋は地図的に見ると東京駅と1駅しか離れておらず、徒歩5分圏内になります。その日本橋でも東京駅を中心とした再開発計画が順調に進んでいます。
その中で今回の2018年の再開発は東京駅側の日本橋駅になります。
八重洲にも2021年・2024年に約50万㎡の複合開発が計画されています。
三井不動産 | 「日本橋二丁目地区第一種市街地再開発事業」着工
神田練塀町地区第一種市街地再開発事業
ヨドバシカメラ秋葉原の北側に住友不動産の高層ビルが建ちます。
ただ、地上20階延床3万㎡とヨドバシアキバの約半分くらいの規模です。
http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1506_0006/kandaneribeityou.pdf
2019年
2019年はオリンピックを翌年に控えて虎ノ門ヒルズが追加で3本もタワーが建ち、渋谷エリアも大規模複合ビルが建つ年です。
渋谷エリア
道玄坂一丁目駅前地区第一種市街地再開発事業
東急電鉄グループが渋谷ヒカリエと同タイプの商業ビル＋ハイグレードオフィスビルを東急プラザ跡地にオープン予定となっています。
セルリアンタワーよりも駅近でアクセスも良いので、イケイケのITベンチャーが入居するおしゃれなオフィスタワーになること間違いなしですね。
渋谷再開発・道玄坂一丁目駅前地区｜プロジェクト・ノート｜東急不動産
南平台プロジェクト
東急電鉄は渋谷の再開発に全力なので、南平台にも新しいオフィスを供給します。
場所は、サイバーエージェントが多く入居しているビルの近くなので、かなりIT系を意識したオシャレで開放的なビルになるらしい。
http://www.tokyu-fudosan-hd.co.jp/news/pdf/684
渋谷パルコが大型複合施設に建て替え
１〜８階までがこれまでの渋谷パルコ同様にテナントが入り、９〜２０階までがオフィスフロアになります。もとが９階建てだったので、およそ倍の延床面積になり超高層化しています。建て替えのため２０１７年〜２０１９年まで一時営業は停止となります。
宮下公園再開発プロジェクト
オリンピック関連再開発プロジェクトとして宮下公園のリニューアルが計画されています。まだ具体案ではないものの提案ベースではこのようなイメージになっています。
ものすごい花と緑推しです。
池袋でも公園のリニューアルが実施されて、すごい大好評だったので今後都心部での公園再開発は活発になるかもしれません。
渋谷・宮下公園の整備に三井不動産を選定、17階建て宿泊施設も | 新・公民連携最前線 PPPまちづくり
虎ノ門エリア
虎ノ門ヒルズビジネスタワー
（仮称）虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー｜森ビルのプロジェクト｜森ビル株式会社 - MORI Building
虎ノ門エリアにこれでもかというくらいオフィスを供給する森ビルの戦略で、虎ノ門沿線の需要はますます増えていくことが想定されます。2019年の虎ノ門ヒルズ3本タワーで労働人口が4万人くらい虎ノ門エリアに増えるため、自宅投資の駅選びに大きく影響してきます。
虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー
（仮称）虎ノ門ヒルズ レジデンシャルタワー｜森ビルのプロジェクト｜森ビル株式会社 - MORI Building
すでに虎ノ門エリアには富裕層向けの愛宕グリーンヒルズとか、仙石山森タワーとかあるのですが、さらに虎ノ門ヒルズがレジンデンスを出すということで、虎ノ門は富裕層がもっと集中するのではないでしょうか。
虎ノ門ヒルズステーションタワー
（仮称）虎ノ門ヒルズ ステーションタワー｜森ビルのプロジェクト｜森ビル株式会社 - MORI Building
虎ノ門ヒルズは日比谷線新駅「虎ノ門駅」が出来る超大規模複合開発になっており、今から目が離せませんね！
森ビルの開発計画については以下の記事にまとめています
今後の東京都の街づくりを知るには、知っておくべき森ビルの開発計画とは？
東京エリア
大手町一丁目2地区計画
三井物産の本社建て替えに伴う再開発です。
高層階はラグジュアリーホテルの誘致で、多目的ホールを併設する予定です。
例に違うことなく30階・40階の超高層化していますね。
三井不動産 | 「（仮称）大手町一丁目2地区計画」整備方針決定
日本橋室町三丁目地区第一種市街地再開発事業A地区
2018年の日本橋駅前のオフィス開発に引き続き、三井不動産は東京駅・日本橋駅エリアを徹底的に再開発していく計画を立てています。
三井不動産 | 「日本橋室町三丁目地区第一種市街地再開発事業A地区」着工（2015年12月17日）
浜松町エリア
TGMM芝浦プロジェクト
三井不動産がJR田町駅直結の大規模開発を行う予定です。
駅直結のオフィスとホテルなので浜松町エリアも急に開発地として注目されています。
三井不動産 | 「(仮称）TGMM芝浦プロジェクト」着工（2015年10月1日）
また、2020年までには品川-田町間に山手線新駅「泉岳寺駅」が出来るので、都営三田線・浅草線との絡みで沿線の価値が見直される可能性もあります。
2020年
渋谷エリア
渋谷駅桜丘口地区(桜丘町1地区)開発計画
場所は渋谷駅南側で、超大規模な開発計画になります。
なにより、住宅も供給されるということで、山手線徒歩1分での供給はBrillia Towers 目黒に続くレア案件です。
とてつもなく大きいので、オフィスビル・商業施設・住宅のフルセットで、ビジネスマン向けのサービスアパートメントまであります。渋谷を一変させるランドマーク的な再開発になることは間違いありません。
渋谷駅／桜丘口地区の再開発、都市計画決定、2020年開業予定 （2014.06.16）｜流通ニュース
新渋谷駅ビル
東急が全力でやっている渋谷の再開発ですが、新渋谷駅ビルは地上46階の超高層タワーになります。屋上展望がついていたり、あからさまに六本木スタイルの超高層都市構想を感じられる新しい渋谷のランドマークタワーです。
浜松町エリア
都市再生ステップアップ・プロジェクト（竹芝地区）
知らない人も多いゆりかもめ「竹芝駅」ですが、オリンピックに合わせて大規模な再開発が行われる予定です。
なんと延床面積200,000㎡が予定されており、ヒカリエよりも少し大きいくらいの規模感です。なんかオシャレなテラスっぽいイメージ画像が公開されています。竹芝もベイエリアのタワーマンションが多いので、竹芝周辺は少し注目されるかもしれません。
都市再生ステップアップ・プロジェクト｜プロジェクト・ノート｜東急不動産
品川エリア
40年ぶりに山手線新駅誕生
13haもの大規模な新駅複合開発はあの恵比寿を超える規模です。浜松町や竹芝での開発などと合わせて、品川一帯のベイエリアはより快適な住環境になることは間違いありません。現在名前は未定とのことですが、高輪・港南・泉岳寺など色んな憶測が飛び交っています。
山手線に40年ぶりの新駅！2020年までに品川・田町間に誕生【スマイティ - 新築マンション】
2017年2月10日新駅工事が着工されました
山手線新駅の起工式…西日暮里駅以来、３０番目 : 社会 : 読売新聞（YOMIURI ONLINE）
羽田空港への継続的な投資が続く
日刊建設工業新聞 » 羽田空港跡地開発／第１ゾーンに総延べ１２・５万平米施設群／鹿島ら５４０億円投資
池袋エリア
旧庁舎跡地複合再開発→Hareza池袋に決定
シネコンを中心とした多目的ホールなどを多数設置して、集客目標1000万を標榜する豊島区役所の目玉開発です。地上158mのオフィスタワーも供給されるので、ちょっと落ちぶれそうになっている池袋エリアがこのタイミングで活性化されるかもしれません。
【宝塚歌劇も呼びたい！】東京・豊島区、池袋の「にぎわい拠点」の愛称を募集中 : J-CASTトレンド
東京新聞:豊島区庁舎跡地の再開発エリア 愛称は「Ｈａｒｅｚａ池袋」に:東京(TOKYO Web)
2016年に南池袋公園も再開発されてキレイになりましたね
南池袋公園がリニューアルしていたので行ってきた - ぐるりみち。
下北沢エリア
2019年に世田谷代田橋駅前広場が整備されます。
2017年の東北沢駅につづいて開発が続きますが、小田急沿線は山手線外側で都心的ではないので自宅投資には向かないエリアと断定しても問題ないですね。
下北沢の小田急線跡、15年度から整備本格化｜日経アーキテクチュア
2021年以降
東京エリア
大手町二丁目常盤橋地区第一種市街地再開発事業
A棟：地上37階・地下5階・高さ230ｍ・2021年度竣工
B棟：地上61階・地下5階・高さ390ｍ・2027年度竣工
C棟：地上1階・地下4階・高さ5ｍ・2027年度竣工
D棟：地上9階・地下3階・高さ65ｍ・2022年度竣工
2027年には日本一の高さを誇るビルが東京駅と大手町駅の近くに建ちます。
都心の超高層化を象徴するような再開発案件ではないでしょうか。
2017年時点で日本一高いビルは大阪の「あべのハルカス」で高さ300mです。
大手町二丁目常盤橋地区第一種市街地再開発事業／建設中・計画中の日本の超高層ビル
八重洲二丁目北地区第一種市街地再開発事業
2021年予定の三井不動産主導の複合ビル開発です
2018年から引き続き東京エリアの再開発が進むと、東京駅を中心とした沿線のマンション価格は需要が高まる予想です。
三井不動産 |「八重洲二丁目北地区第一種市街地再開発事業」計画概要について
東京駅前八重洲一丁目東地区再開発事業
2024年予定に延べ床22万㎡の複合ビルが東京八重洲に建つ見込み
開発はBrilliaでおなじみ東京建物
このビルの向かいには三井不動産の複合ビルも建つので合計50万㎡の超特大再開発
2021年東池袋駅直上に複合タワー
東池袋駅直上部の再開発、子育て支援施設や医療モールも | HANJO HANJO
全体的に池袋が活気づきそうな雰囲気ではあります。
2021年春日・後楽園駅前地区市街地再開発
あまり開発されてこなかった春日や後楽園エリアですが、人口の都心移動を見越しての投資だと思われます。総延床面積が20万㎡弱で住戸は600戸ほどの駅前複合開発でタワーが3本建つ予定です。
2022年京成立石駅前市街地再開発
流行りの駅前の複合タワマンが葛飾区の京成立石駅前にできます。
都心ではなく下町感が強い東京は東側の葛飾区に京成立石駅はあります。今後都心周縁部においても駅前開発は続くのではないかと思います。
京成立石駅／2.2haの北口地区市街地再開発、都市計画決定（2017.06.15）｜流通ニュース
ほかにも小規模な駅前複合開発がもりだくさん
2027年リニア中央新幹線の開業
品川駅から名古屋駅まで約40分で結ぶリニアが2027年に開業予定です。
交通の便がよくなれば、ストロー効果で首都圏から名古屋まで通勤する人も出てくると思われるので品川エリアはより賑わうか？
リニア中央新幹線は2027年の開業が前倒しになるか？ | BEYOND 2020 首都圏 未来予想図
2027年勝どき東エリア再開発
オリンピック後に勝どき東エリアは36.9万㎡もの大規模なマンション開発と都営大江戸線の地下通路開発が行われます。勝どきは2000年代に銀座からほど近いエリアとしてタワマンが林立したエリアです。
東京都・勝どき東地区再開発、大江戸線勝どき駅をつなぐ地下通路を新設 | HANJO HANJO
再開発される地域まとめ
2020年にかけて重点的に再開発されるエリアとは
大きく再開発を進めている3社の動向を押さえておけば大丈夫
2025年くらいまではこの流れが強く続くことが現時点で分かっています。
- 東急電鉄：渋谷駅
- 三井不動産：東京・日本橋駅
- 森ビル：虎ノ門駅
上にあげた３つのエリアは既存のオフィス延床面積と比べ、ざっくり10年で1.5倍くらいに爆発的に増えます。当然そこで働く人は沿線でコスパの良い所に住むので沿線の住宅需要は底堅くなるというロジックです。
これらの再開発の共通点とは
すべての案件で六本木ヒルズ型の超高層都市の思想が感じられるようになりました。森ビルイズムから紐解く東京で買うべきマンションについてはこちらの記事で紹介しています。ぜひ一度目を通してみてください。
今後の東京都の街づくりを知るには、知っておくべき森ビルの開発計画とは？ - 自宅投資戦略研究室
重点開発エリアはNYマンハッタン並に人口密度が上がる
マンハッタンに比べると東京の人口密度はまだまだ半分程度ですが、2020年〜2030年の超都心のオフィス増床が進めばマンハッタン同様に住宅も超高層化は避けられないと考えています。そうなってくるとまだまだ都心部のマンション価格は供給のわりに需要の方が多く増えるので底堅いと考えられます。
まとめ
これだけ再開発で超高層タワーのオフィス供給がされるので、より都心回帰になる流れは続くと思います。
したがって、自宅投資家として買うべきマンションは・・・
- 山手線内側は堅い
- 再開発エリアにアクセスが良い駅
この辺を踏まえて、資産価値があがる予定になっている駅を中心に駅近マンションを買う戦略を立てていくのが良いかと僕は考えています。
山手線内側のマンションまとめ中...
住宅は賃貸と購入どっちが良い？賃貸派に騙されてはいけない購入のメリット
マンションは賃貸と購入どっちが良いの？
マンションは賃貸vs購入でどっちが結局良いのか的なコンテンツがよくあります。suumoは賃貸も購入もどっちもやってるので、結局コストが同じくらいだからライフスタイルに合わせてみたいな茶を濁す結びでしめています。
はっきり言います、マンションは購入が圧倒的に良い！
それは賃貸という構造に問題があります。
以下、主に東京のマンションについての話です。
賃貸マンションの構造的なデメリット
家賃の内訳を見れば賃貸が悪い理由が分かる
大家さんは慈善事業ではないので、もちろん儲けるために大家をやっているわけです。なので当たり前ですけど、賃貸マンションの家賃には大家の投資利回りが乗っています。最低でもそれが５％は乗っているので、そのお金を払ってでも所有したくないという選択肢を取れるのが賃貸だと考えてください。
家賃＝コスト＋大家の投資利回り
大家さんの肥やしになりたければ止めません。
経済学者のピケティが「r>g」で有名になった式の通りです。
言ってしまえば大家が不動産投資ローンを組んでいれば、その高い利息を払わされているのです！損ですね。
賃貸vs購入の比較記事は金利を高く見すぎている
だいたい２％〜３％で計算されていることが多いですが、フラット３５固定で１％です。５０００万の物件を３５年借りた時に１％だったら総額５９００万ですが、３％で借りたら８０００万にもなります。固定金利が昔のように高くなくて、住宅ローン減税で１０年間ボーナスタイムがあるので、賃貸と比べ物にならないくらい購入のコストはダウンしています。
賃貸の方が安く見えるのは生活レベルも安いから
マンション購入の賃貸vs購入でよく出てくるシミュレーション物件のスペックが違うケースが多々あります。賃貸物件にディスポーザーが付いてて、コンシェルジュがいてクリーニングの取次やってくれたり、カフェラウンジがありますか？キッズルームがありますか？購入したマンションと同レベルの品質を賃貸に出せば、そんな安く借りれると思いますか？
賃貸は住まいのスペックが低い
家賃は単に出ていくお金・住宅ローンは負債だから資産
会計的な話でわかりづらくて申し訳ないのですが、毎月の家賃はシンプルに財布から出ていくお金でしかありません。しかし、住宅ローンはもう少し複雑で、毎月家賃並に払っていますが負債の返済なので、行先は不動産という資産になります。
つまりこう！
賃貸マンションだと払った家賃が大家さんの資産になる。
マンション購入だと返済した住宅ローンが自分の資産になる！
ここまで賃貸のデメリットとその構造的問題から購入の方が絶対にいい理由を紹介してきました。一方で賃貸にもメリットがあるので紹介して行こうと思います。
賃貸唯一のメリット
所有しなくて良い・引っ越せる
所有しなくて良いメリットは不動産大暴落であったり、転勤族で定住しなかったり、フリーダムに生きたい人向けのメリットです。少し意地悪な言い方をすると、所有できない人が仕方なく賃貸を選ぶということもあります。
例えば、まだ信用力がない新卒社会人の場合は生活もまだ何も固まってないので、とりあえず賃貸に住むというようなケースは「仕方なく賃貸」ケースです。だって住宅ローンの審査が通らないのだから買えないんだもん。
賃貸唯一のメリットは「所有しなくていい」
マンション購入の構造的メリット
住宅ローンの返済は資産である
賃貸のデメリットの際にも説明しましたが、住宅ローン返済は資産なのです。
自宅は自分が大家で自分が賃貸しているのと同じことなので、空室率０％で超金利優遇されている資産と言えます。これをうまく活用としているのが、本ブログが提唱している「自宅投資戦略」ということなのです。
トータルコストが安い
大家の投資利回りは乗ってこないので当然コストが安いのと、住宅ローンを返済し終えれば維持管理コストだけなので賃貸よりも負担が軽くなります。ずっと賃貸のままで年齢的に働けなくなってくると、下流老人まっしぐらな最低限の生活しかできなくなることでしょう。
マンション購入最大の問題はこれだ！
資産価値が下がる
マンション購入に踏み切れない人たちが不安に思うのは、そうはいっても資産価値が下がったら資産にならないじゃない・・・ということではないでしょうか。たしかにマンション価格は下がります。
ではどうするか
だから、資産価値が高いマンションを知ろう！
私は自宅マンションを購入して、売却益を出すことに成功しています。それはやはり、資産性の高いマンションを安く買うことができたことに尽きます。いくら住宅ローンが資産になるといっても、資産そのものが下がってしまえば元も子もありません。その資産性をいかに下げないマンションを購入できるかが本ブログ最大の目的です。
私の自宅投資実体験はこちら
自宅マンション投資体験談（有明のタワマン売却） - 自宅投資戦略研究室
資産性が高いマンションについての考え方はこちらがおすすめ
そんな資産性の高いマンションが色んな角度から分かるサービス「住まいサーフィン」 は自宅投資家のマスト。
首都圏マンション空き家問題から2017年に買うべき新築・中古マンションが分かる？
首都圏でも空き家問題が顕在化？
世田谷で空き家が12％超にもなったことでニュースになりましたね。一方で、新築マンションはバンバン建ってるため、マクロ的視点から住宅供給を減らせという主張がよく展開されています。本当にそうなんでしょうか？資産性のあるマンションを買うために新築・中古をどう考えればいいか探っていきます。
空き家が増えるのは立地が悪いから
世田谷といえば、三軒茶屋・等々力・経堂といったエリアです。歩いてみるとわかりますが、東京なのに鉄道の利便性が著しく悪いエリアだと実感すると思います。東急田園都市線の各駅近物件なら問題ないのですが、三軒茶屋からほど近い下馬なんかは駅歩15分以上もかかるし、移動がバスになることも多くなります。
今の東京は車の所有するコストが尋常じゃないので、基本的に移動は鉄道になります。その鉄道へのアクセスが悪いエリアに空き家が増えるのは当たり前の話です。
空き家が増えることで資産が毀損する理由
空き家が増えることで発生するのはこの3つです。
- 治安の低下
- 災害時のリスク上昇
- 景観の悪化
人が住まない家は乾燥の影響で劣化が早まります。手入れもされずに景観も悪化させながら、災害時には倒壊する恐れもあります。何より空き家は周辺の雰囲気を悪化させるので需要への悪影響から資産性を毀損させます。マンションの空き家は修繕費や管理費などにも影響してくるので質が悪いです。
倒壊しそうな空き家は行政代執行の特措法が出来たので積極的に潰されていくでしょう。ただ、その費用は市民の血税なんですよね・・・。
神戸新聞NEXT｜姫路｜行政代執行で初、空き家を強制撤去へ 姫路市
新築マンションが売れる理由
新築マンションがこんなにも増える理由は
- 住宅ローン減税
- 資産インフレ・建材費高騰
- 消費者ニーズ
一番大きいのは住宅ローン減税の影響で、住宅ローン契約しても実質利息が0になる仕組みだからです。住宅ローン減税はローン残高の1％・上限50万円を10年間所得控除なので、実質10年間利息なしのボーナスタイム・・・いつ買うか今でしょ！
また、アベノミクスによる円安・株高の影響で資産インフレが起きてますし、東京オリンピックの建設需要で建材費のコストアップが価格に反映されています。海外から見れば東京のマンションはまだまだ買いではないでしょうか。
2017年中古マンション市場は激変する！？
2017年はリノベーションイヤーになる
家だって着替えるように | 世田谷区上馬(駒沢大学駅)の物件トップ【cowcamo】
これまで中古マンションはマーケティングされておらず、仲介業者が右から左に受け流していただけでしたが、リノベーションが昨年末から大注目されています。すばらしい立地だけど内装がちょっと・・・というのが新築以上にオシャレにカスタマイズできるのですから、新築よりも高値になるケースも見られてきました。
リノベーション済み住宅の流通をやっている「cowcamo」はものすごい勢いで売っていますし、フルカスタマイズリノベーションの「リノベる」も急成長しています。2017年は新築ならでは・リノベーションならではの戦いになるのではないでしょうか。
中古マンションも立地・立地・立地
くそみたいな立地でもよければ、空き家をリノベーションして超低価格でおしゃれな部屋に住めるのですが、実際そんな消費者はいません。むしろ立地や管理が行き届いているマンションに需要は集中しています。リノベーションは空き家を再生するのではなく、もったいない中古マンションをもっと長く再生するだけなのです。
2017年は都心新築マンションが買いだ！
天井・天井と言われている都心の新築マンションですが、もっと長期的視点で見ると2017年は買い場と言わざるを得ない。
住宅ローン減税は当分辞められない
消費増税も住宅ローン減税も経済政策の影響で再延期
消費増税先送りで関連税制２年半延期 住宅ローン減税など ：日本経済新聞
減税がなくなれば住宅ローン負担が増えるので需要が引き締められる可能性が考えられる。ただし、住宅ローン減税がなくなった時は景気が浮上した時なので、平均所得も上がっているだろうしそこまで心配することではない。
資産インフレ・建材費高騰はつづく
円安の流れはまだまだ続きます。なんたって日本の財政はずぶずぶですから。日米の金利差も拡大しているので、円キャリートレードによる円安は続くと考えられます。
中古リノベーションは実例が少ないのでリスキー
たしかにリノベーションして中身がキレイになるのは良いのですが、配管や外壁などの基礎部分は築40年だったら築40年です。築40年が10年後に築50年になった時のメンテナンス費用なんかを考えると、あまり事例もないので追加コストの不確実性リスクがあります。
それに比べて新築マンションは15年〜20年かけて価格は下落していきますが、そこから下落幅がなだらかになることがすでに分かっています。不確実性リスクも少なく、自宅を売却するときもリノベーションを想定して、リノベーションで変えられない部分のスペックが高い新築マンションを選ぶことができれば十分に利益を出すことができるのではないでしょうか。
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ザ・ガーデンズ東京王子とグランメゾン品川シーサイドの杜がいいかなーと個人的には考えています。グランメゾンはまだモデルルーム行けてないので記事ないですが、立地がプライムパークスよりもよいですね。
プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーは買うべき新築マンションか？
自宅マンションを売却した年の確定申告に必要な書類とは？
2017/01/03更新
自宅マンションを売却したら確定申告が必要です
サラリーマンの人だと12月に会社で年末調整するだけで済んできたと思いますが、自宅（マイホーム）を売却すると利益がでても損がでても確定申告する必要があります。とはいっても、確定申告って難しそうだし、特例控除とか計算式とかよくわかんないなーと思うので整理しました。
※厳密には売却損が出た場合確定申告の義務はないのですが、申告しないと損をするのでやった方がいいです。
確定申告しなかったらどうなる？
ちなみにマンションを売却して確定申告をしないと、法定納付期限の翌日から完納の日までの「延滞税」がかかりますので、必ず期限までに確定申告したいですね。
確定申告の必要書類と入手方法
税務署でもらって書くもの
これら書類の書き方
自分で用意して確定申告と一緒に提出するもの
- （必須）不動産売却時の売買契約書のコピー
- （必須）不動産購入時の売買契約書のコピー
- （任意）仲介手数料、印紙税などの領収書のコピー
- （必須）譲渡不動産の登記簿謄本
- （必須）住民票の除票
１〜２は任意だけど、これらの書類がないと税務署が仕事できなくて色々トラブルになるため、実質的に必須の書類です。３は任意提出で詳細は後で記載します。４，５は自宅売却時に必要な書類です。
（必須）不動産売却時の売買契約書のコピー
自宅マンションを売却した時に売買契約書を交わしているので、それをコピーして確定申告に添付します。譲渡所得の計算用です。
（必須）不動産購入時の売買契約書のコピー
自宅マンションを買った時に売買契約書を交わしているので、それをコピーして確定申告に添付します。譲渡所得の計算用です。
（任意）仲介手数料、印紙税などの領収書のコピー
課税譲渡所得の算出には仲介手数料や印紙税といった取得費を含めて計算する必要があります。ただし、計算方法が２種類あって、実際に使った金額を引くか・譲渡収入額の５％引くか自由に選べます。よほど利益が出ていなければ自宅売却の場合３０００万円の特別控除で非課税になるはずなので、面倒な人は概算法の５％を使ってこの書類は用意しなくても構いません。
取得費の計算方法
- 実額法：土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額
- 概算法：譲渡収入金額×5％
例：マンション取得に要した費用一覧
- 仲介手数料
- 売買契約書に貼付する印紙
- 登録免許税
- 登記手数料
- 不動産取得税
実際これだけ集めるのは面倒ですよねぇ・・・。
概算法にしてしまうのがおすすめです。
マンション売却時の譲渡所得の取得費になる費用項目一覧表 - 自宅投資戦略研究室
（必須）譲渡不動産の登記簿謄本
譲渡不動産の登記簿謄本は譲渡前・譲渡後いずれのものでも問題ありません。手元になければ法務局にオンラインで請求することができます。（600円）
（必須）住民票の除票
住民票の除票の取得が面倒で、譲渡前の住所の区役所まで行って住民票の取得と同じよように除票を取得します。
例：江東区のマンション売ったら江東区役所
住民票の除票取得に必要な持ち物
- 本人確認書類
- 印鑑
- 300円
必要な書類が揃ったら譲渡所得税を計算する
譲渡所得を計算する
譲渡所得＝売却金額ー（購入金額＋取得費ー減価償却費）
計算式のイメージはこんな感じです。詳しくは下のリンクで、三井不動産リアルティの解説が参考になると思います。
譲渡所得の計算方法｜平成28年度税金の手引き｜三井不動産リアルティ株式会社
３５００万のマンションを買って４０００万で売ると、取得費は概算法５％で計算して
３０５万＝４０００ー（３５００＋１９５）
ざっくり譲渡所得３００万になって、これに対して課税されます。
不動産を売却した年の１月１日で５年間所有になる場合
長期譲渡所得になるので、所得税１５％・住民税５％になります。
不動産を売却した年の１月１日で５年間所有にならない場合
短期譲渡所得になるので、所得税３０％・住民税９％になります。
でも、大丈夫！
自宅売却の場合は３０００万円まで特定控除があります。つまり、３０００万円以上の譲渡所得がでなければ非課税なんですよ。
さっきの例に３０００万円特別控除を適用すると
譲渡所得３００万ー３０００万円特別控除＝非課税！
自宅以外の投資不動産や買い替えの場合は複雑になるので以下のリンクをチェック
譲渡所得の計算方法 - 土地や建物を売ったときの税金に関するフローチャート｜平成28年度税金の手引き｜三井不動産リアルティ株式会社
売却損が出た時、買い替えした時はこちらの記事を参考にしてください
不動産売却したら確定申告が必要？損しないために知っておきたい９つのこと
確定申告書をつくる
確定申告書B様式
フリーランスだったのでfreeeでポチポチしてれば作れました
分離課税用の確定申告書と譲渡所得の内訳書
下記フォーマットをプリントアウトして
https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/yoshiki02/pdf/b020.pdf
下記手順で作成していけば大丈夫
https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2016/kisairei/joto/pdf/001.pdf
売却益が出る自宅を手に入れるには？
売却益が出る自宅を戦略的に買うために必要なことは、資産性の高いマンションについてよく知ることです。売却益を出している自宅投資家が評価する新築マンションや中古マンションが知れるのは「住まいサーフィン」だけではないでしょうか。無料で登録できて、マンションの儲かる確率を周辺の賃貸需要や売却相場から予想して公開しています。まだ登録していなかったら早く登録した方がいいですね！
